1、房地产江苏省泰州市中逸御景阁项目投资申请报告范本精编 Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986房地产江苏省泰州市中逸御景阁项目投资申请报告范本精编1、项目名称：2、建设单位：3、项目法人代表：4、项目联系人：5、建设单位地址：6、联系电话：7、编制单位：8、编制时间：9、通讯地址：10、联系电话：第一章 总 论一、项目背景（一）项目名称：泰州市中逸御景阁项目（二）承办单位概况泰州中逸置业有限公司是为在泰州市实施泰州市中逸御景阁项目而成立的一家房地产开发公司，该公司成立于2007年4月，专门从事房地产开发经营、销售，公司拥有房地产开发二级资质，注册
2、资金2000万元。公司现有职工总数23人，其中：高、中级技术人员10人，初级13人。公司下设经理室、策划部、财务部、工程部、经营部等职能部门。（三）可行性研究报告编制依据1、泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、泰州市城市发展总体规划（1996-2010年）3、住宅设计规范（GB50096-1999）4、江苏省民用建筑热环境与节能设计标准（DB32/478-2001）5、中国地震动参数区划图（GB18306-2001）6、建筑物防雷设计规范（GB50057-94）7、建筑设计防火规范（GB50016-2006）8、高层民用建筑设计防火规范GB5004-20059、汽车库、修车库、停车
3、场设计防火规范GB50067-9710、火灾自动报警系统设计规范GB501169811、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定12、国家颁布的其它有关法规和规范要求13、项目单位提供的基础数据和相关资料（四）项目提出的理由与过程1、项目提出的理由（1）拟建泰州市中逸御景阁工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根据市、区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目标是：“一年打基础，二年见成效，三年出形象”，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其他地块都相继进行了改造，面貌唤然一新，但该地块由于种种原
4、因至今未能得到实施，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市景观。因此，拟建泰州市中逸御景阁工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。（2）拟建泰州市中逸御景阁工程项目符合城市整体规划的要求泰州市中逸御景阁的拟建项目东靠交通银行泰州分行、南沿西城河、西接住宅区、北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布局，在拟建区的北侧设有一定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并形成一个整体；在拟建区的东、南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成一片，为目前城市的最繁华地段增添了一个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供了足
5、够的空间。因此，拟建泰州市中逸御景阁工程项目符合城市整体规划的要求。（3）拟建泰州市中逸御景阁工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要据有关资料表明：市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公寓房和住宅楼适合于有一定经济实力的中高收入群体。因此，拟建泰州市中逸御景阁工程项目可以满足中高档消费群体的消费需求。（4）拟建中逸御景阁工程项目是合理使用城市土地资源的需要良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放形式。因此，利用存
6、量土地资源，彩化、绿化、是我国城市发展的目标。人多地少，建设用地不足是泰州市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。2、项目提出的过程为了积极参与泰州市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，泰州市中逸置业有限公司根据自身的实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地使用权的竞拍，并于2006年12月27日以3000万元的净地出让价从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积5101平方米，（合同编号2006第13-7号）用于房地产开发，因此，提出了泰州市中逸御景阁工程的建设项目。二、项目概况1、地理位置拟
7、建的泰州市中逸御景阁项目位于泰州市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。2、建设规模与目标拟建1幢15层的公寓楼，1幢17层的住宅楼，2层的裙楼。总用地面积5101平方米，总建筑面积16262平方米，其中：住宅面积11800平方米（住宅楼6880平方米、公寓楼4920平方米），商业面积4462平方米，地下建筑面积3940平方米，工程总投资约为7,万元。目标建成一个具有时代气息和鲜明个性集住宅、公寓、商业为一体的综合性建筑。第二章 市场需求预测一、房地产市场发展趋势总体分析近年来，随着泰州市国民经济和社会的持续、快速发展，在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资居住环境，加快
8、城市化进程及建设区域性中心城市的步伐，泰州房地产业抓住机遇、加快发展，进入了新一轮快速发展时期。从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。因此，泰州房地产业将在国家宏观政策的指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。二、房地产需求依然旺盛1、市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。房地产行情依然
9、旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从经济性小住房升级到舒适性大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。2、旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。3、投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活
10、存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。4、高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。三、2007年的政策取向与市场走势2007年，为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约
11、型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点：巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展；调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题；健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求；大力规范房地产市场秩序；大力发展二级市场和租赁市场；发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果；建设节约型社会，推动节地节能建筑。四、泰州市区房地产业发展趋势地级泰州市组建以来，市区已从建市初的平方公里扩大到目前的平方公里，市区常住人口从建市初的21万人，扩大到目前的万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化，城市面貌焕然一新。根据有关资料，前五年（1999-2003）房地产施工面积逐年递增，年递增率达%，其中住宅年
12、递增率为%；房屋竣工面积年递增率达%，其中住宅年递增率为%；空置商品房的增长率为%；2004年施工面积递增率%，房屋竣工面积下降%；空置房下降%。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因：早期（1999年-2001年）空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成的空置房，近几年（2002年-2005年）的空置房，主要是相当部分的房地产开发商考虑到房价上升因素、追逐高额利润而人为造成的空置房，2005年-2006年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均水平从1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方米2000多元，增长了
13、倍，年均递增率为%；2005年至2006的房屋销售价已近每平方米4000元，部分地区已突破4000元，2006年金通桃园的预定房价已达4500元以上。五、市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，泰州市今后几年内的住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，一是随着市区经济的不断发展、人们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要求也将越来越高；二是在外地的从业人员、成功人士，回乡购房的人数预计增幅较大；三是由于新一轮城市建设的启动，旧城改造的进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增大。从目前泰州市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积
14、约在18平方米左右，低于全省平均水平。根据泰州市“十一五”规划纲要，泰州市的城镇人均住房建筑面积达到38平方米，因此，在“十一五”期间，住房将有一个快速增长阶段，在2010年前，预计城区住房面积年需求量约在20-30万平方米，城区的住房市场前景较好。六、市区经济状况分析根据有关资料表明：市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连续几年平均增幅达10%以上，表现出良好的发展势头。1、从海陵区经济发展水平来看，2006年，全年实现地区生产总值亿元，增长%，其中，第一产业增加值亿元，与上年基本持平；第二产业增加值32亿元，增长20%；第三产业增加值亿元，增
15、长%。完成财政收入亿元，其中地方一般预算收入亿元，分别增长%和%。全社会固定资产投资亿元，增长30%。2006年规模以上工业完成现价产值亿元、销售收入亿元、利税亿元、利润亿元，分别增长%、26%、31%和32%。完成工业技改财务发生数亿元，增长35%。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境的促进因素，为本项目的发展提供了坚实的基础。2、人民生活水平不断提高，2006年预计城镇居民人均可支配收入12680元，比上年同期增长%；人均消费性支出7556元，比上年同期增长%。农民人均纯收入6613元，比上年同期增长%。 由此可见，居民的生活质量进一步提高，市民的消费能力不断增强。七、营销策略（一）
16、房地产促销策略随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的企业发现仅靠降低价格是很难取胜的，讲究促销策略也关系到营销的成败。在国内外兴起的房地产预售方式得以成功全靠广告促销的配合，使得房地产能在较短的时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售的零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。1、设置户外广告房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔、指示路标、气球等。 2、邮递说明书针对目标市场，邮寄具有说服力、激发好奇心的说明书，吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书的制作应附有平面配置图、透视图，将产品格局、面积标示清楚
17、、取信于消费者。3、以报纸、电视为主媒体、以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。4、布置精致样品屋由于预售房地产的产品还没存在，消费者很难从一片荒芜的空地上激起美丽的幻想，平面图上的几何图形也不具空间感，房地产企业可先设计样品屋，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。消费者很容易被美丽精致样品屋所吸引，根据房地产销售成功的经验，看了样品屋而产生购买决策的人数很多。5、采取海报张贴方式海报是房地产众多广告媒体费用较低廉且最重要的媒体。房地产海报印制精致美观才能引起消费者购买欲望。海报除张贴于特定目标外，也可选择特定地区，作挨家挨户的密集派送，很
18、能配合房屋产品区域性的市场需要。（二）房地产销售方法 1、设置接待中心展厅接待中心展厅是购房者与销售人员接洽的第一现场。布置舒适气派，且设置模型、图表说明的接待中心，可以让顾客产生良好的印象，得到详实的信息。接待中心也象征房地产公司的企业形象，应讲求稳重、整洁和高格调。并选择能力强、反应机智、经验丰富、服务热情、熟悉市场行情及居民习性的销售人员留守现场，进行产品说明与销售。2、建立直销点直销点应设立在交通便利地点，方便区域内顾客上门。3、派员销售由公司销售人员到市场主动寻找开发，采取人海战术，主动出击。推销人员携带产品说明书、广告传单上门推销。（三）价格定位目前商品住宅房的市场价格已进入一个高
19、价位的区域。2005-2006年市区中心地段东进东路正在开发的鹏欣丽都的住宅销售均价为3638元/m2 ，上浮后的价格已达3820元/m2，营业房一层为33000元/m2 二层为10000元/m2 三层为5000元/m2；通海公寓住宅均价达3600元/ m2，营业用房均价为13000元/m2，桃园的拟定销售均价为4500元/m2。从泰州市中逸御景阁工程项目特殊的地理位置来看，该项目位于泰州市主城区，附近的超市、银行、医院、学校等配套设施齐全，交通十分便捷，地理位置十分优越，将会激发市民对泰州市中逸御景阁商住楼的购买需求。根据市场调研及同类型地段项目的销售价格比较，初步拟定：住宅楼的销售均价为5
20、100元/m2，公寓房的销售均价为5000元/m2，商业用房的销售均价为10000元/m2（本报告的销售价只作为参考价，具体销售价以物价部门的核准价为准）。第三章 建设条件一、场地地形地貌拟建区位于泰州市城区北部，地貌上处于长江三角洲平原的北侧，类型属长江三角洲冲积平原，次级地貌单元为长江高漫滩平原。境内地势平坦，自然坡度很小。地面高程在(黄海高程)左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉细砂，局部淤泥质土发育。二、地层岩性 （一）前第四纪地层泰州地区前第四纪地层属扬子地层区下扬子地层分区。区内第四系广泛分布，无基岩出露。据区域地质资料，评估区附近钻孔揭示的前第四纪地层主要有上白垩统浦口组(K2
21、p)、下第三系泰州组(Elt)、阜宁组(Elf)、戴南组(E2d)、三垛组(E2-3s)及上第三系盐城组(Ni-2y)。（二）第四纪地层大断裂通过，基底构造主要为残留背斜显示的构造断块，但近期无活动迹象，处于相对稳定状态。即评估区属区域地质构造活动相对稳定地区。 三、场地工程地质条件 拟建区位于长江三角洲冲积平原的北部边缘地区，广泛堆积了厚度较大、粗细迭置的松散土体。根据区域钻孔资料及邻近建筑物工程地质勘察资料分析，区内30m以浅土体自上而下大致可划分为五个工程地质层。各层特征如下：第一层：素填土，灰色，成分以松散状粉土、粉质粘土为主，场区普遍分布，厚度，结构松散，工程地质条件较差。 第二层：
22、粉土，饱和，稍密-中密，水平层理发育，含云母片和贝壳碎片，顶界埋深，层厚，为中压缩性土，工程地质条件一般。第三层：淤泥质粉质粘土，灰、灰黄色，局部夹薄层粉土水平层理发育。顶界埋深，层厚，呈饱和、流塑状态，压缩模量为，具高压缩性，为不良工程地质层组。第四层：粉土夹粉砂，灰黄色。稍密-中密，粉土与粉砂互层，层理清晰。具中等压缩性，工程地质性质一般。第五层：粉砂，灰色饱和，稍-中密，含云母碎片，层理清晰。顶界埋深一般在，厚度，具中偏低压缩性，工程地质性质较好。 四、水文地质条件 泰州市地处古长江沉积中心地带，第四系沉积厚度最大，一般为250-300米，其中含水砂层厚达150-220米，由西向东逐步增
23、厚。评估区内总体上含水砂层发育，补给条件良好，属地下水资源丰富地区。区内地下水以松散岩类孔隙水为主，根据地下水在含水介质中的赋存条件、形成时代、水力特征，将区内松散岩类孔隙水分为五个含水层组，即潜水、第一、二、三、四承压水，评估区内第一、二、三承压水相互连通，连为一体，局部地段与潜水之间也无隔水层相隔。可以直接接受大气降水的补给，在沿江地段，在开采条件下，还可得到长江水的侧向补给。各含水层水力联系密切，补给条件好，富水性好，单井涌水量均超过2000m3/d。含水层由南向北逐步变为多层结构，层次增多，而厚度变薄，逐步向里下河沉积区过渡。泰州市承压水大多为淡水，水质较好。五、场地地震效应根据中国地
24、震动参数区划图GB18306-2001该工程的特征周期为1区。根据场地条件判定土类型为中软场地土，场地类别为类建筑场地，为可进行建设的一般场地地段。地震动反应谱特征周期值为；地震动峰值加速度取。六、结论与建议 （一）结论1、评估区地形平坦，地貌类型单一，属长江三角洲冲积平原，区域地质构造稳定，水文地质条件较好，工程地质条件一般，地质灾害发育较弱，地震设防烈度为七度，地质环境条件复杂程度中等；拟建工程属一般建设项目，地质灾害危险性评估级别为三级。2、评估区地质灾害类型主要为地面沉降及特殊类岩土(软土)灾害，现状评估认为其危险性小。预测评估认为工程建设引发或加剧地面沉降及特殊类岩土软土)灾害的危险
25、性小，遭受特殊类岩土(软土)灾害危险性中等，遭受地面沉降灾害危险性小。3、综合评估认为：评估区地质灾害危险性中等适宜。（二）建议1、工程建设前应加强场地工程地质勘察，了解软土层的分布发育情况，设计合理的基础结构，并对浅部存在的砂性土进行液化判别。2、建议重要建筑物采用桩基施工，一般建筑物要对软土进行必要的工程处理，满足：工程建设对地基承载力的要求。3、如进行基坑开挖时，必须采取护壁和防渗等有效工程措施，以免发生基坑壁坍塌灾害。4、工程施工中须加强环保意识；商业、居住区建成后须做好生活废水、污水的排放工作，防止污染地下水源及污染环境。七、公共设施条件1、供水：区域内有自来水公司城市供水干管，其供
26、水能力能满足本项目生活及消防用水。2、供电：区域附近有110KV城市供电网络，本项目可以从此接入。3、排污：区域内市政污水系统已形成，项目污水可通过地下市政管网排放。4、邮电：泰州市海陵区已全部开通国际国内长途直拨程控电话，电话系统灵活畅通，能为该项目电话系统接入提供方便，并能提供Internet宽带网络接入服务。5、有线电视：泰州市海陵区区已建成CATV系统，自有有线电视点播节目，并已并入全国有线电视网络。6、环卫：环卫部门能提供该项目化粪池疏通及垃圾清运。第四章 设计方案一、方案设计理念1、本项目采取因地制宜，在现代思维与传统观念上兼筹并顾，力求使该区达到高质量、高层次、高品位要求。2、通
27、过对家庭发展趋势的关注，以及人们的生活习惯变化，同时结合“亲近自然，以人为本”的基本理念。设计定位于每个人及每个家庭，提供具有优美环境和温馨氛围的居住家园。3、方案设计在分析地理位置、人员流向、周边道路关系、景观构成、空间体系等诸多因素时，努力营造流畅、快捷的道路交通系统。二、设计原则1、合理原则该区设计能够与本地房地产产业的开发建设相结合，符合更高层次的设计要求，从而使规划区能与周边地区有机结合并与城市发展相协调。综合地区城市化进程，协调周边城市道路的相关交通功能，合理确定功能布局。2、特色原则空间环境与建筑单体设计充分体现面向二十一世纪的居住区高起点、高标准、高水平的特点。通过建筑空间组织
28、、步行环境创造、绿化休闲空间的设计，着重营造宽松、温馨、绿色的生活空间意境。3、整合原则加强生活区与商业区的联系，以及周边其他功能区域的沟通，促进功能互补，延续景观界面和生态系统，塑造和谐、便捷的整体关系。创造出满足住宅功能要求的实体空间、开放空间和人文空间。4、以人为本原则贯彻以人为本的理念，以建设生态居住环境为设计目标。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为建筑设计的基本出发点和最终目的。绿化系统的设计及绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段。完善的配套设施，方便的交通系统、良好的河流景观，将有助于居民生
29、活质量的提高。三、总体布局拟建区设一集住宅、公寓、商业活动为一体的综合性建筑。拟建区南临护城河，东侧与泰州市交通银行相邻，西侧为西仓南小街，北侧沿西仓路。在拟建区的南侧布置一幢17层的住宅楼，东侧布置一幢15层的公寓楼，裙楼为3层，沿西仓路布置2层的商业用房，其功能由商业卖场、餐饮等构成，并于17层的住宅楼和15层的公寓楼连通，住宅楼及公寓楼3层为商业、办公用房。4层以上为住宅和公寓用房，住宅楼部分每层有两个单元，四户组成，面积范围为120-130m2，均为三室两厅二卫，户户朝南，每单元设两部电梯，一座楼梯；公寓住宅楼部分，采用外廊式的形式，将6户小户型连在一起，同时配套两部电梯，一座楼梯；裙
30、楼的一、二层为商业用房，除高层部分位置采用上部剪力墙延续以外，其余部分采用框架结构的形式，尽量创造连续空间以满足一、二层各种商业类型的使用，另外，为改善一、二层商业空间的环境质量，提升空间品位，在一、二层的合适部分设置一个空庭空间来改善一、二层的通风、采光的条件，同时也营造出丰富的商业空间。整个建筑底部位置均为地下室，其功能为地下停车库及部分设备附房。地下车库的汽车、摩托车、自行车库均设可直接对外的出入口。建筑物各出入口的设置及消防间距均按消防的有关规范设计。四、户型设计1、主楼住宅部分以三室二厅二卫为设计主打户型。面积控制在120-130m2之间，户型设计时，以明厅、明厨、明卧为原则，同时保
31、证一卫为明卫，以舒适的尺度来进行平面组合，从而营造优质的居住空间。2、公寓部分针对不同的客户群及投资理念，将每套公寓的面积控制在90m2以下，按50 m2、70 m2、85 m2左右的三个档次进行设计，通过平面功能的组合做到：功能房间均能开窗，并通过户型与走廊的组合来达到户户能通风换气，为住户创造良好的居住环境。五、交通组织设计基地北侧直接临西仓路，同时西侧现有的西仓南小街与之相接，这一特殊的地理条件为本案的交通组织提供了便利。因此，本案的机动车的出入口就设在临西仓南小街一侧，这样既便于车辆的出入，同时又缓减了西仓路的交通压力。结合消防规范的要求，在大楼主体四周设环行消防通道，并在地块东、西两
32、侧直接与西仓路相接。既解决住户的出入问题，又满足了消防疏散功能的要求。停车：停车主要以地下停车为主，充分利用有限土地，满做地下室。地下汽车库，可停汽车69辆，地上采取绿化和停车相结合，既保证绿化率，又要考虑部分的临时地面停车，地上停车14辆，地下车库进出入口为双向车道。地下室摩托车和自行车的停车场与汽车停车场分开，方便于住户。配套设施：由于用地较紧，为了少占地，将变电所布置在拟建区南侧，物业用房等配套设施布置在公寓楼的下层。六、景观设计本案临水而建，自然条件无可比拟。其景观部分由三部分组成：（1）沿河岸退让后的集中绿地达1100多平米： （2）北侧在沿路设置了高大的景观植物，既为行人挡去了烈日，又为人们带来了绿意： （3）
