1、报批稿江宁生态农业观光园旅游建设投资商业计划书江宁生态农业观光旅游园区项目计划书第一章 项目概要第一节 项目简介项目名称：江宁生态农业旅游观光园投资总额：8000万元人民币建设单位：某某发展有限公司项目选址：南京市项目负责人：项目简介：拟建设江宁生态农业旅游观光园项目占地500亩，该项目通过将农业生态与休闲观光有机结合，打造江宁生态农业旅游观光园独特气质.园区分为苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊、旅游服务村、绿色养殖区七大板块，每个板块都各有特色，在这里您不仅可以感受江南水乡独特风致，还可以享受绿色天然农家美味.更可以体验轻松愉快水上娱乐项目.建设目标：预计到201
2、1年建成集旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等于一体生态农业旅游观光示范园，并成为突出展现生态农业特色，具有浓厚人文情怀新型旅游形态.第二节 项目建设必要性及意义生态农业是以生态学理论为主导，以合理利用农业自然资源和保护良好生态环境为前提，遵循生态学、生态经济学规律，运用系统工程方法和现代科学技术，因地制宜地规划、组织和进行农业生产集约化经营农业发展模式.生态观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、书、画、摄、购农业，是旅游业与农业之间交叉性新兴产业.建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验
3、农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、利用田园休憩健身场所和农业深层次开发样板，从而促进当地绿色产业发展.一、发展生态农业优势1、生态农业能产生综合效益生态农业强调发挥农业生态系统整体功能，以大农业为出发点，按“整体、协调、循环、再生”原则，全面规划，调整和优化农业结构，使农、林、牧、副、渔各业和农村一、二、三产业综合发展，并使各业之间互相支持，相得益彰，提高综合生产能力.2、生态农业能形成新农业发展模式生态农业针对我国地域辽阔，各地自然条件、资源基础、经济与社会发展水平差异较大情况，充分吸收我国传统农业精华，结合现代科学技术，以多种生态模式、生态工程和丰富多彩技术类型装备农业生产，使各区域都
4、能扬长避短，充分发挥地区优势，各产业都根据社会需要与当地实际协调发展.3、生态农业能提高生物利用效率生态农业通过物质循环和能量多层次综合利用和系列化深加工，实现经济增值，实行废弃物资源化利用，降低农业成本，提高效益，为农村大量剩余劳动力创造农业内部就业机会，保护农民从事农业积极性.4、生态农业能保持生态可持续发展发展生态农业能够保护和改善生态环境，防治污染，维护生态平衡，提高农产品安全性，变农业和农村经济常规发展为持续发展，把环境建设同经济发展紧密结合起来，在最大限度地满足人们对农产品日益增长需求同时，提高生态系统稳定性和持续性，增强农业发展后劲.二、南京市及江宁区发展生态农业需要南京生态农庄
5、自上世纪90年代开始发展，最近几年势头尤猛.许多农庄形成了有特色农业生产和旅游项目，在全省都处于较领先水平.南京郊县一批生态农业村和生态农庄规模都在300亩以上.无论是以果树、茶叶、蔬菜、花卉种植还是水产、畜禽养殖，大都形成了能够内部循环生态模式.2006年4月出台南京市“十一五”环境保护规划明确未来5年南京生态建设路径，南京市将投入300多亿元，通过大力实施循环经济建设、生态保护与建设、水环境综合整治、大气污染防治、噪声污染整治等九大环保建设工程，使生态市建设初见成效.2006年5月南京市人大常委会通过南京生态市建设规划，根据规划，南京市将用15年时间打造生态南京，2010年将达到国家生态市
6、主要指标要求.在南京市“十一五”计划中明确提出：加快推进企业与园区循环经济体系建设；因地制宜推广各种生态农业发展模式；促进社会层面循环经济体系加快建立；形成循环利用各类资源良好社会氛围.从“产业链”到“产业生态链”，道出了循环经济重要内涵凸显经济系统与生态系统、社会系统良性循环和可持续发展.最大限度优化配置自然资源，最大限度提高资源利用效率和效益，以循环经济为核心绿色产业将展现出勃勃生机.为了加快江宁区生态农业发展，建立围绕旅游调整农业产业结构新模式，同时充分利用江宁区资源，推介南京地方特产，更为美化城市环境，维护南京生态环境作贡献，通过深入调查，决定兴建江宁生态农业旅游观光园.第三节 研究结
7、论1、“江宁生态农业旅游观光园”项目符合当前我国重点鼓励发展产业政策，因此本项目投资方向是正确.2、工程建设内容：生态农业旅游观光园，占地面积500亩，总投资8000万元人民币.3、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资.结果表明，该项目在财务上可行，有较好经济效益.第二章 公司介绍省略第三章 项目介绍第一节 项目开发目标本项目利用生态经济学原理，将具有不同生物学特征苗木、花卉、果树等品种结合起来，采用立体经营模式，提高土地生产力和经济效益；本项目还设计旅游观光功能，依托丰富农业资源，培育作物生态环境，设置浏览道
8、路，打造绿色农业风景观光园区，为来本市旅游游客提供生态游览和郊野观光等活动，与南京市及周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路.本项目将兼顾政府、企业、和农民利益，将南京生态农业旅游观光园建设成为具有前瞻性、可持续性、可操作性特色鲜明生态农业旅游观光园.第二节 项目综合开发思路旅游观光园核心区分为五区一村一廊：苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊、旅游服务村、绿色养殖区.规划地块结构可以概括为：“瓜藤结构”，利用园区内部风光带和外部公路把园区产业功能和旅游文化功能连接起来.采用“两藤多瓜”结构模式.两藤：“文化风情藤”，“产业经济腾”，多瓜为多个主题文化园.
9、“五区一村一廊”总体功能布局（苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊、旅游服务村、绿色养殖区）都包含在其中.项目分三期开发完成，首期开发苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊，计划投入资金4500万元人民币；二期开发旅游服务村，将包括餐饮、住宿、购物、民俗文化、农家风情园等功能，计划投入资金2500万元人民币；第三期开发绿色养殖区，主要散养鸡、猪等家禽家畜，生产绿色食品，计划投入资金1000万元人民币.第三节 项目建设基本方案一、规划建设年限与阶段（一）建设目标提出本项目建设地点为南京江宁，在充分利用当地农业资源条件基础上，根据南京市及周边地区市场分
10、析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标.（二）建设目标1、总体要求 建设成为江苏地区有较大影响力生态农业旅游观光基地之一. 规划设计理念超前、思路清晰、概念明确、结构合理、重点突出. 建立成为具有前瞻性、可持续性、可操作性特色鲜明生态农业旅游观光园.2、目标年限设计使用年限40年.二、项目规划建设依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、南京市城市总体规划（20002020年）4、南京市域城镇体系规划（20032020年） 5、南京市“十一五”发展规划实施纲要 6、南京市“十一五”环境保护规划 7、南京生态市建设规划，三、基础设施建设内容项目核心区规划依据总体功能定位和
11、布局分为三大片区，内容如下： （一）生态农业区该区为第一期项目建设内容，计划投资4500万元人民币.主要建设苗圃博览区、林果绿洲区、花卉采摘区、水上休闲区、生态观光走廊五大功能模块.通过利用自然生态环境，适当整合，给游客提供亲近自然舒适原汁原味农家生活环境.整个生态农业区集观光欣赏、休闲娱乐、参观旅游等商业服务功能为一体.其中布置有种植大观园、苗木文化展示园、花卉栽培实验园、水上休闲中心、生态观光走廊.“现代孩子们是生活在钢筋水泥和游戏机前一代.”因此，提供一处接近自然，了解自然、培养身心健康成长、树立可持续发展理想极为重要.该项目计划布置四季水果园、农业体验园、科普园等园区，使之成为天成科普
12、教学基地，也可成为城市居民周末、旅游者休憩游览采撷天然场所.创造南京所特有农田肌理、林木庄稼、花卉果树高低错落层叠展现，带给旅游者非同一般空间感受和美好景观，由此深深体会农耕之美.在景观轴线上布置了一系列丰富多彩景观节点.如入口花圃、百花广场、露天看台、锦绣水园、生态博物馆等.（二）旅游服务区该区为第二期项目建设内容，计划投资2500万元人民币.为了方便游客，进一步推广南京美食文化，倡导绿色饮食健康观念，该区域将建成功能齐全，风格独特农家乐小区.同时，该区域将布置相对集中民俗设施、服务管理办公及民俗文化风情馆等建筑，这个区域中主要公共开放空间有利于吸引众多游客到来，形成一个便于人流集散中心.民
13、俗文化馆：以乡村题材为主，展示、再现我国不同历史阶段，南京地区乡村生产，饮食，穿衣，婚嫁，民居等方面习俗.生态博物馆：展示生态系统知识.配套绿色生态餐饮，休息，为方便游人分散布置，造型各异.建设展销管理中心，由3部分内容组成：展销大厅、管理办公楼、小接待中心.（三）绿色养殖区该区为第三期项目建设内容，计划投资1000万元人民币.建成绿色家禽家畜生产基地，利用放养方式进行生产.以往养殖方式都是闭合式，管理人员通过采集树叶、野菜，购买饲料，进行再加工，等等操作才得以完成，浪费了大量人力、物力和财力，从经济上和社会效益上都已不符合时代潮流.在此次规划中把饲养鸡、鸭、鹅、等家禽家畜流放在树林下，让其自
14、由觅食、奔跑，流露出它野性，使其亦回归自然，享受大自然赋予它魅力与财富.另外动物粪便与大自然亲密接触，通过土壤一些微生物分解与合成，产生为一些有机物，增加了土壤养分，维持了大自然生态系统平衡.第四章 市场分析第一节 中国农业观光市场农业观光属于产业观光一部分，是一种将农业与旅游业相结合消遣性生态旅游活动，利用规划地有利自然条件通过规划设计建成各种活动场所，如风景游览、水面垂钓、鲜果采摘、狩猎捕捞、农村风俗体验等活动来吸引游客，带动城郊或乡村旅游业发展.近年来，伴随着农业产业化发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假生活性功能.随着收入、闲暇时间增多，
15、生活节奏加快以及竞争日益激烈，人们渴望多样化旅游，尤其希望能在典型农村环境中放松自己.于是，农业与旅游业边缘交叉新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展新空间，开辟了旅游业发展新领域.现代社会，人们渴望能在优美环境中放松、休闲.于是，回归田野、自然观光农业就成为人们最好选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新热点.据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平提高观光休闲农业也应运而生.生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特.在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人
16、人爱吃动物及特色品种.种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特产品.随着社会发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大产业之一.旅游业在城市经济发展中产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济拉动性、社会就业带动力、以及对文化与环境促进作用日益显现.旅游业是中国经济发展支柱性产业之一.作为国民经济新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设基本方针.一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目.这种开放投资方针推动了中国旅游投资市场活跃和旅游接待能力提高，为旅游业繁荣发展创造了条件.尽管 中国旅游业发展仍
17、存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业投资环境呈不断优化趋势.未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%速度增长，企业/政府旅游增长速度将达到 10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目地国和第四大客源输出国.到2010年中国旅游总收入占GDP比例将从2002年5.44% 达到8%.因此，作为六大新兴消费热点行业之一旅游行业，在今后几年内将存在重大投资机会.第二节 南京市旅游市场现状一、总体情况2008年度，全市实现旅游总收入714.3亿元人民币，同口径增长22%，实现旅游创汇8.73亿美元
18、，同比增长8.1%，接待入境旅游者119.52万人次，较去年增长2.9%，接待国内旅游者4970万人次，较上年同期增长10.7%.全市旅游总收入占全市GDP比重达18.92%，较上年提高了0.14个百分点，占第三产业增加值比重达37.85%，较上年提高了1.89个百分点.二、旅游企业规模情况随着对旅游需求能力强力攀升，我市各项旅游供给要素也在不断完善，旅游企业接待规模日益扩大.截止2008年底，我市共有旅行社435家，其中国际社26家，国内社409家.我市共有旅游星级饭店131家，其中五星级饭店12家，四星级饭店20家，三星级饭店64家，二星级饭店35家.我市现有旅游A级景区43家，其中5A级
19、景区1个，4A级景区9个，3A级景区11个，2A级景区22个.工农业旅游示范点14个.其中农业旅游示范点9个，工业旅游示范点5个.三、入境旅游市场(一)入境旅游总体接待情况2008度，我市接待入境旅游者119.52万人次.其中接待外国人77.85万人次，较上年增长2.0%，接待香港同胞17.23万人次，增长3.0%，接待澳门同胞0.86万人次，增长12.2%，接待台湾同胞23.58万人次，较上年增长5.8%.从我市入境旅游市场客源结构来看，外国人占我市入境旅游总接待量65.1%，香港同胞占14.4%，澳门同胞占0.8%，台湾同胞占19.7%.2008年度，我市接待入境旅游者人天数为525.08
20、万人天，较上年增长4.88%.其中接待台湾同胞人天数为109.80万人天，较上年增长6.1%，接待澳门同胞人天数为2.75万人天，较上年下降29.9%，接待香港同胞人天数64.47万人天，较上年下降2.7%，接待外国人人天数348.07万人天，较上年增长6.46%.(二)外国人洲际市场按洲际市场划分，我市2008年度接待亚洲游客37.87万人次，占我市接待外国人总数48.6%，接待欧洲游客21.67万人次，占外国人总数27.8%，接待美洲游客12.73万人次，占外国人总数16.4%，接待大洋洲游客3.27万人次，占外国人总数4.2%，接待非洲游客1.06万人次，占外国人总数 1.4%.从洲际市
21、场份额来看，我市入境旅游接待传统市场在亚洲、欧洲及美洲，大洋洲、非洲等新兴市场正在成为我市入境接待重要潜力客源地.(三)外国人主要客源市场按照国别市场划分，2008年度，我市入境旅游接待占前十位客源国家分别是(1)日本，118695人次 (2) 美国，96273人次(3) 马来西亚，87427人次 (4)韩国，74494人次 (5) 德国，60761人次 (6)新加坡，47459人次 (7)英国，39630人次(8)法国，33588人次 (9)澳大利亚，27531人次 (10)意大利，24012人次.其中日本已多年稳居我市第一大入境客源国家，美国于08年替代马来西亚成为我市第二大客源国. 四、
22、国内旅游市场2008年度，我市接待国内旅游者4970万人次，较上年同期增长10.7%，实现国内旅游收入654亿元人民币，较上年增长18.3%.(一)国内旅游收入构成抽样调查结果显示，2008年度全市国内旅游收入中，长途交通费收入占 13.5%，住宿费用占17.1%，餐饮费占14.5%，景区游览占13.4%，娱乐花费占 7.0%，购物花费占27.0%，市内交通占3.5%，邮电通信占1.6%，其它杂费占2.4%.(二)国内旅游者客源分布最新抽样调查结果显示，按来宁国内旅游者客源市场划分，我市客源比重列前十位省(市)依次是：江苏占26.48%，浙江占9.52%，安徽占9.32%，上海占8.77%，山
23、东占5.89%，北京占3.91%，河南占3.90%，广东占3.89%，湖北占2.64%，陕西占2.45%.(三)假日接待情况2008年是国家假日结构调整第一年，当年春节由于受到冰雪灾害影响，我市春节黄金周旅游接待下降较为显著，七天接待旅游者173万人次，实现旅游收入14.77亿元.当年“十一”黄金周期间，我市上半年被各种因素抑制消费欲得到有效释放，国庆七天接待旅游者354万人次，实现旅游总收入27.4亿元.节日长假带动了我市休闲度假客流比重稳步攀升，自驾车旅游成为市场新亮点，我市作为长江中下游地区中心城市都市效应明显放大.随着我市乡村旅游资源整合力度及知名度增强，我市乡村旅游迅猛发展，农业旅游
24、不仅成为节日旅游市场新增长点，也为促进就业、优化产业结构、增加农民收入起到了积极作用.五、郊县旅游经济2008年度，面对自然、经济、政治等外部环境影响，我市旅游业经受住了市场严峻考验，特别是郊县旅游成为促进全市旅游经济又好又快发展重要支撑.江宁、溧水、高淳、浦口、六合五个郊区(县)共接待旅游者635万人次，较上年增长16%，郊区(县)实现旅游总收入75.1亿元，较上年增长25.2%，郊区(县)旅游总收入占全市旅游总收入比重达到了10.5%，郊区(县)游览点接待量达808万人次.六、出境旅游情况2008年，我市出境旅游市场发展平稳，香港游和出国游增幅较为显著.根据对全市十六家有出境旅游组团资格旅
25、行社统计，我市共组织21.4万人次出境旅游，较上年增长16.1%.其中组织出国游 9.04万人次，较上年增长14.7%，组织香港游9.16万人次，较上年增长41.0%，组织澳门游3.20万人次，较上年下降21.2%.七、旅游企业主要经营及接待情况2008年度，全市旅游星级饭店实现营业收入39.76亿元，较上年增长23.5%，其中客房收入14.84亿元，餐饮收入16.47亿元，其它收入8.45亿元. 上缴营业税等各项税金2.22亿元，实现利润总额2.09亿元.全市旅游星级饭店平均客房出租率为64.5%，平均房价315元/间天.其中五星级饭店平均出租率66.4%，平均房价594元/间天；四星级饭店
26、平均出租率70.8%，平均房价356元/间天；三星级饭店平均出租率63.2%，平均房价206元/间天；二星级饭店平均出租率65.9%，平均房价153元/间天.据对纳入统计范围355家旅行社统计，2008年度，全市旅行社实现营业收入27.81亿元，与上年同期基本持平，上缴营业税等各项税金961万元.全市旅行社组团国内人数150.4万人次，接团国内人数83.27万人次.全市国际旅行社外联入境人数7.26万人次，接待入境人数18.94万人次.2008年度，全市主要旅游景区(点)共接待游园游客7983万人次，较上年增长21.5%.其中，年接待量超过100万人次景点有14个 ，年接待量超过50万人次景点
27、有19个，年接待量超过20万人次景点有50个.全市A级景区实现营业收入9.6亿元，其中门票收入3.8亿元，上缴营业税等各项税金3183万元，实现利润总额3306万元.第五章 发展战略与实施计划第一节 发展战略一、总体战略公司在3-5年内，成为南京市著名集旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等于一体生态农业旅游观光示范园.二、发展战略建立成功品牌，积累无形资产，收回初期成本，准备扩大生产规模.1、初步创业期（1-3年）主要是以休闲旅游观光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等为主，逐步以扩大知名度为主，市场策略为逐步培养消费习惯，抢先占领生态休闲类旅游行业市场
28、份额，建立自己品牌，积累无形资产，收回初期投资.第一、二年进入旅游业市场，站稳脚跟，着力宣传公司服务特色，主动出击，为客户提供高品质服务，初步具有行业知名度，建立一部分相对稳定客户群，为下一步发展基础.第三年：树立并提升品牌形象，从初期客户群为主，通过口碑，媒体广告等各种渠道加强宣传，增加无形资产，中长期时，项目采用多元化服务扩大市场份额.2、发展成长期（4-5年）项目规模及业务相对稳定，进一步提升知名度，打造品牌.并在不断扩大市场份额同时，筹备新业务开发工作.使项目江宁市场知名度达到80%，南京市场知名度达到50%，江苏及周边地区知名度达到20%，巩固已有市场，扩展潜在市场.第二节 目标市场
29、一、近期南京市玄武区、鼓楼区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、雨花台区、浦口区、栖霞区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县.南京市周边城市，如马鞍山市、句容市、溧阳市等.二、中远期江苏省及周边地区，包括江苏省、安徽省、浙江省、上海市等.第三节 服务产品一、旅游观光提供满足城市居民体验农村生活场所二、休闲娱乐包括棋牌、水上运动、KTV、酒吧等休闲娱乐项目.三、农家餐饮提供具有南京特色农家小吃、土菜等具有农村特色餐饮.四、园艺观赏包括入口花圃、百花广场、露天看台、锦绣水园、生态博物馆等园艺观赏.五、旅游购物提供具有农家特色小商品和园艺产品供游客购买.六、生态养殖把饲养鸡、鸭、鹅、猪等家禽家畜流放在树林
30、下，让其自由觅食、奔跑，流露出它野性，使其亦回归自然，享受大自然赋予它魅力与财富.第四节 定价创业期：由于在创业初期，本项目市场占有和拓展能力都十分有限，在这种情况下急需扩大市场份额，但又必须保证服务质量和成本回收量因此在进入市场初期，首先用中等定价来吸引消费者.成长期：项目在成长期间具备了一定市场占有量和服务拓展力，并且在服务、技术、管理等方面逐渐趋于成熟，因此将尝试使用中高价来进一步增强我们利润获取能力.成熟期：当本项目主营业务成熟，管理技术方面已经完善时候，将作为行业领导者来牵头订阅行业标准，规范并整合市场资源，从而涉足其他相关产业发展，并尽力保持主业价格稳定，其它业务定价则与社会普遍价
31、格一致，以此开拓其它业务价格.特殊情况：国家宏观经济发生变化，市场竞争加剧，以及竞争对于定价严重威胁本公司利益情况下，本公司也考虑采用其它定价方式.第五节 项目市场建设一、广告在项目市场开发阶段打品牌广告让项目为人们所认识，因本项目为生态旅游推广项目，遵循一定程度上社会效益，所以宣传方式和渠道一定要高雅，不能媚俗.项目形象广告：在大众传媒和专业媒体上，如南京电视台、广播电台、地铁上发布制作精良创业形象广告，广告力求传达信息准确到位，同时配以文字报道则会取得更为良好效果.项目品牌广告：品牌要以通过各种渠道进行.广播、电视、信息、传递时间短，可以用来提高知晓度；利用报纸、杂志作一些高品位广告，提升品牌形象.总之，项目品牌广告要保持风格统一，利用不同媒介特色建立全方位、立体信息传播网.同时可以采取公益广告和 “冠名”广告等形式扩大知名度.二、公共关系在项筹建期初开始公关工作，公关活动原则是树立公司业务精湛，热情周到，严谨踏实，富有
