1、XX老年公寓工程建设项目可行性报告发证单位：国家发改委证书编号：等 级： XXXX老年公寓工程建设项目可行性研究报告2013XZS0056XX省XX工程咨询研究所二一三年十月第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：XXXX老年公寓工程建设项目（二）承办单位：XXXX老年公寓（三）建设地点：XX龙城梅村路南侧，虎山南路东侧。 （四）项目性质：新建（五）项目法人代表：陈楠二、项目建设规模、标准及内容（一）项目建设规模：本项目总占地面积20000平方米（30亩），总建筑面积9985平方米。该老年公寓项目建成后可接纳300名老年人生活，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复综合活动场所。（二）建设标
2、准本项目老年公寓建筑标准（床位300张）豪华单人间：每套50平方米，共30套标准单人间：每套40平方米，共50套标准双人间：每套25平方米，共95套其中：残疾人双人间、每套30平方米，共15套老年公寓用房6305平方米、综合楼1500平方米（办公用房300平方米、康复中心600平方米、健身娱乐中心600平方米）、厨房及餐厅400平方米、洗浴用房300平方米、职工宿舍1000平方米、其它用房460平方米。XXXX老年公寓建设项目主要经济技术指标表房屋建设工程单位数量金额（万元）其中总建筑面积平方米99851388老年公寓用房平方米6305948.8厨房及餐厅平方米40060康复、健身、娱乐办公用
3、房平方米1500225职工宿舍平方米1000150洗浴用房平方米30045其它用房平方米46059.2 实施设备595其中床铺、家具套1000150电视机台20060洗衣房设施设备台102空调台200100水、电、消防设备台（套）75050厨房、餐厅设施设备台（套）6030其它设施设备203其它工程1150其中场地绿化、硬化、道路平方米10000300康复健身、娱乐、洗浴设备200土地费用亩 30300流动资金年150项目预备金200及其它费用100合计3133三、总投资及资金筹措该项目总投资约3133万元，其中，建设投资3083万元元、铺底流动资金50万元。所需资金企业全部自筹。 四、可行性
4、研究报告编制依据和范围（一）编制的依据1、中华人民共和国老年人权益保障法2、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）3、中共XX省委、XX省人民政府关于贯彻的实施意见（皖发20028号）4、XX省发展和改革委员会XX省老年服务业2005-2010年发展规划5、XX省民政厅等13厅局关于加快实现社会福利社会化的意见（民福字2001107号）6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。7、宿州市定额站宿州定额信息2013年第二季度8、公用建筑设计规范；9、国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；10、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；11、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资
5、料、项目方案及技术资料；XX建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。（二）编制范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对某某县老年公寓建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、
6、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。五、可行性研究主要研究结论（一）该项目是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。（二）该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达900万元，年纯利可达660万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。（三） 该项目效益可观，5.5年（含建设期一年）时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策，4.5年就可收回成本。加
7、上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，都是可行的。 第二章 项目建设背景及建设的必要性一、项目建设背景随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前
8、我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇
9、费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老
10、居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下
11、，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。纳雍是少数民族人口相对较多，农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之一。党的十八大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构
12、，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四是我县旅游资源丰富，而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合
13、老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。二、项目建设的必要性从“中国老龄事业发展十二五规划高层论坛”上获悉：“十二五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人在2015年将达到3.82亿，人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍
14、存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，
15、是现代社会进步和发展的必然产物。中国人口老龄化的加速发展，人口老龄化形势严峻，呈现出老龄化，高龄化，空巢化加速发展的三个新特征。不少老干部，老职工因子女不在身边给生活带来极大的不便。特别是每年不少孤居老人由于各种原因无人照顾造成了伤亡的悲剧。因此老年人老有所养，老有所托，老有所居，老有所乐，老有所医是社会和谐发展的重要任务。中华人民共和国老年人权益保障法提出“国家鼓励，扶持社会组织或者个人兴办老年福利院，敬老院，老年公寓，老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。”基于这个要求，建立集生活服务，医疗保健，休闲娱乐一条龙服务的现代化的新型老年公寓，对造福我市老年人具有积极贡献。老年公寓是专供
16、老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮，清洁卫生，文化娱乐，医疗保健服务体系，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，是综合管理的住宅类型。老年公寓与敬老院，福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，而是由社会投资兴办的社会福利机构，并按企业化经营管理的老年专用住宅，提供给老年人的是个性化的居住条件和人性化的服务。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型，等级和服务档次。老年公寓经济推行正规化，标准化服务和管理，营造一个安全，方便，高质量，高品位，回归自然的老人聚居环境，努力实现“老有所为，老有所乐，老有所学，老有所居，老有所养，老有
17、所医”的目标。老年公寓是社会公益事业的重要组成部分。项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。党的十七届六中全会精神，明确指出在“十二五”期间，加大社会主义新农村建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。因此，项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。三、项目建设的可行性（一）各级政府大力支持。面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门从社会
18、各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。中华人民共和国老人年权益保障法第三十四条，第三十五条规定：各级人民政府应发展社区服务，逐步建立适应老年人需要的生活服务，文化体育活动，疾病护理与康复等服务设施和网点。鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。宿州市人民政府办公厅转发市发改委，市老龄委关于加快发展养老服务业若干意见（宿政办发（2007）8号）文件也表明：发展养老服务业的目标，原则和任务，大力发展养老服务业，按照“政策引导，政府扶持，社会兴办，时常推动”的原则，创新养老机制，放宽政策限制，鼓励养老服务机构采取多种经营方式，简化审批手续等一系列鼓励措
19、施，（二）社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展。计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的
20、建设是社会发展的需要和民心工程。（三） “老年公寓”市场潜力巨大。国家有关部门通过调查和分析，到2015年末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年5000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。市场调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的总调查总数为51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。受传统观念的影响（他们认
21、为那些所谓的养老院是些没儿，没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两带在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。老年公寓的建设，使许多家庭解除了后顾之忧，老人不再为家庭琐事及晚辈之间的摩擦而烦恼，同时也消除了孤独感和寂寞感，也有助于增强老年人独立生活的能力，还有助于带动老年服务行业的兴旺，可以培养一大
22、批家庭护理人员，解决大批下岗职工的就业问题，有利于社会的安定团结。因此它是经济发展的一个契机，一个挑战。（四）老年公寓特有的吸引力。老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人行化的服务内容。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心，舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，其优势是十分明显。第三章 项目选址及建设条件一、场址所在位置。XX位于XX省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处。古为萧国，春秋时附属于宋，秦置XX，隋唐至清至中华人民共和国初期属江苏省徐州，1955年由江苏省划归XX省，沿革至今。总面积1871平方公
23、里，大部分为平原，东南部为海拔100500米的低山矮岭。人口150万，辖18镇5乡257个行政村。尤其是改革开放以来，XX正日益显现出其特有的发展优势和巨大的发展潜力。二、项目所在县概况（一）自然条件1、气候条件XX地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数
24、为2220-2660小时。2、水文条件XX位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。XX水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，农村及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌XX主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于50-50米之间。地形大致可分为两个单
25、元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5。XX域境内水系发达，沟渠纵
26、横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件XX东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-50.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层
27、之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在1
28、40KPa以上。（二）交通运输条件XX东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁150公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，501、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里150公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。（三）社会经济条件1、名优农产品基地众多自然地理条件优越，名优农产品基地众多。XX植被保存完好
29、，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。2、丰富的矿产资源XX矿产资源丰富，水电供应充足。XX为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量 7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量50亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储
30、量可观。XX南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有220千伏变电所1个，110千伏变电所5个，生产生活供电充足。3、雄厚的经济基础工业基础雄厚，门类齐全。XX工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之。改革开放以来，XX工业在调整和机制创新中快速发展， 2009年全县规模工业企业超过100家，达到102家。全年完成工业总产值90亿元，同比增长41%；完成工业增加值27.96亿元，同比增长31.6%。逐步形成了煤炭开
31、采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业。经省政府批准，于2006年2月在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地2平方公里的经济开发区，是XX对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是XX工业发展的新亮点。4、深厚的文化底蕴XX历史悠久，文化底蕴深厚。XX春秋时期为萧国地，秦置XX。自古有“文献之邦”之美誉，风骚人物荟萃，春秋三贤（闵子骞、颛孙子张、颜子柳）皆孔门高足；今为文化部命名的“中国书画艺术之乡”，全县擅长丹青者2万余人，其中刘开渠、朱德群、王肇民、萧龙士、卓然、吴燃等为国内外著名的艺术大师，各种风格的书画作品犹如繁星璀璨，县城书画艺术一条街集书画创作、装裱、展览、交易、鉴赏于一体，成为一道独特的人文景观，吸引国内外书画爱好者纷至沓来，投资近亿元的书画艺术博览城已完成规划设计5、丰富的旅游资源旅游资源丰富，特色独具。XX古迹遍布，千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库、汉墓群、宋朝的古窖群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南
