1、某物流园建设工程项目申请报告99页 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告省国际工程咨询中心二0一0年六月附表：1、项目总投资使用计划及资金筹措表2、房地产销售收入、营业税金及附加估算表2-1、租赁经营房地产经营收入、营业税金及附加估算表2-2、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表3、总成本费用估算表4、项目投资现金流量表5、利润与利润分配表6、资金来源与运用表7、借款还本付息表8、敏感性分析表附件：1、湖南省经济委员会关于对的批复湘经交通2007320号2、省委政研室调研组关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议（2008年8月）3、湖南省建设用地预审报告书（先导）国土预审字2010第
2、1号4、湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单（2009）政国土字第725号5、湖南省环境保护厅关于高星物流园项目环境影响报告书的批复湘环评20097号6、广州铁路（集团）公司关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函 广计函2006526号7、长沙市人民政府关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复函8、湖南省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委物流业调整和振兴专项投资管理办法的通知 湘发改财贸2009348号9、湖南和立东升实业集团营业执照10、湖南和立东升实业集团税务登记证11、湖南和立东升实业集团组织机构代码证12、20062008年度湖南省和立东升实业集团有限公司财务报表13、
3、中国建设银行湖南省分行出具的中国建设银行贷款承诺书 意承编号（2009）第2号14、股东会决议附图：1、湖南省高星物流园建设工程区域位置图2、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图1 总论1.1项目建设单位的基本情况本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。湖南和立东升实业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作及日常运营、管理等工作。湖南和立东升实业集团成立于1994年，是一家以经营现代物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营企业集团。注册资本1亿元，净资产达8.6亿元。公司现有员工168名，其中高级职称36人、
4、中级职称57人；研究生及以上学历28人。集团下设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营商，经过多年不懈努力，成功创建了现代物流枢纽中心模式，形成了集团的业务特色，建立了“太阳桥物流园”强劲现代物流品牌。集团在“立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链”的战略思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。为立足长沙，集团于2009年初投资湖
5、南省高星物流园建设工程，开始开展本项目的前期工作、工程建设及物流园建成后的日常工作等。目前，集团经营运转良好，连续三年年上缴国家税费均超过3000万元，赢利能力强，资产优良，资信AAA级。集团先后荣获“全国商务系统先进集体”、“湖南省重合同守信用单位”、“湖南省招工扶贫先进企业”、“信贷诚信企业”、“纳税诚信企业”、“财源建设先进单位”等光荣称号。集团总裁冯杨辉先生，湖南省临湘市人，出生于1981年，毕业于湖南大学机械工程系。毕业后一直在湖南和立东升集团任职，2005年进入公司管理层，2008年任集团公司总经理。曾参与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发，具有物流园工程建设与运
6、营管理经验。为做好湖南省高星物流园建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施投资等业务，集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、外联部等部门，拥有一批经验丰富的市场研究、营销招商、工程管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。立足湖南长沙，放眼世界，致力于成为民族领先的物流与工业地产综合运营商。公司将秉承“专业、稳健、卓越”的经营理念，坚持以专业能力从市场获取公平回报，成为行业持续的领跑者；通过规范的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。1.2 项目概况1.2.1 项目名称湖南省高星物流园建设工程1.2
7、.2 项目建设背景物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。它作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或缺的综合服务支撑，是国民经济发展的基础产业。加快发展现代物流业，构建国家级区域物流中心，对于转变经济发展方式，调整和优化经济结构，提高经济运行质量和效益，加速推进“两型社会”建设与新型工业化步伐，具有十分重要的战略意义。同时，在当前国际金融危机影响的背景下，加快实现物流业的调整与振兴，是促进经济平稳较快发展，增强国民经济竞争力的重要举措。长沙作为湖南省会城市具有得天独厚的区位优势，在全国发展战略布局中，发挥承东启西
8、，联南接北的枢纽作用，在多边的大流通过程中可以东西逢源，南北策应，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠予内陆市场的全面联动。长沙在中南经济圈中承担资源依托，流通连接，技术吸纳，经济辐射的中心城市，成为区域经济发展的强劲“增长极”，具有担当中南地区的商贸物流中心优势。近年来，长沙市物流产业发展迅速，为促进城市经济发展，辐射带动“长株潭”及周边地区发展发挥了重要作用。长沙物流业主要布局在河东地区，产业相对集中且发达，各种物流枢纽中心基本成型。而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美的生活环境，但区域的物流业却是制约“大河西”开发的瓶颈。如随着业务量的增加和贸易的升级，现有的仓储运输条件和硬件设备能力已
9、远远不能满足各钢材商的经营。因此，作为长株潭“两型社会”建设的示范区，随着大河西先导区开发建设的深入，长沙发展的重心将进一步转移至河西地区，新增客货运量将大大增多，在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力，在此情况下，若没有发达的物流业，势必阻碍和延缓先导区开发建设。望城县环绕长沙西侧，是长沙联通湖南西部地区的必经之地。其紧临长沙大河西先导区，并地处“3+5”城市群中心地带，是建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。在新的发展形势下，按照“交通先行，物流依托”规律，望城县选择适宜区域建设现代物流枢纽中心，以缓解物流供需矛盾状况。为此，望城县委、县政府及相关部门进行了大量工作：2006年11月，获
10、广州铁路（集团）公司关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函（广计函2006526号），同意望城站2020年预留发展200万吨货场到发能力，远景按500万吨的规模预留。2007年，编制了望城县现代物流发展规划纲要，预计项目建成后，实现年货物吞吐量300万吨、年市场交易额近150亿元、实现年税收8000万元、创造就业机会30000个，将成为中南地区最大的物流基地。2007年8月，湖南省经济委员会湘经交通2007320号文批复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五”长株潭城市群现代物流业发展规划，并建议将项目更名为“望城县高新物流中心”。2008年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交
11、通物流问题进行了调研，并于8月提交了关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议，湖南省委书记张春贤对此予以了批复。为进一步优化长沙物流业结构，特别是改善“大河西”区域物流布局不合理，物流分散经营，横向联合薄弱，组织化程度较低，物流技术含量不高的状况，推动“大河西”区域物流业现有的结构和布局调整，加快推动长株潭“两型社会”改革建设和“35”城市群建设发展，2008年9月望城经济开发区管委会与湖南和立东升实业集团有限公司双方就共同建设大河西先导区国家级区域物流中心项目湖南省高星物流园达成协议，同意项目开发用地位于望城经济开发区内，占地2000亩。项目建设拉开序幕。2009年3月，为进一步优化投
12、资环境，加快推进项目建设，望城县人民政府还颁发了望城县招商引资优惠办法，以此从财税、用地、收费等方面给予政策上的优惠，为进一步促进高星物流园项目的建设提供了良好的政策支持。1.2.3 项目建设地点湖南省高星物流园项目选址于望城县经济开发区南侧。地块东临马桥河路，南与星城大道为邻，西接望城大道，北靠石长铁路复线。项目依托大河西先导区唯一的火车货站望城火车站而建，并处于京珠西线、长常高速连接线星宁快速干道和湘潭到岳阳的城市快速干道雷望大道的交汇处，紧邻金星大道、雷锋大道、望城大道、长沙市三环线、319国道等。石长铁路复线紧邻项目地块北侧，被市委、市政府列为2009年度长沙市十大基础设施项目之一，对
13、促进望城县、长沙地区，乃至湖南省经济发展有着重要意义。项目总用地面积134.73公顷（合2020.98亩），扣除市政道路、用地外，项目净用地面积116.87公顷（合1753.00亩）。项目地为平地，交通条件、水、电、信基础设施完善，建设条件较好，是建设物流中心的理想地块。1.2.4 建设内容与建设规模根据湖南省高星物流园发展设想及市场定位，湖南省高星物流园将建设大型物流基础平台；大型钢铁信息服务平台；加工商贸交易平台；物流企业总部平台以及物流增值服务平台等。湖南省高星物流园在铁路运输方面，石长铁路目前货流吞吐量还处于刚刚起步发展的初期，预计2015年将超过75万吨/年，2020年达到150万吨
14、/年，至2030年将达到250万吨/年；在陆路交通方面，预计2015年达到60万吨/年，2020年达到120万吨/年，至2030年达到200万吨/年；在水路货运方面，依托新康乡港区，预计2015年达到15万吨/年，2020年达到30万吨/年，至2030年达到50万吨/年。综上所述，湖南省高星物流园预计2015年总的货运吞吐量将达到150万吨/年，至2030年可达到500万吨/年，该物流中心将成为湖南省乃至中南地区重要的现代化物流集散和运输基地之一。本项目按年转运量300万吨进行设计，其中汽车展示、汽车零部件及钢材260万吨，建材及金属材料40万吨。项目规划用地面积134.73公顷（合2020.
15、98亩），总建筑面积1871501.9平方米，包括储藏及加工区349127.88平方米，物流市场交易及服务区916294.31平方米，生活居住区333622.53平方米，商务办公区272457.18平方米。另购置货架、叉车、轨道等装卸、运输、储存、信息系统设备236台（套）。项目按总体部署、滚动开发、分期实施的原则，分两期进行建设，其中第一期占地面积1269亩，二期占地面积751.98亩。1.2.5 投资规模及资金筹措方案项目总投资230543.42万元，其中：工程费用156182.12万元，占总投资的67.75%；其他费用52390.00万元，占总投资的22.72%；预备费12492.80万
16、元，占总投资的5.42%；建设期利息9058.50万元，占总投资的3.93%；铺底流动资金420.00万元，占总投资的0.18%。项目所需总投资230543.42万元中，其资金来源为：拟申请商业银行贷款161000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决。项目建设一期所需投资额 120,027.05万元，资金来源为：拟申请商业贷款 84000万元，其余资金36027.05万元由项目建设单位自筹资金解决。1.2.6 项目建设期项目建设期拟定3.5年，预计2010年7月开始，2013年12月建成投产运行。项目建设期分前期工作和建设工期两阶段，其中：a) 前期工作从2010年7月2011年1月，共6个月
17、，包括可行性研究报告的编制、评估和审批，初步设计文件的编制、审批，工程地质详勘，工程招标；b) 建设工期从2010年7月2013年7月，共36个月，包括施工图设计，移民安置及施工准备，土建施工，设备订货，设备及管线安装，设备调试及试车，试运行，竣工验收。1.2.7 主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1。主要技术经济指标表表1-1序号指标名称单 位数 量备 注1总用地面积公顷134.73合2020.98亩1.1其中：净用地面积公顷116.87合1753.00亩1.2市政道路公顷12.43合186.46亩2总建筑面积m21871501.92.1根据建设期：2.1.1其中：第一期m27258
18、49.082.1.2第二期m21145652.822.2根据功能分区：2.2.1其中：储藏及加工区m2349127.882.2.2物流市场交易及服务区m2916294.312.2.3生活居住区(3区)m2333622.532.2.4商务办公区m2272457.183吞吐能力万吨/年3003.1其中：汽车展示、汽车零部件及钢材万吨/年2603.2建材及金属材料万吨/年404设备台（套）2365 总投资万元230543.425.1其中：工程费用万元156182.125.2其他费用万元52390.005.3预备费万元12492.805.4 建设期利息万元9058.505.5铺底流动资金万元420.0
19、06 资金筹措万元6.1其中：银行贷款万元550006.2资本金万元175543.427正常经营年收入万元22827.258正常年销售税金及税加万元1272.629正常年总成本费用万元10881.6010正常年利润总额万元10673.03续表1-1序号指标名称单 位数 量备 注11正常年所得税万元2668.2612正常年税后利润万元8004.7713财务评价指标 13.1其中：投资利润率%4.6113.2投资利税率%4.9813.3项目投资内部收益率%13.09所得税后13.4项目投资投资回收期%7.89所得税后13.5借款偿还期（含建设期）年1114建设期年3.52 发展规划、产业政策及行业
20、准入2.1 项目所在地区发展规划概况随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，现代物流业作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中最为经济合理的综合服务模式，正在全球范围内得以迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展水平成为衡量一个国家现代化程度和综合国力的重要指标。为积极应对新一轮国际金融危机的影响，落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，国家制定了物流业调整和振兴规划，作为物流产业综合性的行动方案，以此促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级。同时，按照国家的总体规划构想，湖南省制定了物流业振兴实施规划（2009-2011年），其中，物流园区工程
21、建设是国家和省级规划的发展重点工程之一。湖南省高星物流园项目的建设，将利用长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区的政策优势，高标准建设现代化物流园区和物流中心，并以此培育具有竞争力的龙头物流企业，从而促进地区物流业的快速发展。因此，根据我省物流业调整和振兴规划要求，急需启动本项目的建设；同时项目的建设，也是落实我省物流业调整和振兴规划的一项重要举措。2.2 项目建设符合区域发展规划的要求望城县紧临长沙大河西先导区，并地处“3+5”城市群中心地带，是建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地，也是长沙联通湖南西部地区的必经之地。在新的发展形势下，望城县委、县政府及相关部门于2007年编制了望城县
22、现代物流发展规划纲要，预计项目建成后，实现年货物吞吐量300万吨、年市场交易额近150亿元、实现年税收8000万元、创造就业机会30000个，将成为中南地区最大的物流基地。同年8月，湖南省经济委员会湘经交通2007320号文批复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五”长株潭城市群现代物流业发展规划，并建议将项目更名为“望城县高新物流中心”。2008年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交通物流问题进行了调研，并于8月提交了关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议。因此，本项目的建设，符合望城县现代物流发展规划需要，与长沙市长株潭城市群现代物流业发展规划相衔接，与我省物流业调整
23、和振兴规划相适应，并成为顺应长株潭“两型社会”和大河西先导区开发建设的必然产物。同时，该项目作为第三产业建设项目，符合两型社会发展的要求。2.3 项目建设单位业务背景分析项目建设单位湖南和立东升实业集团为一综合性民营企业集团，主要经营范围为：以自有资金对物流业、高新技术产业、房地产业、建筑业、旅游业、商业服务业、农、林、牧、渔业进行投资。集团重点经营现代物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、机电设备安装、新型建材、高新技术创业等产业，在“立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链”的战略思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流
24、网络体系，实行专业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展，致力打造世界领先的民族物流产业综合服务运营商。集团有成功的物流业运营模式，投资11.2亿元在岳阳建成占地面积680亩，集商品交易、运输、仓储、保管、配送、加工、信息处理、物流咨询等一体化、全方位服务的湖南省第一个物流信息平台太阳桥物流园。成为本地区功能齐全、配套完善、管理先进的区域性现代化商贸物流园。并形成 “太阳桥物流园”现代物流品牌。2.4 项目建设服务需求分析2.4.1 项目的建设符合大河西先导区“两型”社会建设需求大河西先导区是长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的
25、重任。构建“两型”社会必须加快对现有产业的升级改造，促进向现代化生产方式的转变。而在现代企业经营中，无论是高效的生产还是科学的管理，从原材料采购到产成品的配送，都对现代物流服务和物流合理化提出了迫切的要求。加快推进“两型”社会建设，需要有配套的物流综合服务作为强有力的支撑保障，必须拥有发达的物流业。特别是要实现产业的集群化发展，更离不开现代化物流的有效衔接。对于“大河西”的产业进行合理规范，明确分工，各地区优势产业己呈现规模化、集群化的发展；尤其是在产业链的上下延伸后，更需要有现代化的物流综合服务来有效衔接，才能实现其集群优势和规模效益。根据长沙大河西先导区规划建设，建成区将达到200平方公里
26、，新增人口150万，新增GDP3000亿元，基本上相当于再造一个新长沙。因此，发展的需要与目前物流运储能力矛盾突出。若按现有的货运量规模，将年新增货运量在1.3亿吨以上。其中，根椐大河西的发展和其周边市场的需求，以河西为中心辐射各地市的钢材消耗量将会每年以10%的增长，预计到2014年市场的吞吐量将会达到300万吨/年。显然，其物流市场容量将远远超出目前长沙火车南北货站和霞凝新港已有的运储和承载能力，新增流动人口也将超出长沙火车客站和现有公里客运承载能力。若不能抢抓机遇适早规划建设物流中心，大河西交通与物流矛盾将更加突出，并制约先导区的开发建设进程。因此，项目的建设，符合大河西先导区“两型”社
27、会建设需求。2.4.2 项目的建设，符合进一步优化长沙物流业布局，缓解交通拥塞的需求随着经济的发展和技术的进步，物流并不只是要致力于生产和消费物流效率的提高，其现代物流方式的运用、物流管理运作的更新都会对区域经济的发展、交通设施的建设产生巨大的推动作用。目前在长沙地区河东区域的物流业相对发达，各种物流枢纽中心基本成型，为河东的生产生活提供了优越的基础。从长沙城区交通现状看，长沙年货运发送总量达1.3亿吨，常年流动人口在100万人以上，其货运配送和流动人口主要来自湘江以西，而货运和客运站场却又分布在河东。这种人流、物流的逆向错位与过度集中，势必造成湘江一桥、二桥和河东中心城区交通的极度拥堵。同时
28、，随着长沙城市的规化建设和城区的不扩张，大型货物进入市中心地区，严重地影响了长沙城市的交通拥挤和市容市貌，故长沙市交通局在今年5月份对于二环线以内大型货车进行禁止进入，由于“长重”钢材市场处于二环线的边缘，这严重影响了货物的流动。因此，急需对现有的这种物流布局进行改变。项目建设，将使河西地区包括常德、益阳等地的的人流、物流不再通过湘江进入城市核心区，不再挤压到长沙唯一的大进出口河东城市核心区，从而形成省会中心城市河东、河西双向分流格局，从而将使长沙市区的运输负荷与河东城区的交通压力得到实质性的改观，从根本上缓解长沙河东交通拥堵的局面，并进一步推动“大河西”区域物流业结构和布局的优化，为建设“创
29、新河西、实力河西、生态河西和宜居河西”提供发展基础平台。项目的建设，符合进一步优化长沙物流业布局，缓解交通拥塞的需求。2.4.3 项目的建设，是形成区域大交通、大物流新格局的需要物流活动的终极目的就是通过信息技术与运输手段，为制造商、供应商、零售商实现“零库存”，进而将市场需求与商品库存之间的信息得以优化处理，减少不必要的库存及流动资金，因此物流运作模式明显使商品降低了成本，提高了商品的竞争力。由于目前客货站及仓储设施基本集中在河东地区，致使长沙长期以来过度依赖于公路运输，公路货运约占全市的90%。这样，不仅带来河东中心城区的拥堵与污染，同时也加重了企业物流成本与货物进出流通速度。因此，要改善
30、这种状况，需要充分利用现有交通设施条件，构建符合需要的现代综合联运体系。项目建设选址在大河西先导区核心区域湖南望城经济开发区高星组团内。项目依托大河西先导区唯一的火车货站望城火车站而建，并处于京珠西线、长常高速连接线星宁快速干道和湘潭到岳阳的城市快速干道雷望大道的交汇处，项目还紧邻金星大道、雷锋大道、望城大道、三环线、319国道等。项目以东2km建有湘江千吨级码头。项目距长沙市委、市政府所在地仅16km，至黄花国际机场约38km，因此交通条件优越，网络连接密切，通过项目建设，充分利用交通优势，将有利于建设形成公路、铁路、水运合理分工的综合运输联运体系，构建形成区域大交通、大物流的新格局，进而将大大提高长沙、长株潭地区乃至全省综合交通通畅能力，并较大程度的降低生产企业的物流成本，从而提高企业效益，增强竞争力，促进以长株潭物流区域作为全省物流业发展的区域中心的物流业振兴发展规划目标的实现。2.4.4 项目的建设，是大力促进长沙大都市和“35”城市群建设的需要作为一个复合型服务产业，物流业已成为经济发展新的推动力和衡量一个地区经济发展水平的重要标志，被誉为促进经济发展的“加速器”、 “第三利润源泉”和“二十一世纪的黄金产业”
