1、智能化小区物业管理总体概述 山东省青少年教育科学规划研究课题大学生学术课题研究报告课题名称： 智能化小区物业管理系统应用研究 所属院校： 山东城市建设职业学院 课题负责人： 郑春艳 成果形式 研究报告 课题类别：社会科学类学术论文编号：14BSH067立项时间：2014.06 山东省青少年教育科学规划管理办公室年 月 日摘要随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，性价比已经成为人们安家置业的考虑要素，小区业主不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时也对小区物业的服务和管理有着越来越高的要求。对于小区物业管理来说，其工作流程的繁杂性、多样化、管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已成为人
2、们代替管理的一种主要工具，它完全能够胜任物业管理工作，而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明，它完全可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便，从而给物业管理工作带来更高的效率，这也是物业管理正规化、现代化的重要标志。此次研究项目我们将以一个物业管理者的姿态了解智能化物业小区对于物业管理企业今后的发展的影响，此次我们选中济南市阳光100小区作为参考例子，我们认为在这样一个科技发展为主流的时代里，发展智能化物业管理是一种必然趋势而且智能化正以一种胜利者的姿态飞速的发展着。【关键词】小区物业;管理系统;智能化小区AbstractWith the development of
3、 the market economy and the people living standard rise, price has become a factor of people home real estate, residential owners of residential itself not only beautiful, more and more high quality requirements, but also for residential property service and management has more and more high.For res
4、idential property management, the workflow of complex, diverse and complex management, collection costs and equipment maintenance. Computers have become the main tool for people instead of managing a, it is fully qualified property management work, and more accurate, convenient, fast, efficient, cle
5、ar and transparent, it can overcome the above disadvantages. This will bring great convenience to query and management, which brings to the property management work more efficiency, it is also an important symbol of property management standardization and modernization.The research project we will b
6、e the attitude of a property manager understanding intelligent property area for property management enterprises in the development, the influence of the we select jinan sunshine 100 district as an example reference, we think that in such an era of science and technology development for the mainstre
7、am, the development of intelligent property management is a kind of inevitable trend and intelligent is developing rapidly with the attitude of a winner.Keyword：The plot property, the management system management system, district绪 论在21世纪的今天，当我们进行房地产开发的时候，智能物业这一想法并不算新颖的名称，却将会成为建筑材料业、房地产业等一系列相关产业新的经济增
8、长点。并极有可能给现在已竞争激烈的朝阳行业-IT业开辟另一个新战场。所以说，今天，当我们谈及智能网络家居时，很多不了解的人都会认为很稀奇，其实这种反映就象当初在房屋建设中留下电话接口一样，大家都认为没必要，可当你看到21世纪的今天IT产业迅速的发展，计算机走下了神坛，逐渐走入了平常百姓家，你没有理由怀疑智能化小区、智能网络家居会是将来的一个发展方向，也许不久的明天，你就可以成为时尚的SOHO(在家办公)一族、在家购物、在家看病、对自己的家进行远程监控等等。根据我们的实际调查在济南能够将“智能化”三个字运用的好的小区物业还是比较少见的，但是随着时代的发展仅仅只是不到一年的时间就会发现智能化已经不
9、是我们脑海中构想的发展前景，“智能化”已经切切实实的融进我们生活中的点点滴滴。我们此次研究报告就以早期智能化应用上做的较好的阳光100小区作为参考。阳光100小区室内装修豪华高贵，包括了安全防范、灯光控制、电器控制、远程控制、电动窗帘，确保主人能够方便的对住所内所有灯光电器等设备进行设置操作和保证住所的安全和舒适。针对装饰的豪华与高贵的定位，以及主人对居住环境的舒适度、安全防范、及时通讯、节能环保、简易操作的要求，为客户提供使用简单性能稳定的Zigbee无线技术为基础的中讯威易智能家居系统。本系统的主要目的是告别帐本，安全、快捷的保存数据信息。由于小区物业管理涉及到费用问题，为了增强系统的保密
10、性，使业主利益不受损害，本系统具有仅管理员式的保密功能，还有查询、录入、修改、删除、以及对物业设备统计等功能，使业主能够对自家的物业费用和投诉等情况提供透明化、直观的了解。 一、智能化小区物业管理总体概述 （一）智能小区的概念 智能小区其实是智能大厦、智能住宅和国内小区特点相结合而衍生出来的。随着自动控制技术、计算机技术、通讯技术的高速发展及其在建筑领域的应用，具有传统控制方式的大厦，从简单的综合布线、计算机网络，发展到整个弱电系统的集成，3A、5A型的智能大厦在国内不胜枚举。而智能住宅的概念源于美国，美国的智能住宅发展是最为迅猛的。继美国之后，欧洲、日本、新加坡等国家住宅智能化也得到了飞速发
11、展。在我国，智能住宅这一概念推广较晚，但其发展的速度也很快，由于国内的住宅产业的特殊性，智能小区取代了智能住宅的概念，全国已建立了一些具有一定智能化功能的住宅和住宅小区。随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，智能小区的内涵也在不断地丰富和发展。那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上智能化小区或智能化家庭呢?最近国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：“住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通讯与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的物业服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高
12、效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。 （二）、智能小区的功能 智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档）对于智能小区安防和通讯网络是首先要考虑的问题。对于智能化大厦的功能，多数人们都比较熟悉。对于住宅小区，它的智能化并不是简单地将智能大厦中的一些功能应用进来，这并不能完全满足其要求。住宅有其特殊的方面，它需要物业企业将住宅内越来越多的设备、系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而达到和创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。因此，智能化小区最突出的特点就是信息服务，物业服务功能主要包括方便的管理、高效的监
13、控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求，其实信息服务也就是大家常常听到的“数字化家园”、“数字家庭”要体现的核心服务。 小区产品实现功能的方式，一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能化和小区智能设备的集中监控，核心产品是家庭控制器。 智能小区是以家庭为单位，每个家庭在智能化后形成智能住宅，智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到构建的智能控制网络上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器通过
14、智能控制总线系统提供各种服务功能，能和住宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的核心，又是小区智能管理网络系统的“大脑”。 （三）、智能小区物业管理的发展 智能小区作为先进的新生事物，得到了方方面面的支持，使得它得以飞速发展。随着智能小区的基本定义的内涵的扩展和延伸，智能小区市场在建设部等政府部门的支持下，在集成商、开发商、供货商，以及各种媒体的宣传推动下，已经从无序到规范，从低迷到上扬。目前，各地房地产开发商在开发期间对智能小区建设倍加青睐，有其深刻的市场因素。智能化住宅和智能小区建设市场的火爆是一种市场行为，必将进一步被市场所认同。政府的正确引导将有利于智能小区建设的规范化和
15、科学化。应该说，智能小区的出现不仅是智能大厦的智能化技术在住宅小区中的简单应用，同时也是与国内房地产业的火暴和特点相结合的产物。随着智能化小区的迅速发展，各界人士纷纷加入了推进小区智能化发展的行列：系统集成商走在了最前列，他们拿出在智能大厦工程中的经验和技术，提出了种种小区智能化的方案，并投入很大力量进行小区产品的开发。各种新闻媒体也在集成公司的开发热忱感召下，纷纷对小区智能化进行报道和宣传。当然最重要的是政府职能部门如建设部、住宅产业办等强有力的支持，近几年也出台了关于小区智能化相关的政策、法规和规范，虽然有些还在摸索、完善中，但是正是他们强有力的支持，才形成了今天小区市场的火暴局面。房地产
16、开发商在其中也起到了很大的作用，但是他们属于被动式的，开始阶段大家都在观望，在了解到小区智能化的种种好处后，物业公司和小区住户及前面提到的集成公司、新闻媒体和政府部门给房地产开发商施加了很大压力，在这种情况下，开发商们不得不尝试着做上几个简单的智能化系统，如可视对讲系统、停车场管理系统等，没想到却带来了可观的经济效益和社会效益，于是作为主角他们进入小区智能化中来了。 （四）、智能小区的前景 “到2010年，我国住宅建设将有80亿平方米的空间。近期将以中低档住房建设为主。届时住房困难户和住房空闲率不超过5%。”这是全国人大常委会副委员长、国家自然科学基金会管理科学部主任成思危日前在第五届亚洲房地
17、产学会年会上，对中国未来住宅建设作出的最新估计。他的推算建立在未来十年我国住宅建设速度保持在年增长率9.4%的基础上：1997年我国城镇人口总计36989万人，按户均3.19人计算，约有1.2亿个家庭，城市化率30.1%。若到2010年时我国人口为14亿，城市化率为40%，人均住房面积为15平方米估算，则需住房面积84亿平方米，扣除1997年底我国实有住房面积36亿平方米，并考虑年平均更新率为2.5%，则需要在1998年至2010年13年间，建设住房面积80亿平方米。住宅建设量大面广，至今仍呈上升趋势，而且这个上升趋势还将持续三、四十年。从上面的统计数字可以看出，从2001年至2010年10年
18、期间，平均每年建设住宅建筑面积3.35亿平方米，按照每套住房建筑面积100平方米计算，那么每年建成城市住宅将达到335万套，那么今后每年智能小区的市场空间将达到16.7550.25亿元人民币，而随着住房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还将大幅度提高。 （五）、智能小区的划分区域 从前面的分析来看，智能小区市场正处于一种多种技术应用、多家小区开发公司、多种小区产品错综复杂的状态下，没有一家公司敢拍着胸脯说，“我们的小区产品是最好的！”群龙无首，是对国内小区市场最好的概括。根据我们几年智能大厦的工程实践经验和智能小区产品开发经验，对于目前智能小区产品市场群雄割据的局面三分天
19、下。 （1）、从技术路线上划分从技术路线上来看，主要包括LonWorks现场总线技术、RS485总线技术、HFC-光纤同轴混合网络技术、TCP/IP协议、电力线载波传输、无线技术等等。根据我们工程实践的经验和智能技术发展的趋势来看，智能建筑系统集成是智能建筑发展的一个标志，系统集成标志着建筑物已从单功能、单系统开始向多功能、多系统、综合性建筑物方向发展。多厂商、自成体系的系统只有通过相互之间留有的接口来实现统一的管理，系统开放，协议统一，在一个技术平台下对建筑物功能进行总体规划，统一实施，将是系统集成的最高境界。这就要求建立统一的技术平台，实现各子系统集中的管理和控制，以LonWorks技术为
20、代表的现场总线技术必将主导统一平台的潮流。信息服务已经成为智能小区最重要的服务方式之一，网络的建设就显得非常重要，如何把局域网同控制网络统一起来，让小区住户所享有的不仅仅是生活和电子商务方面的服务，更重要的是实现让小区住户在互联网上监控家中的一切，显然利用TCP/IP协议可以解决这个问题，这种技术无疑又占据了一块江山；小区住户不希望自己家里像蜘蛛网一样，开发商和集成商也不想在布线上劳神，于是无线技术挺身而出。朗讯公司早已推出了WaveLAN技术，解决这个问题，蓝牙技术（BlueToolth）近期也在国内蠢蠢欲动，一切迹象表明，无线技术必将在将来占据最后一块江山。 所以，现场总线技术、TCP/I
21、P协议和无线技术将三分智能小区技术的天下。 （2）、从实现的功能上划分 智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲中对智能小区的“普及型”、“先进型”、“领先型”作出明确规定。 这样归纳起来，小区所提供的功能服务可以三分之：居住安全、生活方便、信息灵通。把“居住安全”放在首位是因为小区“以人为本”，所以必须保证居住安全；物业管理档次的高低直接影响到住户生活的方便程度，所以
22、必须提高物业管理的水平；据统计2535岁这个年龄段的置业人员在迅速增多，而这些人士一般是IT行业的，互联网的知识在这个年龄段是普及的，所以小区的信息服务是多么重要，这是真正意义上的服务。 智能小区发展到今天，速度快得使人无法预料，这也与计算机技术、通讯技术的飞速发展有关。所以说，智能小区是一个发展的概念，在小区智能化高速发展的过程中，其格局会有许多变化，但我们相信主流不会变。从技术角度来讲，要想在市场上长期应用，要保证技术的先进性和互操作性，要保证协议的统一性和规范性，这样的技术产品才能够占稳市场，并长期应用下去。二、物业管理系统的设计构想 （一）、物业管理系统需求功能概括经过调研与可行性分析
23、，出于对人们生活住房考虑，设计了这套小区物业管理系统，本系统主要考虑到小区物业管理的普遍要求，小区物业管理系统主要包括：（1）、对小区所有房屋资料的录入和增、删、改、查询等功能实现，在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。（2）、对小区内住户的详细资料的管理，包括增、删、改、查询等功能的实现，这些也是一个小区的基本资源，毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。（3）、在具有了所有的基本资料信息后，需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括：物业设备管理、仪表（水、电、宽带）数据管理、收费管理、住户投诉管理、故障管理等。这些成为小区物业管理的主体。这样就可以便于物业公司对小区进行全面的了解
24、和管理了。 （二）、系统操作设计内容根据以上的操作需要研究设计内容如下：（1）、模块功能的研究设计：尽量采用物业管理部门中现有的软硬件环境以及先进的管理系统开发方案，从而达到充分利用现有资源，提高系统开发水平和应用效果的目的。系统应完全符合物业管理员对业户管理的规定，满足对房产信息及住户信息等工作需要，并达到操作过程中的直观、方便、实用、安全等要求。通过调研情况进行需求分析，进行模块的划分和功能的界定，并对各个模块的具体管理流程进行控制和编码实现。（2）、良好的数据系统设计：所小区物业管理系统应充分具备数据库的维护功能，可以及时根据用户的需求对数据库中的信息进行添加、删除、修改等操作。（3）、
25、 完备的信息查询统计：为满足管理和决策工作的需要，在查询基础上应具备一定的统计功能。（4）、 后期维护：所开发的小区物业管理系统应采用模块化程序设计方法，收到既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护的效果。 （三）、系统总体结构设计 根据系统功能分析，构建系统结构图，如图3-1所示。图3-1 系统结构图 小区物业管理系统部分实体E-R图如下所示:图3-2 住户基本信息实体E-R图 房产基本信息实体E-R图，如图3-3所示。图3-3房产基本信息实体E-R图 住户故障投诉基本信息实体E-R图，如图3-4所示。图3-4住户故障投诉基本信息实体E-R图用户表存放登陆系统
26、所需要的用户名和密码，需要访问此表，图表3-1所示。表3-1用户表字段名数据类型可否为空用户名（主键）Char(10)NOT NULL密码IntNOT NULL住户基本信息表住户表，如表3-2所示，存放小区内所有的住户信息，这些信息也是小区物业管理的基本信息，在实现系统的各个功能中起真非常重要的作用。表3-2住户基本信息表表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL户主Char(10)NOT NULL身份证号码Varchar(50)NOT NULL电话Char(20)NULL入住时间DatetimeNULL房屋基本信息房产表存放小区内的所有房屋的信息，其中包括已售出的房
27、屋和未售出的房屋。表3-3房屋基本信息表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL房屋结构Varchar(50)NOT NULL设备Float(8)NOT NULL房屋面积Float(8)NOT NULL出售信息Char(20)NULL住户处理故障表存放小区内住户的各种故障的所有信息。表3-4 处理故障表字段名数据类型可否为空住址(主键)Char(10)NOT NULL处理故障DatetimeNOT NULL经办人Char(10)NULL处理时间DatetimeNULL 收费信息表物业收费表存放小区内住户的各种收费信息。表3-5物业收费表字段名数据类型可否为空住址(主键
28、)Char(10)NOT NULL水费Char(10)NOT NULL电费Varchar(50)NOT NULL宽带Int(4)NOT NULL垃圾清运费Int(4)NOT NULL物业管理费Varchar(50)NOT NULL收费时间DatetimeNOT NULL三、阳光100小区部分“智能化”管理系统实际应用阳光100小区室内装修豪华高贵，包括了安全防范、灯光控制、电器控制、远程控制、电动窗帘，确保主人能够方便的对住所内所有灯光电器等设备进行设置操作和保证住所的安全和舒适。针对装饰的豪华与高贵的定位，以及主人对居住环境的舒适度、安全防范、及时通讯、节能环保、简易操作的要求，为客户提供使
29、用简单性能稳定的Zigbee 无线技术为基础的中讯威易智能家居系统。 （一）、电子巡更系统 (1)、系统概述 巡更管理要求巡更员持专门的巡更器按规定的巡更线路巡逻，每一个巡更点有一个唯一的标识物，巡更员到达每一巡更点，用巡更器读取标识物的编号，记录编号和当前时间。回到管理中心时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。 根据住宅平面图,在巡更路线上进行巡更点布放。由保安或管理员携带巡更棒进行定时巡访以作记录。并以此作为对巡逻员的考查和保证物业小区或管理对象的安全。 （2）、系统介绍 1、名词解释 巡检点：巡逻人员的巡逻到站点，必须具有地点标识装置； 巡检采集器：巡逻人员用于采集巡检点的装置
30、，该装置必须具有实时时钟功能，如巡更棒； 巡检传输器：将巡检采集器采集的数据发送给打印机或电脑的装置，如数据传输器； 巡检计划：对巡逻任务进行部署的方案； 巡检路线：巡检计划中的巡逻路线设定； 巡检记录：巡检传输器发送来的巡逻记录； 巡检报告：对巡检记录进行分析和整理而作出的报告。 2、对巡逻人员的巡逻进行计划，巡逻人员定时、定路线进行巡逻并作相应记录。管理人员对巡逻记录进行核查及评估，并将结果归整为相应的巡逻报告。 3、利用计算机和其它电子技术来完成巡逻管理的计划、记录、核查、报告等工作。 4、智能电子巡逻系统（SilverGuard）利用碰触钮扣（iButton）技术和计算机及其通讯技术等
31、开发的电子巡逻系统。 5、智能电子巡逻系统的主要特性及功能 （2）、耐用 1、巡检点：采用全不锈钢封装的碰触存储钮扣，数据存储安全，抗破坏能力强（防压、防挤、防折、防磁、防尘、防水、防静电等），适合各种环境安装。 2、巡更棒：不锈钢巡更棒坚固耐用，可以抵抗从十英尺高的地方扔到水泥地上的冲击。（3）、使用方便警员手持不锈钢“巡更棒”，巡检时只需轻轻一碰嵌在墙上的巡检钮扣，即把巡检时间、地点等数据自动记录在“巡更棒”上。警员完成巡逻后，将“巡更棒”插入传输器，所有巡逻情况自动下载至打印机或电脑，按照不同要求生成巡检报告。 （4）、安装简单 巡检点安装无需连线，对环境无特殊要求。 （5）、系统功能 友好的软件界面；可定义无限个巡检计划； 每个巡检计划可定义无限个巡检路线；无重复巡检点； 提供多种灵活的巡检报告；系统升级方便，不会造成资源浪费；定时巡检及报警（GMS）；系统网络化管理（GMS）；远程数据传送（SRS、GMS）。 我们针对天下大观小区巡更的具体需求在停车场、大楼周围、自行车和摩托车停放处、各特殊地点进行巡更，设计时采用BCS智能电子巡逻系统。 （6）、系统在巡逻管理中的作用 1、确保巡逻到位
