1、营改增注释1一、销售服务、无形资产、不动产注释一、销售服务销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。解读增加销售服务的定义，将原营业税税目“建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。”四行业纳入“销售服务业”税目中。 （四）建筑服务。建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。1.贷款服务。贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本
2、收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。解读原营业税税目中贷款的解释“是指将资金贷与他人使用的业务”国税发20029号第八条“贷款是指将资金有偿贷与他人使用（包括以贴现、押汇方式）的业务。以货币资金投资但收取固定利润
3、或保底利润的行为，也属于这里所称的贷款业务”区别：1、本次贷款注释中明确“取得利息收入的业务活动”2、新增“信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券.收取的利息收入”3、明确融资性售后回租利息收入也属于贷款服务2.直接收费金融服务。直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。解读区别：原营业税金融税目解释中将贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业以外的所有金融业务全部归集到其他金融业
4、务。本次将其归集到“直接收费金融服务”，并将具体项目逐一列举。3.保险服务。保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。解读原营业税税目关于保险的解释较为简单：是指将通过契约形式集中起来的资金，用以补偿被保险人的经济利益的业务。4.金融商品转让。金融商品转让
5、，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。解读原营业税税目中贷款的解释金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。区别：在原有基础上增加其他金融商品转让的概念，包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品。 六）现代服务。现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。解读区别：扩大“租赁服务
6、”范围，不再局限于“有形动产租赁”，增加“商务辅助服务”。 1.研发和技术服务。研发和技术服务，包括研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务。 区别：1、新增“专业技术服务”。2、“技术咨询服务”列入咨询服务中。3、“技术转让服务”列入销售无形资产中。（1）研发服务，也称技术开发服务，是指就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究与试验开发的业务活动。（2）合同能源管理服务，是指节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能目标，节能服务公司提供必要的服务，用能单位以节能效果支付节能服务公司投入及其合理报酬的业务活动。（3）工程勘察勘探服务，是指在采矿、工程施工前后，对地形
7、、地质构造、地下资源蕴藏情况进行实地调查的业务活动。（4）专业技术服务，是指气象服务、地震服务、海洋服务、测绘服务、城市规划、环境与生态监测服务等专项技术服务。解读区别：专业技术服务为新增条款二、建筑房地产企业营改增过渡期税务处理一、新老项目的划分标准依据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目
8、为新项目。2、未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目。(二)房地产企业新老项目的划分标准1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。2、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与
9、业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目；第三类是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。1、第一类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算
10、书上签订的时间。因此，在2016年4月30日之前，按照3%税率在工程劳务所在地缴纳营业税，向业主开具建筑业的营业税发票。二是如果工程结算书注明了业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程结算书中注明的时间。因此，在2016年5月1日后，建筑企业一定选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。由于“收到业主支付的工程款/（1+3%）3%收到业主支付的工程款3%”，因此，从节省税收的角度考虑，建议营改增前已经完工且进行工程决算，但业主拖欠工程款的老项目在
11、2016年5月1日后进行开票。2、第二类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目，一定选择适用简易计税方法，根据财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（二）项第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。3、第三类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目增值税计税方法的选择应分两种情况：一
12、是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较大，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税；二是如果未完工项目在整个项目中所占的比重较小，已经发生大量的成本发票是增值税普通发票，没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择增值税简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额/（1+3%）3%”计算缴纳增值税，向业主开具增值税普通发票。（二）房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税
13、，给购买方开具增值税普通发票。2营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理建筑工程施工许可证导致项目一直未动工，营改增后才办理建筑工程施工许可证致使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。3.营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理建筑工程施工许可证，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值税计税方法的选择应分两种情况：一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还
14、没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，但是根据财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（十）项第2款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。三、老项目营改增后发生分包业务的涉税处理由于一项工程只有一份建筑工程施工许可证，而且是由总包办理，
15、分包人不需要办理建筑工程施工许可证，所以营改增前（2016年4月30日之前）的老项目在营改增后（2016年5月1日之后），发生总包与分包人签订分包合同，作为建筑企业的分包人做的分包业务是老项目。根据财税201636号）附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（七）项的规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。基于此分析，总包和分包都有可能选择增值税一般计税方法和简易计税方法，到底如何选择增值税计税方法，总分包之间一定进行商议考虑各自的税收成本，选
16、择对双方都能节省税收成本的增值税计税方法。 1.纳税人一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。2.征税范围1.根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产业主要涉及以下税目（一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；（二）是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。2.不
17、征收增值税的项目下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。3.税率和征收率一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%.三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项
18、税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。4.计税方法1.基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。2.一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。3.简易计税方法的应纳税额（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征
19、收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额（1+征收率）5.销售额的确定1.基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。2.具体方法（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目
20、除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预
21、缴增值税。（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.试点前发生的业务（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳
22、的营业税。（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。4.销售使用过的固定资产一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。使用过的固定资产，是指纳税人符合试点实施办法第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。5.视同销售的处理纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：6.增值税进项税额抵
23、扣1.增值税抵扣凭证纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2.准予从销项税额中抵扣的进项税额（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用
24、缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。3.不得从销项税额中抵扣的进项税额（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产
25、，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情
26、形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。7.纳税地点1.基本规定属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市
27、），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。8.纳税义务发生时间一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。二、纳税人提供租赁服务
28、采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。二手房“营改增”，税收优惠有啥变化？什么是二手房二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。5月1日“营改增”前税收优惠根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知(财税201623号，以下简
29、称“通知”)精神，对于营业税问题有“三变”、“三不变”。“三变”即：一是购买2年以上住房对外销售免税。根据通知“二”：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201539号）规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，新政不再区分普通住房和非普通住房，购买2年以上对外销售免征营业税。二是根据通知规定，对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的营业税优惠政策除北、上、广、深外地
30、区执行。三是上述营业税优惠政策自2016年2月22日起执行。“三不变”即：一是个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。通知与原政策规定没有发生变化。二是税收管理规定仍沿用原政策。通知明确“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。三是根据通知，对北、上、广、深个人将购买2年以上的住房对外销售的营业税仍执行原规定。5月1日“营改增”后政策变化二手房交易“营改增”后，主要有以下“五变”、“三不变”。根据实施办法附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定第（八）“销售不动产”中的第6条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”此规定与原政策相比有以下三点变化：一是税种名称发生了变化。从5月1日起改征增值税，营业税自此消亡。二是税负发生了变化。增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税，那么按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交
