1、杭州房地产分析doc1历史回顾 以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了1992以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳发展期。他的发展，基本上经历了这样几个阶段：初期，参与建房的只有房管局及政府所属建设单位，主要进行旧城的改造和新城的扩建。随着市场的发展，集资建房的出现，一些政府所属建设单位渐渐地不满足于旧城改造，开始扩大市场，逐步拓宽建设范围。随着市场的扩大，一些民间开发商纷纷展露头脚。由于政府所属的开发商垄断着杭州市中心的开发，民间开发商们无法轻易进入，于是，他们只好从杭州市郊区开始开发，试图以“郊区包围城市”，从外围打开缺口。就这样，他们选择了蒋村。蒋村作为余杭的一部分
2、，在他们看来，迟早是要被划为杭州市的。而且，即使不被划为杭州市，由于其毗邻杭州，在地理位置上也是有优势的。当时，浙江绿城房地产开发有限公司、浙江金都房地产开发有限公司、浙江南都房地产开发有限公司等一批开发商都列于其中。正是这样的一批早期为了生存而在杭州市郊摸爬滚打的开发商们，奠定了杭城房地产业的基础。随着市场的发展，开发商的增加，竞争日趋激烈。于此同时，为在竞争中求发展，开发商们开始在规划、设计上显现出一些特色、品位，形成了品牌的雏形。蒋村正式划为杭州市，掀起了蒋村建设的高潮，也就真正拉开了杭州市房地产行业竞争的序幕。97年下半年，随着竞争的加剧，开发商们开始意识到品牌在竞争中的重要性。于是，
3、纷纷采取多种形式，以扩大自己及楼盘的知名度。绿城房地产公司率先引进了一大批设计界年青的精英加盟，来为公司服务，开始了其桂花园系列的规划设计。98年初，以绿城桂花园系列和南都德加公寓为代表的一大批精品楼盘突然间拔地而起，令业内人士和消费者眼前一亮，吃惊非小。从此，对于环境规划的重视，对于楼盘品质的重视，以及广告、楼书上包装自己的楼盘等品牌意识越来越为开发商所接受。杭城房地产行业也由此迈入了新的历史时期。2概况1999年，杭州市全年财政预算内外投资22.5亿元，用于房地产开发。2000年，杭州市房地产开发投资增势不减，在去年高速增长的基础上，今年上半年房地产投资仍然保持良好的发展态势，完成投资30
4、.54亿元，同比增长32.9。其它投资完成8.76亿元，同比增长3.3。1999年，杭州市市区住宅施工面积555万平方米，竣工232万平方米。其中，市区经济适用住房竣工建筑面积达到35万平方米，新开工建筑面积43万平方米，不在统计口径内的省级经济房竣工2.2万平方米，竣工及新开工面积均超额完成市政府确定的目标任务。2000年上半年，杭州市施工面积达691万平方米，同比增加137万平方米，增长24.7，其中新开工面积达163万平方米，同比增加46万平方米，增长39.28。新开工项目297个，比去年同期增加69个。目前，杭州市区人均住宅面积达到10.1平方米。1999年，杭州市全市消费信贷资金累计
5、发放贷款46.2 亿元，年底余额50.3亿元，同比增长 3.71 倍，其中，个人住房贷款占全部信贷消费总量的72.8%。99年，杭州市房地产销售价格同比增长2.3%，其中，普通住宅上升4.1%，房地产租赁价格同比上升 5.2%。2000年，杭州市房地产开发到位资金达83.5亿元，比去年同期高出29.3亿元，增长54，其中购房定金预付款达24.7亿元，同比增长83。2000年l-6月，市区住房公积金“个人购房抵押贷款”达1471户，贷款金额18300万元，预计全年贷款可突破3亿元。到2000年初，全市新增物管面积513万平方米，50多个住宅小区（大厦）获得了市级物管优秀，分别有17个和3个小区（
6、大厦）获得省级、国家级物管优秀示范小区（大厦）。2.1空置房商品住宅的积压，资金的沉淀，不仅使国有商业银行在开发项目上的贷款无法按期收回，金融风险增大，而且将影响整个住宅产业的发展。在制约住宅发展的同时，也波及到整个社会经济。然而，住宅需求并没有因为商品住宅空置率居高不下而得到满足，潜在的住房需求无法转化为现实需求。如何盘活杭城空置商品住宅，使住宅产业成为推动杭州市国民经济新一轮增长的动力，已经成为目前令人关注的重要问题。至2000年2月2日，杭州市公开刊登五期杭州市区空置商品房确认公告，共核准在杭42家房地产开发企业的4035套，计35.7769万平方米的商品房为空置房，可以享受优惠政策，降
7、价、减税出售。目前，此类房产品问者多，购者少，销售形势很不乐观。豪华住宅的空置率最高，远远超过了其它房产品的空置率，也超过了全国商品房的平均空置率，说明杭州市豪华住宅供需严重脱节。1999年商品房空置率情况表2.2交易状况杭州市1999年房地产交易情况表成交数量 （宗）成交面积（万平方米）成交金额（亿元）成交情况1769754131352比上年增长%162816771867无论在成交数量、成交面积，还是成交金额上，都比去年有了成倍的增长。团体购买已走向尾声，散户市场已真正来临。同时，散户购买商品房的实力和实际承受能力都较去年有了一定的提高。杭州市1999年商品房交易情况表成交数量 （宗）成交面
8、积（万平方米）成交金额（亿元）成交价格（元/平方米）成交情况6789926128793100比上年增长%上升1344有所下降有所下降下降180杭州市1999年抵押房产交易情况表成交面积（万平方米）成交金额（亿元）99年成交情况35188100高出98年的量2006878比上年增长%56846878注：抵押房产包括商品房现、期房的按揭2.3厂商 目前,杭州市有省、市、区、单位、集团、合资、股份、等各种房地产公司约327家。其中，市属73家，县属110家，大企业近20家。如：浙江绿城房产、浙江南都房产、浙江证大房产、浙江耀江集团、安居房产、浙江金都房产、大家房产、华立房产、浙江金纬房产、滨江房产、
9、浙江伟星房产、浙江中大房产、浙江广宇房产、浙江广通房产、浙江兴财房产、浙江中财房产、浙江浙经房产、浙江华立房产等。杭州市的房地产公司有三种，一种是大型的集团公司下属的房地产公司，如：青春宝、中大、广通、城建、野风、久阳、宋都、滨江、广宇、华立、伟星等十几家。这些房地产企业的特点是：资金实力雄厚，但主营并不是房地产。另外一种是专业的房地产开发公司极其销售、代理、物业公司，如：绿城、中江、西泠、金纬、风起、金都、耀江、广厦等70家左右。它们的特点是：主营为房地产业务，大都开发过较多的项目，而且，大多涉及房地产的开发、销售甚至物业管理。第三种是因某个项目而成立的项目型开发公司，如万景阁、双牛等十几家
10、。它们的特点是：实力有限，资金有限，经验少、只做过一、两个项目的开发，销售或物管大都由别的专业公司代理。在杭州市的房地产企业中，绿城房产属于一类房地产企业，99年的销售额近7亿元；南都房产、证大房产、耀江房产、安居房产、金都房产、大家房产，99年的销售额分别为：4亿、3.2亿、3.2亿、3亿、2.5亿2.5亿元;；其他房地产企业，他们在99年的销售额分别为：华立房产1.8亿元，金纬房产1.6亿元，滨江房产1.5亿元，伟星房产1.3亿元，中大房产1.2亿元，都是销售额在2亿元以下的房地产开发企业。行业中，绿城房产的销售额比上年增长82%，大家房产比上年增长92%，金都房产增长40%。2000年，
11、杭州市房地产企业的房产销售形势仍然保持稳中有升的好势头。78.57%的杭州开发商认为今年2季度本企业的景气状况比上季度偏好，认为持平的占14.29%。这些企业里，今年2季度的商品房销售价格呈上扬态势，完成的投资及土地开发面积不断增加，房屋施工及销售大幅度上涨。有35.71%的企业表示，自己公司的商品房销售价格已比上季度要提高，而有64.29%的企业表示持平，没有一家公司的销售价格是下降的。认为2季度税后利润比上季度上升的开发企业占了19.23%，持平的占73.63%。目前，杭城已有十几家房地产开发和物业管理公司通过了ISO9000国际质量保证体系认证，包括绿城、南都、证大；绿城房产、证大房产等
12、还通过了ISO9002国际质量体系认证。南都房产开发的南都德加公寓和金都房产开发的新金都城市花园，均通过国家建设部组织的全国城市住宅建设示范小区的验评和复评，双双摘取国家级金奖小区桂冠，囊括建设部最高奖项。这一切，都标志着杭州市房地产企业的开发、管理水平迈上了一个新台阶，对提高杭城房产品质将产生积极而深远的影响，也将促进杭城乃至浙江房地产界全面建立质量保证体系。随着杭州市房地产企业的健康发展和市场竞争的进一步加剧，既无品牌又无实力的开发商已经在逐渐被淘汰出局。3行业环境3.1经济环境3.1.1国民经济保持持续增长 1999年，浙江省GDP增长10%，达到5350亿元，增速高出全国平均水平。早在
13、1998年年底，杭州市区人均GDP已达3.33万元人民币，居全国大中城市之首。至1999年年底，杭州市GDP达到1225亿元，同比增长10.2%，已经连续第9年保持两位数增长。全市人均GDP为2414美元，同比增长9.5%，其中市区人均GDP达到4171美元，继续在全国各大城市中名列前茅。3.1.2居民收入逐步提高 在浙江省， 1999年，全省人均可支配收入8428元，比上年增长7.5%，1999年杭城居民人均可支配收入9085元，比全省人均高出7.8个百分点，比上年增长7.3%，剔除物价因素，实际增幅为6.9%，超过1998年的实际增幅（5.3%）。居温州、宁波之后,排名第三。1999年，全
14、省市区居民恩格尔系数为42.2%，杭州市居民恩格尔系数为40.3%，比上年下降2.2个百分点。3.1.3住宅产业正成为中国国民经济新的增长点 我国经济的“拐点”即将出现，作为导向行业的房地产行业将是最受益的行业之一。尤其是在今年，随着“货币化”分房政策以及金融、税收等一系列相关配套政策的出台，加之银行不断加大推行个人住房按揭的力度，房地产行业在经过了近六年痛苦的经济结构调整之后，正逐步走出低谷，步入良性循环的发展轨道。3.2政策环境福利分房的取消、货币化分房政策的实施，外地人购房入户政策的出台等住房制度的改革，各种住房金融制度的建立，甚至政府减免一系列税费，让居民卖旧房买新房，享受政策优惠，都
15、不断地改善着政策的软环境，或者促进住房的商品化进程，使集团购房从市场退出，个人购房取而代之；或者刺激房地产二级市场的发展，都为杭州市的房地产行业的发展起着积极的推动作用。3.2.1房改政策1.取消福利分房（实物分房），实施货币化分房的政策货币化分房对于房地产商来说，意味着散户时代的到来，杭州房地产业结构将面临着大的调整。散户的个性化倾向明显，对房产品的要求较高，房地产企业必将优胜劣汰。散户青睐品牌，品牌房产公司在激烈的竞争中会更加有利。可以说，这一方案的出台对杭州的房地产有着积极的作用。同时，货币化分房对开发商来说是一个挑战。此政策出台，消费者将从根本上破除要房找单位的观念。货币化分房的补贴额
16、度有限，散户根据自己的经济实力，以及对居住环境的要求，或多或少要选择按揭，因此，可以预计，更多的人会超前消费，货币化分房给人们带来的是观念的改变。对于国有房地产公司，此政策的出台则为不利的消息。因为国有房产企业原来享受国家优惠政策，市场意识相对薄弱。而现在，国有房地产开发公司不得已，只好自己到市场上去争取土地和客户。货币化分房政策出台之后，购房者有了自主权，对房产品的要求会越来越高，国有房产企业必须改造旧的机制，才能适应形势。实物分房只控制面积而不控制价格，导致杭州市的房价居高不下，特别是市中心的房价。货币化分房出台之后，那种高价房好销，低价房反而销不掉的现象将不会再现。但是，这个政策近一、两
17、年不会对楼市的价格有太大的影响。因为有一定工龄的客户大部分已经赶上了实物分房，而新参加工作的客户群真正进入购房市场还有一个过程。2房改房上市的政策： 房改房上市政策的出台，为大量渴望购买二手房的人们提供了更多的选择机会，使得存量房产交易开始全面上升。从整个市区二手房交易数量来看，房改房做为主力房源已经显示了它的潜在力量。自管房与私房买卖的成交数量大幅上扬，住宅二、三级市场的联动给双方都带来了极大的兴旺与发达，卖掉旧房的人多了，也就意味着二次置业的人数在上升，新建商品房的目标群体在不断扩大。从而，也推动着杭州房地产业的发展。3.2.2产业政策1建设部制订的跨世纪中国住宅产业政策纲要指出，跨世纪中
18、国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：（1）加大住房投入，改善住房的有效供给；（2）增加住房消费，实现住房的有效需求；（3）搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。2. 99年5月1日，杭州放开外地人购买出让土地上的新建内销商品房的产权证办理。2000年2月25日起，产权证对非杭籍人士完全放开。399年9月，杭城调整房地产市场税收政策正式出台，对于99年8月1日以后购买普通住宅的消费者，按1.5%税率计征契税。499年10月，杭州市房管局公布空置商品房确认公告，对于在99年8月1 日至2000年12月31日其间
19、购买空置商品房的单位或个人，可以享受免征契税的优惠政策。3.2.3金融政策1降低房地产交易的有关税费；2增加住宅消费信贷规模；3. 储蓄利率下调、存款实名制、征收利息税；4住房按揭利率降低、期限延长（最长达30年）、比例增加（购房款的80%）（在杭城个人购房中有80%以上选择按揭），建立住房公积金制度；5杭城99年1月推行公积金与商业银行组合贷款。3.3“住在杭州”市委、市政府“住在杭州”战略的提出对杭州市房地产业的发展起着促进和导向作用。2000年4月，杭州市召开全市房地产开发工作会议，围绕“实施住在杭州发展战略，努力促进房地产业可持续发展”主题，提出了创建高品位住宅小区的三条原则、四个环节
20、和五项措施，为杭州的房地产发展指明了方向。具体包括：1）鼓励推广应用新技术新材料，四新产品和节能住宅；对规划设计水平高、功能优秀住宅小区的开发商实行政策鼓励，从征地、办证等方面给予优惠；2）加快货币拆迁安置；3）刺激二级市场活跃，重视科技投入，完善住房供应体系，加强对“住在杭州”优秀住宅小区创建工作的领导，对旧住宅小区实行收购整治等等；4）在政策调控下，土地供应实行公开招标和拍卖，将使竞争日趋公平和公正，优胜劣汰，使房地产开发走向品牌、实力和规模经营。3.3.1房地产业成为“住在杭州”战略实现的产业依托随着住房商品化的发展，房地产业成为住宅建设的产业依托。“住在杭州”战略的提出，使得以住宅为主
21、体的房地产业成为此战略实现的产业依托。由于“住在杭州”不仅指居住生活在杭州，而且还指工作、创业在杭州，因此，“住在杭州”战略实现的产业依托是以住宅为主体的房地产业。“住在杭州”城市品牌的创建，离不开住宅产业的品牌发展。“住在杭州”战略的提出，有利于促进房地产业的升级，有利于实现杭州市社会经济的可持续发展战略，对于杭州房地产业的发展起着促进和导向作用。3.3.2“住在杭州”促进房地产业从经济新增点成长为支柱产业，促进了产业升级自从1998年3月国家正式将住宅建设确立为促进经济新的增长点以来，先后出台了一系列促进住宅流通和消费、扶持住宅产业健康快速发展的政策、措施，以住宅为主体的房地产业在扩大投资
22、、启动消费、促进经济增长等方面确实已经显现出新增长点的力量，产业本身也获得了较快的发展。从杭州市来说，尤其这两年，出现了投资增、竣工快、销售畅、价格升的产销两旺和市场的持续红火局面。杭州房地产业发展对全市财政收入的增长，城市产业结构的调整以及城市基础设施的建设都作出了重要的贡献。经过十多年的发展，经历起步、过热、调整、整合至目前的兴旺，已经在发展壮大中逐步成为杭州市国民经济的重要产业，诞生了一批省、市城市住宅建设示范小区，实现了杭州市住宅建设史上“零”的突破。房地产业作为国民经济先导性和基础性的产业，在很多发达国家已经成为国民经济的支柱产业，特别是在经济起飞阶段，都发挥过重要作用。但在中国，在
23、杭州市，房地产业年增加值占GDP的比重都还很低，还远未达到支柱产业的地位。随着住宅理念的提升和网络经济的出现，使以住宅为主体的房地产业面临新的挑战和机遇，城市的发展也面临发展战略的选择和新的支柱产业的培育。“住在杭州”恰好为生活型的城市杭州找到了产业升级和城市发展的结合点。即：通过最宜人的生态环境、居住环境、创业环境的营造，形成人才集聚，以“住在杭州”为先导带动“旅游在杭州、创业在杭州”。加上兴建大学城，“学在杭州”，共同促进杭州成为“生活居住的天堂”、“旅游休闲的天堂”、“求知创业的天堂”。“住在杭州”既提升了房地产业的地位，又为其发展指明了方向，提出了更高要求。即创造五个最佳：最佳的增值环
24、境，保持市场稳定增长，物业平稳增值；最佳的环保环境，大气、水等生态环境在全国大中城市中是宜人居住，小区环境具有亲和力；最佳的生活环境，购物、教育、出行都非常方便，人际交往渠道畅通，对外联系便捷；最佳的创业环境，住在杭州，有创事业的浓厚氛围和良好条件，这方面需要房地产产业内外环境的配套；最佳的服务环境，创全国一流的物业管理水平，使居住和工作在其中感到十分舒适、安全和方便。这五个最佳的创造过程，既是“住在杭州”城市品牌打响的过程，也是房地产业适应知识经济要求实现产业集约化、规模化、科技化、品牌化发展的过程，即实现房地产业现代化和可持续发展的过程。因此，“住在杭州”战略的提出，将促进房地产业的现代化
25、，并进而升级为支柱产业，与教育、旅游和高新技术产业一起促进杭州经济和社会的可持续发展。3.3.3 “住在杭州”促进房地产业发展外部环境的改善 目前“住在杭州”已经从最初于去年媒体和有关部门提出的一句口号，通过策划一系列活动逐渐打响，并成为市委市政府系列推出的城市品牌之一，成为杭州“人力资本密集型发展战略”中一个先导性战略。从去年的“住在杭州”代表楼盘评选、“住在杭州”高级研讨会及赴香港楼盘展示，至今年以来焦点访谈和新闻联播对杭州整个城市的环境质量和整体形象明显改观的宣传报道，从市领导到政府有关部门、从房地产开发商到普通居民，“住在杭州”已渐入人心，引起各方对于人居环境改善、住宅小区营建和房地产
26、业发展的关注和重视。 “住在杭州”的品牌正逐步走向全国。为进一步打响这一品牌，从城市总体布局规划、城市生态环境改善、到道路交通和市政配套设施建设，促进房地产业发展的外部硬环境将进一步改善。同时，为吸引人才形成人才集聚，使他们学在杭州、住在杭州，创业在杭州，杭州将先后制定一系列吸引外来移民投资居住的优惠政策，如购房入户，智力移民、鼓励外地企业集团总部驻杭、兴建大学城和创业园等政策措施的实行，将大大促进房地产的生产、流通和消费，房地产业发展的政策环境明显改善。3.3.4“住在杭州”促使房地产业内部优胜劣汰，实现房地产业现代化 “住在杭州”城市品牌的创建既为房地产业的发展提供了良好的外部环境，同时也
27、对房地产业提出了挑战。城市品牌对产业品牌和住宅小区品牌提出了更高要求。 “住在杭州”不仅要求杭州城市具有宜人的生态环境，便捷的生活配套和良好的创业氛围，而且对具体的居住生活质量提出了更高要求。从规划设计、小区配套、住宅性能到物业管理，成为创建高品位住宅小区必须狠抓的四个环节。而高品位住宅小区创建，将促进建设规划设计、建筑工程技术和建材创新，营销方式和手段创新，促进企业定位水平和人才素质提高，带来功能质量、环境质量、服务质量、人文质量等全方位的竞争，从而促进房地产业内部优胜劣汰。 同时，目前的杭城房地产业已经摆脱了福利分房的影响，利用贷款个人购房已呈现出良好的发展态势。房地产市场和房地产业的健康
28、发展，必将为“住在杭州”奠定良好的基础。3.4社会因素观念社会上一些旧的观念对于房地产业的影响是不容忽视的，包括住房是一次性消费的观念、买不起房的观念、一次性付款的观念、不住郊区的观念等。对于住房是一次性消费的观念，是到了改一改的时候了。大家都不搬家，房屋就不能最大限度地流通起来。许多人都有买不起房的观念，那是社会上流行的房价收入比的计算方法不科学，有待于修正。如果根本买不起房，当前居民个人购房率70%以上的现实就很难解释，消费热点和新的经济增长点也无从谈起。我国职工的工资收入虽然不高，但福利水平很高，住房二级市场开放后，为居民实现梯次性消费提供了更好的条件，卖掉旧房，借助补贴，再申请贷款，是
29、完全有能力实现购房梦的。针对一次性付款的观念，现在，政府和舆论一直在积极倡导信贷消费和超前消费，已经取得了一定的成效。传统的“宁要市区一张床，不要郊区一间房”的观念正在逐渐消失。随着人们生活水平的逐渐提高，家用汽车的普及和城市交通的发展，一定会有越来越多的人走向郊区。3.4.1从业人员素质从业人员的素质，直接影响到业内企业的素质、水平和实力。如，从开发商的角度，影响到开发商的实力（技术实力、人才实力），从而影响到开发商的水平（经营、管理水平，设计施工水平，营销策划水平）。尤其是主要经营管理人员的理论、实践经验和思路、远见、魄力，直接影响到所经营企业的经营理念（经营管理、开发理念）。从而影响着企
30、业的兴衰成败乃至一个行业的整体的发展。众所周知的是，绿城房产之所以能够远远地站在“高山之颠”，令其它企业翘首，所能凭借的，除了董事长宋卫平的远见、魄力和丰富的经营管理经验和对房地产业准确的把握之外，就是那一大批优秀的业届精英，正是靠着这些精英们的“素质”，支撑着绿城的过去、现在和未来。也影响和带动着杭州市房地产业向前发展。3.5风险因素分析3.5.1开发企业资质过小 杭州市的房地产企业很多是无本起家，资产负债多数在70%以上，有的高达90%。尤其是一些小的开发企业缺乏资本金，几乎全是靠银行贷款。有些房地产开发项目的资金投入，开发企业占20%，银行贷款占到60%，其余20%的钱靠消费者购买期房来
31、填补。有人形容这是四两拨千斤的办法，对银行、消费者都有很大的风险。另外，就开发企业来讲，存在着“小、散、差”问题，一、二级资质企业并不很多。目前，杭州市最大的房地产企业的净资产也不过十亿元人民币，与国内、外动辄几十亿、几百亿美元的企业相比，实在相差很远。而房地产业是个资本密集型的行业，若有国外大的房地产企业涉足杭州市房地产，后果可想而知。而且，企业过多，规模过小，必然引发恶性竞争、粗制滥造、哄抬材、物价格、乱上项目、破坏规划等。3.5.2调查测算不周 信息不全、不准，对开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，决策草率，以至于运作中发现与当初的估计有较大的偏
32、差。这在9293年的房地产热中已成通病，做为业内人士，对此或多或少都有感受。3.5.3宏观形势变化 宏观形势出现意想不到的变化，由此引发多种风险，通常表现为：1、前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；2、货币发行政策和银行信贷政策的变化。如银行紧缩银根，对于房地产商意味着筹资或变现的风险。3、房地产供求形势的变化。如果房地产供大于求的形势继续发展下去，房价自然就要下降，销售的难度就要增加，促销成本就会加大，期房销售几乎成为不可能。4、房地产政策及由此而形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对于刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。3.5.4理解判断偏差发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政
