1、南河镇敬老院建设项目可行性研究报告 1 项目总论1.1项目概况项目名称：南河镇敬老院建设项目；建设单位：南河镇人民政府；建设地点：南河镇王集居委会南河七组原307路北侧；建设性质：新建；项目总投资：505万元人民币，其中响水县财政投入405万元，自筹资金100万元；项目总占地面积：10000 m2；项目建设期：5个月（2014年8月-2014年12月）；项目主要建设内容及规模：6幢宿舍楼、食堂、餐厅、附属用房、门球场和健身场地，总建筑面积：2584 m2。1.2可行性研究报告编制的依据和原则1.2.1 研究工作依据1）中华人民共和国城乡规划法；2）中华人民共和国老年人权益保障法；3）城市规划编
2、制办法；4）城市规划编制办法实施细则；5）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）；6）民用建筑设计通则（GB50352-2012）；7）城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002年版）；8）江苏省城市规划管理技术规定；9）江苏省建设用地指标体系（2010年版）；10）中华人民共和国土地管理法；11）中华人民共和国土地管理法实施细则；12）项目咨询合同书及企业提供的其它相关资料。1.2.2 编制原则1）必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求，坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实全面地反映项目的有利和不利因素，为国家有关部门核准项目提供可靠的依据。2）项目
3、可研报告是建设前期工作的重要内容，是投资建设决策的重要依据和基础。项目可研报告必须满足国家有关法律、法规、产业政策和相关部门对于编制项目可研报告的内容和深度规定的要求。3）贯彻执行国家对环保、劳动安全、节能、卫生、消防等方面的有关规定和标准，做到“三同时”。4）在满足用户要求的前提下，结合本项目的技术条件提出优化建筑结构设计等措施，降低土建工程造价的初步设想。5）尽量利用社会协作条件和管理优势，减少项目建设过程中的重复建设，最大限度的降低成本，提高经济效益。1.2.3 编制过程我公司接受本项目咨询任务后，迅速组成了项目咨询组，对项目实施现场进行勘察，听取了项目有关情况的介绍，搜集了诸方面的技术
4、资料。同时，多次与委托方进行联系、交换意见后，最终形成本可行性研究报告。1.2.4 研究工作范围本可研报告对该项目在建设条件、投资必要性、工程建设方案、投资估算、经济效益等诸方面的可行与否进行研究，并作出结论。研究范围包括：1）提出项目的建设背景及必要性；2）通过对当地老年人口的分析，提出项目的建设规模；3）提出适合项目的建设方案；4）项目所需资金、动力来源及可靠性分析；5）公用工程的建设方案；6）对项目建设所在地的地理位置、气象、水文、地质、地形、交通运输及社会经济现状等因素进行综合分析，提出工程技术方案；7）环境保护措施及节能措施；8）安全防护及消防措施；9）实施进度计划；10）编制投资估
5、算，提出资金筹措办法；11）经济效益评价和社会效益分析；12）社会稳定风险评估分析；13）综合结论与建议。1.3研究结论1.3.1 研究的简要综合结论1）本建设项目符合国家相关政策，项目的建设能够推动响水县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中关于“着力保障和改善民生，社会和谐稳定加快发展老龄服务社会事业”任务的完成，项目选址符合响水县南河镇总体规划要求。建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。2）本项目服务对象主要为南河镇60岁以上的老年居民。根据当地老年人口的调查表明，当地老年人口约占总人口的20%，而且还呈现不断上升的趋势，人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使
6、传统的家庭养老功能不断弱化，因此敬老院的建设己迫在眉睫。3）本项目建设将使当地部分老年人的居住与生活条件得到良好的改善，解决他们和子女的后顾之忧，本项目的建设是必要的。综上所述，本项目的建设符合国家相关政策的要求，项目的建成有较好的社会效益，项目建设地点交通便利，周边自然条件优越，因此，本项目的建设是可行的。1.3.2 项目主要技术经济指标本项目总用地面积为10000m2，总建筑面积为2584m2，项目总投资505万元，项目建设周期为5个月。其它指标详见表1-1。表1-1 项目正常年主要技术经济指标表序号名称数量备注1项目总投资505万元2总占地面积100003总建筑面积25844建筑密度25
7、.84%5总居住人数966建筑结构耐火等级二级7建筑抗震设防烈度六级8结构形式砖混9项目建设期5个月2014.8-2014-122 项目建设背景及必要性2.1 响水县概况响水县位于江苏省中部，盐城市北部，响水县在盐城、淮安、连云港三市交汇处。总面积1461平方公里，市域人口60.3万人，海岸线长43公里，滩涂面积240万亩，土地资源丰富，是湿地之都。响水县东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。属于温带季风性气候。江苏省响水县位于东经1192951200521，北纬335651343243。年平均气温13.6，最高气温38.7，最低气温17。年平均降水量598.3ml，年平均日照2399.7
8、h。气候温和湿润，四季分明。县境属大陆性季风气候区，四季分明，温和湿润，年平均气温14左右，无霜期209天。响水县是国务院批准的对外开放县、江苏省综合改革试点县和全国县域经济基本竞争力提升速度最快的百县之一。今年该县各项主要经济指标继续走高。在全省52个县（市）中，该县地区生产总值增幅列第二位，财政地方一般预算收入增幅列第十位、比上年上升11个位次。新一轮沿海开发的近期奋斗目标，经济总量迅速扩张，到2012年地区生产总值达到200亿元以上，年均增长24%以上，其中地方一般预算收入17.1亿元，县城建成“苏北沿海、沿灌河具有水绿滨河特色的宜居城市”，人口超过15万人，建成区面积达到20平方公里。
9、204国道、江苏临海高等级公路、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场（航班：首尔、台湾、香港、广州、上海、北京、昆明等）100公里、涟水机场70公里。连盐铁路将于2014年建成通车，时速200公里动车，我市“十二五”期间将积极争取规划建设多条铁路，使我市铁路网进一步完善。 素有“苏北黄浦江”之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。响水县将原省级外向型农业开发区与响水工业集中区合并，组建成江苏响水经济开发区，与江苏响水生态化工园区，江苏响水沿海经济开发区形
10、成了“三驾马车”，拉动了全县经济发展的新格局，初步形成了以物流（陈家港港口）、能源（长江三峡风力发电）、（中国神华集团）国华港电、金宇光伏发电、造船（宏铭造船、海丰、勤丰等）、冶金（成日钢铁、德龙镍业、华拓镍合金，厦能实业）、造纸（隆亨造纸、富星造纸等）、建材（中建材联合水泥），橡胶、食品（南京桂花鸭、海鲜）、机械（轴承座）、化工（江苏裕廊、江苏联华、大和氯碱等）、纺织产业格局。响水县经济的快速发展和城乡面貌的日新月异，房地产业功不可没。随着地方经济社会的全面发展和新一轮城市建设的兴起，响水县的房地产业呈现出蓬勃发展的势头，江苏响水已经成为我国东都沿海重要的城市之一。“十二五”期间，响水县把做
11、大城市作为富民强市的第一载体，构建面向未来的城市构架，与城市经济互动发展，做优城市功能，做美城市形象，做活城市经营，为“十二五”实现富民强市、跨越发展奠定了良好的基础。2.2 响水县南河镇概况南河镇地处响水县中部，东与黄海农场接壤，西与老舍乡交界，南与大有镇、七套乡相连，北与双港镇、陈家港镇毗邻。全镇区域面积118平方公里，耕地面积11.4万亩，下辖16个行政村、3个居委会，总人口58796人。1999年12月，经省、市政府批准撤乡设镇，2001年4月，与平建乡合并。享有“诗歌之乡”、“山羊之乡”之美誉。主产优质水稻、小麦、棉花等大宗农作物，农业资源丰富，年出栏生猪3.4万头，山羊2万只，家禽
12、33.6万禽，无籽西瓜种植面积2000余亩。先后获得“江苏文明乡镇”、“江苏省科技先进乡镇”、“盐城市新型农村小城镇”等多项荣誉称号。江苏省响水县南河镇自古就有“诗乡”的美誉，是个具有很浓文化底蕴的农业乡镇。近年来，该镇在强抓农业增效、农民增收的同时，始终把项目建设作为实现富民强镇的“重头戏”，强抓招商引资，做到大小项目齐上，民资外资皆引，技改新建同步，2002年完成工业总产值2.12亿元，比去年增长27.1。积极实施外向带动战略，进行广招商、快招商、长招商，把招商引资和项目突破作为推动工业经济复兴的重要举措。2002年共洽谈项目39个，引资7432万元。大力优化投资环境，全镇范围内开展“投资
13、者满意在南河”、“诚信南河”活动，并制定出台了相关文件，把一切来镇考察、投资的客商当成上宾，实行“一站式”服务，让投资者少花钱、少跑路、不操心，就能把事情办好，全面营造出一个爱商、安商、惠商的良好氛围。2.3响水县“十二五”关于“着力保障和改善民生，促进社会和谐稳定”的主要任务响水县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中第六章第六节着力保障和改善民生，社会和谐稳定中第五条明确提出：“实施文化惠民工程，完善覆盖城乡的公共文化设施网络，推动城市公共文化服务向农村延伸；坚持社会主义先进文化方向，推进优秀文化作品创作生产，打造优秀文化品牌，满足群众文化精神需求。完善人口和计划生育公共服务体系，改善出
14、生人口素质，遏制出生人口性别比偏高趋势，促进人口长期均衡发展；大力发展群众体育事业，广泛开展全民健身运动，提高全民健康素质。切实保障妇女合法权益，加强未成年人保护，发展妇女儿童事业。加快发展残疾人事业。加快发展老龄服务等社会事业”。2.4项目建设的背景和必要性2.4.1项目建设的背景1）我国已进入老年型社会改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2014年的17；总和生育率由1970年的5.8下降到2014年的1.55，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到2012年的14.3，其中6
15、5岁及以上人口12714万人，占总人口的9.4%，进入老年型社会。据专家预测，到2020年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。到2030年时中国将进入“超老年型”社会。而到了2050年，60岁以上的人口总数将达到4亿左右，占总人口的比重将超过25.2%，届时，每4个中国人中间就有1个老年人，中国将成为高度老龄化的国家。表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加
16、速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人
17、所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。2）养老服务业发展滞后随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存
18、在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，敬老院恰好能满足广大老年人的
19、这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速、健康发展。2.4.2 项目建设的必要性1）提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年已发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有
20、法可依有章可循。2）老龄服务机构已不能满足社会的需求随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，南河镇全镇人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。现有的老龄服务机构无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需求。人口老化已逐渐受到社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性敬老院已成时代发展的必然需求。3）解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一
21、个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。南河镇也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建南河镇敬老院，也是解决老龄化社会问题的需要。4）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和
22、谐社会的号召，县委、政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建敬老院，将为弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接
23、而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。3 市场定位分析3.1项目定位依据1）所在城镇和区域市场资料；2）城镇整体发展状况、城市化阶段；3）城镇宏观、中观、微观经济情况，市场整体发展状况和需求，城市及区域人口；4）城镇及区域基础资料；5）城镇及区域地理环境资料；6）城镇及区域地形等自然资料；7）城镇及区域历史发展沿革、区域重要历史事件；8）历史文化背景、传统民俗、民
24、情；9）城镇及区域未来的发展规划。3.2项目市场定位敬老院，是为老年人养老服务的社会福利事业组织。本项目服务的对象是响水县南河镇60岁以上老人，它体现了政府对老年人的关爱，提高了广大老年人的生活质量，解决了老年人的需求问题，促进了社会的和谐稳定。4 项目建设地址和建设条件4.1 项目选址原则本项目建设位置的选择必须符合城市规划布局和要求，按照国家有关法律、法规及建设前期工作的规定进行。项目选址应具备有满足建设项目需要的工程地质条件和水文条件，满足项目近期所必须的场地面积和适宜的地形。项目选址应对建设条件、经济、社会、人文、节能减排等各种因素进行深入的调查研究，并应对其进行多方案比较，择优确定。
25、4.2 项目建设地址为节省工程投资，减少占用耕地，同时又能满足供电、交通、环保、水源、自然条件等各项具体要求，拟建项目选址于南河镇王集居委会南河七组原307路北侧，该项目地理环境良好，周围没有污染源，非常适合本项目的建设。4.3 项目地址建设条件4.3.1 地质方面项目所在区域地势平坦，土地平整，场地内无活动断裂带，并未发现其它不良地质现象。项目范围内，地质条件较好。4.3.2 气候、气象项目所在地属暖温带南缘湿润性季风气候，处于暖温带和北亚热带过度地带，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征。本地区四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中。年最高气温 38.7年最低气温 -17年平均气温 1
26、3.6年平均相对湿度 78%年最小相对湿度 50%年平均气压 101730pa年最高气压 104090pa年最低气压 99190pa年最大降雨量 1756.60mm日最大降雨量 737.30mm年平均降雨量 895.30mm年最小降雨量 413.50mm历年最大积雪深度 19cm历年最长积雪日数 17d历年最大冻土深度 23cm最大瞬时风速 40m/s年平均风速 3.4m/s年最大平均风速 4.2m/s主导风向：冬季，西北风；夏季，南风。4.3.3 水文水系响水县及附近地区河流较多，较大的有灌河、中山河和新沂河。灌河是响水县最大的河流，主要作用是航运、泄洪，全长74.5公里，河宽300-120
27、0米，水深8-13米，最大日潮差4.98米，在响水境内流程近44千米，这里河宽水深，四季无冻，终年可以通航，被誉为“苏北黄浦江”。项目所在区域地下水深度（地面标高为2.21米时，地面向下至地下水面的距离）：（1）历年最大：1.18m（1988年5月1日）（2）历年最小：0.21m（1985年7月7日）（3）历年平均：0.65m。4.3.4 地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），响水县抗震设防烈度为度，拟建物需按度设防。4.3.5 交通运输条件项目选址于响水县南河镇，该区交通条件优越。纵贯境内的连盐铁路正在实施中；距京沪高速公路和宁连高速公路入口在40公里以内；沿海高速公
28、路和204国道纵贯全境；苏通大桥贯通后已融入上海三个小时经济圈；“苏北黄浦江“-灌河流经境内，上游可通长江、京杭大运河，下游直入黄海，融入了苏、鲁、沪省市海河联运水系，响水港已建成30000吨、5000吨、3000吨级中小码头10余座，成为欧亚大陆东桥头堡连云港的配套港，可与国内各大港口及日本、韩国和东南亚直接通航，现为国家二类开放口岸。4.3.6 地区社会经济条件响水县地处江苏省盐城、淮安、连云港三市交界处，东临黄海，与日本、韩国、朝鲜隔海相望。总面积1378平方公里，总人口56万人。下辖12个乡镇和一个省级外向型农业综合经济区。响水县位于华东地区腹地，环太平洋经济带的前沿，地处淮海经济区、
29、浦东经济区的结合部，新亚欧大陆桥经济走廊和沿海发达地区的交界处，区位优势独特，是国务院批准的对外开放县，又是江苏省综合改革试点县，被国家授予“全国科技先进县”和“国家级生态示范区”。响水县有丰富的自然资源和优越的地理环境，已具备经济快速发展的良好基础，全县人均占有土地3.78亩，是江苏人均占地最多的县份之一，是全国优质粮棉生产基地，现已建成林果、畜禽、浅水藕、特水养殖等六大主导产业基地；形成纺织、化工、机械、食品、医药、农药、建材、盐业、染料、以及生物等门类较齐全的工业体系；社会事业蓬勃发展，财政金融、邮电通讯、科技教育、文化卫生等各项事业蒸蒸日上，社会和谐安定，城乡兴旺繁荣，投资环境良好。4
30、.3.7 市政配套条件项目所在地市政基础设施与道路完善，具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、集中管线，项目建设需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发和运营的需求。5 工程建设方案5.1总体及建筑设计5.1.1设计理念与目标敬老院环境设计的本质其实是对“家”的环境的设计。家是人们心灵的港湾，是休息和居住的安全场所。家应该是与自然相和谐的，家应该是满足人们基本心理需求的。人们心目中的理想家园也应该是安详、宁静、充满了人文关怀的居所。所以本案的设计也与城市居民所向往的生态、自然、和谐的理想生活品质相一致。1）规划应结合周边地块的建筑肌理，注重敬老院整体空间环境，塑造
31、具有地方特色和个性的整体形象。2）根据统一规划、配套建设的要求，必须统筹考虑与市政基础设施的配套。3）项目工程设计要符合建设区域规划，通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质，考虑合理的功能分区，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住环境。4）规划设计应有明确的创作理念、独特的建筑个性。宿舍布局应科学规划、精心设计；环境和建筑造型不但要有时代感，还要有浓郁的文化气息。5）规划设计要尊重环境、因地制宜，妥善处理好建筑与道路、绿地的相互关系。绿化设计应点、线、面相结合，充分注重人与环境的亲和性，努力营造亲切宜人的居住环境。5.1.2总体设计构思项目的设计关注社会效益，同时更兼顾局部与整体，目前与长远的社会整体利益，更加关注环境问题、可持续发展问题，更注重项目本身品质的设计、景观环境的设计、充分利用原有的自然环境特点、并适当加以改造，更好地提高项目的品质。1）以人为本的设计理念当代最先进的规划设计理念，是从人文主义思想出发，对人的需求、生存、舒适、交往与相互关爱，个人智能发展，直至自我价值实现，在这几个层次上均给予最大的尊重。2）方便舒适以人为本、尊重人的行为心理，依据人在日常生活、消费、休
