1、房地产开发经营管理模拟试题及答案第五章现金流量与现金时间价值讲课稿 第 五 章 现金流量与资金时间价值 一、单项选择题 1.房地产开发活动可以从（ ）两个方面进行考查。 A.投资资金量和预期收益率 B.物质形态与货币形态 C.出租、出售或经营形态 D.资金流通方式与对策 2.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做（ ）。 A.净现金流量 B.现金流入 C.现金流出 D.现金流量 3.下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（ ）。 A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为
2、放弃即期消费应得到的补偿 C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量 D.利率是资金时间价值的一种标志 4.单利计息与复利计息的区别在于（ ）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 5.某人从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限3年，年利率6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，他该应向银行还息为（ ）万元。 A.39.34 B.19.67 C.20.38 D.30.56 6.当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。（2002年试题）
3、A.名义利率大于实际利率 B.实际利率大于名义利率 C.名义利率等于实际利率 D.实际利率小于名义利率 7.某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25,则该贷款的实际年利率为（ ）.（2008年真题） A.7.5% B.7.56% C.7.71% D.7.76% 8.已知某笔贷款的年名义利率为12，年实际利率为12.55，则该笔贷款是按照（ ）作为计息周期的。（2001年试题） A.年 B.半年 C.季度 D.月 9.已知年利率为24，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。 A.22.55% B.25.68% C.24.75% D.26.25 10.名
4、义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ）。 A.当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率 B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 11.下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是( )。（2008年真题） A.时值是资金运动起点的金额 B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额 C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值 D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 12.15. 银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率
5、6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。（2007年试题） A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 13.16. 一套住宅总售价为110万元，八成20年按揭，按年贷款利率6计，月还款额为（ ）元。 A.4390 B.6305 C.7430 D.9280 14.某家庭购买一套面积为100的商品住宅，单价为11000元，首付款为房价的30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4和6，期限均为20年，公积
6、金贷款的最高限额为20万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。（2003年试题）（综合性强） A.1202.45 B.1321.45 C.1211.96 D.1137.45 15.某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。（2003年试题） A.1110.21 B.1244.10 C.1776.32 D.2109.38 16.20. 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6，以每月5000元
7、等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。 A.7019.53 B.7972.33 C.8524.15 D.8587.65 17.某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。 A.28.62 B.29.16 C.35.00 D.48.24 18.某家庭申请了50万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家
8、庭的月还款额减少了（ ）元。 A.984.37 B.1016.81 C.1159.97 D.2387.24 19.某物业当前的市场售价为10000元，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12，则第一年的租金应该确定为（ ）元。 A.896.48 B.965.60 C.934.50 D.997.06 20.某写字楼当前市场售价为22000元，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（ ）元。 A.1283 B.1318 C.11
9、66 D.1320 二、多项选择题 1.对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括（ ）。 A.销售收入 B.出租收入 C.其他经营收入 D.财务费用 E.土地成本 2.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是 （ ）。 A.日历年度的年初 B.资金运动的时间始点 C.某一基准时刻 D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点 E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 3.根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为（ ）等基本模式。 A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买持有更新改造出售 E.购买更新
10、改造出租 4.资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（ ）。 A.投资利润率 B.风险因素 C.经济发达度 D.通货膨胀率 E.投资结构 5.利率分为（ ）等类型。 A.基础利率 B.结算利率 C.同业拆放利率 D.存款利率 E.贷款利率 6.平均利率具有以下特点（ ）。 A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势 B.平均利率无法由任何规律决定 C.平均利率具有政策性 D.平均利率具有相对稳定性 E.平均利率与市场经济条件好坏无关 7.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。（2007年试题） A.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 B.实际利率真
11、实地反映了资金的时间价值 C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 8.下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（ ）。 A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A B.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或在已知A的情况下求F C.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化 D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换
12、算成等额年值A的 E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化 9.12. 在图5.3所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（ ）。（2002年试题） A.F=5A-P B.F=A(F/A,i,5)-P C.F=A(F/A,i,5) D.F=A（P/A，i，5）（FP，i，6）-P（F/P，i，6） E.F=A(F/A,i,5)（1+i）-P(F/P,i,6) 三、判断题 1.如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将
13、其代数和看成是在计算周的最初发生的。 （ ） 2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。 （ ） 3.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 （ ） 4.如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为连续复利。 （ ） 5.复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。 （ ） 6.从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的
14、间断复利计息方式计算。 （ ） 7.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ） 8.在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。 （ ） 9.在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。 （ ） 10.某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.87%。 ( )（2008年真题） 四、综合题 1.某投资者以3.8万元的价格购买了一个建筑面积为80的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望
15、该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分） 2.许某于2005年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现许某拟于2010年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2010年1月1日至2019年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款（月等比递增比率为0.3）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?（8分） 3.某家庭估计在今
16、后10年内的月收入为10000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？ 4.某家庭前5年月收入9600元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为9600元月，预计月增0.5%，初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少？如市场上房价为9600元，则所选住房建筑面积应控制在多少？（银行存款利率6%，贷款利率9%，其中存款利率为单利，贷款利率为复利，均按月计息） 5.某投资者以800万元购入一
17、写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？ 6.某投资者以9500元的价格购买了一套建筑面积为120的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为6%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少？ 答案部分 一、单项选择题 1. 【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材P141 【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】 【答疑编号1006334
18、3】 2. 【正确答案】：D 【答案解析】：参见教材P141 【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063345】 3. 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材P147 【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063350】 4. 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材P150 【该题针对“单利计息与复利计息”知识点进行考核】 【答疑编号10063353】 5. 【正确答案】：B 123【答案解析】：用公式 In=P（1+i）n-1计算，I=100（1+6%12）-1=19.67（万 n元）参见教材P150 【该题针对“单利计息与复利计息”知识
19、点进行考核】 【答疑编号10063377】 6. 【正确答案】：B 【答案解析】：此题可用排除法。A、D实际是一个意思，这是单选题，故可将A、D两选项淘汰。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。 参见教材P151 【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】 【答疑编号10063379】 7. 【正确答案】：D 【答案解析】：（1+0.625%）12-1=7.76% 参见教材P151 【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】 【答疑编号10063383】 8. 【正确答案】：C m【答案解析】：理
20、论上可用公式i=(1+r/m)-1计算，其中i是实际利率，r是名义利率，m是一年内的计息周期。但这样计算过程很繁琐，实际上可将m赋予不同数值代入试算，m的值不外乎2、4、6、12几个数值。经代入测算，m=4，则可知一年计息四次，即按季计息。 参见教材P152 【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】 【答疑编号10063385】 9. 【正确答案】：D 4【答案解析】：（1+244）-1=26.25。参见教材P152 【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】 【答疑编号10063402】 10. 【正确答案】：A 【答案解析】：参见教材P152 【该题针对“名义利率与实际利率”
21、知识点进行考核】 【答疑编号10063404】 11. 【正确答案】：C 【答案解析】：参见教材P152 【该题针对“资金等效值的概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063406】 12. 【正确答案】：B 【答案解析】：月等额还款金额=100.7%=700（元），月利率=6%/12=0.5%， 120100000=A/0.5%*1-1/(1+0.5%)，则A=1110.21（元），1110.21-700410.21（元） 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063412】 13. 【正确答案】：B 【答案解析】：运用公式A=P i(1+i)n?(1+i)
22、n-1)，A=1100000 0.8(6%)/12 (1+(6%)/12)(2012)?(1+(6%)/12)(2012)-1)6305.16 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063421】 14. 【正确答案】：C 【答案解析】：运用公式A=P (i(1+i)n)?(1+i)n-1)，A=200000 (4%)/12 (1+(4%)/12)(2012)?(1+(4%)/12)(2012)-1)=1211.96（元） 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063426】 15. 【正确答案】：A 【答案解析】：将第6年初
23、的5万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。运用公式A=P (i(1+i)n)?(1+i)n-1)，得A=100000 (6%)/12 (1+(6%)/12)(1012)?(1+(6%)/12)(1012)-1)=1110.21（元），注意：公式中的n是10而不是9，因为第6年初等于第5年末。做这种题一定要画一个现金流量图。 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063430】 16. 【正确答案】：B 【答案解析】：先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i1-1/(1+i)n得：P=5
24、000（6%12）1-1/（1+6%12）144=512373.72，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72（6%12）1-1/（1+6%/12）60=7972.33。 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063438】 17. 【正确答案】：C 1512【答案解析】：1200035/（12/12）1-1/（1+12/12）=35.00（万元）。 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063444】 18. 【正确答案】：C 【答案解析】：月还款的减少额就是提前还款的6万元转
25、化为等价每月等额还款后的值。 n60根据公式：P=A/i1-1/(1+i)，得：A=600006%/121-1/(1+6%/12)=1159.97（元） 参见教材P154 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063448】 19. 【正确答案】：B n【答案解析】：运用公式P=A/(i-s)1-(1+s)/(1+i), (is)，10000=A/(12%-5%)1-(1+5%) 11 20/(1+12%)，则A=965.60（元/） 参见教材P156 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063449】 20. 【正确答案】：C 【答案解析】：折现率与利率相等
26、，选用公式P=nA/（1+i）计算可得。即A=P(1+i)/n=2 112000（1+6%）20=1166（元/）。 参见教材P156 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063450】 二、多项选择题 1. 【正确答案】：ABC 【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用和税金支出等。 参见教材P141 【该题针对“现金流量的概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063451】 2. 【正确答案】：BCD 【答案解析】：参见教材P142 【该题针对“现金流量图
27、”知识点进行考核】 【答疑编号10063452】 3. 【正确答案】：ABCE 【答案解析】：参见教材P143 【该题针对“房地产投资活动中的现金流量”知识点进行考核】 【答疑编号10063453】 4. 【正确答案】：ABD 【答案解析】：参见教材P146 【该题针对“资金时间价值的概念”知识点进行考核】 【答疑编号10063454】 5. 【正确答案】：ACDE 【答案解析】：参见教材P147 【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】 【答疑编号10063455】 6. 【正确答案】：ABD 【答案解析】：参见教材P149 【该题针对“利息与利率”知识点进行考核】 【答疑编号1006345
28、6】 7. 【正确答案】：ABD 【答案解析】：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； （2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； （3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等； （4）当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率； （5）当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为i=Er-1。 参见教材P152 【该题针对“名义利率与实际利率”知识点进行考核】 【答疑编号10063457】 8. 【正确答案】：ABCE 【答案解析】：参见教材P154-156 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063458】 9. 【正
29、确答案】：DE 【答案解析】：选项D的思路是：先用等额序列支付的资金回收系数（P/A，i，5）将A折现到起点，再用一次支付终值系数（FP，i，6）将其计算到终点，得出一个终值，最后再加上起点的P计算到终点的终值用一次支付终值系数（F/P，i，6）计算，等于F。选项E的思路是：直接用等额序列支付终值系数（FA，i，5）将A计算到终点，得出一个终值，再乘以（1+i），得出A计算到终点的一个终值，再加上起点的P计算到终点的终值用一次支付终值系数（FP，i，6）计算，等于最后的终值F。 参见教材P157 【该题针对“复利计算”知识点进行考核】 【答疑编号10063459】 三、判断题 1. 【正确答案】：错 【答案解析】：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。参见教材P142 【该题针对“现金流量图”知识点进行考核】 【答疑编号10063461】 2. 【正确答案】：错 【答案解析】：为了与期末惯例法保持一致，在把资
