1、资产评估常用公式市场法收益法成本法综合1、活跃的公开市场；2、可比：功能、实体特征和质量、市场条件（供求关系、竞争状况、交易条件）、时间1、预期收益；2、折现率或本金化率；3、取得预期收益时间。1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态；2、具备历史资料；3、形成资产价值的耗费是必须的。1、市场售价类比法：P=P*修正系数2、功能价值法：P= P*（评估对象能力 / 参物能力）3、价格指数法：P= P*（1+物价变动指数）4、成新率价格法：P= P*（评估对象成新率 / 参物成新率）5、市价折扣法：P= P*（1-价格折扣率）6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P / 其合理成本）7、市盈
2、率乘数法：P=评估对象收益额* 参照数市盈率一、 纯收益不变：P=A/r P=A/r1-1/(1+r)n有限二、 纯收益若干年后保持不变P=Rt/(1+r)t+A/r(1+r)tP=Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*1-1/(1+r)N-n三、 纯收益按等差级数变化1、等差：递增P=A/r+B/r2P=（A/r+B/r2）1-1/(1+r)n-B*n/r(1+r)n递减P=A/r-B/r2P=（A/r-B/r2）1-1/(1+r)n +B*n/r(1+r)n2、等比：递增P=A/（r-s）P= A/（r-s）1-(1+s) n /(1+r)n递减P=A/（r+s）P= A/（r+s）1-
3、(1-s) n /(1+r)nP=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值一、 重置成本p的估算方法：1重置核算法：购买、自建2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数3功能价值法：p=参物重置价*年产量比4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n二、 实体性贬值的测算方法：1、观测法：=p*(1-实体性成新率)2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧三、 功能性贬值测算方法：=（净超运营成本*折现系数）四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。机器设备评估1、 直接匹配法2、 可比因素比较法3、 成本百分率比较法折现率=年收益（租金）/价格P=A/r1-1/(1+r)n
4、一、 重置成本的估算：1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本P123三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额投资成本。四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*1-（实际使用生产能力/额定生产能力）xx在0.6-0.7之间。P67、1312经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A, r ,n）3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本房地产评估P=P*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年限修正系数K（交易情况、交易
5、日期、区域因素、个别因素修正系数）K=1-1/(1+r)m / 1-1/(1+r)n1、P=A/r1-1/(1+r)n（收益须是其处于最佳利用状态下的结果）综合资本化率r=r1(土地)x+r2（建筑物）y2、单独评估土地的价格：土地价格=房地产价格-建筑物现值=土地纯收益/ r1=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/ r1建筑物纯收益= r2*（建筑物重置价-折旧）地价=取得费+开发费+税费+利息+开发利润+出让增值收益 建筑物价格=重置成本*成新率剩余法（评估待开发土地价值）地价=预期售楼价-建筑费-专费用-销售费用-利息-税费-利润利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率利润=（地价+建筑费
6、用+专业费用）*利润率基准地价修正系数法地价=基准地价*年期（期日、容积率、其他）修正系数路线价法：地价=路线价*累计深度百分率*宽度 （四三二一法则：第一个25英尺0.4, 第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率） 2、成本法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税3、假设开发法=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）资源资产评估森林P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量QP=（At-Ct）/(1+t)t适合有经常性收益的林木资产P=K*C
7、t(1+r)n-t (t指过去第t年)幼龄林剩余法：P=销售收入W-经营成本C-利润F+再生资源S成矿产采矿权可比销售法P=P*（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数）贴现现金流量法P= (Wat Wbt)/ (1+t)tWat年剩余利润额；Wbt社会平均收益额探矿权(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)约当投资贴现现金流量法P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)* Wt / (1+t)t重置成本法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值)=Ubi *Pui*(1+四项费用)（1+f）*(1-)（低精度勘查）：地质要素评序法、联合风险勘查协议法、粗估法。市场法收益法成本法
8、无形资产评估专利权的评估方法：主要采用收益法商誉的评价方法：一、割差法：P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和二、超额收益法：1、超额收益本金化价格法P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/ 适用本金化率2、超额收益折现法P=Rt / (1+r)tP=KRt/(1+r)t K分成率；R为超额收益P=Y+KRt/(1+r)t Y最低收费额Y=重置成本净值*转让成本分摊率+转让机会成本（=转让净减收益+再开发净增费用）收益额的确定：一、直接估算法1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）R=销量差*（P-C）*（1-T）2、费用节约型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、
9、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率利润分成率的估算1、边际分析法：=追加利润现值/利润总额现值2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量 （约当投资量=重置成本*（1+适用成本利润率）四、要素贡献法：（资金30、技术40和管理30）P=无形资产重置成本*成新率一、 自创无形资产重置成本的的估算1、核算法：p=直接、间接成本+资金成本+利润2、倍加系数法：p=（C+1V）/（1-2）*（1+L）C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗 P276二、外购无形资产重置成本的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面成本*物价指数三、成新
10、率的估算1、专家鉴定法2、剩余经济寿命预测法长期投资评估长期债权上市交易的债券P=债券数量*评估基准日债券的收盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n2、分次计息，到期一次还本：P=Rt/(1+r)t +A/(1+r)n长期股权上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：（普通股）1、固定红利型股利政策下：P=R/r2、红利增长型：P=R/（r-g）流动资产评估材料购进批次间隔时间长、价格变化较大近期购进的材料，市场价格变化不大时。在产品P=实有数量*市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用某报废在制品=可回
11、收废料的重量*单位重量现行的回收价格1、根据价格变动系数调整原成本（核算水平较高） 成本法P=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数）2、按社会平均消耗定额和现行市价计算P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置成本*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）产成品1、出售为目的：P=现行市价2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税）1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位成本2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）P=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）企业价值评估一、 企业持续经营假设前提下的收益法：1、年金法：P=A/r=Rt/（1+r）t 1/（1+r）tr2、分段法：P=Rt/（1+r）t +Rn/r(1+r)n二、企业有限持续经营假设前提下的收益法：P=Rt/（1+r）t +Pn/(1+r)n
