1、房地产投资测算操作手册及成本概算说明G房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分 投资成本一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发199334号文.(2)京政发199443号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业,
2、由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取土地开
3、发及其它费用的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部1992价费字375号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单 位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 (万 元) 等 级
4、 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公
5、共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑 大型 10000 平米中型 3000-10000 平米小型 3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第4
6、25号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日用地规模(公顷) 工日定额50 面议(2) 施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发199334号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线 700元/米污水管线 800元/米煤气管线 1000元/米热力管线 2000元/米供电管线 700元/米电信管线 150
7、0元/门道路 80元/平米 绿化 20元/平米(3)经验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项费用一般范围 150-400元/平米普通住宅 150元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费 依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米高层 1600-1800元/平米(2)
8、公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中: 结构 1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发1985149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费 按实际工程量.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政
9、办发(1987)第152号文标准:中标额*13.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部1992价费字479号;(2)93京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5%1000-5000 1.4-2.0%5000-10000 1.2-1.4%10000-50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督
10、部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米 80元.4.电贴费(建设部明文取消
11、，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA后调整为四环路以内 1100元/KVA四环路以外 550元/KVA;现调整为单路供电 270元/KVA双路供电 540元/KVA;说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.四源费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费 12元/平米;煤气厂建设费 29元/平米;供热厂建设费 30元/平米;污水处理厂建设费 10元/平米;说明:(1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集
12、资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用四源 之前可以分期交纳.八.大市政费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政
13、费依据:京计基字(1988)第648号;标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。九.两税一费1.营业税依据:(90)财税字第009号;标准:商品房收入*5%;2.城市建设维护税依据:市开办(1988)经字第2号;标准:营业税*7%;3.教育附加费依据:市开办(1988)经字第2号;标准:营业税*3%;两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）依据:京政发199317号标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米; (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;用电量:(1
14、)住宅用电量 20-30 VA/平米; (2)其他用电量 40-50 VA/平米;十一.投资方向调节税（取消）依据:京税字(1991) 805号标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率适用税率:(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;(3).更新改造项目,其税率为10%;(4).京政发199161号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设
15、的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费依据: 估标准: 一至六项之和*5%.十三.建设周期依据: 建安工程定额标准: 建筑面积(万平米) 建设周期(年)=12.0 4第二部分 经营成本一.企划费用依据: 估标准:一般为销售收入的1-3%.说明:该费用主要用于开发项目的广告策划,公关费用,宣传费用.二.出售商品房手续费依据:京政发198882号文标准:商品房成交价或保护价*1%.说明:买卖双方各负担0.5%.三.印花税标准:商品房成交价*0.5说明:因该项费用金额较小,一般忽略计算.第三部分 土地增值税一.土地增值税 依据:土地增值税暂行条例;标准:增值额*适用增值税率;说明:1.增值额=
16、销售收入-投资成本-经营成本;2.增值税率采用超额累进税率:(1).增值额未超过扣除项目50%的部分,税率为30%;(2).增值额超过扣除项目50%, 未超过扣除项目100%的部分,税率为40%;(3).增值额超过扣除项目100%, 未超过扣除项目200%的部分,税率为50%;(4).增值额超过扣除项目200%的部分, 税率为60%.3.为便于计算,引进速算扣除率概念.土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速算扣除率增值额/扣除项目 增值税率 速算扣除率=50% 30% 0%=100% 40% 5%=150% 50% 15%=200% 60% 35%4.建设普通住宅出售,增值额未超过扣除项目
17、金额的20%,免税.5.一般按照季度销售收入的1%预缴（或按照当地税务机关的核定税率），项目终结多退少补。第四部分 所得税,税后利润和利润率一.所得税标准:所得税=(销售利润-增值税)*33%一般按照季度销售收入的6.6%预缴（或按照当地税务机关的核定税率），项目终结多退少补。说明:销售利润=销售收入-投资成本-经营成本.二.税后利润标准:税后利润=销售利润-增值税-所得税三.福利基金标准:福利基金=税后利润*5%四.投资回报率1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资成本*100%2. 投资回报率=税后利润/投资成本*100%.附件：土地征收及拆迁补偿费开支范围一. 土地征收及拆迁补偿
18、费:1. 征地补偿费:计算方法: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5-6)倍说明:(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费;(2) 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前三年平均产值的20倍;(3)根据京政发(1991)26号文件;(4)付给乡或村.2.耕地占地税:计算方法朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.说明:(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 过期按日加收应纳税额的千分之五的滞纳金.(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1日27号
19、文.(3)付给区财政局.3.菜地开发建设基金.计算方法:朝阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩市政基础设施和中,小学校/ 幼儿园建设征用菜地按上述标准的50%缴纳.说明:(1)依据市政发(86)137号文件.(2)由区地用科代收,交市财政.4.青苗补助费计算方法:青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例( 或双方协商解决).播种初期 发育时间 成熟期为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段蔬菜 60% 80% 100%大田作物 70% 90% 100%说明:(1)依据(57)市京字第321号通知;(2)付给大队或村.5.树木补偿费计算方法:材树:
20、材积*木材牌价*(1+50%);鲜果树:前三年平均产值*(56倍)干果树:前三年平均产值*(78倍)说明:(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适当补助费.(2)依据市政发(84)116号文件.(3)付给大队或村.6.水井,机井补偿费.计算方法水井按原投入工料费机井按7-15万元/座说明:(1)枯井,废井不予补偿.(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上浮20%.(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).(4)付给大队或村.7.坟墓迁移费.计算方法:坟墓座数*(800-2000元/座).(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).(2)依据市政发(84)116号
21、文件.(3)依据市房第字(84)100号文件.(4)付给村或所有人.8.安置补助费计算方法:安置人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例*亩年产值*(3-10倍),安置人口数按征地前的农业人口和耕地面积的比例及征地数量计算.用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力, 每人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合计2.5-3万元.说明:(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.(2)付给安置单位.9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993) 451号.农转工人员核定工资等级.10.拆迁农转居超转病残生活补助费计算方法:82岁以下每人应拨金额(82-现有年龄)*12个月*(62-
22、72元/人月).补助月数不满100个月的均按100个月计算.无人赡养的孀寡孤独及病残人员,每人每月250元.(1) 发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和适龄不宜按排工作的病残人员.(2) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准.(3) 付给市民政局.(4) 国家统规定的各项调价补贴.11.超转劳动力管理服务费计算方法:拆迁农转居超转病残生活补助费总和*8%说明:(1) 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补助费接收标准.(2) 付给市民政局.12.超转人员医疗补助费.计算方法:社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四个公社的超转人员加发医疗补助费15元/人月,每人收取丧葬费200元.说明:(1)朝改办(1990)48号.
