1、上海市房地产场现状问题及其对策研究华东师范大学 金融辅修专业学士学位论文上海市房地产市场现状、问题及其对策研究On the real estate market In shanghai作 者： 学 号： 指导教师： 学科专业： 年 月上海市房地产市场现状、问题及其对策研究摘要随着我国住房制度改革逐步深入，房地产业进入快速发展的新时期。与此同时，房地产供应结构失衡，投机加剧等问题也逐步体现出来，为了促进房地产业健康、稳定的发展，政府出台了一系列调控政策来防止房地产的过热发展，但房价仍然一路攀高。于此同时，房地产泡沫化、高房价等问题成为社会关注的焦点，房地产泡沫是否存在也成为社会各界的主要争论话题
2、。本文以上海市房地产市场作为研究对象，收集、整理了大量有关房地产现状的资料，并在此基础上，分析了房价收入比、房地产投资占GDP比重、房地产投资占全社会固定资产比重等指标，对房地产泡沫形成的原因及危害进行了总结，并提出解决对策。关键词： 房地产泡沫 房地产指数 房价收入比On the real estate market in shanghaiAbstractWith Chinese housing system coming into progress, the real estate industry in china has come into a new stage of continu
3、ous development. In the mean time, issues such as the supplies and demands imbalance of real estate have aroused great attention. A series of regulatory policies to prevent the real estate bubble from generating were introduced by central government，pries are still soaring. At the same time, the rea
4、l estate bubble and high Pries become the focus of attention of society. Whether the real estate bubble exists has become the main issue in all sectors of society.In this paper, the real estate market in shanghai was selected as the research sample. Starting with the related principles of the real e
5、state bubble，based on collecting a lot of data of the real estate bubble, many effecting factors, such as house price-to-income ratio, the ratio of GDP in real estate, the ratio of the total social fixed assets investment in real estate is analysis. Finally, the reasons of the real estate bubble and
6、 its damages are concluded, and preventing measures is proposed.Key Words: Real Estate Bubble Real Estate Index House Price-to-income Ratio上海市房地产市场现状、问题及其对策研究一、引言在很早以前，房地产问题就已经引起了一些经济学家的关注。近年来，关于房地产问题的研究也越来越全面，极大地丰富了我们的知识，也为后人研究房地产的问题打下了良好的基础。郑子濮（2004）对已有的房地产泡沫评价指标体系进行了改造，运用统计方法去除指标之间的相关性后，使用聚类分析对我国
7、1992-2002年房地产业的发展进行了多元统计分析，得出目前我国房地产业未达到1992、1993年时的过热状态，目前的房产市场仍处于1994-1997年调整期之后的缓慢复苏发展阶段，总量上还没有出现泡沫的结论。袁志刚和樊潇彦（2004）在回顾和借鉴有关经济“泡沫”的基本理论的基础上 ,构造了一个房地产市场的局部均衡模型 ,给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件 ,以及导致泡沫破灭的相应条件。在理论上该模型为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫形成中的重要作用提供了一个简明、统一的分析框架，并用该模型对历史上有名的几次房地产泡沫进行了有力的解释。 邹巍（2005）通过对1987年日
8、本的房地产泡沫破灭历史的研究，与我国房地产泡沫进行对比，并提出人民币升值预期下的我国房地产泡沫的前景，以及解决对策。史永东和陈日清（2006）通过建立一个0-1决策博弈模型,分析了在信息不对称的情况下,房地产市场中羊群行为的形成机制、羊群行为如何导致房地产泡沫的生成、以及经济状况恶化时泡沫破裂后居民破产的可能性。结论显示,居民在房地产市场中的行为选择广受宏观经济基本面因素的影响,也受羊群行为的影响,而羊群行为的存在使得房地产市场产生价格泡沫,当房地产泡沫破灭时,居民破产的概率与信息不对称的程度和居民的预期相关。袁志刚（2007）提出供给与需求决定商品的产量及其价格，任何政策怎样影响经济,应该先
9、考虑它如何影响供给与需求。在对北京市房地产市场的供求现状进行分析的基础上, 重点探讨了影响供求的因素以及存在的问题。刘峻岭（2008）分析了影响房地产泡沫经济产生和发展的客观、社会、环境等因素,通过对合肥房地产市场的信息调查,从房价收入比、空置率、房地产的资金来源等几个方面论述了房地产经济程度,同时对遏制房地产泡沫的产生和发展提出几点建议。本文的创新之处是运用多项指标综合分析了上海房地产市场的现状，重点分析了衡量房地产泡沫最有力的指标即房价收入比后，结合房地产投资占全社会固定资产比重、房地产投资占GDP比重等辅助性指标，运用定量与定性相结合的方法，对上海房地产市场的现状进行了全面的分析。本文主
10、要分为四个部分。第一部分是对现有的房地产泡沫研究的综述；第二部分是对上海房地产市场的现状及问题进行分析：分析了房地产投资额、商品房建设规模与销售情况、商品房价格、房价收入比、土地出让规模；第三部分分析了上海房地产市场泡沫的成因及危害，并提出防范对策；第四部分对全文进行了总结。二、上海市房地产现状与问题（一）、房地产投资额分析1房地产投资现状近年来，上海房地产开发投资持续高速增长，2000年的房地产投资额为亿元，到了2009年这一数字已经增长到了亿元，其中住宅投资从亿元增长到亿元，同期固定资产投资增长为282%。从2007年到2008年，上海房地产投资与住宅投资增幅都少于1%，而后直到2009年
11、4月为止，房地产投资与住宅投资都呈颓势，连续下降，之后月份逐步回升。自2010年1月开始，房地产投资大幅回升，至6月房地产投资同期增长%，住宅投资同期增长%。（如附录1）2房地产开发投资占全社会固定资产比重房地产投资是房地产供给对需求最直接的反映，投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。“房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例”这一指标反映房地产在整个城市固定资产投资结构中是否合理。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占20%-25%。我国房地产业作为国民经济的支行业，该指标在30%以上视为有泡沫。如附录2所示，2000-2004年
12、，上海房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重从的%上升到%，之后持续回落到2009年的%。2000-2006年房地产开发投资在全社会固定资产投资中的比例均在30%以上，根据该指标在30%以上视为有泡沫来判断，说明上海房地产投资规模过大，已经出现泡沫。但是该比例在2005年开始不断下降，在2007年终于低于30%，并且呈逐年下降趋势，这说明我国有关当局已经出台政策调整，控制房地产投资规模，使其保持在合理的区间，避免投资规模增长过快现象的再度出现。3房地产开发投资占GDP比重 “房地产投资额占GDP的比重”指标，房地产投资额占GDP的比重指标，用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现的房地产投资
13、过热的现象，继而引发未来的价格飞涨和大量房屋空置，该指标在我国的合理范围在10到14之间。结合“房地产开发投资增长率/GDP增长率”辅助判断上海房地产投资情况,“在城市经济快速发展阶段，房地产开发投资增长率/GDP增长率的合理区间应为1，超过2倍或小于倍，才会出现房地产经济过热或过冷现象”。房地产开发投资占GDP的比例是反映整个房地产业冷暖的重要指标之一。如表1所示，该比率由2000年的%连续上升至2004年的%，随后又连续下降，2009年占同期GDP的比重为%。从结果上来看，除了2004年房地产开发投资占GDP的比例达%，超过10到14的合理范围外，其他年度均在范围之内，说明上海基本没有房地
14、产过热现象。表1 2000-2009年上海房地产开发投资占GDP比重年份房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率GDP（亿元）GDP增长率房地产投资/GDP房地产投资增长率/GDP增长率2000%2001%2002%2003%2004%2005%2006%2007%2008%2009%15 %数据来源：根据上海统计年鉴计算获得上海市房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值上看，也可以得到相同的结论。在2004年该比值是，超过合理区间，但2005年由于宏观调控回落至。“房地产开发投资增长率/GDP增长率”说明上海房地产市场发展基本健康。（二）、商品房建设规模与销售情况分析从商品房供给方面看，2
15、000-2005年间上海房地产供给增长较快，各项指标均呈现出高速增长的态势，2005年上海商品房施工面积达到万平方米，比上年同期增长%，其中住宅面积为万平方米，比去年同期增长%，表现出突出的增长率。从2007年开始，房地产的供应量开始下降，2009年房屋施工面积为万平方米，比2005年降低了%，这与政府出台的一系列宏观政策有一定的关系。2006-2009年房屋施工面积增幅逐年下降，其中住宅施工面积由2006年的万平方米下降到2009年的万平方米，别墅与高档公寓由2006年的万平方米下降到2009年的万平方米，这些指标均表明开发商减慢了住宅开发速度。（见附录3）2009年上海商品房销售面积万平方
16、米，比上年同期增长%，其中住宅销售面积为万平方米，比去年同期增长%，别墅和高档公寓销售面积为万平方米，比去年同期增长%，办公楼销售面积为203万平方米，比去年同期增长%。2000年到2004年上海商品房与住宅销售良好，房地产供不应求。从总量变动来看，2005年后房地产基本稳定。受金融危机影响，2008年上海房地产销售大幅下降，商品房销售面积比上年同期下降%。（见附录4）（三）、商品房价格分析1商品房价格现状如附录5所示，2001年至2009年间，上海商品房销售价格由3866元/平方米上涨到平方米，住宅销售价格由3659元/平方米上涨到12364元/平方米。从图中可以看出，2001-2009年，
17、上海房地产销售价格增速有几个高点，在2002-2004年间房地产销售价格增速比较明显，商品房销售价格分别上涨了%、%、%；住宅销售价格分别上涨了%、%、%；2007年，商品房与住宅销售价格分别上涨了%、%；尤其是2009年，上海商品房平均销售价格幅度很大，比2008年平均价格上升了%，其中商品住宅房平均价格比2008年上升了%。从整体趋势来说，商品房和住宅销售价格的增速基本一致，可以说是住宅的销售价格的变动带动了商品房销售价格的变化，这是因为住宅占商品房比例很大的原因。2房价收入比为了定量讨论房价是否合理，人们常常用“房价收入比”来考察居民的购买承受能力。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民
18、家庭年收入之比。即：房价收入比=住房平均价格/居民平均年全部收入国内目前流行的3-6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。国内许多学者都用这个指标并结合国际通用警戒水平，即“房价收入比正常应在3-6”来判断国内房价是否存在泡沫。但也有许多学者认为“房价收入比”在我国不适用(徐滇庆2006)。原因主要有，首先，从联合国的统计数据来看，不同国家房价收入比的离散程度相当大，方差太高使得房价收入比说明不了问题；其次，在许多大城市，如北京、上海、深圳这样的城市，大部分购房的人并不是当地居民
19、，而平均收入肯定是根据当地居民的收入统计的。第三，由于各国乃至各个部门公布的“房价”和“收入”的统计口径、计算方法和统计数据来源不同，在这种情况下计算出来的房价收入比内涵各有不同，所以简单的用我国的房价收入比和外国相比是不合理的。尽管如此，如果我们可以统一房价和收入的定义，并且在相同的定义下将房价收入比用于时间序列的纵向比较，还是可以从这一指标中看出很多问题来的。在这里，我们参照国民经济安全研究房地产泡沫、经济波动与政府调控一书中的指标选取计算方法，其计算公式为:房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭年收入=(商品住宅平均销售价格商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入城镇
20、家庭平均每户人口数)根据上海统计年鉴公布的商品房销售总额和销售面积可以计算出每平方米住房的平均价格。每套住房平均房价等于每平方米住房平均价格乘以每套住房面积，这里以80平方米的住房为例。从附录6中可见，自从1995年以来上海城镇居民可支配收入在持续增加，同期，平均住房价格也在逐年升高，但收入升高的速度远远小于房价升高的速度。房价收入比的大小就取决于着两个变量的相对上升幅度。表2 房价收入比年份（年）人均可支配收入（元）平均每户人口（人）户均可支配收入（元）平均房价（元/平方米）平均住房价格（元）房价收入比19957 172207992572205771 19968 15923661319925
21、5958 19978 439236293198255879 19988 773245643557284554 199910 932306103422273753 200011 718328103565285200 200112 883360723866309280 200213 250371004134330720 200314 867416285118409440 200416 683467126489519120 200518 645503426842547360 200620 668558047196575681 200723 623637818361668879 200826 6757
22、20238255660401 200928 83877863128401027199 数据来源：房价收入比根据上海统计年鉴的相关数据计算获得由表2所示，从1995-1998年间，房价收入比逐年上升，由1995年的上升到1998年的。在1998年以后，由于居民的收入增长速度超过了房价上涨的速度，房价收入比呈现出下降的态势。在2001年-2004，由于房价上涨速度加快，房价收入比逐年上升，且上升趋势加快，尤其是2004年，房价收入比达，就是说人们不吃不喝，将所有的收入用于买房，也只能在年后买到80平方米的一套房子，这让社会上出现很多对房价飞涨的抱怨。在2005-2007年间，房价收入比基本上在10
23、左右波动，小幅下降，这是因为房价上涨过快引来社会各界人士的普遍不满，为了促进社会的和谐发展，政府出台了一系列宏观调控政策所致。在2008-2009年间，房地产市场发展有悖常规，导致房价收入比扭曲发展，尤其是2009年，房价收入比达，比2008年升高了。房价收入比只能大致反映居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。“房价收入比”涉及到房价与收入两方面，因此房价收入比过高并不是绝对的说明房价出现了泡沫，它也说明我国居民的收入过低。我国的收入信用制度很不健全，统计数据中的可支配收入中难以包括全部的收入，比如奖金、补助、兼职收入、灰色收入等。房价收入比较高说明我国居民的供房的负担
24、较重，同时提醒我们房价相对于我国居民的收入较高，我们应该在抑制房价上涨速度的同时，加快提高居民收入的增长幅度。（四）、土地出让规模分析如附录7所示，从2000-2009年土地出让规模的整体分布来看，大略体现出其发展的一个生命周期，2000-2002年为成长期，2003-2006年为稳定期，而2007-2009开始进入衰退期。2000-2002年上海土地供应量呈现高速增长态势，2001年出让土地面积万平方米，同比增长%；2002年出让土地面积万平方米，同比增长%。2003-2006年上海土地供应量较稳定，分别别去年增长%、%、%、%。2007-2009年，土地出让规模呈现颓势，2007年土地供应
25、大规模减少，2007年上海共出让地块696幅，出让面积万平方米、可建面积万平方米、住宅用面积万平方米，与2006年相比，总出让规模缩小了%左右。2008出让面积为万平方米，住宅出让面积为万平方米。2009年土地供应比2008年略有上升，但很难回到2006年之前的状态，其出让面积为万平方米，住宅出让面积万平方米。三、上海房地产泡沫的主要成因、危害及其对策（一）、上海房地产泡沫的主要成因1金融危机的影响美国次贷危机对我国的直接影响就是，在2008年，珠三角、长三角等地有大量中小企业倒闭，其中陷于倒闭困境的主要是加工贸易企业，这些出口企业往往属于劳动密集型行业，且多数是私营企业。据中国海关公布的数据
26、：2007年7月次贷危机爆发后，三季度中国对美国的出口同比增幅仅为%，四季度再缩小到%。而到2008年2月份，对美出口增幅更变成了52%的负增长，中国陷入了制造业危机。同时中国出口受阻，大量的顺差导致政府为减低升值速率而增加外汇储备，被迫向市场投放大量货币。如附录8所示，在 2001-2009年，中国货币供应量基本呈直线趋势增长，2001年的货币供应量为亿元，直至l2月末，09年广义货币供应量余额为606200亿元，同比增长%。一方面，消费者为了抵制通胀带来的经济损失，采用了买房保值的方法，在一定程度上导致房地产需求的增加，推动了房价的上涨。另一方面，在我国制造业盈利空间大幅下降的情况下，美国
27、政府又多次向中国施压，要求人民币升值，使得出口行业的成本升高，盈利空间越来越小，导致投资者对制造业失去信心，那么将资金撤出制造业是很合逻辑的选择。在制造业不兴的同时，我国股市状况不佳，这批民间游资也未进入股市，在没有更好投资机会的情况下，大量资金进入房地产市场，产生了房地产投机需求，从而抬高房价。2地方政府的推动最近几年，土地成为各地政府获取资金的重要手段。据调查，40%-60%的地方财政收入来自于房地产业，包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。如果考虑到其对建筑业、金融业等相关产业的影响，则该比例会更高。2009年，上海土地出让达到1043亿元，同比增加达172%，占其财政收入的比例为%，
28、2008年和2007该比例为%和%。“卖地”成为财政增收的重要渠道，而上海房地产土地出让金占财政收入的比例近年来呈上升趋势。正是因为如此，各地才不断出现“地王”，土地供应过快上涨导致“圈地热”，圈地热导致地价不断上涨，进而房价也不断上涨，从而能进一步拉高地价。另一方面，中央政府一般用GDP的增长率作为指标来考核地方政府的政绩，于是地方政府把房地产业作为支柱产业来发展，通过掌握的土地资源促进房地产业的飞速发展，为房价的上涨推波助澜。据统计，2009年上海房地产增加值达到亿元，占GDP的比重为%,为近年来最高。上海2009年GDP增长率为%，而房地产增加值的增长对GDP增长率的贡献为%。由此可见，
29、2009年上海房地产行业对其GDP的增长做出了巨大贡献。所以，在一定程度上，房地产业的兴衰和地方政府的利益以及政府官员的业绩息息相关，地方政府和房地产开发商结成利益共同体，共同分享房价上涨带来的好处。3住房供应结构失衡从房屋供给方面看，2007、2008、2009年上海房屋总施工面积分别为万平方米、万平方米、万平方米，其中住宅施工面积占总施工面积分别为%、%、%，呈逐年下降趋势，这是因为在国家出台政策抑制房价的压力下，导致住宅开发的成本上升而带来的收益率下降，开发商不得不缩减住宅的开发，但反观高档别墅的建设，其占总房屋施工面积的比率在2007、2008、2009分别为%、%、%，在2008年短
30、暂下降后于2009年再次逆势而上，这是由于对于同样的成本支出，高档住宅与写字楼获得的收益必然大于普通商品住宅与经济适用房，因此为了追求利润最大化，开发商更倾向于将资金投向前者。对于现在社会各界广为关注的保障性住房的发展一直不尽如人意，我国保障性住房供给严重不足是最大的现实问题。我国的保障性住房体系发展一直较慢，直到2007年国务院出台国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，正式提出了住房保障制度的目标和基本框架，但是各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低，这个现实问题不是在短期内就能解决的。上海的保障性住房完成率在200
31、8、2009、2010年均较好，分别为130%、123%、99%，但是由于保障性住房建设规模的基数较低以及申领条件等等原因，对于解决上海中低收入者的住房困难问题帮助任然不大。4银行系统的投资倾向由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款。央行近日发布的2010年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。显然，中国主要房地产开发企业的资金链安危，直接影响到中国银行业的系统性安全。而据人民银行统计，2010年一季度上海全市人民币个人住房贷款增加亿元，比2009年同期增加亿元，新增个人房贷比去年同期增加10倍之多。其中新建房和二手房贷款分别增加162亿元和亿元
