1、主讲：马春晓,第二章 消费支出规划,教学目的与要求：分析客户的住房消费需求并提供相应的方案；为客户提供汽车消费需求建议，并能根据因素变化调整支付方案；掌握信用卡以及大额耐用消费品信贷的基本知识能够帮助客户有效使用信用卡以及其他消费信贷方式。教学难点：各种消费贷款方案的选择以及根据客户的不同提供不同的建议,一、金融市场与消费支出,第二章 消费支出规划,消费决策决定你的生活方式！,2014年最新全国各城市平均月薪排行（单位：元）,2013年个人房贷余额超过9.8万亿元，同比增长21%，其中：54：月供占收入20-5032%：月供占收入50%以上“房奴”,2013年中国汽车产销量双超2000万辆 再
2、创全球最高纪录,2013年，汽车产销双双超过2000万辆，增速大幅提升，高于年初预计，并且再次刷新全球记录，已连续五年蝉联全球第一。根据中汽协的预计，2014年国内汽车产销可望增长8%至10%，总量在2400万辆左右。,如何可以均匀地享受一生的财富？,第二章 消费支出规划,一、金融市场与消费支出 如果没有金融市场，消费自由将受到限制：消费时间不自由（有时间没钱、有钱没时间,穷一生买的房，享受不了几天）积累太长甚至受制于通胀解决途径-金融市场通过资金借贷调整消费模式通过投资获益缩短积累时间，增强可消费能力。,二、收入、支出与财务安全和财务自由,理财规划师要处理好收入、消费支出、借贷和投资的关系，
3、目的是帮助顾客树立合理的消费观念，从经济角度协助客户达到生活目标，最终赢得财务自由。,家庭消费模式的三种类型：,家庭支出一般是先增长后下降的，收入也不会一成不变的。为使问题简单化，我们做如下的假定：（1）工薪类收入固定不变；（2）投资收入随时间变化。L代表工薪收入线；C代表支出线；I代表投资类收入；T代表总收入，是投资收入与工薪收入的总和（T=C+I)。,1.收大于支消费模式 总收入T人民币（元）投资收入I 工薪收入L,消费曲线C,家庭储蓄S,财务独立临界点,收入曲线T在消费曲线上方，收入曲线和消费曲线的中间部分是家庭储蓄，此时家庭不但达到了财务安全的目标，而且有一定的结余资金可以用来投资。当
4、投资收入曲线穿过工薪收入曲线时，意味着投资收入已经成为家庭最主要的收入来源，家庭的生活目标有强大的经济保障。当投资收入曲线穿过消费曲线时，意味着消费已经可以由投资收入来支撑，该家庭已经获得了财务自由，个人不再为赚钱而工作。,2.收支相抵消费模式人民币（元）总收入消费曲线工薪收入投资收入时间（年）,消费曲线总是在收入曲线的周围波动。说明消费大体等于收入。家庭从初始时期就有一定投资，投资收入曲线上升完全依赖于投资收益，只要投资是盈利的，投资曲线就会不断上扬，但要达到财务自由还需要很长时间。如果没有投资和接下来的投资收益，这种消费模式永远不可能达到财务自由。,3.支出大于收入的消费模式,人民币（元）
5、,消费曲线总收入工薪收入投资收入 时间（年）52,目前的“月光族”就是这种消费模式，消费支出一直大于工薪类收入，不得不用家庭原有的财富积累填补缺口，如果这种状况一直持续下去，家庭必将陷入财务危机。投资收益不断下降，直到为零。,考题回顾,理财规划的目标是实现财务安全和财务自由。如果客户实现了财务自由，则该客户的投资收入曲线应该一直在支出曲线的（）。（A）平行（B）下方（C）上方（D）右方,第一节 制定住房消费方案,住房消费规划工作流程,第一步 确定客户购房意愿,第二步 收集客户信息（略）,第三步 分析客户财务状况（略）,第四步 协助客户制定购房目标,第五步 帮助客户进行贷款规划,第六步 购房计划
6、的实施（略）,第七步 住房规划的调整,一、住房支出的分类,住房支出,住房消费,住房投资,购房,租房,买房时，消费目的和投资目的并存。,第一步 确定客户购房意愿,依据：目的不同,购房？租房？1.适宜租房的人群（P43)A.刚踏入社会的年轻人；B.工作地点和生活范围不固定者；C.储蓄不多的家庭；D.不急需买房且辨不清房价走势者。,2.租房与购房的比较分析（P44),负担较轻灵活方便自由性强,受房东制约较不稳定没有保障,具有增值潜力有归属感安全感,负担较重房贷压力可能会影响生活,具有衍生收入 增值潜力 享受税收优惠,机会成本每月房租 相关税费支出 维护费用,购房？租房？,购房租房决策A.人才流动机制
7、；B.成本收益分析（年成本法、净现值法）；C.购房需巨额首付款；D.机会成本；E.房地产的流动性；F.房地产增值潜力。,1.购房或租房的选择年成本法（P43),购房者的使用成本包括：首付款占用造成的机会成本，房屋贷款利息。购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用租房者的使用成本是房租。租房年成本=房屋押金存款利率+年租金,年成本法,计算年成本法要考虑的因素：房租是否会每年调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价涨升潜力。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能
8、在一定程度上弥补居住时的成本。利率的高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。,购房或租房的选择年成本法案例（P44 例2-6）,李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3000元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6.55%的商业贷款利率向某行贷款。贷款期限10年，假设采取等额本息还款方式，第一年付出的利息和为14625元，另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率
9、是4%）,案例分析,李小姐租房年成本=100004%+300012=36400元李小姐购房年成本=3000004%+14625+5000=31625元租房年成本36400元 购房年成本31625元，因此够房更划算。,如果预期房屋每年的维修成本为5000元，则：因为，房屋维修成本由房东承担，则租房成本和第一年购房成本不变假设房价每年升值1%，即第一年升值7000元，则：租房成本不变购房成本为31625-7000=24625元,2.购房或租房的选择净现值（P44）,其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率,所谓净现值法，是指在一个固定的居住期间内，把购房和租房的现金流量还原至现
10、值，比较两者的现值，较低者对客户而言比较经济实惠。,购房或租房的选择净现值法案例,王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%）,王先生租房的净现金流量现值计算：,王先生买房的净现金流量现值计算,每年偿还贷款：40（A/P，6%，4）=4.12万元第四年末贷款余额
11、：4.12（P/A，6%，11）=32.48万元王先生卖房所得房款：70万元,王先生买房的净现金流量现值计算,-15.25-22.88，租房净现值比购房高，租房划算,第四步 制定购房目标,购房的目标,购房需求,购房财务决策,购房的目标必须可以量化涉及三大要素计划的购房时间希望的居住面积届时的房价（参考相关资料、结合房价历史走势估算）注：目标应越具体越好，如“我希望在两年以后购买150平方米左右，价格为8000元/平方米左右的房子”，而不是“我希望过几年换套大点的房子，让老婆孩子住得舒服。”,第四步 协助客户制定购房目标,1.购房目标的确定（P29),第四步 协助客户制定购房目标,确定购房面积需
12、求的原则：(1)不必盲目求大(2)无需一次到位(3)量力而行,较为合理的购房面积：,2.购房面积需求,第四步 协助客户制定购房目标,房价取决于两个因素：区位 面积 房子大小主要取决于居住人数。,3.购房环境需求,地产价值,公共设施：市场、学校、公园、停车场、医院、保健 临路情况：环境交通系统、与市中心区交通方便程度，交通瓶颈区 土地区分使用：土地利用秩序是否符合分区规定、市容要求 环境：卫生、景观维护、居民水平 土地使用程度：土地使用强度、配合公共建设程度、土地开发程度 社区服务：人行道及骑墙打通情况、煤气、给水、垃圾处理、商店、消防 地区性不动产销售情况：旧房接受力、新房销售率、空房率 交通
13、：公共交通工具、运输条件、交通建设计划 音乐文化：体育场、电影院、剧院、艺术院、博物馆、图书馆 其他：综合性的环境吸引力和排斥力。,4.购房规划流程图房租增长率房价增长率,居住年数利率水平负债能力,购房或租房？,住房需求,空间需求,环境需求,是否购房,租房,购房规划,总价,首付款,贷款,人口家庭,生活品质,用途,面积,户型,区位,类别,房价的决定因素,1.不盲目求大；2.无需一次到位；3.量力而行。,购房财务决策,首付款,房贷,房屋总价,房屋单价,购房的财务决策可购房屋价格推导,1.以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价（1）可负担首付款目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内
14、年收入在未来购房时的终值年收入中可负担首付比例的上限（2）可负担房贷以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比例上限（3）可负担房屋总价可负担首付款+可负担房贷（4）可负担房屋单价可负担房屋总价/需求平方米数,第四步 协助客户制定购房目标,案例：例2-1，P31,王先生预计今年年底收入为10万元，预计收入每年增加3，每年的储蓄比率为40。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10，王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6。Q:王先生可负担首付款是多少？可负担房贷为多少？可负担房屋总价为多少？,首付部分,（1）2万元的终值：n5，PV20000，I10%，计
15、算得FV132210.20（2）每年储蓄部分在购房时的总现值：FV2 229113.34（1+3%)4257849.08（详见P31 表2-1）（3）首期部分 32210.20 257869.08290059.28元,贷款部分,第6年可储蓄的资金：PMT100000（1+3%)5 0.446370.96每年存46370.96的现值：n20，PMT46370.96，I6%，P/Y=1，C/Y=1，计算得PV531871.26可负担房屋总价 290079.28 531871.26821950.54元,房屋总价还需与银行贷款政策结合考虑,计算可得,首期部分29（万元）贷款部分56.8（万元）可负担房
16、屋总价首期+贷款85.8（万元）房屋贷款占总价成数56.8/85.810066.2 一般来说，贷款占比小于70%比较合理 假设王先生计划购买100平米的房子，则可以负担的单价为：858000/1008580（元/平方米）,无需手算，使用金融计算器计算,2.按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用,欲购买的房屋总价房屋单价需求面积 需要支付的首期部分欲购买房屋总价（1按揭贷款成数比例）需要支付的贷款部分欲购买房屋总价按揭贷款成数比例 每月摊还的贷款本息费用需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值 例2-2 P32,第四步 协助客户制定购房目标,1.契税按房屋成交价的3%-5缴纳契税。北京个人首
17、次购买90平方米以下的普通住房，按1缴纳契税。2.评估费：不同银行有不同规定3.律师费：公积金贷款时不需支付律师费，二手房贷款如办理公证，200元每件。4.保险费：贷款费用中额度最大的一笔5.抵押登记费：80元6.印花税：购房0.5；办房产证每件贴花5元；租房按1缴纳，不足1元，按1元贴花；售房5。2008年11月1日暂停个人购售房印花税。此外，装修费用，购买后的物业管理费用，停车费用等也需要综合考虑。,购房的税费因素,购房财务规划的主要指标,1.住房负担比=房屋月供款/月税后收入 一般不超过2530。2.财务负担比=年负债支出/年税后收入 即所有贷款供款与税后总收入的比例，其中年负债包括房屋
18、贷款、汽车消费贷款、装修贷款等一般要控制在40以内。,第四步 协助客户制定购房目标,第五步 帮助客户进行贷款规划,现行贷款利率表（2012年7月6日）,第五步 帮助客户进行贷款规划,1.个人住房公积金贷款（1）定义 指按住房公积金管理条例规定，以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品房、经适房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。,贷款方式的选择,第五步 帮助客户进行贷款规划,（2）特点：贷款期限一般比商业贷款短，最长不超过30年；利率较低，按规定执行；需提供一种担保方式，否则不予贷款
19、。贷款对象有特殊要求，必须为公积金缴存人、且在当地购买自住住房；贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度，贷款额度不超过购房评估价值的80%，且不超过80万。还款灵活度高。,贷款方式的选择,第五步 帮助客户进行贷款规划,P35例2-3一位参加公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客户本人名下住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元（假定工资增长率为0），本人离退休还有30年。客户可缴存公积金总额=6000+1501230=6万元 假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（公积金缴
20、存总额、房价70%、最高贷款额度）中最低者，即10万元。,贷款方式的选择,第五步 帮助客户进行贷款规划,2.个人住房商业性贷款（住房按揭贷款）银行以信贷资金向购房者发放的贷款。（1）个人住房按揭贷款（一手房贷款）贷款条件：贷款期限最长不超过30年。一般最高不超过80%；有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；自筹20%以上的房款；能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；,贷款方式的选择,（2）个人二手房贷款（P36）申请条件提交材料(3)个人商用贷款（个人商业住房贷款）贷款数额不超过所购房屋总价或评估价款二者之间最小值的60%期限原则不超过10年（含10年）（4）个人住房转按揭贷款（5）集资建
21、房和自建房贷款,第五步 帮助客户进行贷款规划,（6）个人住房商业性贷款可选择的贷款方式 抵押贷款（购房人用所购自购房作为贷款抵押物）质押贷款（如有价证券、存单等）保证贷款方式（如第三方银行认可的企业法人等）抵押（质押）加保证贷款方式,贷款方式的选择,第五步 帮助客户进行贷款规划,3.个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房公积金贷款的同时，还可向银行申请个人住房商业贷款，构成组合贷款；总贷款的金额不超过所购房屋价款的70%；分别按各自的利率计算利息；申请组合贷款的借款人必须是同一人；贷款期限必须一致。4.经济适用房,贷款方式的选择,第五步 帮助
22、客户进行贷款规划,还款方式和金额,1.首付款 一般会要求借款人支付房屋总价款的2030。也就是说最高贷款额度为70%80%。贷款额度的根据：资金的机会成本 如果资金投入其他项目的回报高于增加贷款的成本，就应该申请最大额度的贷款，反之，贷款额度则不宜过高。,第五步 帮助客户进行贷款规划,贷款期限1年以上则可用的还款方法：（1）等额本息还款法（2）等额本金还款法（3）等额递增还款法（4）等额递减还款法,还款方式和金额,2.期款,借款人在支付首付款后需要定期向银行归还本息，贷款期限1年以内，到期一次性付清本息。,第五步 帮助客户进行贷款规划,（1）等额本息还款法含义：在贷款期限内每月以相等的还款额足
23、额偿还贷款本金和利息。适用人群：收入处于稳定状态的家庭，如教师、公务员等优点：操作简单，等额支付月供方便还款人财务安排,还款方式和金额,第五步 帮助客户进行贷款规划,等额本息还款法,还款方式和金额,P39 例2-4,第五步 帮助客户进行贷款规划,（2）等额本金还款法含义：在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息，其中每月所还本金相等。适用人群：目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，或希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。优点：每月还款额逐渐减少，利息负担逐渐减轻。缺点:每月的还款金额不固定，呈现逐渐减少的趋势，但开始时每月还款额较高。,还款方式和金额,第五步 帮助客户进行贷款规划,公式
24、：,等额本金还款法,还款方式和金额,等额本金还款法案例（P39 例2-5）,李先生向银行申请20年期30万元的贷款，利率为5.508，采取等额本金还款法还款。根据公式可以得到：第一个月还款额第二个月还款额.最后一个月还款额,等额本息与等额本金还款的比较,贷款20年，贷款40万（1）等额本息还款法：还款总额：650112.45元 支付利息：250112.45元 月均还款：2708.8元（2）等额本金还款法：还款总额：613285元 支付利息：213285元 第1月支付：3436.67元；第12月支付：3355.54元；第24月支付：3267.04元；第48月支付：3090.04元；第100月支付
25、：2706.54元；240月支付：1674.04元。总结：等额本金比等额本息节省利息支出，但是开始还款压力大。要等到100个月以后才降低到等额本息月均还款水平。,等额本息还款法比较图,贷款期限比较图（贷款40万）。20年 15年 10年 还款总额 650112.45 581065.94 516418.73 支付利息 250112.45 181065.94 116418.73 贷款月数 240 180 120 月均还款 2708.8 3228.14 4303.49 总结：决定利息支付的主要是贷款年限，采取等额本息还款法，贷款年限降低到15年，在初期承担的压力几乎与等本相等，但是就比等额本金还款法
26、节约利息支出。两种方法在前两年的年利息支付差不多，如果具备提前还款能力采取等额本息也是可取的。提前还款可以大大缩小利息支付。也就是说，如果不考虑提前还款与贷款年限这两个变量，等额本金比较划算，但是加入这两个变量后决策，结论就不一样。,第五步 帮助客户进行贷款规划,（3）等额递增还款法含义：把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用人群：目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群，如毕业不久的学生、收入不高的年轻人等。,还款方式和金额,第五步 帮助客户进行贷款规划,（4）等额递减还款法含义：把还款期限划分为若干时间段，每个时间
27、段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用人群：目前还款能力强，但预期收入将减少的人群，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。,还款方式和金额,（5）等比递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比率递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用人群：前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。（6）等比递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比率递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用人群：收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。,第七步
28、 住房规划的调整,1.客户收入可能增加（包括：年终奖金津贴的发放、职位提升加薪引致提前还款）2.利率可能调整（加息后可能引发提前还款）3.家庭可能出现大额预料外支出（可能引发延期还款）,对住房规划及时调整的必要性,第七步 住房规划的调整,1.提前还贷发生的三种情况：（1）借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足，财务状况改善，有能力提前还款。（2）借款人因调整投资组合而提前偿还贷款。（3）借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善，有能力提前还款。注意：动用提前还款选择权的决策原则是成本效益原则。,提前还贷,第七步 住房规划的调整,2.提前还贷的方法（1）全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；（
29、2）部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短（节省利息较多）；（3）部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变（减小月供负担，但节省程度低于第二种）；（4）部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短（节省利息较多）。,提前还贷,第七步 住房规划的调整,3.如何还贷更经济 如果客户选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，还商业贷款更优惠。因为公积金贷款与商业贷款相比，公积金贷款含政策性补贴成分，贷款利率比商业贷款利率低。如果是纯商业贷款，在全期还款的条件下，“等额本息”比“等额本金”支付的利息多。如果有提前还贷计划的借款人应该选择等额本金还款法，而不应该选择等额
30、本息还款法。,提前还贷,第七步 住房规划的调整,4.提前还贷需要注意的问题个人住房按揭贷款的提前还款，原则上必须是签订借款合同1年（含1年）以后。银行对提前还贷次数和起点金额还有要求。提前还款的前提是借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清。借款人一般必须提前15天持原借款合同等资料向贷款机构提出书面申请提前还贷。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。,提前还贷,提前还贷违约金各不相同借款人提前偿还全部贷款后，可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款。到房产交易中心与土地局办理房产证与土地证的抵押注销。,第七步 住房规划的调整,1.
31、借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明。2.延长贷款条件：一是贷款期限尚未到期；二是先清偿应付的本金、利息及违约金。3.借款人申请延期只限一次。4.原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。,延期还贷,第七步 住房规划的调整,1.贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率。2.贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。3.签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。,利率变化的影响,住房规划仿真测试题,资料：刘先生，某外企员工。2005年9月，刘先生在某高
32、档小区购买了一处住宅，房屋总价120万元，贷款70万元。刘先生听说等额本金法下还款利息较少，遂决定按照等额本金方式还款，贷款期限15年，按月还款，贷款利率为固定利率6.84%。根据资料回答下列问题。1、刘先生每个月所还的本金约为（）。A）3,889元 B）6,229元 C）289元 D）422元 2、刘先生第一个月所还利息约为（）。A）3,690元 B）3,790元 C）3,890元 D）3,990元 3、刘先生第二个月所还的利息约为（）。A）3,690元 B）3,790元 C）3,968元 D）7,857元,A,D,C,住房规划仿真测试题,4、刘先生第一年所还利息之和约为（）。A）26,41
33、7元 B）36,417元 C）46,416元 D）56,417元 5、刘先生如果按照这种方法将所有款项还清，则所还利息总额约为（）。A）361,095元 B）461,095元 C）561,095元 D）661,095元 6、刘先生把等额本金还款法与等额本息还款法进行了比较，若他采用等额本息法来偿还贷款，每月需要偿还贷款约为（）。A）3,889元 B）6,229元 C）289元 D）422元 7、若刘先生用等额本息的方法将所有款项还清，共需偿还约（）利息。A）361,095元 B）421,282元 C）561,095元 D）661,095元,A,C,B,B,第二节 制定汽车消费方案,一、汽车消费概述,汽车消费的费用开支汽车购置费用（裸车）车辆购置税（10%）汽车消费税（按排气量大小，收车款的1%-40%）保险费用（按投保险种，3000-6000元不等）养路费（约1320元）车船使用费（360
