1、小区建设项目住宅楼幼儿园等工程可行性研究报告小区建设项目住宅楼幼儿园等工程可行性研究报告附件附图：1、XX省建设项目招标方案2、地理位置图3、总平面布置图第一章 申报单位及项目概况第一节 申报单位概况1.1项目名称 *小区项目1.2项目申报单位1.3项目申报单位概况*市*置业有限公司隶属于*投资发展有限公司*省*市子公司，公司成立于2007年3月，注册资金5000万元人民币，是一家多年来一直从事房地产开发的企业，是华东地区颇具实力的、商业性的专业投资、开发、经营管理公司。*市*置业有限公司主营业务：房地产项目开发、总体规划、策划、销售、招商、租赁及其商业运营物业管理。*市*置业有限公司立足*市
2、商业与住宅地产开发，打造*茶叶交易基地。公司下设行政人事部、前期开发部、工程部、招商营销部、财务部、成本控制部、物业部和办公室。拥有一批长期从事房地产业的专业经营人才，开发力量雄厚，经营经验丰富，中高级技术人员占三分之二以上，各部门经理均为大专以上学历，中级以上职称，具有较强的专业管理水平。自公司成立以来，始终坚持“专业建筑美好未来，科技创造优质生活”的开发理念，为倡导降耗减排，推动建筑节能，开发低碳型房产起到了引领和示范带动作用。*市*置业有限公司将不断加大开发项目的科技含量，以广泛推进可再生能源建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，继续探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产
3、，为建设现代化、生态化的旅游城市和社会主义新农村建设做出更大的贡献。第二节 项目申请报告编制单位 *工程设计院有限公司 工程咨询资格等级：乙级 证书编号： 发证机关：国家发展和改革委员会第三节 项目概况3.1、编制依据及范围3.1.1项目申请报告的编制依据项目建设单位关于编制该项目申请报告的委托书、合同书中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要产业结构调整指导目录(2011年本)(修正)*市城市总体规划、*市城市规划管理办法*服务业发展规划纲要房地产开发项目可行性研究与经济评价建设项目经济
4、评价方法与参数、投资项目可行性研究指南项目用地范围内现状及周围环境等基础资料有关部门提供的证明和资料等3.2、项目申请报告研究范围该报告研究范围是*市*置业有限公司*小区项目，具体内容如下：申报单位及项目概况发展规划、产业政策和行业准入分析资源开发及综合利用分析节能方案分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析环境和生态影响分析经济影响分析社会影响分析3.2研究总结论该项目属于房地产开发建设项目，定位于商住社区建设，依据产业结构调整指导目录(2011年本)(修正)，既不属于鼓励类项目，也不属于限制类、淘汰类项目，属于允许建设的项目，符合国家有关产业政策的要求。该项目的建设符合国家产业政策和*市城市发
5、展规划，有利于加快*市经济开发的步伐、改善城市环境面貌和提高市民居住质量，同时可带动当地经济的发展以及当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。3.2.1建设地点该项目位于*市*区*街以北、*路以东、*路以西。该区域地势平坦，障碍物较少，市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。3.2.2建设规模和内容该项目规划总用地面积30222.42m2（合45.33亩），规划总共建设楼宇9栋，其中包括：7栋17F住宅楼、1栋17F和6F高档住宅，1栋3F幼儿园。该项目总建筑面积101807.91 m2，其中：计入容积率建筑面积78525.53m2，不计入容积率
6、建筑面积23282.38m2。计入容积率建筑面78525.53m2，包括商品房建筑面积28541.25m2，社区商业建筑面积3503.36m2，幼儿园建筑面积2200.80m2，安置房建筑面积44280.12m2；不计入容积率建筑面积23282.38 m2，为地下室和地下停车位。规划总户数644户，每户按照3.2人计算，规划总人数为2061个。规划总机动车停车位772个，均为地下停车位。3.2.3项目实施进度计划该项目建设期为1年，于2013年4月份开工建设，到2014年3月全部竣工并投入运营。3.2.4投资估算经估算，该项目建设总投资为19000.00万元，其中建筑工程费10564.35万元
7、，配套工程费2361.94万元，其他费用5281.42万元（含征地费用2980.54万元），预备费792.29万元。项目资本金为5700万元。3.2.5资金筹措项目总投资所有资金由企业自筹解决。3.2.6效益分析项目销售收入25826.8万元，销售税金及附加1420.5万元，利润总额3422.9万元，所得税855.7万元，税后利润2567.2万元。项目投资利润率18.0%，投资利税率33.2%。项目财务内部收益率42.1%，财务净现值1370.5万元(Ic=12%)。3.2.7主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项 目单位数量备 注1总用地面积30222.422总建筑面积101807.9
8、12.1计入容积率建筑面积78525.532.1.1商品房建筑面积28541.252.1.2安置房建筑面积44280.122.1.3社区商业建筑面积3503.362.1.4幼儿园建筑面积2200.802.2不计入容积率建筑面积23282.383总图规划指标3.1总户数户6443.2总人数人20613.3总停车位个7223.4绿地率%103.5容积率-2.604建设期年15总投资万元190006销售收入万元25826.87销售税金及附加万元1420.58土地增值税万元1466.99利润总额万元3422.910所得税万元855.711税后利润万元2567.212投资利润率%18.013投资利税率%
9、33.214所得税后内部收益率%42.115财务净现值(Ic=12%)万元1370.516盈亏平衡点%84.7第四节 项目提出的背景*城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的
10、城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区。城中村产生的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展
11、，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是：认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。*市总体规划预测到2020年，国内生产总值达到6500亿元，人均GDP8600美元，产业结构比例10：50
12、：40，国内生产总值达到4000亿元，市区城镇居民人均可支配收入30000元，农民人均纯收入12000元。城市经济总量的提高、巨大的消费市场及居民购买力的增长将为*市区房地产开发和商业发展提供广阔的空间。随着城市的改造和建设，*的机场、港口、铁路及高速公路得到快速提升，城市大的交通体系的形成对城市空间拓展、区域及枢纽间联系，提高客货运输效率都起着重要的支撑作用，并通过缩短时空距离，加强*与周边地区的联系，强化城市的影响与地位，为*市区房地产开发及商业发展提供广阔空间。该项目所在区域位于*市*区，项目原用地内建筑陈旧，交通道路破旧，配套设施落后，与现代化城市的发展不协调。根据城市建设总体规划，*
13、市*置业有限公司充分依托公司雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验对*楼进行改造，拟开发建设*小区项目。第五节 项目建设的必要性5.1项目建设必要性5.1.1符合国家相关的产业政策房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中提出“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，
14、有效扩大普通商品住房供给。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围”。 *市*置业有限公司充分依托公司雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验拟开发建设*小区项目。*小区项目的出现，将对*的城市和商业的发展起到引导市场、促进消费、扩大就业的重要作用，改变*商业格局，产生巨大的经济效益和社会效应，本项目为社会提供优美、舒适的居住环境，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。5.1.2促进相关产业发展，拉动经济增长房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输
15、、商业、服务等行业的发展。因此，房地产开发是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售增长10%，可带动GNP增长0.5%。因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。5.1.3符合*市城市建设的要求，符合城区的发展方向和规划要求大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，*市出台了*服务业发展规划纲要。规划以2008-2020年为主要规划期，对*市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以2021-2050年为发展远
16、景期，对*市服务业的发展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照 建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为*市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射
17、青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于*市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。*市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升*市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。*市未来发展格局中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式（1）“一心”，即虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体；（2）“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；（3） “一轴”，即由北海路向北延伸连接滨海新城为主的交通、经济发展轴；（4）“一廊”，
18、即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的贯穿“一心”的中央生态绿化廊道。该项目位于*市*区*街以北、*路以东、*路以西。根据*市城市建设总体规划和*市城市发展规划，本地域应为商住用地，*小区项目所在区域处于“一环”和“一廊”的辐射区域，从城市格局的角度来看，未来区域发展潜力巨大。5.1.4符合我国城镇住宅建设发展纲要的精神未来5年我国住宅的发展目标是，城镇新建住宅27亿平方米；农村新建30亿平方米。城镇居民基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅。继续深化城镇住房制度改革，基本建立符合社会主义市场经济要求的满足人民群众需要的城镇住房新体制。“十二五”期间住宅市场的
19、改革方向和措施是：进一步完善房改配套政策，落实住房分配货币化政策，建立较为稳定和规范的住房补贴资金渠道，形成比较完善的住房货币化分配体系。建立运作规范、功能完善的住房市场体系，全面开放住房交易市场。鼓励社会资金投向住房建设和消费。进一步完善住房公积金制度。初步建立符合中国国情的商业性和政策性并存的住房金融体系，建立起兼顾货款人风险和借款人负担的住房贷款抵押、保险和担保制度。加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收入家庭支付能力的住房保障制度。5.1.5是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择*市“十一五”纲要草案指出，第三产业是现代化经济和社会发展的重要特征，第
20、三产业实现比重超过第二产业比重，是经济发展的必然规律。*市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。为此“十二五”期间必须把第三产业作为经济发展的一个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7：51：42（第三产业比重力争达到45%）。而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。5.1.6可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程为实现*市经济的超常规、跨越式的发展，*市加快了城市的建设，并制定了一系列的优惠政策
21、，加大了招商引资的力度，城市经济得到迅速发展。该项目位于*市*区，*区在*市委、市政府的领导下，得到飞快的发展，投资环境和城市基础设施得到不断完善，*区成为*市经济、社会、文化发展的佼佼者。*小区项目的实施，可进一步完善城区的配套基础设施，加快城市现代化发展，缓解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能和经济水平。5.1.7有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾
22、和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。*小区项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过该项目的建设可为当地社会劳动力和大中专毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，而且对*市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，*小区项目的开发建设是十分必要的。第六节 市场分析6.1从宏观政策分析随着国家房地产政策调控的逐步细化，中国房地产行业迎来了史上最为重大的拐点。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，
23、以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化。国务院指出：各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。2012年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地
24、产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。2012年3月份，“经济形势与宏观调控”新闻发布会已经召开，中央政府的态度非常明确，要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，促进房地产业长期健康稳定发展。党中央、国务院会加强对房地产业的宏观调控，包括差别化的财税政策、信贷政策等。发改委表示要坚决贯彻好党中央、国务院的决策部署，配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健
25、康稳定发展。*市也积极响应国家出台的相关政策，促进*市经济社会的稳健发展。该项目可健全、提升*市的住宅及商业用房需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此该项目的建设符合地区政策和发展规划。6.2从消费需求分析经济发展迅速，生产总值不断提高。随着人们生活水平的日益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。2012年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%。其中，城市上涨1.8%，农村上涨1.5%；食品价格上涨1.8%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%。1-10月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。10月份，全
26、国居民消费价格总水平环比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，农村下降0.1%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格上涨0.2%。2012年上半年，*经济保持平稳发展，GDP增长9.7%。固定资产投资、社会消费品零售总额及进出口总额分别增长20.4%、14.9和4.8%，投资与消费成为拉动经济增长主要动力。上半年，*省固定资产投资12734.5亿元，增长20.4%。从消费来看，城乡市场差距在缩小。上半年，城镇市场零售额7220.4亿元，增长15.1%；乡村市场零售额1781.3亿元，增长14.2%。农村市场渐趋活跃，城乡消费增速差距为0.9个百分点
27、，比上年同期缩小3.3个百分点。6.3消费能力分析*市（含辖区、县）全市常住人口为908.62万人，其中非农业人口430.71万人。随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，*市流动人口也逐年增长。据*市统计局提供的数据显示，城镇居民人均可支配收入22508元，增长14.4%，同比提高0.5个百分点，较“十一五”提高0.6个百分点。从城市居民收入构成看，财产性收入和转移性收入增长较快，分别增长39.8%和30.85%；工资性收入是拉动居民家庭总收入增加的主导力量，全年实现工资性收入17566.52元，增长8.9%，拉动总收入增长7.3个百分点，对家庭总收入的贡献率为50.7%。20
28、11年，全市农民人均纯收入10409元，增长17.3%，较“十一五”提高5.2个百分点。从农村居民收入构成看，工资性收入快速增长。从收入来源结构看，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对生活、商业环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。第七节 建设地址选择7.1建设地址该项目位于*市*区*街以北、*路以东、*路以西。7.2建设场址主要优缺点优点A：地理位置良好。该处是*市*区传统城市商业旺地，是*市白浪河综合整治开发工程的重要组成部分。 B：项目附近基础配套设施完善。环境
29、：火车站绿地广场、白浪河畔、人民公园 商店市场：佳世客、小商品城、茶叶市场、百货大2楼、中百大厦 酒店：鸢飞大酒店、金融大厦、*大酒店 银行：工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、2农业银行 医院：人民医院、交通医院、市妇幼保健医院 学校：*第八中学、健康街小学、市直机关幼儿园、实验小学临C：交通条件优越。近*火车站南广场、联运客运总站、南苑机场等，出行便利，交通方便，客流集散顺畅。联运客运总站：紧邻本项目，集散*各县市客流。通往省2内交通十分便利； *火车站：紧邻本项目，火车站南广场新建将会促成客货流走向的新格局形成 南苑机场：位于项目以南约2KM，通往省外交通十分便利； 国道206，30
30、9：项目以南约1KM，通往市内各县市及省内外各地都十分便利D：靠邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。E：建设用地较规整，便于改造方案的布置。F：周围机关、企事业单位较多，人文环境较好。缺点A：项目区周围道路流量较大，对施工有一定影响。B：项目区周围多为企事业单位，周边关系处理复杂。*小区项目区域休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有多条四通八达的公交线路途经于此，出行极为方便。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设商住社区的理想地段。综上所述，该项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。第八节 建设条件8.1城市概况*市辖奎文、*、寒亭、坊子4个市辖区，滨海经济开发区、高新技术开发区、出口加工区、峡山生态经济发展区四个开发区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市，共有34个街道、147个镇、10个乡，9495个自然村。至2010年底，全市户籍总人口867.85万人， 常住人口895.15万人，其中非农业人口430.71万人，少数民族50个，共3.4万人。
