1、房地产开发课程设计报告书 房地产开发课程设计香山怡景项目可行性研究报告学 部：城市建设工程学部专 业：工程管理班 级：房地产经营与估价指导教师：丰旋编制时间：2016.11.24文华学院房地产开发课程设计分组及任务分工一、课程设计题目二、课程设计小组成员 姓 名班 级学 号组长高彤19小组成员王思言10肖雨薇15三、成员任务分工课程设计中所承担的主要工作备注成绩第1章 项目总说明和概况 1.1 项目背景与概况 1.2主要技术经济指标第2章 投资环境研究 2.1国家政治、经济、形式及有关政策 2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素第3章 市场研究 3.1区位房地产市场分析 3.2需求供给
2、分析 3.3 房地产特征分析 3.4 2016楼市分析 第4章 项目定位 4.1价格定位 4.2市场定位 4.3项目介绍及SWOT矩阵分析第5章 规划方案及建设条件 5.1规划设计原则 5.2住宅物业类型和商业布局 第6章 建设方式及进度安排 6.1建设方式 6.2项目进度安排第7章 投资估算及资金筹措 7.1投资估算 7.2资金筹措第8章 项目评估基础数据的预测和选定第9章 项目经济效益评价第10章 风险与不确定因素分析 10.1风险分析 10.2不确定因素分析第11章 可行性研究的结论 11.1结论 11.2建议第一章 项目总说明与概况 1.1项目背景与概况 1.项目名称： 香山怡景住宅小
3、区项目 2.承办单位概况 单位名称：昌盛房地产开发 单位性质：有限责任公司 注册资金：RMB6亿 单位住所：市武昌区文化学院一号 法定代表人;王思言 企业负责人：肖雨薇 昌盛房地产产开发简介；昌盛房地产开发位于市洪山区文华学院壹号，于2014年9月在注册成立，公司注册资本6亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。目前，公司正着力打造香山怡景项目，并努力使之成为本地标杆性项目。公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观“守诺担任 共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。自公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。公司坚持以对
4、社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！公司目前拥有员工100人，本科以上学历者占60%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。 3.可行性研究报告依据 1) 与委托方签订的咨询协议 2）国家计委计办投资 201615号审定的投资项目可行性研究指南 3）国家发改革委委员会、建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 4)城市房地产开发经营管理条例 5)房地产项目经济评价方法 4.编制围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规，对汉水
5、明珠居住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目分析风险等方面进行全面论证和研究。 5.拟建地点 本项目位于华中科技大学附近，东面临近中百仓储，生活便利，购物较方便。西面坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，附近有轨号交通2号线，华中科技大学，学习氛围浓厚，南至光谷创业街。总占地面积142214.5平方米。土地平坦，五通一平。6.预期目标 1.1香山怡景居住小区拟占用面积142214.5平方米。平方米的土地上，建设总容积率为4，建设密度25。居住用地60万平方米，建筑物基层面积35553.6平方米，
6、总建筑面积 71107.2平方米。商业、服务业、设施用地73330.5平方米，公园、防护绿化用地33330.5平方米。1.2主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项 目单位数量一规划用地面积M2142214.5二总建筑面积M2711072其中： 1期高层住宅M2284428.82期高层住宅M2248875.23期高层住宅M2177768三道路及停车场 15.00%四建筑密度25.00%五容积率4.00 六绿化率60.00%第2章 投资环境研究 2.1 国家政治、经济、形式及有关政策2015年以来，面对世界经济增长速度缓慢、国经济下行、财政金融风险加大的复杂形势，国家先后出台一系列稳增长、调
7、结构、防风险的政策，经济运行保持在合理区间。但经济结构性问题依然突出，产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降，经济下行压力较大。应以经济结构调整为主线，兼顾稳定经济增长和防经济风险，加大改革力度，激活市场活力，实现增加有效供给和刺激有效需求双轮驱动。2016年国民经济总体保持平稳发展加强和改善宏观调控，经济运行保持在合理区间。2016年，针对需求不足问题，不断推出重大投资工程和消费工程包，一些省市陆续推出取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税，完善出口退税和贸易便利化。针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自2014年11月以
8、来，六次降息、五次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。针对地方政府负债率高和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建项目的续贷政策，积极推进政府企业合作模式。对地方政府懒政进行问责，加强督导检查和简政放权，财政支出进度明显加快。初步遏制了经济持续下行的趋势，经济保持了总体稳定，2016年国生产总值同比增长6.9%，规模以上工业生产同比增长6.1%。消费需求基本平稳，社会消费品零售额名义增长10.7%。基础设施建设投资增长17.0%，保持了较快增长。进口、出口分别下降14.1%和2.8%，但剔除价格因素，实际增速分别为-2.8%和-1.8%。就业形势基本
9、稳定，城镇新增就业1313万人。物价温和回升，CPI上涨1.4%，商品房价格同比上涨7.4%，比去年同期提高6个百分点。经济结构调整亮点纷呈，新的增长动力正在逐步形成。一是服务业主导趋势进一步显现。2016年第三产业占GDP的比重达到50.5%，同比提高2.4个百分点。工业部结构加快调整，高技术产业增长10.2%，比整体工业增速高出4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%。新能源汽车、工业机器人、智能终端、轨道交通设备等产品的产量实现两位数甚至成倍增长。二是需求结构继续改善，消费拉动作用进一步增强。最终消费支出对经济增长的贡献达到66.4%，比上年提高15.4个百分点。网络零售等新型消费
10、模式实现迅猛增长，旅游、信息、文化、健康等服务消费持续升温。三是收入分配结构有所改善，经济发展进一步惠及居民。居民人均可支配收入名义增长8.9%，居民在国民收入分配中的占比提高，农村居民人均可支配收入实际增长明显快于城镇居民，城乡居民收入差距缩小。四是节能减排取得新成效。单位国生产总值能耗同比下降5.6%。改革开放步伐加快，微观主体活力有所释放。行政审批制度改革继续推进，取消、下放了部分行政审批事项，商事制度不断完善。财政金融体制改革深化，加大结构性减税力度，降低社会保险缴费费率，减轻企业的税收负担。降低民间资本准入门槛，5家民营银行获批营业。利率、汇率市场化改革取得进展，市场决定资金价格的机
11、制初步形成。价格改革迈出重大步伐，政府定价目录大幅度减少。服务业和制造业开放进一步扩大，外商投资产业目录限制类条目大幅度减少50%，90%以上的境外投资项目实现网上备案。这些改革举措，有利于促进生产要素的自由流动，有利于创造公平竞争的市场环境，有利于我国走出去战略的实施，有利于形成大众创业、万众创新的局面。总体来看，2016年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善，为经济增长奠定了较好的基础。2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素经济技术开发区（以下简称“开发区”）位于西南，1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院
12、批准为国家级开发区，2000年4月经国务院批准在开发区设立出口加工区。经过二十多年的发展，开发区规划控制面积已达489.7平方公里，辖区人口近40万，形成了以汽车及零部件、电子电器产业为主导的产业结构，注册企业逾15000家，是市重要的经济增长极，综合实力位居全国经济技术开发区前列。近年来，按照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，开发区在坚持做好产业的同时，更加注重城市建设、民生社会事业发展和生态文明建设，逐步由单纯的工业园区向生产、生活和生态功能三位一体同步发展的现代化新城转变。根据产业发展规划，开发区设立了商务城、智慧生态城、先进制造业园区、出口加工区、港口物流区、汽车及零部件园区
13、、通用航空及卫星产业园、经开农业发展投资公司等八大园区，承担招商引资、项目落地、服务企业等职能。2016年，开发区共实现规模以上工业总产值2844亿元，占全市比重达到1/4；其中，高新技术产业产值1388亿，增长21%。实现固定资产投资622亿元，增长30%。实现全口径财政总收入346亿元，占全市比重超过1/7；实现地方公共财政预算收入77亿元，增长14.5%。第3章 市场研究 3.1区位房地产市场分析戴德梁行12日发布的2016年上半年房地产市场分析报告显示，受多项利好政策刺激，上半年商品住宅成交量再创奇迹，同比增一倍;商品房可售面积同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月。土地市场亦是
14、地王频出，部分片区的楼面地价两个月增长一倍，总体成交面积、成交金额同比分别增长62.4%、39.2%。住宅市场火爆，但商铺市场却面临多面“围城”的竞争压力。2016年上半年，多个商业项目因故延期入市。下半年，又将有52.5万平方米的商业项目投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，主城区商品住宅累计供应达645.7万平方米，相比去年同期上升12.0%;从区域上看，除武昌和二七后湖片区供应量有所下降外，其它区域均呈现同比上涨态势，青山片区增幅达69.8%。在全国楼市去库存的主基调下，多项利好政策于一季度集中出台，掀起了新一波置业热潮。2016上半
15、年，主城区成交量达112,486套，同比增长95.4%。其中三月和四月连续刷新单月成交量历史记录。成交价虽一再创新高，但涨幅相对理性，今年16月主城区住宅成交均价为每平方米11,127元，同比去年上涨9.3%。从片区来看，各片区成交量相比去年同期均有所上升，其中关山片区以28,411套居成交量首位，古田片区涨幅最为明显达208.9%，青山及二七后湖分别增长165.6%和150.9%。成交价方面，武昌中心以16.2%的涨幅领涨各主城区，青山及汉口中心分别以14.6%和11.8%名列二三名。楼市在经历持续的火爆成交后，去库存效果明显。截止2016年5月，全市商品房可售面积为1585.2万平方米，相
16、比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月，同比去年缩短了12.1个月。戴德梁行及公司总经理黄广平向第一财经记者表示，随着城市发展节奏的加快，以及外来人口吸附力的不断增强，仍然具有强劲的购房需求。预计下半年如果政策不收紧的话，楼市成交仍将维持上半年火热态势。持续“红火”的楼市亦不断吸引品牌房企来汉拿地，“面粉”价格的不断飙高，终将传导至住宅市场。楼面地价两月涨一倍上半年住宅成交量屡创记录，不少房企开始积极拿地，土地市场呈现供需两旺的局面。随着品牌房企陆续登陆，优质地块的竞争变得更加激烈，半年已诞三“地王”，而本月8日的土地拍卖现场再次刷新楼面地价纪录，个别片区的地价在短短两个月时间就翻
17、了一倍。2016年上半年，土地市场共计推出79宗地，成功交易76宗，成交面积为357.9万平方米，同比增长62.4%;成交金额为288.0亿元，相比去年同期上升39.2%。从区域角度来看，蔡甸区、东湖高新区以及洪山区成为2016年上半年土地市场成交主力，三区占全市土地成交面积总量的62.8%。而中心城区和远城区成交面积占比同比分别下降14.8和5.0个百分点，次中心城区则上升19.8个百分点。从成交结构来看，2016上半年商服用地成交占比相比去年同期大幅上升一倍至36.2%，而综合用地成交占比下降13.7个百分点至21.2%，工业用地表现相对活跃，占总成交量的6.9%;民营房企为本季度的拿地主
18、力，占比达52.6%，超国企17.8个百分点。商业“围城”需共同应对2016年上半年，多个商业项目因故延期入市。然而，由迅猛发展的电子商务和大量潜在供应带来的竞争压力使得各大商家不敢松懈，纷纷在运营策略上下功夫，各种艺术展和主题活动层出不穷。一方面为其商业项目起到了引流作用，另一方面，则在当前商业面临多面“围城”的大背景下给予了商户更多的信心。品牌方面，体验式业态依然保持着较为强劲的扩势头，多个新餐饮品牌首次入驻。另外，快时尚及轻奢品牌成为上半年零售类品牌的扩主力;随着商业市场的深度调整及国家政策的大力扶持，书店这个传统业态正不断吸引着更多的关注，德芭与彩虹书店落户古田，文华书城王家湾店成为了
19、全国首家“地铁书店”。下半年，以M+、壹方购物中心和万隆广场为代表的52.5万平方米的商业项目将投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。同时，消费增速放缓、消费习惯改变，将成为商业运营商与品牌商之间共同需要面对的问题。3.2需求供给分析作为一种商品，从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给和需求决定的，这一点与其它商品是一致的。但房地产商品和反地产商品和房地产行业的网特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求。要同时考虑两个条件：一是居民家庭购房的实际承受能力，二是居民家庭购房的愿望。仅有购房的实际承受力而无意愿购房，或有意愿购房而无
20、购房实际承受能力，都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题，住房的有效需求才能促进房地产的供给，进而达到带动社会经济增长的作用。 调查结果显示对高档楼盘的项目地段选择而言汉口市区占有绝对性的优势不但工作、居住在汉口的人将其作为购房首选区域工作、居住在武昌和汉阳的居民也将其作为重要购房考虑区域。另外 “汉口城郊结合部”也是重要的区域 多数汉口人都将其作为“次选区域” 其他区域的许多人也作为购房的考虑区域 位于汉口市郊的“常青花园”地区、 金银湖地区和后湖地区经过近年来的规模的开发可环境整饬、以及在新的城市规划中的重要地位 使得“汉口城郊结合部”成为受大众瞩目的重要居住区。 其次武昌中心
21、城区的地位也很重要。居住和工作在武昌区、青山区、洪山区的大都会选择“武昌市区”作为首选购房区域。 值得一提的是。洪山区目前的开发潜力已经显现出来 洪山区是重要的教育、科技区 在“中国光谷”这一发展前景异常广阔的品牌所带来的科技产业化、以及带动周边高校的科技产业发展的影响 再加上自然环境好、土地自然丰富等自然条件 必然会使洪山区在未来成为重要居住区本次调查由于主要针对汉口地区对洪山区涉及较少所以在调查结果中没有被显示出来。3.3 房地产特征分析相对于上半年的平淡，下半年的土地市场尤为值得期待。总体来说，还会有更多优质的地块推出，加上渴望进入的开发商越来越多以及资本力量更深的介入，在一定程度上将保
22、持“房热地更热”的态势。对于下半场的态势，我们认为。“喜中有忧 谨慎乐观 保持理性”一方面，下半年僧多肉少，且政府在招拍挂土地供应层面占绝对主导优势，竞争依旧激烈，地价将在一定时间持续刺激供需市场；另一方面，预计进入下半年，溢价率将有所回落，市场理性程度增加，在金融属性强势背景下，避免用更高的杠杆拿地带来高风险，需谨慎。目前来看，出现了很多的地王，我们也在反思这个地王背后形成的原因是什么？其实它有几个方面：我们认为主要有以下几个原因：1、开发商资金面融资环境友好，销售回现给力，房企资金面充裕，拿地扩意愿强。2、开发商预期面市场面给予信心，新房市场表现理想，市场安全度高。土地价格相对合理，开发风
23、险可控。3、开发商供给面2016准备进入房企数量越来越多，预计下半年更多开发企业进驻，在上半年无所收获的背景下，下半年拿地决心更大。4、土地供给面下半年多个市中心优质地块逐步上市，土地供给充足。四、后续土拍市场操作的建议经历地王浪潮，没买到地，就纠结三天；买到地，就纠结五年，其实“地王”项目操作难度不言而喻，昔日地王开发缓慢，2015年成交的多个“地王”如七滨江华发地块、西后湖首地集团地块均未进行实质开发阶段。在土地市场竞争中，以利为先，不加杠杆，不参与规模和土储的军备竞赛。可以从降低融资成本、资源合作、产品打造等方面入手，保持理性竞争态势： 1、多渠道降低融资成本利用金融市场工具，拓宽融资渠
24、道，降低融资成本。如平家（平安+万科联合体）拿下经开P（2015）162号地块。2、合作开发， 分摊风险寻找专业运营能力强的开发商合作，分摊风险。如房投、绿城合作光谷中心城项目3、项目自身品质的打造项目产品力、服务力、部配套力的打造精装修做溢价，部配套升级（豪华会所、教育引入、酒店）3.4 2016楼市分析10月2日市人民政府办公厅发布市部分区域实行住房限购限贷措施的通知，核心容为主城区及开发区限购限贷，首套房商业贷款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。2016年9月新房成交均价为10584元/，环比增长了2.11%，同比增长了24.53%；9月份，二手房成交均
25、价为13859元/，环比增长了6.29%，同比增长了33.55%。9月份，各区住宅成交均价已经出炉，其中，武昌区住宅成交均价最高，为16122元每平方，其次是江岸区和洪山区。9月份各区住宅成交均价涨幅最大的武昌区和江夏区，涨幅均超4成。2016年9月市各区住宅成交均价排行榜第四章、项目定位4.1价格定位根据对市周边楼盘的调查，结合本项目建设和销售时间因素的考虑，本项目定位确认为：住宅： 20004000元/M24.2市场定位 通过市场分析显示，结合本项目的规划和市场定位，再得出该项目的市场定位。项目的土地使用性质为住宅，目标市场为文华周边的师生及企业职工。房屋的基本属性为高层的普通住宅生态的温
26、馨家庭住宅，直切主题，突出有别于其它竞争性楼盘的景观。对于本项目周边而言，没有任何天然资源，其它楼盘也都是部造景，但景观没有鲜明的特色。但本项目就点中要害，就体现了鲜明的主题景观，而且是周边非常稀缺的草地景观，并能延伸出健康，环保，等很多主题来。恰恰能够让人体会到生活其乐融融的未来，且也是一个独特的生活领域，配套完善，居民生活和睦，静谧中流露出浓郁的田园气息，宁静中享受生活的热闹和城市的繁荣。整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求。 a、在规划设计定位上，采用半围合思路，为小区提供充分的公共空间， 同时在每栋住宅
27、的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区的通风，并提供适应炎热气候的活动场所。 b、建筑立面上，极具现代感，一面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳住大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体雅典的气质。 C、户型设计上，力求户型的经济适用，通风采光良好，并在入户处设 置了入户花园，增加空间层次及实用性。4.3项目介绍及SWOT矩阵分析 该房地产项目位于市光谷腹地，华中科技大学文华学院南面地域，紧邻光谷一路，区域拥有众多未开发的空地，且项目占地围较为平坦，只分布几处零星的建筑物，规模不大，地理环境良好，计划建开发中高端住宅楼。项目优势S 1.地块规整：比较利于规划出优质的产品；2.规模优势：30
28、万平米的规模大盘，部配套设施完善，占有较大的竞争优势。小区俱乐部，幼儿园，高级会所游泳池，酒店，超市一应俱全。更有高达8900余平米的商业配套使居民的生活无忧，对客户的吸引力不言而喻；3.交通畅达：东西向有珞瑜路和雄楚大道两条主干道，交通便利，区位交通通畅。连接光谷和武昌主城区，这些路都非常宽阔，且路面非常平坦洁净，交通开发在不断完善和成熟中。4.片区规划品质高、功能完善：项目周边聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质片区；5.配套已逐步实施：地块西侧已经在建华中科技大学文华学院，随着片区发展，相应配套设施将逐步到位；6.周边开发项目品质一致：本地块周边项目都以品牌开发企业开发住宅用
29、地为主，产品档次较高，利于塑造高品质的区域形象；7.外部景观资源：项目位于光谷腹地，光谷一路景观绿化带和一排防护林，环境比较优美：片区的规划非常好，宽阔的路面，理想的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课。区域自然环境优美，山景资源主要有马森林公园，是著名的旅游景点。8.部景观资源：由于地处开发区，其道路宽阔、干净、绿化率高，区域环境非常好。9.物业形态实现差异化：本案物业形态与周边直接竞争对手都形成了差异，拥有一定的互补优势，竞争力较强；10.物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求：本案户型面积从50平方130平方，涵盖一房一厅、两房两厅、三房两厅，户型的多样化使客户有了更多的选择，也更契合市场
30、对中小户型房屋的需求，物业形态丰富齐备是本案特色之一；11.产业支撑：周边多家高新技术企业和高校先期入驻，同时距离周边中铁十一局、烽火科技、三环集团、长江通信集团、长飞光缆等大型企业较近，带来更多的稳定的较高收入人群；项目劣势W 1.地块地势不平：地域还分布有不少山地，崎岖不平；2.周边风景资源严重贫乏：项目周边没有优质的风景，无山、无水、无湖；3.公交系统严重缺乏：本案距离城区较远，目前只有两路公交通行；4.区域配套期待完善：项目周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯等配套，需要尽快完善。5.现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼：现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示区的条件，客户尚不能全面直观的感受产品的真正价值;项目机会O 1.人文环境：该项目临近华中科技大学文华学院，可以成为大学家属区。不少文华
