1、重庆华润万象城项目计划方案深度分析研究计划2014年9月19日开业的重庆万象城，集万千宠爱于一身，开业当天，开业当天，共有约270家品牌店铺与重庆华润万象城同期开业，同期开业率接近85%。当天总客流量达到40万，营业额达到1500万，在业界引起强烈关注。 今天，我们将对这个西南地区备受瞩目的“小鲜肉”做系统而深入的研究分析，供业内人士参考学习。 主要内容：开发背景、区位选址、周边商圈、交通、项目定位、规划设计亮点、业态定位与组合、入驻品牌、招商推广策略、运营管理等。 重庆华润万象城定位为重庆最好、西南地区最具示范效应的“一站式”购物中心及城市商业新地标、新核心。作为华润中心的核心组成部分，万象
2、城凭借最高标准的建筑设计、最丰富的业态组合、最具人性化的服务理念，彻底改变重庆的商业格局。作为重庆档次最高、规模最大、功能最齐的购物中心，集合国际高端、时尚潮流、家庭体验三大主题元素，引领重庆市民消费习惯乃至生活方式的改变。 项目开发背景 杨家坪商圈作为重庆老牌商圈，位于素有工业老区之称的九龙坡区，并且作为九龙坡区的城市中心，自然有着得天独厚的优势。作为老牌商圈，杨家坪步行街也是重庆最著名、人流量最大的商业街之一。根据九龙坡区政府的规划，杨家坪步行街面积将达到5.5万平方米，基础设施投入2.5亿元，为重庆史上最大的市政项目，也将是重庆至今档次最高、投资最大的步行街，巨大的投资赋予了杨家坪竞逐重
3、庆“第二商业中心”的底气。 区位选址 重庆万象城所在的九龙坡区经济发展活跃，属于传统的城市中心区域。在重庆市主城各区中，九龙坡区GDP位居第1、社会消费品零售总额位居第2。九龙坡区常住人口超过100万，周边人口密集、发展成熟、居民消费力较好。 除了华润二十四城自身的2万户家庭，项目3公里范围内包括万科、保利、龙湖、恒大、金科、融侨等多个知名开发商在2000年以后兴建了多个中高档社区，新增户数达15万，人口达40-50万。 项目是衔接渝中区、九龙坡区和南岸区的城市核心，同时也是主城的几何中心，具备辐射全市范围的条件。 区域交通 项目内部规划有集轨道交通、公交车、出租车以及社会车辆为一体的立体交通
4、换乘中心，周边公交线路30余条，能够方便通达城市各个区域。 轨道交通：轻轨2号线 公共交通：148路、 207路、223路、232路、252路、310路、364路、368路、403路、411路、412路等 周边项目商圈分析 规划设计亮点解读 融汇山城文脉 1、建筑设计融合了重庆山城人文地貌和“上半城/下半城”的特点，使购物中心、时尚街区、屋顶花园完美结合; 2、时尚街区神似临江吊脚楼，屋顶花园(空中“宽窄巷子”)效法蜀中民居。同时，建筑设计充分考虑了重庆气候因素和城市文脉，通过大型室内中庭广场、下沉广场、多层退台景观、屋顶“万象院落”的处理手法，将室外公共空间自然引入室内，为城市公众创造出了园
5、林式、全季节、全天候的活动空间; 3、突出的长方形“盒子”，多角度、多维度的视觉设计，创造了无与伦比、丰富多变的城市天际线，赋予九龙坡区新的气质和面貌。 4、立面用玻璃幕墙、石材幕墙和金属墙面搭配，分别象征着重庆传统的地景元素江水、山岩和吊脚楼，购物、休闲、娱乐等仿若在山水自然中展开。 单一动线，无柱空间 1、再续深圳万象城千锤百炼之单一动线，无柱空间， 店铺可视性极佳。主次中庭，尺度恢宏，室内空间，轩敞宜人; 2、沿袭深圳万象城全国首创之“立体停车库”，客货分流，后勤独立，整饬高效，各尽其妙; 3、将重庆的地域特色提升为项目的特征，让客户在这里流连往返延长拜访时间以及增加回头客。通过室内设计
6、，加强品牌价值，为客户提供更好的体验; 4、设计灵感则来源于重庆大山大水和地貌地景，对其进行提炼并作为项目整体构思的核心，应用到室内设计的形制、纹样、肌理光泽等各方面。 多主题购物体验 1、根据自身定位精选了一批世界名曲作为背景音乐，根据不同季节更换相应主题，每周、每天甚至营业日的不同时段都会有类型差异，置身其间，高雅与柔和共鸣，畅享诗意随性。 2、打造了首个花艺主题购物中心，每周通过昆明国际花艺市场通道空运鲜花，每周或每月呈现出一个全新的主题花艺，让消费者在欣赏的同时，也能感受和学习不同的花艺技术。 3、让顾客一边购物一边做“香薰Spa”，通过嗅觉体验直接感受到万象城的服务品质。精油原材料精
7、选自国际著名的香料公司IFF，从原料到产品的每个环节都要利用气象色谱仪、折光光度仪、密度仪等国际先进的检测仪器检测，且每种精油都要通过23种不同的过敏测试一系列精益求精的工序，既保证了产品的独特性，又保证了质量的稳定性。 项目定位与业态分析 整体定位 1、全新商业模式的引领者，新商业中心的缔造者; 2、国际化消费理念和全新生活方式的提供者; 3、具备购物、休闲、娱乐、聚会、商务、服务配套等复合功能; 4、满足高收入人群对奢侈品消费的需求;满足时尚人士对潮流品牌的需求;满足中产家庭对一站式消费的需求。 档次定位 1、软、硬件等在重庆中高端商业物业中具备足够的竞争力和领导力。 2、城市中心地位，优
8、越交通条件将有助于项目打造成为全新的城市中心商业领地、重庆商业新地标。 3、城市发展和消费力提升，使本项目有条件成为全市消费者购物、休闲、娱乐之目的地，以及高端奢侈消费之新领地。 目标客群定位 1、年龄：18-45岁(目标客群);25-40岁(核心年龄区间) 2、特征：收入中高，追求生活品质，注重家庭观念;包容性强，对新事物有较强的敏锐性和接受度;讲究购物环境的舒适性和体验性;需求高品质的商品和服务。 辐射范围 第一辐射范围(车程15分钟内)：重庆主城的主要区域，辐射人口约300万; 第二辐射范围(车程60分钟内)：政府规划的“1小时经济圈”，覆盖23个区县; 第三辐射范围(车程3小时内)：重
9、庆全市、四川东部、贵州北部部分城市。 业态组合 1、融合精品百货、大型超市、高档影院、美食餐厅、真冰场等高端商业业态，同时具备购物、休闲、娱乐、聚会、商务、服务配套等复合功能，通过完整的业态组合和丰富的品牌组合为重庆市民提供国际化消费理念和全新生活方式。 2、在业态组合方面，主力店/次主力店所占比例为40%，国际名牌占3%，餐饮占22%，娱乐占20%，精品店占15%。 入驻品牌 奢侈品牌 Herms、Dior、Berluti、Mikimoto、Bvlgari、Fendi、LouisVuitton重庆华润万象城汇集三大奢侈品集团的众多品牌以及多个独立奢侈品牌，拥有30余个顶级国际品牌。 其中，来
10、自法国、专门从事户外运动装备的著名品牌Moncler、Longchamp已开业，而国际知名品牌Bottega Veneta、Tods、Roger Viver、Alfred Dunhill、G Givenchy、Coach也即将开幕。 时尚品牌 ZARA、C&A、UNIQLQ、MUJI、UR、GAP、H&M、HOLLISTER除了众多国际奢侈品牌，重庆华润万象城还拥有众多“国际轻奢”及“时尚潮流”品牌，其中众多品牌更是首次进入重庆，给重庆市场带来新一轮的时尚冲击。 世界最大时装零售INDITEX集团旗下的Zara、MassimoDutti、Bershka、Oysho、ZaraHome将一同入驻;
11、欧洲最大的服饰零售商“瑞典H&M”旗下的Monki、COS第一次登陆重庆;DVF、QDA等著名品牌也是首次进驻。 餐饮品牌 重庆万象城餐饮品牌数量超过80家。王品台塑牛排、Bulgogi Brother、暹罗泰、焱铁烧、大渔铁板烧、堂本家、铜锣湾、韩国Bugogi Brothers 等，满足重庆中高消费及时尚人群对于精致生活的需求。同时，也不乏一些高性价比且具有良好就餐环境的餐厅，如绿茶餐厅、到长沙、顺风COCO、黄记煌、大食代美食广场、汉拿山等。 其他品牌 家居类品牌：Zara Home、Harbor House 厨房类品牌：双立人、Fissler 数码品牌：B&O、BOSE、holpe+、
12、IGE 文化休闲品牌：西西弗书店 招商运营推广策略 招商策略 1、根据不同类型的租户提出不同需求，度身订做方案; 2、零售物业规划按照零售业的需求来做。在选择租户时，总体把握品牌数量、档次，选择更有影响力和成长性的品牌。尽管资金回笼不会特别快，但是在运营上非常稳定和主动。 2、妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱; 3、根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助调整、提升和完善在万象城新店的定位、档次。 运营策略 1、采取目前国际上颇为流行的”只租不售“运营管理方式，对物业长期持有和长期经营，统一管理购物中心数量众多、类型各异的零售
13、商，并以此来树立购物中心的整体形象。 2、利用华润在零售行业以及商业物业管理积累的丰富经验，为万象城的运营管理提供有力支持。 3、服务式管理让项目更具竞争力。如帮助租户做推广、共享市场数据、帮助办理相关手续等，用商业的做法，即零售经营的角度来做商业地产。 推广策略 1、实力巨星、偶像新星、重庆潮人共聚，比肩奥斯卡的红毯秀 开业当晚，万象城上演时尚走秀、明星红毯。400余米长、8米宽的红毯区，阵容强大。魏晨、平安、李治廷等偶像新星带来现场演唱会，更有著名影视演员许晴倾情出席，作为万象城的形象代言人，许晴的时尚品味与优雅格调一直为人称道，也与万象城的追求十分契合。 2、全国首创，根据购物中心建筑特
14、点编排大型露天实景剧 重庆乃至国内首次以艺术表达方式结合声光电凸显建筑特色的大型露天实景剧在万象城上演。通过最绚丽的灯光、原生态的舞蹈、特殊投影与喷泉的融合，诠释万象城“改变引领超越”三个发展历程，体现出万象城的到来给城市带来更多改变，从而使人们真正从感知、心里、精神上达到彻底的升华。 3、最环保、最时尚，跋涉至长江源头的公益活动 重庆华润万象城组织专业环保团队，跋涉几千公里、纵跨大半个中国，直抵长江源头。专业环保团队用镜头记录了江津、合江、雷波、巧家、东川、攀枝花、德钦、巴塘、芒康、石渠、德格等城市的风貌、人文风情以及长江现状，并在所到之处取江水样本，在沿途代表性的地方对专家进行采访，针对当
15、地长江现状结合当地文化进行分析和解读。 重庆华润万象城开业数据大统计 同期开业率接近85% 重庆华润万象城于2014年9月19日开业，开业当天，共有约270家品牌店铺与重庆华润万象城同期开业，同期开业率接近85%。重庆市民纷纷涌入各家品牌店铺，感受各大品牌的产品与服务。不仅于此，重庆华润万象城还是满足重庆人民口福的“天堂”，在午餐时间，暹罗泰、绿茶、探鱼等多家店铺门外排起了长龙，市民纷纷表示愿意耐心等待享受美食盛宴。 从美食的纵向广度上而言，咖啡轻食甜品、正餐、下午茶饮品、宵夜小酒等无所不包;从美食的横向广度上，重庆华润万象城囊括了不同派系的中式美食及各类异国风味美食，是重庆市场上唯一如此集中
16、全面且口味正宗的洋气美食聚集地。 开业当天营业额达1500万 重庆华润万象城开业当天总客流量达到40万，营业额达到1500万。作为中国第7座万象城，一期商业体量达35万平方米，拥有320个独立品牌店铺及3300个机动停车位，毋庸置疑地成为重庆新标杆、新楷模。万象城就像一头巨型猛兽，每到一座城市，就会颠覆这座城市原本的消费格局，吞噬掉很大一部分市场份额。 92%租赁店面已“名花有主” 据华润置地董事局主席吴向东介绍，目前92%租赁店面已“名花有主”。同时，万象城还将多个首次进入中国，刚刚登陆香港、上海等地极具设计感的国际时尚品牌引入，给重庆市场带来新一轮的时尚冲击。此外，华润Ole超市、百盛百货高端产品线“金百盛百货”等主力店也将带来全新体验。
