1、国家级新区科研总部工业园项目建设可行性研究报告南京国家级新区科研总部工业园项目建议书1.总 论1.1项目概况1.1.1项目名称：南京国家级新区科研总部工业园1.1.2承办单位：南京国家级新区科研总部工业园发展有限公司投资单位：南京江北新区投资有限公司 南京江浦开发（集团）有限公司1.1.3建设地点：南京国江北新区工业园1.1.4建设年限：3年（2015年1月2017年12月）1.1.5建设规模：项目计划占地1000亩，容积率约1.5，总规划建筑面积约90万平方米1.1.6主要建设内容：通信技术产业基地，数据信息产业基地、电子商业产业基地、物联网产业基地、国际光伏产品交易基地、综合办公楼、专家楼
2、及相关配套设施。1.1.7投资规模与资金筹措：项目总投资48.1亿元，其中，项目公司自筹资金10亿元，对外融资10亿元。1.1.8主要技术经济指标表一 项目主要技术经济指标 单位：万元序号指标名称数 据备 注1销售收入806000万元2销售税金及附加32533万元税率4.55%3总成本费用481000万元4利润总额202467万元5所得税45616.75万元税率25%6税后利润136850.25万元7年投资利润率51%8全部投资回收期3年1.2发展目标计划3年内建成以通信总部基地为基础的国家级科技工业园，并达到一定市场规模，实现有科技行业著名企业150余家入驻的目标；南京国家级新区科研总部工业
3、园品牌在国内科技产品行业具有一定知名度；在科技产品消费市场上有较强的吸引力；力争达到3年内盈利；项目成为中国科技产品行业前沿一流的总部经济运营企业。1.3市场分析随着国民经济的持续快速增长，中国科技产品消费市场发展迅速。据相关机构统计，2013年，中国科技产品消费整体市场规模将逾万亿元。南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。项目属于消费类产品行业的总部经济服务模式，有广阔的市场前景。1.4风险分析科技产品产业的消费特性与高科技特性，涉及的消费
4、层次较高，由于市场竞争激烈，消费者对产品的认可程度，决定项目内容存在一定的市场风险；同时项目属于工业房地产行业，受宏观经济及国家调控政策的影响，因此项目存在一定的行业政策风险；另外项目还存在着经营风险和人才储备等方面的风险。1.5结论从项目的行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益以及财务评价等方面的分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高的优质项目。从科技产品产业与消费市场发展态势来看，科技产品产业是我国目前发展最为快速的产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累的资源基础，使项目具有良好的可操作性；项目凭借自身具备的各种资源优势作为核
5、心竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠杆，取得强有力的资金支持，项目将建成为中国科技产品行业中的一流总部基地。2.项目背景与必要性2.1项目提出的背景和依据1.从国际国内产业发展趋势来看，国际服务业和中小企业向中国转移、长江三角洲和珠江三角洲等国内经济带产业西移、IT外包产业快速发展、创意产业、动漫产业快速发展，项目的提出有利于江北经济的发展，也符合南京市及新区工业园的产业布局调整及江北区的总体规划要求。2.为了有效整合利用土地资源，江北区于2010年与南汇区合并，为加大江北区经济带的发展，促使园区产业提档升级，实现由工业制造业向工业服务业转变，使剩余土地资源社会经济效益最大化。2.2项目
6、的必要性及意义1.有利于城市的建设规划 项目所在地为江北区内的江北工业园区，总部经济模式会给江北注入无穷的活力，高标准、高质量、高起点的总部工业园区积聚效应会提升江北的综合实力。总部工业园区的发展与江北发展相得益彰，充分凝聚后，江北将呈现出一道美丽的壮观景象。2.有利于区域经济的持续快速发展总部工业园区可确立以高标准规划、高效益发展，建设集约化、现代化的思想，以高绿化、低密度的企业总部为主体，引入企业首脑机构，采取统一规划和统一建设的方式兴建，通过产业项目的建设，聚集国内外总部型企业总部，通过搭建信息交流和产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化和集约化，实现区域经济长期快速增长。3.有利于发挥
7、地块价值最大化总部工业园区的建设将吸引大量总部型企业的入驻，促进经济的发展，加快江北区域的成熟，从而带动区域地块价值的提升，有利于区域土地资源的合理利用及价值最大化发展。3.项目承担单位情况3.1项目承担单位南京江北国家级科技产品总部工业园发展有限公司（以下简称“江北科技产品”）是项目承担单位，注册地在南京江北工业园，江北科技产品是由南京江北开发投资有限公司（以下简称“江北投资”）与南京新区工业园（集团）有限公司工业园（以下简称“江北集团”）。3.2项目投资单位江北新区投资有限公司是由江苏科技产品测绘有限公司（以下简称“江苏高科科技产品”）联合南京战略投资者共同组建的为实施南京科技产品总部工业
8、园（国家级）的投资公司。3.3项目技术支持单位江苏高科科技产品2001年5月在江苏市江苏经济技术开发区注册成立，经过九年多的发展，现已成为一家专业从事地理信息系统研发与建设、数据生产、卫星定位及导航技术、设备研发等地球空间信息产业的高科技企业。是国家认定的高新技术和双软企业，通过ISO9001:2000质量管理体系认证，是国家测绘局批准的甲级测绘资质单位，是中国地理信息协会副会长单位。KQ GIS平台、空间数据处理平台、图文一体化业务协作架构平台、海量空间数据共享与发布平台、三维地理信息系统平台、基于服务的空间位置综合信息平台等产品的技术水平在国内均处于领先地位。在空间数据处理技术和卫星导航信
9、号处理技术处于国际领先地位，享有盛誉。江苏高科科技产品作为国土资源信息化领域最大的软件供应商，市场占有率超过40%。如今，经过几年的资源建设和技术开发，江苏高科科技产品在导航电子地图、航空摄影测量、遥感影像处理、城市三维信息系统、噪声三维展示系统、军事仿真、核岛换料模拟系统、核岛设备查找系统、河流三维交互式可视化管理系统、地籍管理信息系统、房产管理信息系统、城市综合地下管线信息管理系统、公路地理信息管理系统、林业资源综合管理系统、农业管理信息系统、国土资源综合管理信息系统等得到了广泛应用。2009年江苏高科科技产品入驻国家地球空间信息武汉产业化基地，宣布正式进军卫星导航终端设备制造产业，公司拥
10、有完全自主产权的 GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和 GNSS/INS 集成技术等世界先进技术。拥有世界领先的 GNSS高精度定位、GNSS/INS 组合等算法技术，杰出的 GNSS、INS 以及 GIS技术方案设计能力。重点从事卫星导航终端的核心母板、外围设备以及移动办公终端的研发和生产，力争成为北斗的下游技术合作及设备供应商，五年内形成销售额超过10亿的设备研发基地，真正实现自身整体产业布局的优化，抓住机遇，在卫星导航终端设备制造市场再绪辉煌，为我国的卫星定位技术走向世界做出一定的贡献。公司的软件及硬件产品已经在国土、环保、林业、农业、水利、交通、通信、电力、市政、数字城市、房
11、管等诸多领域中成功应用。公司在湖北、广东、广西、海南、安徽、云南、贵州、陕西、江苏、河南、内蒙古、南京、天津等全国范围内设立了25个分公司和办事处，在武汉设有研发中心；在英国、新加坡、澳大利亚、美国等国家设立了海外分支机构，从事研发和海外市场推广。GNSS已经成为国家重大的空间和信息化基础设施，也成为体现现代化大国地位和国家综合国力的重要标志。由于其广泛的产业关联度，能有效地渗透到国民经济诸多领域和人民的日常生活中，已经成为继移动通信和互联网之后的全球第三个发展最快的电子信息产业经济增长点。GNSS产业对于全世界来说，尚为一个新兴产业，就中国核心市场而言，至今产值尚未突破1000亿元，总体上处
12、于初级发展阶段。但是从GPS的不断演变发展到其他卫星导航定位的逐渐建立，以及GNSS与其他产业的结合，对于用户的培育、市场氛围的营造、基础设施的建设几个方面，GNSS已经具备了向全球化、规模化和大众化发展的关键转折期，业界期盼多年的爆发性增长呼之欲出。鉴于中国GNSS产业相对于国际整体水平的落后局面，而已经具备的世界最大的移动通信和汽车关联市场优势，今后的3-5年，将是中国GNSS产业的关键发展时期。在GNSS的四个子系统中，中国的北斗系统虽然起步最晚，但是由于中国政府高度重视，将其视为中国重大发展战略，因而发展迅速，国家又投入600多亿元打造北斗二代全球定位系统，将在近年内具备实际运营能力，
13、在整体设计性能上，也将达到卫星导航定位系统的最高水平。根据我国北斗二代”三步走”战略，北斗二代系统将于2012年实现亚太区域导航覆盖，2020年达全球导航覆盖，导航性能达到甚至超过GPS系统，我国北斗导航产业将迎来大规模发展。全球导航产业经历了1994-2003年高速增长、2004-2010年较快增长，产业规模于2008年达249亿美元；我国导航产业发展速度已超过全球导航产业增长率，2003-2010年均增长率达43.9%，规模达505.9亿元。北斗系统加速建成后，我国导航产业规模将保持高速增长，预计2020年增长8倍、达4000亿元。目前我国导航产业95%以上被GPS系统垄断，并且GPS产业
14、上游基础领域也被国外厂商掌控。基于导航系统对国防和民用产业的重要性，我国政府出台一系列政策支持、促进北斗导航系统的应用，并且要求“涉及国家经济、公共安全的重要行业领域须逐步过渡到采用北斗卫星导航兼容其它卫星导航系统的服务体制”。在此背景下，北斗导航产业将迎来大规模发展。从发展阶段看，行业预测2012年北斗二代实现区域覆盖前，北斗导航产业将保持年均25%的平稳增长率；2012年后，北斗导航产业将实现50%左右较快增长。一般认为北斗产业的发展主要为三个层次：国防、民用行业应用以及大众消费应用。国防，以及通信、电力、金融、海洋渔业等民用重要行业将是近期发展重点。北斗导航产业链包括空间系统（卫星和地面
15、站）、终端芯片、终端设备、应用服务。天基系统将主要由国家投资建设；元器件实现集成化芯片量产将极大促进终端产业成熟，由于关键算法为我国控制，元器件产业将为我国企业掌握并且实现高度集中化；终端环节是行业发展的中枢，行业门槛较高并且2012年以后将实现爆发性发展；运营服务目前规模占比偏低，在用户数增加、规模效应后才能快速发展、发展拐点将在2012年后形成。在北斗产业成长初期，元器件和设备终端为发展重点；随着下游应用推广、用户数大幅增长和规模效应加强，应用服务则将得到全面发展。大力发展战略新兴产业，作为十二五规划的主要内容之一，战略新兴产业成为十分重要的内容，温家宝总理在“让科技引领中国可持续发展”的
16、重要演讲中，特别强调了战略新兴产业的重要性，而卫星导航产业正是这种战略新兴产业、低碳经济、绿色产业，并且能够在今后的510年内成长为国民经济战略性支柱产业。卫星导航产业己经引起了政府高度关注，目前也是八大无线行业和三大发展最快的信息技术行业之一。江苏高科科技产品公司具备自主的GPS RTK硬件核心芯片技术及GPS解算技术，并具备良好的国土业务测绘知识，目前国土系统每年的变更测量工作任务具大，而GPS RTK的需求量超大，在诸如桥梁监测，灾害监测，基础测绘，房产测绘，地形测绘等等测绘类行业都有应用，并且目前还没有哪一家的GPS厂商做到与3G技术、软件技术、测绘技术进行结合，能够解决GPS数据通过
17、网络实时传输，与国土业务软件连接完成变更调查数据服务，因此，公司计划拟投资在南京新区工业园工业区建设具备自主研发核心技术的GPS RTK研发基地，并计划在两年内投放全国市场应用。同时，建设具备自主知识产权的GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和 GNSS/INS 集成技术的产品研发配与测试中心,该项目科技技术含量高，可推动形成一个完整的产业链。在公共安全和智能交通方面，高科科技产品正在和同济大学合作，设立了共同实验室，将卫星定位、导航技术和物联网技术结合能形成一个庞大的产业链。同时，江苏高科科技产品测绘有限公司正在积极参与国家重大专项高分辨率卫星项目，已经成为3家入围民营企业之一。作为
18、16个重大专项之一，国家将投入480亿，发射14颗高分辨率卫星，将为我国乃至世界提供高分辨率遥感影像服务，带动相关产业年产值超过1000亿元，高科科技产品在遥感数据处理上有着非常强大的优势。截至2009年年底，我国从事地理信息产业的有1万余家企事业单位、30万从业人员。从事GIS教育的院校和相关单位有200所，每年毕业的学生近万人，年产值超过1000亿元。江北科技产品总部园建成之后，将会全方引进相产业链企业共同入驻园区，形成集中优势产业链，通过引进产业链上下游知名企业有助于带动经济整体的综合素质的提高。地理信息及遥感类，如：江苏超图软件股份有限公司、江苏清华山维新技术开发有限公司、江苏国遥新天
19、地信息技术有限公司、武大吉奥信息技术有限公司、武汉适普软件有限公司、武汉中地科技产品集团有限公司、高德软件有限公司、深圳市凯立德计算机系统技术有限公司、南京讯图科技产品科技有限公司、江苏城际高科信息技术有限公司。卫星设备及外围终端制造类，例如：广州南方测绘仪器有限公司、广州市中海达测绘仪器有限公司、中测新图（江苏）遥感技术有限责任公司、江苏四维远见信息技术有限公司、江苏博飞仪器股份有限公司、江苏北斗星通导航技术股份有限公司、江苏合众思壮科技股份有限公司、江苏麦格天宝科技发展集团有限公司、天津森氏精密仪器有限公司、武汉立得空间信息技术有限公司、苏州一光仪器有限公司、常州金力光学仪器有限公司、常州
20、市莱赛激光工程有限公司、无锡市海鹰加科海洋技术有限责任公司。外资公司有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物联网类公司：杭州家和智能有限公司4.市场供求分析北斗导航系统的应用具有广泛的应用潜力。比如公安保卫、遇险抢救、海岸缉私、巡逻搜索、囚车与运钞车监控、环境数据收集、各种灾害的预报与监测、交通管制、远距离输电以及个人旅游、娱乐等诸多方面都有着广大的潜在用户。套用一句形容 GPS 的话就是：北斗卫星导航系统的应用前景“仅受限于人们的想象力”。随着系统建设的不断发展，很多潜在的应用必将被发掘出来，北斗卫星导航系统必将会得到越来越广泛的应用，从而产生巨大的社会和经济效益。卫星导航
21、应用产业具有高技术、高投入、高附加值、高成长性的特点，随着 GNSS技术向民用的开放，它所蕴藏的巨大商机被挖掘出来，在欧美等发达国家，GNSS产业每年创造效益达到数百亿美元。目前，我国地理信息系统产业链已经形成，具备了良好的数据、人才和技术基础，市场需求旺盛，国内市场的整体规模已达750亿元，2007-2009年均增速达到37%，2009-2012年均增速将保持在35%左右。在信息技术变革和国民经济快速增长的有力带动下，我国地理信息产业正进入高速发展的关键阶段，项目具有非常诱人的市场前景。4.1南京市宏观环境分析4.1.1南京市总体经济概述2013年，全市实现生产总值8900.93亿元，按可比
22、价格计算，比上年增长8.2%，2013年，第二产业实现增加值5939.96亿元，按可比价格计算，平均年增长3.1%；第三产业实现增加值8847.75亿元，平均年增长12.6%。三个产业的比例关系为0.847.351.9，第三产业比重已连续9年保持在50%以上。2010年上半年南京市经济基本保持平稳发展的态势。签订外商直接投资合同金额62.48亿美元，比去年同期增长10.3%；实际到位金额35.52亿美元，增长5.1%。从利用外资结构看，第三产业、大项目和增资项目比重提高。政策：2010年下半年，央行已多次上调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行从2008年下半年金融危机
23、后的“双稳健”政策后紧缩信号，从长期来看，该政策将对内需起到一定的抑制作用。2013年之前南京经济呈快速增长态势，但整个中国经济在08年发生较大转变，出现一定回落，中国经济的三驾马车（投资/内需/出口），目前出口虽有恢复性增长，但受国际经济复苏及中国与西方国家汇率政策分歧影响，出口增长的前景坎坷，内需受到抑制，投资开始受宏观紧缩政策开始紧缩。目前中国经济政策已经从“从宽”逐步转向“从紧”，但是从常规来看政策效应通常会在12 年后将逐步体现，预计从2011年下半年开始，经济形势可能会趋于平稳。4.1.2南京市“十一五”规划南京市“十一五”规划的目标是：形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，
24、办好一届成功、精彩、难忘的世博会，实现经济社会又快又好发展。在优化结构、提高效益、降低消耗的基础上，全市生产总值预期年均增长9%以上，地方财政收入与国民经济保持同步增长。2010年万元生产总值综合能耗比2005年下降20%左右，环保投入相当于市生产总值的比例保持在3%以上。可见，南京市总体经济发展前景比较乐观，政府将大力推进产业结构调整，加快发展先进制造业和现代服务业。电子信息产业的重点是加强研发、拓展领域、加快升级、提高效益。推进集成电路设计与整机制造联动发展，推进信息产业与其他制造业融合；鼓励电子信息产业向汽车电子、数字电视、关键元器件和媒体等延伸；构建以芯片设计与制造为上游、手机和电视等
25、科技产品终端为中游、网络运营和科技产品内容提供为下游的科技产品产业链。集成电路重点发展集成电路设计及整机开发，整机产品所需的各种专用集成电路和系统级芯片等。建成具备研发、设计、生产、封装、测试、软件等完整的产业链，成为具有国际水平的国家级微电子产业基地。其中，网络与通信设备重点发展新一代互联网技术及产品设备等。2010年产值将达到7500亿元以上，占工业总产值的28%左右。4.2.南京市房地产市场分析4.2.1总体市场分析南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。南京市土地出让面积在06年达到峰值，由于相关调控政策效果初显，09 年土地出让面
26、积下降比较明显。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。从2005年起，南京市房地产市场出现供不应求局面，同时存量房交易开始活跃，但2008 年后，形势有所变化，政府宏观调控作用在2008 年逐步体现，叠加效应将日益显现，投资额度回落，开工项目也在减少。2010年上半年，随着全市保障性住房建设加快推进，以及去年同期投资基数较低影响，南京房地产投资持续稳步推进，共完成房地产投资额845.28亿元，比去年同期增长35.5%。占全社会固定资产投资的比重由去年同期的28.9%上升到38.3%。2010年上半年，本市商品房施工面积9220.41万
27、平方米，同比增长11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米，同比增长25.6%。其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，同比增长29%。由于前两年本市商品房在建规模连续下降，上半年，本市商品房竣工面积仍然延续下降态势，共完成686.46万平方米，比去年同期下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，下降11.4%。4.2.2细分市场分析2010年上半年，南京商品房供应量为1252.9万平方米，各月供应量呈现波动式走势。商品房上半年共成交1200.46万平方米。商品房成交均价走势基本平稳，4月份在商品房成交量达
28、到高点的因素带动下，成交均价环比上涨23.5%，达到17086元/平方米。此后成交均价开始逐月下降。南京市商品住宅供应量达到581.5万平方米，商品住宅成交量为509.9万平方米，供求各月呈现了一个较为明显的波动过程。上半年，办公楼供应量为113.39万平方米，成交量为94.56万平方米。南京商业营业用房供应量达到125万平方米，各月整体呈现前低后高的走势。南京商业营业用房成交量为142.9万平方米，成交量在4月份达到高峰。全市销售型商业营业用房成交均价走势比较平稳，各月基本维持在13000元/平方米左右。4.3.江北区域市场分析4.3.1江北产业经济分析据统计，2009年江北区实现地方生产总
29、值4001.39亿元，年增量420.14亿元，按可比价格计算，可比增长10.5%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2009 年全区三次产业形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展的经济发展型区域。江北开发开放以来，积极推进金融贸易先行、高技术产业先行的产业发展方针，大力培育和引进具有国际竞争力的产业和大企业，不断优化产业结构，着力形成服务经济为主的产业结构和创新驱动为主的发展模式，第三产业增加值比重由1990年的20.1%提高到2009年的56.6%，实现了产业发展的战略
30、调整，迅速从一个全市重点化工业疏解基地发展成为一个以现代服务业和高技术产业为主导的现代产业体系。江北新区大力体制产业结构，三次产业结构比例由1990年的3.7:20.1:76.2迅速调整到2009年的0.8:42.6:56.6，率先形成服务经济为主的产业结构，二、三产业共同推动经济发展的格局进一步强化。江北总体经济发展速度略高于南京平均水平。在江北的经济发展中第二产业占主导，第三产业发展迅速。4.3.2南京对江北的功能定位“一个作用，三个区”：积极贯彻国家综合配套改革试点的重大战略部署，在树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、实施建设“四个中心”国家战略中发挥示范带动作用，努力成为改革开
31、放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。改革开放先行先试区。以推进国家综合配套改革试点为契机，发挥江北新区在制度创新方面先行先试的优势，大力推进包括政府、市场、企业、社会在内的综合改革，着力解决深层次的制度性障碍，努力营造符合国际惯例的经济运行环境，形成完善的社会主义市场经济体制。自主创新示范引领区。以“聚焦张江”为重点，加快培育成为国家自主创新示范区、科技成果产业化重要基地和具有国际竞争力的高科技园区；以企业为主体、市场化为导向，加快建设产学研相结合的区域创新体系；以集成电路、软件、生物医药、新材料等产业为重点，加快形成具有自主知识产权的创新成果和具备研发、设计、制造、营销等
32、环节的高新技术产业链。现代服务业核心集聚区。依托南京国际金融中心和海港、空港建设，发挥要素集散、资源配置、综合服务、城市创新等综合功能优势，加快现代服务业在政策、空间、服务及人才等方面的集聚。加快建设陆家嘴金融贸易集聚区，世博花木国际会展集聚区、张江创意文化和信息服务业集聚区、外高桥海港和江北空港国际物流与保税物流集聚区、金桥生产性服务业集聚区。4.3.3江北的产业规划布局1.一轴三带一轴：即南京市总体规划确定的从虹桥机场至江北国际机场的东西向发展轴，其东段为江北新区小陆家嘴世纪大道江北国际机场。以“一轴”为纽带，东西联动，以“一轴”为中枢，南北辐射，揭示了江北新区未来的发展走向，是江北现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。三带：即以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合发展带，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业服务、商业贸易、旅游
