1、住宅物业服务五级标准 物业服务等级标准差距【住宅物业服务五级标准】 物业服务等级标准差距 五、标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 六、客户服务 1、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算 每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。 每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。 2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知履行告知义务。 3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为 应劝阻并报告相关行政主管部门。 4、水、电急修 15 分钟内其它报修 30 分钟内到达现场由专
2、项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。 5、业主或使用人提出 _、建议、投诉在 1 个工作日内回复。投诉回访率 100%。 6、每年至少公开征集 1 次物业服务意见 问卷率 85%以上公示整改情况。 7、每月组织 1 次项目服务质量检查重要节假日前组织安全检查。 8、每年组织业主参观共用设施设备机房。 9、每年至少组织3 次社区文化活动。 10、重要节日进行美化装饰。 11、设置公共信息栏每月至少更新1 次配合相关部门进行公益性宣传。 12、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 13、有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管票务代理
3、等特约服务。 七、专项服务委托管理 1、签订专项服务委托合同明确各方权利义务。 2、专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求操作人员应持有相应的职业资格证书。 3、专项服务企业人员统一着装佩戴标志。 4、对专项服务进行监督及评价。 八、共用部位及共用设施设备运行、维修养护综合管理 1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。 3、组织实施房屋使用安全情况评估检查。 4、共用部位检查中发现的问题应按照责任范围编制修缮计划并按计划组织修缮共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题应即时组织修复。 5、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 6、特种设备按
4、照有关规定运行、维修养护和定期检测。 7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 8、设备机房 1每月清洁1 次室内无杂物。 2. 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3在明显易取位置配备消防器材每月检查 1 次消防器材 确保完好有效。 4设施设备标志、标牌齐全。 5在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6. 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 九、共用部位 1、房屋结构 每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件外观出现变形、开裂等现象时应申请房屋安全鉴定同时采取必要的防护措施。按鉴*果组织修缮。 2、建筑部件 1.每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机
5、支撑构件等。 2周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚室外屋面、散水等。 4年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3、属构筑物 1. 巡1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2. 巡查1次污水井管网 3. 巡查 1 次大门、围墙、围栏等。 4. 巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5. 检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 十、调系统 1前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2期间每日巡视 1 次空调系统保证室内温度符合相关规定。 3制定节能措施每月对能源消耗
6、进行统计、分析。 4每年检查1 次管道、阀门并除锈。 5每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 6每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等每年清洗消毒2 次风机盘管滤网每2 年清洗消毒1次风管。 7每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 十一、二次供水设施 1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备水箱按规 定清洗消毒、 水质化验水质符合国家生活饮用水卫生标准。 2每巡视2次水箱间、水泵房 检查设备运行状况。 3 每月切换1次备用水泵。 4 每季度检查1 次水泵润滑情况 补充或更换润滑剂每年养护1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆每年入冬前对暴露管道进行防冻
7、处理。 6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁 钥匙由专人保管溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 十二、排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、 污水井、 屋面雨水口等设施进行检查组织清理、疏通 确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵 汛期每日巡视2 次平时每日巡视1次检查设备运行状态每周进行1 次手动启动测试每季度养护1 次。 3 化粪池 每半年检查1次化粪池组织安排清掏。 十三、 照明和电气设备 1 楼内照明 每班巡视1 次一般故障8 小时内修复，复杂故障1 日内修复。 2 楼外照明 每日巡视 1 次一般故障 12 小时内修复 复杂故障 3 日内修复
8、每2 周调整1 次时间控制器。 3 应急照明 每日巡视1 次 发现故障 即时修复。 4 低压柜 每日巡视3 次设备运行状况 每半年养护1 次 养护内容包括紧固、检测、清扫 每年检查2 次电气安全 每半年 检测1 次接地电阻 每年校验1 次仪表。 5 低压配电箱和低压线路 每周巡视1 次设备运行状况 每半年养护1 次 内容包 括紧固、检测、清扫 每半年切换1 次双路互投开关。 6 控制柜 每周巡视2 次设备运行状况 每年养护2 次 养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫 每季度校正1 次各种电器装 置或控制设备的设定值 每年检查2 次各类远控装置和节能装置。 7 发电机 每月试运行1次保证运行正常
9、，每年2 次带负荷运行每年活化2 次蓄电池 每班巡视1 次充电机和蓄电池。 8 检测 每年检验1 次内部结算电能表。 9 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备 穿墙线槽周边封堵严密锁具完好电缆进出线和开关标志清晰、准确。 十四、 安全防范系统 1 报警控制管理主机 每日巡查1 次检查设备运行状态 每日表面清洁1 次 每季度内部除尘1 次。 2 对讲门口机 每周检查1 次按键、显示屏等每周表面清洁1 次每季度内部除尘1 次。 3 网络控制箱 每季度检查1 次外观、接线每季度表面清洁1 次每季度内部除尘1 次。 4 红外对射探测器 每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等每月表面清洁1次每季度内部
10、除尘1 次。 5 图像采集设备 每日检查1 次监视画面、 录像功能每周表面清洁1 次每季度内部除尘1 次。 6 摄像机 每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等进行相应的调试每季度镜头表面清洁1 次每年防护罩内部除尘1 次。 7 解码器 每季度检查1次防雨罩、接线等进行相应的调试每季度表面清洁1 次每半年内部除尘1 次。 8 云台 每季度检查1 次运转、接线进行清晰度调校每季度表面清洁1 次每半年转动部位上润滑油1 次。 9 巡更点 每周检查1 次外观表面清洁1 次每日存储巡更记录。 10 读卡器 每周检查1 次外观每周表面清洁1 次查看防水状况。 11 电磁锁门锁 每2 周检查1 次
11、吸力、外观、接线。 12 出门按钮每2 周检查1 次开锁功能、接线。 十五、 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签 订电梯维保合同 约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。 对专项服务企业的维修保养工作进行监督对专项服务企
12、业定期检修计划的落实情况进行监督。 5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训保证其具备必要的安全知识。 6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时应立即启动事故应急预案组织救援并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场专业维修人员应在30 分钟内到达现场。 十六、 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查防止渗漏保证用电安全。 2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施每周检查1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 十七、 消防安全防范 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制设消
13、防安全负责人逐级逐岗明确消防安全职责。 2 成立义务消防队配备必要的消防器材相关人员掌握消防基本知识和技能每年组织2 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。 3 设置消防安全宣传专栏组织开展经常性的消防安全宣传教育每年对员工进行 2 次消防安全培训。 4 每日防火巡查 1 次、每月防火检查 2 次按照规定每年检测1 次建筑消防设施保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。 5 发现消防安全违法行为和火灾隐患立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。 6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。 7 发生火情立即报警
14、 组织扑救初起火灾，疏散遇险人员协助配合公安机关消防机构工作。 十八、 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统 1、火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查 1 次设备运行情况保证 24 小时连续正常运行每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能每年机柜内部除尘1 次。 2、火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能，探测器投入运行2 年后每3 年由专业清洗单位清洗1 次。 3、备用电源 每月检测切换1 次主、备电源每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。 2、消防广播系统 每月检查测
15、试1次消防专用电话、 重要场所的对讲电话、 对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能并测试音量，每年机柜内部除尘1 次，每年机柜内的设备内部除尘1 次。 3、防排烟系统 每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能核对风速每年养护防2 次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 4、防火分隔设施 每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能。每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油。电控箱内部除尘1 次，每年维修养护2 次防火门附件在门的转动部位补充1 次润滑油。 5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车1 次
16、 每季度检查1 次润滑情 况 每年养护1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电1次 测量1次照度和供电时间。 7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能轿箱内消防电话。 8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况、每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期 保证处于完好状态。 十九、 绿化养护 基本要求 1 乔木 植株生长健壮 树冠完整 出现死亡或缺株后应及时补栽生长季节叶片保存率高于 95%。 2 灌木 植株生长健壮,枝叶丰满,主枝分布均匀合理,观赏效果好,符合植物品种的造型特点。 3 绿篱和色块 造型整齐美观,轮廓清晰,高度一致,修剪及时
17、,出现死亡或缺株应及时补栽。 4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于99% 花坛植物死亡率超过1%后能及时补栽更换。 5 草坪 草坪整齐,覆盖率高于 99%。 二十、养护内容 1 灌溉 有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施，采用节水灌溉设备和措施，利用雨水资源进行灌溉，确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。 2 施肥 乔木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花坛植物根据生长情况进行追肥，通过有机覆盖等方法逐年增加土壤有机质。 3 病虫害防治 采取预防为主，综合防治的方针，及时
18、掌控病虫害的发生情况尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害减少使用化学农药对环境的影响。 4 整形修剪 乔木每年夏季、冬季各修剪1 次，灌木修剪及时。全年至少修剪3 次，绿篱和色块每年至少修剪5 次，冷季型草坪生长季节至少每2 周修剪1 次全年至少修剪20 次。 5 除草 每年全面除草5 次重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的2%，局部杂草覆盖率不超过绿地面积的30%，不出现 20 厘米以上的杂草。 6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净。 二十一、 工作检查 1 生长季节每周至少检查1次绿化工作。 2 编制每周绿化养护措施和工作计划。 3 绿化档
19、案齐全、准确。 二十二、 环境卫生 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。 2 配置密闭式垃圾收集容器有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。 3 每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每日喷洒1 次杀虫药。 4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所不得乱堆乱倒。 5 配有专用垃圾清运车清运垃圾密闭运输、外观整洁。 二十三、 物业共用部分清洁 楼内 1 大堂、一层候梯厅 每日清扫、清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。 每日擦拭1 次信报箱。 每周擦拭1 次大堂玻璃。 每周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。 配有家具的 每月护理1 次。 每日巡视保洁3 次大堂、一层
20、候梯厅。 2 楼道、楼梯 每日清扫并清拖1 次楼道、楼梯地面。 每日擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、 指示牌等共用设施。 每季度除尘1次楼内灯具。 根据地面材质 定期做地面清洗、养护。 每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。 81 3 电梯轿箱 每日擦拭2 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖2 次轿厢地面。 不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢 每周护理1 次 石 材装饰的电梯轿厢每月养护1 次。 每日巡视保洁3 次电梯轿箱。 3 *、屋面 每月清扫1 次*、屋面雨季期间每月清扫2 次*、屋面。 每周巡查1 次*、内天井有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施 每日清扫1 次、巡视保洁4 次楼外道路
21、。 每周清洁1 次楼外公共照明及共用设施 每月清洁1 次 雨蓬、门头等。 5 水景 根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每日清洁1次水面每年清洁2次水池池底。 6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应预先告知 投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫雨后4小时道路无成片积水 雨后天晴1 日内恢复道路清洁水平。 降雪时，及时清扫积雪、铲除结冰。昼间降雪的随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清扫干净其他责任地段的冰雪，在次日 10 00 前清扫干净。 二十四、工作检查和记录 1 每日检查1 次清洁质量，做好
22、记录。 2 每2 周全面检查1 次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。 二十五、 公共秩序维护 1 出入口有专人24 小时值守。 2 制定巡查路线 巡视检查并做好记录。6 00 至22 00 巡视 4 次 其中楼内巡视 2 次 22 00 至次日 6 00 巡 视2 次 夜间巡查2 人同行。 3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。 4 机动车辆登记出入。 二十六、 安防控制室设专人24 小时值守 监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查管理制度、应急预案张贴在显著 位置。 二十七、 对违法行为立即报警 协助相关部门处理。 1每年进行 4 次专项应急预案演习，其中有业主或使用人参与
23、的演习不少于1 次，做好记录。 2 备勤人员 24 小时待岗 人数不少于秩序维护人员的 25%配备必要的应急工具。 3 记录与档案 1. 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 二十八、 装饰装修管理 1 建立装饰装修管理服务制度。 2 建立装饰装修管理档案。 3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。 4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的应立即劝阻，拒不改正的报告相关行政主管部门及业主、业主委员会并在物业管理区域内公示。 5 装饰装修
24、结束后进行检查 对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。 6 委托清运装修垃圾的应在指定地点临时堆放采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。 自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式 在2 日内清运。 二十九、制度 1 根据项目情况制定各项管理制度 如 房屋管理制 度、维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消 防安全防范制度、绿化养护制度、环境卫生管理制度、公共 秩序维护管理制度、装饰装修管理制度、值班制度、财务管 理制度、收费管理制度、培训与考核制度等。 2 根据项目情况制定突发公共事件应急预案，如：火灾、水、电、气、电梯、公共卫生事件、极端气象灾害等应急预案。
25、 3 员工的培训、考核包括以下内容 员工入职培训 即针对企业文化、规章制度、服务理念等进行培训、考核。 员工岗位培训，即针对不同的专业、 岗 位制定培训计划并考核。 4 建立巡视、检查、运行、维修养护等物业服务工作记录 记录应清晰、完整、准确。 5 档案 建立物业管理档案，包括：基础资料、业主资料、运行维护资料。 基础资料包括竣工验收资料、 设施设备技术资料、 物业质量保*件和物业使用说明文件等。业主资料包括业 主或使用人的基本信息、物业权属资料等。运行维护资料包 括房屋及共用设施设备运行、维修养护记录、服务和管理资 料等。 档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。 四级以上标准要求设有
26、档案资料室及专职档案管理人 员。 四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管 理档案。 6 标志 消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设置专用标志，作业施工期间应设置警示标志，绿地、水景等部位设置温馨提示。 标志应清晰、完整、准确 不得遮挡、转向涂改、移位或转为他用。 7 客户服务 1 五级标准要求对停水、停电、停气、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、 灭蟑等涉及业主和使用人正常生活的重要物业服务事项应履行告知义务。 3 五级以上标准要求每月检查 1 次物业服务质量，重要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。 4 组织社区文化活动，并
27、应充分考虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。 5 重要节日进行美化装饰。 6设立公共信息栏用于宣传，宣传材料应张贴有序、更新及时、保持美观。 7 提供特约服务，为业主提供便利。 8 专项服务委托管理 建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修 养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操作人员的职业资格证书进行确认 签订专项服务委托合同并对专项服务进行监督及评价。 其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力 容器操作等特种作业的 委托工作实施前应对现场情况进行交底，并履行相应的审批手续。 9 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设
28、备 日常维修服务 需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、 改造的 按照北京市住宅专项维修资金管理办法、北 京市住宅专项维修资金使用审核标准等执行。 三十、 综合管理 1 物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档案 包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。 2 根据北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法的规定，及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。 3 明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路线、频次等要求，制定维修养护计划 巡视检查和维修养护 ，做好记录。每年第四季度制定下一年度房屋及共用设施设 备维修养护计划，并组织实施。 4 根据国家相关规定，特种设备应定期检验检测并有相应记
29、录。 5 在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并做好记录。 三十一、 共用部位 1 房屋结构 每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、 板、柱等结构构件进行检查 其中每年第四季度的检查应配合每年的房屋检查工作进行。 2 建筑部件 1期对建筑部件进行巡视检查 按照责任范围进行维修养护。 标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主体结构形成整体的构件 业主自装的除外。 2巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全，玻璃装钉牢固、腻子饱
30、满、窗纱绷紧、不露纱头。 物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、 剥落现象、修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能、抹面应 接搓平整、不起泡、不翘边 面层与基层结合牢固。吊顶的 龙骨应整齐 无明显变形。吊顶板整洁无污渍、不缺边角。 室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况、维修后应平整、光滑、接搓平顺。 外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮、不开裂。外墙 砖不松动、不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有 脱落危险的，应及时排除险情。排除后应不存在危险隐患。 在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材 料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。 烟道不应有裂缝、破损、堵塞 修缮
31、后应保持通畅。 4. 定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净雨落管局部残缺、破损应更换 修缮后应补齐五金配件。 屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。 阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂，应及时封堵裂缝。维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 三十二、 附属构筑物 1定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等 发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。 2. 定期对大门、围墙等进行巡查。如存在开裂、倒塌、基础松动等现象，应安排修复。 3. 定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复，保证其安全使用，不能及时修复的要进行围护，并设置相
32、应的警示标志。 4. 防雷装置应符合相关规范要求，于每年上汛前即6月 15日前完成检测。 每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查，发现损坏应立即修复或更换。 在检测中发现的不符合项目，应及时采取措施处理。 三十三、空调系统 1 根据关于严格执行公共建筑空调温度控制标准 _国发xx28 号控制室内温度，夏季不低于 26 摄氏度，冬季不高于20 摄氏度。 2根据卫生部公共场所集中空调通风系统卫生管理办法卫监督发xx53 号 的要求 建立空调卫生管理制度和应急预案。 3 三级以上标准要求每年检查1 次管道、阀门并除锈。 4 三级以上标准对冷却塔噪声提出检测要求。 三十四、 二次供水设施 二次供水设施设
33、备的运行、维修养护应达到以下要求 1 运行正常 设施完好、无渗漏、无污染 2 水质符合卫生标准 3 水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁 4 做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录。 三十五、 排水系统 1 排水、排污管道应通畅 无堵塞外溢现象。 每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 化粪池、污水井的清掏工作应由具备安全生产条件的专项服务企业实施，物业服务企业应确认其资质，对清掏作业的过程进行监督。 三十六、 照明和电气设备 1 楼内照明 楼内照明是指建筑物内共用部位的照明。 电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时应进行维修。 2 楼外照明 楼外照明是指建筑
