1、邵阳县市场调研报告书邵阳县市场调查报告一、 邵阳县宏观状况分析1、 宏观经济状况分析邵阳县位于湘中偏西南，资江上游，邵阳市南，土地总面积1996.08平方公里，人口98.11万人，其中非农业人口64588人，占总人口 72%。汉族占99.6%，其余主要为回族。辖22个乡镇、3个农林场，658个村（社区、居委会），现有耕地60万亩、林地131万亩、水面15万亩。邵阳县属革命老区，是新定的国家扶贫开发工作重点县和国家退耕还林项目重点县，位于湖南省中南部偏西，邵阳市南部，资江上游。地形南高北低，丘陵为主。农产品主要有水稻、辣椒、柑桔、茶油、花生、百合、黄花、生猪、烤烟等，且矿产资源丰富。邵阳县历史悠
2、久，名人、名俗、名迹遍布全境，旅游资源丰富，开发潜力很大。邵阳县交通十分便利，区位优势明显。上瑞高速、320国道、317省道横穿东西，洛湛铁路、二广高速、207国道、217省道纵贯南北，使该县融入了全国交通大循环，挤进了省会长沙2小时经济圈。邵阳县县城塘渡口是全县政治、经济、文化、商贸、交通中心，东临100万人口的中心城市邵阳市仅28公里，西距国家峎山地质公园60公里，湖南“四大水系”中的资江从县城流过，地貌类型属丘陵山地，生态良好，环境优美，现有常住人口9万人，城区面积5.5平方公里，2010年规划人口15万人，2020年规划人口30万人，规划用地30平方公里。邵阳县工业基础较好，农业特色突
3、出，是湖南省粮食、花生、油茶、柑桔、辣椒、烤烟、黄花、生猪、杂交奶牛等商品生产基地。水能资源丰沛境内流域面积10平方公里以上的河溪共有62条，分湘、资两大水系，主要河流有资江、芙荑水、郝水、檀江、大霸溪、石马江等，水资源总量12.73亿立方米，水能理论蕴藏量9.34万千瓦。可开发量4.6万千瓦，现只利用1.65万千瓦，占35%，规划设计装机5000千瓦的岔江口水电站待建。境内水质优良，各项指标达到国家地面水环境质量三级标准。认定可开发优质矿泉水87处。矿产资源丰富境内探明的矿藏有煤、石膏石、大理石、重晶石、锰、锌、锑、铁等20余种。其中无烟煤储量1.5亿吨，为全国重点产煤县，年产煤量120万吨
4、以上；石膏石储量3.466亿吨，为全国最大的石膏矿之一，且95%以上为硬石膏，平均品位92%以上，均为一级品；大理石储量3.3亿立方米，有宝庆墨玉、汉白玉、桃花红、亚洲红等10多个品种。现开发的矿产品有煤、锰、锌、重晶石、石膏石、大理石等。旅游资源多彩境内景点多而美，既有湖光山色、洞府仙境，又有文物名胜、奇风异俗，形成了独特的自然风光和古代楚文化景观。现具开发价值的景点40多处，如西汉的芙荑侯国古城遗址、侯王寨、罗公庙、天子山、天子洞、芙蓉峰、响水洞、济公岩、桃花岛、渣滩人工湖、塘田战时讲学院、历史学家吕振羽故居等。这些景点集古迹、山、水、洞、峰、寨于一体，已形成自然旅游带，开发后还可与桂林、
5、崀山、张家界、韶山、岳阳等形成旅游大循环，前景可观。农副产品丰硕邵阳县是传统农业大县，是国家和湖南省粮食生产大县和湖南省瘦肉型猪出口基地县。盛产大米、花生、小麦、黄豆、辣椒、茶油、柑桔、烤烟、百合、牲猪等，年产稻谷3.66万吨，小麦6400吨，黄豆9200吨，红薯1.5万吨，茶油3300吨，油菜籽1.21万吨，干辣椒1660吨，鲜百合7500吨，年出栏生猪120万头，年产水产品1.3万多吨，农副产品深加工潜力巨大。用电质量可靠境内建有大小水电站9座，年发电总量6000万千瓦时，并与华中大电网联网。建有50万伏变电站1处、11万伏变电站1处、3.5万伏变电站8处，电力充裕，电价适宜。邵阳县旅游景
6、区(点)主要分布崀山风景名胜区北麓，邵阳市南端，资江上游，总面积约90平方公里。景点主要坐落在塘渡口镇、霞塘云乡、小溪市和塘田市镇、白仓镇、金称市镇、河伯乡。2、 宏观政策分析1)奋力推进“项目兴县”战略，着力发挥投资第一拉动力的作用。今天的项目数量就是明天的经济总量，今天的项目结构就是明天的产业结构。要着力在争取项目、建设项目、服务项目上狠下功夫，把干部全面推向项目建设主战场，以项目成效论成败，以项目成绩论英雄。要注重招商引资，把招商引次工作作为加快发展的“出路工程”，敞开胸怀，大力“引老乡、回故乡、建家乡”。2)奋力推进“工业强县”战略，着力发挥工业第一推动力的作用。突出在做大园区、做强产
7、业、做优服务上狠下功夫，重点是尽快编制好8平方公里的近期规划，打造邵阳市区产业、工业、商贸、生态居住递度扩张的“南下通道”，突出交通建设，重点建设好白新高速、邵塘一级公路，建设邵塘一级公路“工业走廊”，加快交通、产业融城步伐，把工业园区升级为省级工业聚集区。3)奋力推进“农业立县”战略，着力发挥现代农业的示范作用。坚持用工业化理念武装农业，努力破解土地流转难题，向规模化要效益；坚持用品牌战略打造现代农业，向品牌要效益；坚持走合作之路发展现代农业，向市场要效益。4)奋力推进“城镇活县”战略，着力发挥新型城镇化的带动作用。要深刻领会中央经济工作会议精神，在推进新型城镇化、统筹城乡发展方面狠下功夫，
8、进一步激活人气、财气、商气，集中力量建设大县城。一方面要下大力气快速推进新区开发，另一方面全面启动旧城彻底改造努力把县城建设成邵阳市东部城市群中的一颗“璀璨明珠”。因地制宜发展小城镇，打造好2-3个次中心。5)奋力推进“生态秀县”战略，着力发挥绿色邵阳的引领作用。深刻领会党的十八大精神关于“五位一体”的总体布局，在推进“生态文明”建设方面狠下功夫，大力建设绿色邵阳，切实抓好退耕还林、石漠化治理、“三边三年”行动和封山育林工程，积极创建双江口国家湿地公园与河伯乡林场省级自然生态保护区，为建设好“美丽邵阳”做出积极贡献。要优先民生保障，坚持以人为本、民生优先的执政理念，加大民生事业投入，让发展成果
9、与民共享。3、邵阳县油茶产业情况简介1）油茶产业现状邵阳县交通发达，现有207、320国道贯穿全境，潭邵、邵永两条高速公路穿过长阳铺、岩口铺、九公桥、塘渡口、黄塘、白仓等多个乡镇，大部分的行政村建有水泥路。洛湛铁路贯穿九公桥镇、塘渡口镇、黄塘乡、白仓镇等四个乡（镇）。全县乡级以上公路总里程518.3公里。邵阳县现有老油茶林面积452298亩，占湖南省油茶林总面积的2.55%，占全国油茶林总面积的0.99%，年产茶油670万公斤，亩均产茶油14.8公斤。邵阳县现有油茶林面积按产期分，产前期面积20448亩，初产期面积49521亩，盛产期面积295239亩，衰产期面积87090亩，分别占油茶林面积
10、的4.52%、10.95%、65.28%、19.25%；按经营集约度分，集约经营面积73461亩，一般经营196056亩，粗放经营182781亩，分别占油茶林面积的16.24%、43.35%、40.41%。全县24个乡（镇、场、所、园）445个村（所、工区、园）有油茶林分布，但主要集中在西部的黄亭市镇、金称市镇、小溪市乡、岩口铺镇、霞塘云乡、长乐乡、蔡桥乡等7个乡（镇），占全县油茶林总面积的74.81%。邵阳县现有油茶林面积和茶油产量居全市之首，全省前茅，2009年10月17日，中国食品工业协会在北京已授予湖南省邵阳县“中国茶油之都”称号，2008年被国家林业局确定为全国油茶基地建设示范县、湖
11、南省油茶基地县。全县已选育出油茶优良无性系14个，收集省内外优树26个品种（号），其中优良无性系22个，优良家系4个。全县现已建有优良无性系油茶苗木生产基地3个，面积120亩（其中：小溪市乡山田村50亩，塘渡口镇石桥村36亩，罗城乡铜锣村34亩），年可产合格良种油茶苗木300万株。邵阳县现有湖南瑞柏茶油有限公司，长江粮油有限公司、邵阳县三强粮油实业有限公司、邵阳县华强粮油发展有限公司、邵阳县兴隆粮油食品有限公司等5家油茶加工企业，产品系列包括“茶仔皇”、“三强”、“宝庆桂芳”牌野生茶油等，具备8000吨毛茶油的年生产加工能力。湖南瑞柏茶油有限公司于2009年落户邵阳县，计划投资4个多亿在邵阳县
12、发展油茶产业，目前已在九公桥镇动工兴建年产5000吨精炼茶油加工厂，其生产的“茶仔皇”系列茶油已在北京、上海等大城市畅销。“邵阳县华强粮油发展有限公司生产的“宝庆桂芳”牌野生茶油已通过质量体系认证、有机产品认证、绿色食品认证，并荣获“2008年第三届中国长沙国际食品博览会”金奖和湖南省名牌农产品称号，邵阳县三强粮油实业有限公司生产的“三强”牌茶油系列产品商标荣获湖南省著名商品、全国首届绿博会金质产品奖。邵阳县“三强油茶农民专业合作社”于2008年11月27日成立，这是全县首家成立的“企业+农民+产业”的油茶农民专业合作社，李小林以房产、设备、现金共500万元做为入社资本，占出资比例的50%，金
13、称市镇、蔡桥乡、黄亭市镇11个村村民以17000亩油茶林做为入社资本，折合出资比例50%，共同发展油茶产业。邵阳县2010年油菜种植面积18.5万亩，亩产110公斤，油菜产量20350吨；大豆种植面积5.8万亩，亩产105公斤，产量6100吨；花生种植面积8.65万亩，亩产190公斤，产量16400吨。中共邵阳县委、邵阳县人民政府高度重视油茶产业发展，早在2006年，就把油茶产业做为县农业农村四大支柱产业来抓，把发展油茶产业作为富民强县的重要途径，举全县之力全力推进。2007年9月12日，中共邵阳县委、邵阳县人民政府发布了关于加快油茶产业综合开发的决定(邵发20079号)，决定把油茶产业打造成
14、邵阳县具有区域特色优势产业和富民强县的支柱产业，以实现林农增收、林业增效，促进县域经济的快速发展。为此，中共邵阳县委、县人民政府专门成立了以县委常委、副县长李红平为组长的邵阳县油茶产业发展领导小组，并落实了人员编制，在邵阳县林业局设立了“邵阳县油茶产业发展办公室”。并制订了油茶发展计划，建立了油茶项目扶持机制，设立了油茶产业发展专项资金，落实相应的优惠政策，以扶持油茶种植与加工，推动油茶产业的发展。到目前为止，我县已完成油茶低改15.8万亩，油茶新品种造林2.5万亩，油茶新造林到丰产期亩均产茶油将达40公斤以上，到2020年预计全县产茶油将达到21000吨以上。2）油茶产业规划为打造富美“中国
15、茶油之都”，邵阳县已委托国家林业局中南林业调查规划设计院制定了湖南省邵阳县80万亩油茶产业发展总体规划（2010年-2020年）。该规划计划在蔡桥乡、长乐乡、黄亭市镇、霞塘云乡、小溪市乡、岩口铺镇、长阳铺镇、九公桥镇、黄荆乡、谷洲镇、下花桥镇、诸甲亭乡、郦家坪镇、罗城乡、五丰铺镇、金江乡、黄塘乡、塘渡口镇、白仓镇、塘田市镇、河伯乡、金称市镇共计22个乡（镇）进行。对现有油茶林进行低产林改造45万亩，其中更新改造9万亩，抚育改造36万亩；新造油茶林35万亩，其中坡耕地新造17.2万亩，宜林荒山荒地迹地、疏残林地、四旁地及2008年春季冰灾受损地等新造17.8万亩；建设面积为150亩的优良无性系采
16、穗圃和面积为300亩的高产油茶种苗基地；在引进湖南瑞柏茶油有限公司的基础上对现有的三强、华强、兴隆、小饭仙等4家油茶加工企业进行合并重组、改扩建，培育和打造出油茶精深加工龙头企业形象，达到3万吨茶籽油及其相应副产品综合加工的能力，产品精深加工率达到80%以上。初步实现资源培育基地化、经营管理集约化、林油发展一体化。邵阳县“十二.五”期间规划油茶低产林改造30万亩,新造优质高产油茶林30万亩,其中建设亩产茶油50公斤以上的油茶基地20万亩以上；油菜年种植面积达到22万亩，亩产120公斤，总产26400吨，花生面积稳定在10.5万亩以上，亩产225公斤，总产23600吨，大豆5.8万亩，亩产130
17、公斤，总产7500吨。二、 邵阳县的商业市场状况1、 老区状况老商业街附近 邵阳县老城区步行街，是邵阳县商业氛围最为浓厚的一个区域，业态相对齐全、人流量大，门面租金在60元/月（繁华地段）相对于新区来说，价格偏高，近阶段在修路，给老街交通带来很大的不便。 百货大楼： 邵阳县整个县城，没有超大型超市，同时，没有知名百货、超市的进驻，邵阳县百货大楼是邵阳县的本土企业，以前进驻过的其他知名超市，最终因为各方面原因不及当地的邵阳县百货大楼而被迫撤走。 夫夷水滨江风光带(老城区) 现夫夷水滨江风光带基本是属于未被开发状态，政府已准备着手开发，准备开发成新的步行街。2、 新区商业状况 中宏商业街 邵阳县中
18、宏步行街人流量低，门面空置率高，步行街里面业态杂乱，缺乏为主的主题，同时，开发商也没有给予当初给业主的承诺（里街房租免三年，中间房租免二年，外街房租免一年）使得步行街人气不高！ 中宏商业街临街铺面 振宇大道临街商业 邵阳县振宇大道两旁商业业态大多集中在家具，家居，建材方面，新区业态没有老区业态齐全，租金均价在30元/月，人流量不高！3、邵阳县商业市场总结1）邵阳县商业的商业发展集中在老区，老区业态齐全，人流量高，租金高（集中在老区）2）邵阳县新区商业起点较晚，人流量相对于老区，相对较低，虽然说新区有中宏步行街，但是中宏步行街经营状况不理想，步行街人气低，没有主题，老区振宇大道旁商业业态大多数是
19、建材，家居等，业态不完善，并且新区酒店、宾馆居多。3）整个邵阳县商业发展得不是很好，没有大型超市，百货，只有当地的邵阳县百货大楼，再无其他百货，超市，有碍于商业县商业的发展。三、 邵阳县的住宅市场分析1、 老区住宅市场现状 城鑫 南方大厦项目地址：老城区步行街开发商：邵阳县城鑫房地产有限公司开发类型：商业、住宅价格：商业（1-4层）整体招租，不卖，住宅高层均价3388元/项目现状：老城区唯一一个在售项目，位于老城区商业街附近，地理位置极佳，商业还在处于一个招商期间，准备建立一个大型的超市，住宅卖的比较好，所余套数不多！2、 新区住宅市场现状碧水绿苑项目地址：邵阳县大木山总工会旁开发商：邵阳金宇
20、地产开发有限公司开发类型：高层价格：未开盘（10月2号开盘）邦凯 鑫禾印象项目地址：邵阳县大木山振宇新区莲子塘生态公园旁开发商重庆邦凯房地产开发有限公司邵阳县分公司开发类型：高层、洋房价格：电梯房均价3500元/，洋房均价2500元/东方明珠项目地址：邵阳县大木山公安局旁开发商：湖南银邦房地产开发有限公司开发类型：多层、可购买地皮价格：均价2308元/ 地皮：45.6，45.8万的起价汇福鑫城项目地址：邵阳县大木山振宇新区公安局旁开发商：湖南永民房地产开发有限公司开发类型：多层价格：均价2500元/振宇财富广场项目地址：邵阳县新城开发区振宇大道旁（渣滩小区对面）开发商：邵阳市吉胜房地产开发有限
21、公司开发类型：多层价格：均价2400元/（尾盘在售，所售房源不多）3、 邵阳县住宅市场总结1）邵阳县新开发项目少，开发楼盘重点集中在新区2）县城自建房屋较多，在振宇大道两旁偏多，是本地居民先自建，再出售，相对于商品房来说，居民自建房屋在价格上存在一定的优势3）邵阳县房屋开发类型大多数以多层为主，高层较少4）邵阳县商品房的价格起伏不大，多层均价在2500元/。高层均价在3500元/5）新区属于重点开发区域，大多数品质较高项目暂时还没有建成，比如：夫夷新城、公务员小区等四、 邵阳县未来重点发展区域 为保护利用自然生态环境，顺应区域经济流向，实现发展模式转型，并综合考虑现状建设发展态势，市政府同意批
22、准对邵阳县城总体规划20002020进行修改。作为县城发展的规划蓝图，此次修改后的总体规划确定邵阳县城在规划期内定位为邵阳市的卫星城市，至2015年，县城城镇人口达16万人；到2020年，县城城镇人口为20万人。县城“东扩、西联、北拓、南延”，主要向东和向北发展，形成“两心二轴”、“三区九片”布局结构。两心是指新城的县城主中心和老城区的县城副中心；三轴即县城“东西向”主综合性发展轴线和“南北向”次综合性发展轴线；三区是指夫夷区、振羽新区和城北新区。根据新修改的邵阳县城总体规划20002020，邵阳县城的总体发展思路为“内部集聚、外部拉动、功能整合、环境优化”，通过将行政、文教、体育等大型公共设
23、施内部集聚，形成突出的公共中心；通过市场集聚、形成市场群，通过商贸服务业集聚，形成商贸物流区、特色街；同时发展三产业集聚和工业集聚。此外，县城内充分利用洛湛铁路、二广高速公路、207国道、320国道、317省道及副线等道路的拉动作用，引入现代物流、休闲旅游、食品加工、先进制造配套、服装加工、电子信息等新兴产业，培育发展多层次复合化的两型产业结构。1、新区重点发展区域： 夫夷新城位于邵阳县城东部，地处邵阳市后花园中心腹地。新城核心区规划用地面积近3平方公里，规划人口约10万，是该县迄今单体投资规模最大的城市建设综合项目，将于2014年全面竣工。该项目是邵阳县委、县政府实施“东拓西提，扩容提质”，
24、加快县城发展步伐的重大战略决策，对于加快推进城乡一体化进程，打造新区开发亮点、营造新的兴奋点和增长点，带动县域经济跨越发展，提升县城对外形象，增强邵阳县整体城市竞争力具有十分重要的意义。在功能定位上，夫夷新城将按照“高起点、高标准、高层次、高水平”的原则，建设一座融行政文化，生态休闲、旅游服务、商业商贸、新型工业于一体，彰显夫夷候国厚重历史文化特色、体现“活力繁荣、功能复合”城市形态、独具湘西南古朴浓郁风情的综合型新区，使之成为宝庆邵阳标志性的 “四高”现代化生态型新城。夫夷新城项目的实施，将有效连接邵永高速，207国道和省道S317等三条主要交通干线，进一步完善县城道路交通网络，形成邵阳县新的政治、经济、文化中心，实现县域“三区一线、南延北展、四位一体”发展格局。县城建成区面积将扩展到12.45平方公里。现如今有人民医院等都已准备搬迁至此。2、老区重点发展区域（夫夷水滨江风光带） 夫夷水滨江风光带位于老区步行街附近，旁边就是某行政机关单位，该区域是邵阳县最老的商业街，邵阳县人心中的老街，现在该区域只残留下以前的商业，没有太大的商业氛围，门面基本处于空置状态，绝大多数门面已经成为住房。 邵阳县政府近些年大力发展新区，但是新区的商业步行街-中宏商业街没有发展起来，加上老区的商业街在修路，交通非常不方便，该区域紧邻老街商业街，邵阳县政府在此着手新建步行街，大力发展该区域的商业。
