1、年度报告年月济南房地产市场分析报告2011年4月济南房地产市场分析报告一、房地产相关政策及行业信息（一） 本月政策概述房地产调控进入关键时期、各项政策有升级加码趋势。（二） 国家及济南市政府宏观政策1.楼市调控还将继续加码、三四线城市暂不限购4月18日住房与城乡建设部政策研究中心表示，以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。住建部认为：调控的根本措施要靠完成四个调整，即城市结构、中央和地方税负关系、土地制度、收入分配结构的调整。但这四个问题不是一年两年就能解决的，也不是出个“国几条”就能解决的。目前中国遇到的是输入型恶性通货膨胀。主要表现为人民币升值压力和美元货币量化宽松
2、。在目前通货膨胀压力巨大的情况下，对楼市的调控没有明确停止期限。预计未来几年内，利率上浮的幅度将在80%100%。这意味着，贷款购房成本将逐渐增加，甚至翻番，这将是对楼市调控加码的一种手段。同时对于三四线城市会不会实施限购的问题，住建部表示，三四线城市暂无限购规定。2010年以来房地产调控面临的第一个迫切问题是反通胀、其次是解决楼市发展中不同群体利益分配不均衡的问题。最后一个目标是抑制住房过度超前的需求、将超过购房者风险承受能力的需求降低下来。对于三四线城市暂不限购，是指限购政策明文规定，对房价过高、上涨过快，供求严重不平衡的地区实施限购，没有出现这些问题的地方则没有限购。2.存款准备金率4月
3、21日起再次上调0.5个百分点4月20日中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5的历史高位。此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性和应对不断走高的物价压力。同时，央行通过存款准备金率的再度上调，也向市场明确传递出当前货币环境应继续回归稳健的信号。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。3.个人住房公积金利率上调住房城乡建设
4、部4月日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.4%上调至0.5；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.6上调至2.85。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.5上调至4.7；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.0上调至4.2。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10执行。公积金贷款利率接连上调，对购房者市场预期的影响远大于每月多出的还款压力。央行年度二次加息、年度二次调整住房公积金存贷款
5、利率，购房成本增加，需求受限，对楼市成交量有直接影响。此次调整除了使购房者购房成本增加，银行也会重新配置资金在市场的投放策略，这也直接对开发商的资金链产生影响，政策的叠加效应是很明显的。4.70大中城市房价涨幅继续回落楼市调控效果正在显现，3月全国房价涨幅继续回落。4月18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，3月房价环比下降的有12个，持平的有8个，环比涨幅缩小的有29个。专家认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈现上升态势，但涨幅持续缩小。随着调控持续发力，房价涨幅有望持续回落。目前楼市仍处于博弈之中，尽管大规模降价的局面尚未出现，但部分城市房价有可能率先下跌；5月份70个
6、大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可能首次下跌，即“拐点”出现。在房价环比涨幅出现回落趋势的同时，房价同比涨幅也出现回落的迹象。统计显示，与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的城市有46个，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的城市有26个，比2月份增加了2个。影响未来市场走势的两个重要变量分别是调控政策执行的力度和时间因素。进一步推测，在调控政策依旧从紧从严的情况下，随着时间的推移，政策效应的显现将更明显，房价环比下降的城市还会增加。与此同时，上述数据表明房价向下的趋势开始出现，未来一段时间内，随着连续成交量萎缩，价格下调
7、的趋势还会加强。具体来看，在新建商品住宅方面，价格实质性的松动还没有完全出现，未来随着区域性的供应增加，这种情况将有所改变。5.济南房贷门槛再提高近期的济南住房市场不仅房价坚冰未破，房贷的门槛也在大幅提高。在信贷总量趋紧的大环境下，个别银行已经暂停所有房贷业务，虽然多数银行还可以办理房贷，但首套房优惠几乎绝迹，个别银行针对首套房贷款利率上浮20%，甚至超过了二套房的利率标准。房贷紧缩是普遍现象，但各家银行执行的房贷利率差异较大，个别银行已经停止发放房贷。深圳发展银行济南分行个贷经理表示，一手房贷款已经不做了，二手房贷款利率要在基准利率的基础上上浮20%。民生银行济南分行营业部个贷经理则干脆地表
8、示，房贷业务全部不做了，只做商贷通，即小企业贷款。兴业银行济南分行零售信贷部人士表示，二手房贷款不做了，一手房贷款，即便是购买首套房，利率一般上浮，上浮多少要看具体楼盘，对于一手房中的二套房，利率上浮20%。只有招商银行经七路支行个贷经理表示一手房中的首套房可以利率优惠，打95折，但二手房贷款利率上浮10%，而且首付需要六成。与中小股份制银行不同，大型银行都没有放弃房贷业务，但也普遍表现出“可有可无”的态度。工行、建行、农行、邮储银行个贷经理表示，无论一手房、二手房，首套房至少是基准利率，不可能有利率优惠；中行表示，首套房贷利率上浮10%；交行也表示房贷利率必须上浮，至少上浮5%。前几年房地产
9、市场能够快速上行，房贷利率7折优惠等政策起了很大作用，现在银行停贷、大幅提高房贷利率，对房地产市场无疑是一大利空，不少资金量少的“刚需”客户会因此被观望，如果调控持续，将可能会对房地产市场产生冲击。6.济南将全面检查“一房一价”商品房销售明码标价规定将从5月1日起实行、凡在济南市辖区内的房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房，自5月1日起必须按照规定的标价方式、内容实行明码标价。对不按照规定明码标价和公示收费的价格违法行为，济南市价格主管部门将依据有关法律、法规予以处罚。济南市物价局有关负责人告知：商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格
10、手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式，商品房销售明码标价实行一套一标，每套商品房都要进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。商品房经营者还应公示商品房交易及产权转移以及前期物业服务等涉及的收费。市物价局表示，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。据介绍，从5月1日起，济南市物价部门将实施拉网式的检查，对重点地区、重点企业销售商品房的明码标价情况进行专项检查，对不明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，济南市价格主管部门将依据有关法律、法规和规章实施行政处罚。关于
11、商品房销售明码标价规定，一是明确了销售新建商品房、存量房的具体标价要求。其中新建商品房项目应公布开发企业名称、坐落位置、土地性质、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率；每套在售商品房销售情况以及销售状态、楼号、楼层、房号、套内建筑面积，套内建筑面积每平方单价，每套销售总价等。存量房销售单位应标示房源具体区域位置、土地使用起止年限、结构、户型、建筑面积、销售价格、代理服务项目及收费标准。二是区分了标价牌和价格手册两种方式应标示的各项内容，要求经营者按照重点内容张贴上墙，应告知内容印刷成册的要求履行标价义务。三是增补存量房销售标价项目、在售地下停车位面积和销售总价、前期物业管理企业名称和收费标准等
12、内容。7.济南限购令不限“买房落户”济南版“限购令”出台后，外地居民购房落户济南的政策有没有变化？济南市公安局副局长吴德清表示，“限购令”出台后，外地居民购房落户政策目前没有调整。购买90平方米新房等仍可落户济南。具体条件为：在市区购置建筑面积90平方米以上新建成套商品房并取得房产证(含办理抵押贷款房)；在市区购置建筑面积90平方米以上成套二手商品房并取得房产证两年以上(含办理抵押贷款房)；在本市三县一市(章丘、平阴、济阳、商河)居住3年以上人员，在市内六区购置建筑面积75平方米以上成套商品房取得房产证(其他条件同上述第一、第二款)。同时，每套商品住宅房(含二手房)五年内只能享受一次购房落户政
13、策，其适用范围是指按购房落户政策；迁入市内六区的人员，自2008年11月7日起购房落户的，本套商品住宅房五年内不再享受上述购房落户政策。居民申报购房落户迁入时，该商品住宅房内应无其他人员的常住户口。购房建筑面积不含地下室、车库面积。按照济南市公布的内容，2011年新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。按照2011年两会上张建国市长所作的政府工作报告，2011年济南市城市居民人均可支配收入要增长12%。这也意味着2011年济南新建住房价格涨幅不能超过12%。随着房地产调控力度加大，很多市民担心购房落户政策也会发生改变，外地居民如何落户济南仍是大家最为关心的问题。从目前形势来看，
14、外地居民购房落户政策没有调整。目前济南允许符合条件并实际居住、有合法职业的人员本人及其配偶、未成年子女迁济落户。（三） 济南市重大发展规划1.济南保障型住宅用地供应仍增加近年来，济南市城镇住宅用地，特别是保障性住宅用地供应量持续增加。2011年度计划供应城镇住宅用地921.91公顷，占供地总量的40.43%。统计数据显示，济南2010年度市本级计划供应城镇住宅用地845.91公顷，其中经营性住宅用地487.94公顷，保障性住宅用地357.97公顷。全年实际供应住宅用地608.89公顷，其中经营性城镇住宅用地331.85公顷，保障性城镇住宅用地277.04公顷，完成率71.98%。据悉，2011
15、年度计划供应城镇住宅用地921.91公顷，占供地总量的40.43%。廉租房、公共租赁房、集资建房、旧村改造村民安置房等保障性住房项目用地单列计划优先保障，做到应保尽保。同时重点保障棚户区改造、西客站片区等经营性重点项目用地。其中拟招拍挂供应453.2公顷，包括商品住房用地346.4639公 顷 ， 回 迁 安 置 房 用 地106.7364公顷，廉租房、公共租赁房、集资建房、旧村改造村民安置房等保障性住房建设用地468.71公顷，无低密度高档住宅和别墅用地。在严查囤地行为方面，济南对2009年9月30日前出让、划拨的共2583宗土地进行了专项清理。全市共清理出闲置土地20宗，并依法分类进行了处
16、置。对其中13宗土地(面积1358亩)实行协议收回，优先安排用于普通住房建设。目前已收回10宗土地(面积691亩)，3宗土地正在履行收回程序，其余7宗土地采取督促限期开工措施后已全部动工建设。下一步，济南市将根据政策规定和实际情况在商品住房中配建一定比例的公共租赁房，确保公共租赁房项目用地。对不按时上报、拒不执行开竣工申报制度或提供虚假材料的土地使用权人，至少一年内不得参加土地购置活动，相应的宗地按未开工，未竣工统计、处理，由此产生的后果由该土地使用权人承担。对于存在非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地、不执行开竣工申报制度等违法行为
17、的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止该企业、控股股东单位、关联单位参加土地竞买活动。山东省“十二五”加快保障房的建设将会进一步缓解部分购房需求，并将逐步成为山东省乃至全国优化住房体系，增加住房供给的重要途径。加快保障性安居住房建设是保障中低收入者实现“居者有其屋”的重要举措。保障性住房建设关乎民生，加大保障性住房土地供应，增加保障性住房建设资金投入，并将保障性住房建设任务列入地方政府工作计划，是实现“低端有保障，中端有市场”的重要措施，对于优化住房体系，实现住房结构性平衡及引导房地产市场平稳健康发展有重要作用。2.今年济南保障房将覆盖一成居民济南市将把公共租赁住房作为保障性住房发展的主要方
18、向，今年济南市的保障性住房建设力争使享受到住房保障的居民达到户籍总量的10%。5月份，相关规定、政策将出台。而在三月中旬召开的我省保障性安居工程和农房建设电视会议上，省政府分配给济南市的今年保障性安居工程任务目标为2.6万套、新增租赁补贴1500户，其中公共租赁住房2万套、占全省的27%，新建农房6.1万户(包括整村迁建5.5万户)、改造危房2260户。今年济南市财政预算安排保障性住房建设资金达到18.35亿元。同时，住房保障范围不断扩大。近年来，济南市着力完善住房保障体系，构建起了符合济南实际的、以实物配租为重点、集资建房和棚改安置房同步推进、租金补贴和租金核减托底、公共租赁住房为主要方向的
19、住房保障工作新格局。针对低收入家庭采取救济性保障。目前，济南市实施的实物配租、租金补贴和租金核减、经济适用房等保障方式，主要针对低收入、最低收入住房困难家庭，作为救济性保障，具有准入门槛低，主要满足群众基本住房需求的特点。目前约有6万户家庭享受政府的救济性住房保障。济南市将住房保障工作视为重要的民生工作，连续三年将保障性住房建设作为“为民办实事”的首要内容。从2005年开始实施住房保障工作到2010年底，累计筹建廉租住房34万平方米，建设经济适用住房157万平方米，建设安置房250万平方米，发放租金补贴6100余万元，解决了约6万户低收入家庭的住房困难问题。切实做好保障房工作，是济南市当前的重
20、点工作目标。3.山东两年要建60万套保障房山东保障性安居工程建设今年任务为32.82万套，明年与今年基本持平。按照这一比例推算，山东保障房建设今明两年或将超过60万套。据悉，山东省住房城乡建设厅将进一步摸清中等偏下收入家庭住房状况，合理确定山东“十二五”时期保障性安居工程建设任务，突出增加今明两年建设规模。其中，今年任务为32.82万套，明年与今年基本持平。我省把公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重中之重，以济南和沿海城市及各类开发区、产业园区为重点加快发展。深入推进城市棚户区改造，全面启动林区、工矿企业和铁路棚户区改造。引导各地，因地制宜组织建设限价商品住房。山东省住房城乡建设厅将会同发展
21、改革、监察、财政、国土资源等部门，加强对保障性安居工程的督查考核，一月一调度，一季一通报。对资金和土地不到位、政策不落实、建设进度滞后的市县，约谈其政府负责人；对未能如期完成保障性安居工程目标任务的，问责相关负责人。4.丁字山棚改有望下半年动工对槐荫区最后一块大面积棚户区丁字山片区改造时间，槐荫区城乡建设委员会副主任江光坤表示，丁字山片区棚改力争下半年启动，本月23日起将先拆除片区内阻碍交通的废旧铁路涵洞桥。槐荫区城乡建设委副主任江光坤明确答复，4月23日到27日，他们将对经十一路上的铁路桥进行拆除。施工过程中将对部分道路封闭，可能造成市民通行不便，希望大家能谅解。同时，经十一路修建计划已得到
22、市里同意，立项、设计和环评都已通过，废弃铁路收购也已完成。江光坤表示，丁字山片区与三十中片区和二十中片区同属济南市较大的棚户区改造片区，槐荫区力争下半年启动对丁字山片区棚户区的改造。 丁字山片区属槐荫区最后一块大面积棚户区，其中经十一路延长线上的废旧铁路成为了隔断丁字山片区与外界联系的最大障碍。而政府的先期工作重点就是移除废旧铁路。然后将着重进行居民拆迁安置，这将会与棚户区改造捆绑进行，一旦棚户区改造启动，马上就开工修路。此片棚户区的改建将为济南城市现代化进程添砖加瓦。5.济南13宗闲置土地协议收回目前，山东省住房城乡建设厅公布：济南市对清理出的13宗闲置土地(1358亩)实行协议收回，优先安
23、排用于普通住房建设。今年，全省计划供应住房用地面积18840公顷，比2010年实际供应量增加50.1%。其中，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地占住房用地供应总量的75.95%。按时出台商品住房限购措施，认真落实差别化税收和信贷政策。在对闲置土地的处置力度上，济南市结合国有建设用地使用权出让合同专项清理和房地产用地专项整治，对清理出的13宗闲置土地(1358亩)实行协议收回，优先安排用于普通住房建设。此外，目前全省个人住房信息系统已实现省、市联网，年底前将实现省、市、县三级全覆盖。另据了解，今年前3个月，全省新开工保障性住房2.37万套、155.3万平方米，签订棚户区改造协议
24、2.95万户、244.6万平方米，占今年国家下达任务的16.6%。截至今年3月31日，全省17个设区市、31个县级市全部制定并向社会公布了房价控制目标。国务院房地产调控督查组建议山东省下一步督促市县尽快公布今年住房用地供应计划，尽快将保障性安居工程建设任务落实到具体项目，抓紧制定公共租赁住房管理办法，尽快研究制定稳定房价和住房保障工作的约谈问责办法。2010年1月，山东省财政厅、山东省国土资源厅、人民银行济南分行、山东省监察厅、山东省审计厅出台的关于进一步加强土地出让收支管理的意见规定，国土资源管理部门要严格按照政策规定及时确认和处置闲置土地。对闲置满2年、依法应当无偿收回的土地，要坚决无偿收
25、回，重新安排使用;对尚不符合法定收回条件的土地，要采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等方式及时处置。对虽按合同约定期限开发建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资不足四分之一，且未经批准中止开发建设满1年的，要视同闲置土地依法处置。土地闲置满1年不满2年的，由国土资源管理部门按出让或划拨土地价款20%的标准向土地受让人依法收取土地闲置费。6.高铁扩容济南都市圈随着高铁时代的来临，高速出行在缩短山东沿线六市县之间距离的同时，也将加大高铁沿线城市同城化效应。一小时内，从济南出发北可达天津，南能到达与徐州相接的枣庄，普通市民的生活圈也将大大扩容。经六路延长线和张庄路延长线以及北园大街
26、延长线将和现在的经十路一起成为西客站对接济南城区的主要通道。为迎接高铁六月份通车，经十路西段的改造已经开始，而另外三条路的延长线建设也在加快推进。和其他城市相比，济南高铁西客站周围的道路交通系统是规划最为完善，也是建设进展最快的。其中围绕高铁站房和安置区周边8条市政道路即将打通。例如清河南路、腊山河西路、北园大街（腊山河西路-站东路）、站西路、张庄路延长线（腊山河西路-站东路）、大金路、济西东路、站前路（大金路-站东路）等，将成为高铁通车后最先投入使用的市政道路。同时、作为省会城市，济南西客站的对外交通对接还考虑了轨道交通、长途、公交客运枢纽等多种途径。高铁站房南侧的长途客运枢纽也已经开工建设
27、。（四） 其他与房地产行业有关的重要信息1.省城首个公租房项目将听证沁园新居是济南首批六个公租房项目之一，也是最有望首先开工的公租房项目。该项目位于高新区舜华北路的北端，南邻莱茵小镇，北靠海信慧园，投资约1.2亿元，小区用地面积21亩，拟设计户型为4060平方米的一室一厅、两室一厅。由于选址位置南侧紧挨莱茵小镇的北端消防通道，加上公租房楼层较高，因此在选址之初与项目邻近的莱茵小镇业主们就不断提出异议，认为两楼楼间距太近，不利于楼体基础安全以及业主隐私的保护，也不利于将来公租房的采光。针对居民的质疑，相关部门和单位也通过勘察以及调整规划等工作来对公租房项目进行调整，其中最显著的变化就是降低楼体高
28、度，并贴出了公租房施工不会影响南侧现有居民楼基础的通告。规划部门表示对此有疑问的市民可公开申请参加听证。即从本月21日起的五日内（最后一天为节假日的，顺延至节假日后第一个工作日），向济南市规划局高新分局提交相关材料：如书面申请；个人提交居民身份证或户口簿复印件（查验原件），单位提交法定代表人证明书和授权委托书；与该项目规划许可存在重大利益关系的证明材料，如房产证、购房合同、土地证等的复印件（查验原件）。如果听证申请人超过10人，还应一并选举3-5名代表并书面告知规划部门。2.事业单位可参建公租房4月27日召开的济南市保障性安居工程和农村住房建设工作会议上，市委副书记、市长张建国表示，对一些符合
29、规划、建设质量合格的既有住宅，可以通过回购作为公共租赁住房；新建商品住宅项目也要根据规模、区位、性质，按照不同比例配建公共租赁住房。张建国表示，要回购一批不违反城市规划、建筑质量合格、设施配套相对齐全的既有住宅，转化为公共租赁住房。同时还要鼓励社会力量参与项目建设。支持驻济中央和省直单位在自有存量土地内按政策、规划及需求建设公共租赁住房；同时，鼓励事业单位、大专院校、开发区及产业园区和各类企业等社会力量参与公共租赁住房建设。新建商品住宅项目，根据规模、区位、性质，按照不同比例配建公共租赁住房，建成后由政府无条件回收或有偿回购，或由政府投资先期建设，土地“招拍挂”时由土地竞买人竞买，开发企业也可
30、按应配建比例另择区域购买符合要求的住宅，进行指标置换。配建公共租赁住房产权归政府所有。拓展房源建设渠道，是公共租赁住房得以顺利推进的重要一环，要积极实施配建制度，其中社会力量也就是事业单位的配合也是拓展建设渠道的重要一项。二、土地市场交易信息（一） 土地整体市场概述近期由于无优质地块推出，导致4月份土地市场无成交，供应土地达到2288.47亩。（二） 本月土地成交情况分析无（三） 本月土地供应情况分析本月济南供应居住及商服用地40宗，共2288.47亩。济南土地公告主要集中在高新区和历下区，槐荫区、市中区和天桥区有少量供应。历下区土地公告主要集中在奥体中路、黄台南路、历山路以东和泺源大街、舜井
31、街附近。高新区主要集中在经十路以北和大汉峪凤凰路东侧附近。预计历下区和高新区将会成为房产开发的持续热点地域。三、商品住宅市场（一） 市场概述在新增供应量的带动下，济南房地产市场“量价齐升”，成交均价达到历史峰值；（二） 商品住宅新批准预售面积无（三） 商品住宅供求关系分析图3-1 济南市区商品住宅新增供求关系分析（2010年1月-2011年4月）2011年4月，济南房地产市场的新增供应量为23.28万平方米，约2318套房源，整体市场的开盘成交率为64%，开盘成交均价达到10910元/平方米；新增供应量中，绿地国际花都、尚品清河、中海国高际社区及华强广场的推盘量较大，开盘成交率较高；热销项目主
32、要表现出以下特点，一是项目总价款低，满足了首置客群的需要，如绿地国际花都、尚品清河等；二是项目地段及产品稀缺，未来升值潜力大，自用及投资需求皆可以满足，如华强广场、中海国际社区和保利大名湖等；（四） 成交量分析1、济南整体住宅市场成交量分析表3-2济南市商品住宅成交情况列表（2011年4月）2011年4月，在新增供应量的带动下，济南房地产市场的成交量和成交均价双双走高，环比上月表现出“量价齐升”的局面；在新增房源上市成交的拉动下，本月济南房地产市场的成交套数环比上月上涨89%；而成交积环比上月上涨56%，主要在于新增供应量中，华强广场为40-60平方米之间的一室，房源面积较小，在一定程度上减少了整体市场的成交面积；受新增供应结构的影响，本月整体市场的成交均价环比上月上涨18%，成交金额环比上月上涨84%；图3-3济南市商品住宅成交量变化（2010年1月-2011年4月）2011年4月，济南商品住宅成交2072套，其中，开盘成交1481套，占整体市场成交总量的71%；由此可见，新增供应量对市场成交量的拉动作用较
