1、上海房地产金融市场第七章 房地产金融第一节 房地产金融概述一、房地产开发投资 2013年，在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，迎来了近四年来新高。上海市全年完成房地产开发投资2 819.59亿元，比上年增长18.4。其中住宅投资开发额为1 615.51亿元，办公楼开发投资额为377.18亿元，商业营业用房开发投资额为370.03亿元。二、房地产信贷利率2013 年以来，面对复杂多变的国内外经济金融形势，央行坚持稳中求进的总基调， 继续实施稳健货币政策，既不放松也不收紧银根，适时适度进行预调微调。年初，受主要发达经济体加码量化宽松政策（QE）影响，外汇流入大幅增加，银行体系流
2、动性较为宽裕，货币信贷扩张压力较大。5、6月份，市场对美联储退出QE预期有所增强，国内经济亦面临一定下行压力，外汇流入有所放缓，加之节日现金投放、税收清缴入库等短期因素叠加，流动性供应暂时有所减少。8、9月份以后，在美联储延迟退出QE以及中国推进改革释放增长潜力效果逐步显现的共同影响下，外汇流入再度显著增多。同时，财政收支变化及库款波动等也加大了流动性管理的复杂性。表7-1 金融机构人民币存款基准利率调整情况表（20022013） 单位：年利率%调整时间活期存款定 期 存 款三个月半年一年二年三年五年2002.02.210.721.711.891.982.252.522.792004.10.2
3、90.721.712.072.252.703.243.602006.08.190.721.802.252.523.063.694.142007.03.180.721.982.432.793.333.964.412007.05.190.722.072.613.063.694.414.952007.07.210.812.342.883.333.964.685.222007.08.220.812.613.153.604.234.955.492007.09.150.812.883.423.874.505.225.762007.12.210.723.333.784.144.685.405.852008.
4、10.090.723.153.513.874.415.135.582008.10.300.722.883.243.604.144.775.132008.11.270.361.982.252.523.063.603.872008.12.230.361.711.982.252.793.333.602010.10.200.361.912.202.503.253.854.202010.12.260.362.252.502.753.554.154.552011.02.090.402.602.803.003.904.505.002011.04.060.502.853.053.254.154.755.252
5、011.07.070.503.103.303.504.405.005.502012.06.080.402.853.053.254.104.655.102012.07.060.352.602.803.003.754.254.75注：资料来源于中国人民银行网。表7-2 金融机构人民币贷款基准利率的历年调整情况表 单位：年利率%调整时间六个月以内（含六个月）六个月至一年（含一年）一至三年（含三年）三至五年（含五年）五年以上2002.02.215.045.315.495.585.762004.10.295.225.585.765.856.122006.04.285.405.856.036.126.39
6、2006.08.195.586.126.306.486.842007.03.185.676.396.576.757.112007.05.195.856.576.756.937.202007.07.216.036.847.027.207.382007.08.226.217.027.207.387.562007.09.156.487.297.477.657.832007.12.216.577.477.567.747.832008.09.166.217.207.297.567.742008.10.096.126.937.027.297.472008.10.306.036.666.757.027.20
7、2008.11.275.045.585.675.946.122008.12.234.865.315.405.765.942010.10.205.10 5.56 5.60 5.96 6.14 2010.12.265.355.815.856.226.402011.02.095.606.066.106.456.602011.04.065.856.316.406.656.802011.07.076.106.566.656.907.052012.06.085.856.316.406.656.802012.07.065.606.006.156.406.55注：资料来源于中国人民银行网。3、房地产信贷情况2
8、013年，上海市货币信贷运行总体平稳，各项存贷款总量增长适度，信贷结构不断优化，较好地支持了本市实体经济发展。房地产开发贷款增长平稳，保障房贷款占比回落。上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元，同比少增12.9亿元。按贷款用途分，地产开发贷款增加98.6亿元，同比少增38.5亿元，主要是土地储备机构贷款同比少增65.5亿元。住房开发和商用房开发贷款分别增加161.4亿元和156.2亿元，同比分别少增2.7亿元和多增34.6亿元。受保障房贷款到期还贷和提前还贷因素影响，全年上海市保障性住房开发贷款仅增加88.7亿元，同比少增115.6亿元，占住房开发贷款增量的55%，同
9、比下降69.5个百分点。个人住房贷款持续快速增长。全市新增本外币个人消费贷款1 341.6亿元，同比多增908.8亿元，其中个人住房贷款增加789.6亿元，同比多增612亿元。受房地产调控预期、购房刚需集中释放、以及第4季度上海市出台落实房地产调控新措施等多种因素的影响，2013年全市个人住房贷款总量维持高位增长态势，但增势已有所放缓。全年四个季度本外币个人住房贷款分别增加139.1亿元、247.1亿元、219.8亿元和183.6亿元，同比分别多增149.6亿元、236亿元、129.2亿元和97.2亿元，其中12月份增加49.9亿元，同比多增29.8亿元，环比少增35.8亿元。全年本外币个人汽
10、车消费贷款增加457.8亿元，同比多增298.9亿元。四、2013年房地产金融运行特点2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。总结起(一)直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。（二）产银深度融合或助推房企融资变革2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股
11、东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。一时间，越来越多的房企开始联姻银行。他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包
12、商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。（三）民间资本涌入房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。2013年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。（四）房地产基金得到快速发展2013年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型
13、结构设计，向综合体/商业主题股权/债股结合的投资方式发展。据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。（五）房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商2013年全国房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。其
14、开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。2013年10月，上海信托推出项目“上信万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。（六）资产
15、证券化实现了积极尝试资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。2013年证监会发布证券公司资产证券化业务管理规定，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将
16、成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。第二节 房地产融资渠道一、房地产融资渠道概述房地产企业融资渠道主要有两种：一是内部融资渠道。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资渠道。外部融资又可分为债务性融资和权益性融资。其中债务性融资的渠道有：银行贷款、发行企业债券、融资租赁、债务性信托和资产证券化；权益性融资渠道有：合作开发、权益性信托、房地产产业投资基金、房地产企业上市、股权投资等。当前上海房地产主要的融资渠道主要还是自有资金和商业银行贷款，但随着信托、专业的房地产信托基金（REITS），以及境外的投资银行、基金、境外地产基金、境
17、外直接投资机构等进入中国的房地产领域，房地产企业的融资渠道日渐拓宽，融资渠道也在慢慢实现多元化。多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这对未来中国房地产企业具有深远的影响。表7-3 20102013年上海市房地产资金来源情况表 单位：亿元指 标 2010年2011年2012年2013年资金来源合计4 443.854 627.98 5 316.93 6 851.29上年末结余资金1 214.561 421.05 1 348.42 1 758.62本年资金来源小计3 229.293 206.933 968.51 5 092.67 国内贷款819.57741.18 975.78 1 292.36
18、利用外资96.0543.5526.12 38.14 # 外商直接投资65.5241.0126.12 37.32 自筹资金1 070.881 192.871 385.96 1 569.91 其他资金1 242.781 229.321 580.66 2 192.26表7-4 2013年上海市房地产企业本到位资金情况指 标2012年资金（亿元）2013年资金（亿元）增长（）比重（）本年到位资金合计3 968.51 5 092.6728.33100 国内贷款975.78 1 292.3632.4425.38 利用外资26.12 37.3242.870.73 自筹投资1 385.96 1 569.911
19、3.2730.84 其他资金1 580.66 2 192.2638.6943.05数据来源：上海市统计局。二、主要房地产融资渠道 （一）内部融资 上海房地产开发商内部融资中，自有资金、预收的购房定金是其资金的一个重要来源，而其中又以预售款最受重视，因为预售款的财务成本很低而监控条件极松。据统计，2013年，上海房地产投资资金来源合计6 851.29亿元，比2012年增长28.9%。上年末结余资金1 758.62亿元，自筹资金1 569.91亿元，其他资金2 192.26亿元。 （二）外部融资 1国内银行贷款 除了自筹资金和预售款外，银行贷款是仍是房地产融资的另一个重要渠道。不过近年来，受国家宏
20、观调控，2013年上海房地产开发资金来源中，国内银行贷款为1 292.36亿元，在全部来源资金中占比18.9%，较上一年度略有上升。 2.利用外资 近年来，随着国家房地产调控政策加大，房地产泡沫的预期，以及国内外经济危机的发展，上海房地产企业利用外资有所减少。2011年上海市房地产企业利用外资43.55亿元，而2013年上海市房地产企业只有 37.32亿，较2012年增加42.87%，但是仍然少于2011年。3信托融资信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。2013年房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。201
21、3年10月，上海信托推出项目“上信万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。4股票融资国内IPO的优势在于筹资量大、融资能力强，资金使用时间长、分散风险等，但也存在门槛高，对房地产企业规模和经营都有较高要求，融资成本相对较高。境外IPO可以采取内地企业在境外直接上市，设计境内权益的境外公司在境外直接上市，国内A股上市公司的境外分拆上市等方式。境外IPO具有上市过程简单，再融资灵活性强、难度低等优点。近来国内企业纷纷去香港上市，其数量超过国内IPO数量
22、，极个别在新加坡上市。2013年，资产证券化逐渐成为基建和房企新的融资方式。2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。 第三节 住房公积金一、住房公积金管理机构 上海市住房公积金管理委员会，是市人民政府领导下的住房公积金管理的决策机构。主要职责：依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；拟订住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划；审议住房公积金增值收益分配方案；审
23、批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。 上海市公积金管理中心是直属市政府的不以营利为目的的独立的事业单位。主要职责：编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；承办市政府和市住房公积金管理委员会决定的其他事项。 二、住房公积金缴存情况 2013年本市单位和职工个人住房公积金缴存比例为各7%，补充住房公积金缴存比例为各1%8%。 2013年住房公积金和补充住房公积金缴存额为683.67亿元，同比增长14.97%。其中，住房公积金缴
24、存额为531.06亿元，补充住房公积金缴存额为152.61亿元。至2013年底，住房公积金和补充住房公积金缴存总额为4428.72亿元。图7-1 20092013年住房公积金缴存额 2013年末住房公积金缴存单位16.42万家；缴存职工547.58万人，比2012年末增加60万人。其中补充住房公积金缴存单位1.38万家；补充住房公积金缴存职工109.55万人，比2012年末增加4.33万人。2013年末，全市封存职工217.31万人。 三、住房公积金提取情况 2013年提取住房公积金和补充住房公积金376.37亿元，同比增长33.32%。其中,住房公积金提取294.67亿元，补充住房公积金提取
25、81.70亿元。全年因归还个人购房贷款提取住房公积金和补充住房公积金258.23亿元；因购房一次性提取、租房提取住房公积金和补充住房公积金35.70亿元。两者合计提取293.93亿元，占提取总量的78.10%；其它因退休、户口迁出本市等提取住房公积金和补充住房公积金82.44亿元，占提取总量的21.90%。图7-2 2013年住房公积金提取情况 至2013年底，本市职工累计提取住房公积金和补充住房公积金2316.33亿元。表7-5 住房公积金缴存、提取情况表 单位：亿元 项目2013年2013年底累计缴存合计683.674 428.72住房公积金531.063 515.69补充住房公积金152
26、.61913.03提取合计376.372 316.33住房公积金294.671 846.84补充住房公积金81.70469.49 2013年底，住房公积金和补充住房公积金的缴存余额为2 112.39亿元。 四、住房公积金贷款情况 （一）个人购房贷款 2013年，发放住房公积金个人购房贷款614.56亿元，发放户数15.87万户，分别较上年上升49.75和41.95%。其中，发放共有产权保障房购房贷款15.56亿元,发放户数0.55万户。至2013年底，本市累计向183.40万户职工家庭发放住房公积金购房贷款3 623.16亿元，累计支持购房建筑面积约1.65亿平方米。图7-3 20102013
27、年住房公积金个人购房贷款结构 2013年住房公积金个人购房贷款回笼本金246.75亿元。至2013年底，已累计回笼住房公积金个人购房贷款本金1 834.85亿元。贷款余额1 788.31亿元，未结清贷款户78.67万户。 至2013年底，三期以上（含三期）户数逾期率为0.76，金额逾期率为0.12。 （二）支持保障性住房建设项目贷款 2013年，发放保障性住房建设项目贷款49.28亿元，回笼贷款本金8.08亿元。至2013年底，累计发放保障性住房建设项目贷款79.60亿元。其中城市棚户区改造安置用房项目47.23亿元；公共租赁住房项目19.31亿元;共有产权保障房项目13.06亿元。贷款余额7
28、1.52亿元。图7-4 保障性住房建设项目贷款结构 五、住房公积金财务情况 （一）资产与负债 截至2013年底，住房公积金资产总计2 383.49亿元。其中，住房公积金存款458.31亿元，增值收益存款22.27亿元，应收利息9.69亿元，其他应收款33.39亿元（其中廉租住房、公共租赁住房32.96亿元），委托贷款1 859.83亿元（包括个人购房贷款1788.31亿元、支持保障性住房建设项目贷款71.52亿元）。 截至2013年底，住房公积金负债和净资产总计2 383.49亿元。其中，住房公积金2 112.39亿元，应付利息25.21亿元，其他应付款4.19亿元，城市廉租住房建设补充资金9
29、1.57亿元，贷款风险准备金150.13亿元。 （二）增值收益2013年住房公积金各项业务收入93.87亿元。其中，存款利息收入17.42亿元，贷款利息收入75.60亿元，其他收入0.85亿元。各项业务支出50.24亿元。其中，支付缴存人利息支出45.95亿元，支付归集手续费1.39亿元，支付贷款手续费2.33亿元，其他支出0.57亿元。全年实现增值收益43.63亿元。（三）增值收益分配和使用根据国务院住房公积金管理条例和财政部住房公积金财务管理办法的规定，2013年住房公积金增值收益中，提取住房公积金贷款风险准备金19.53亿元，提取住房公积金管理中心管理费用0.85亿元（其中信息系统建设与维护、全市服务网点运行等专项经费0.45亿元），提取城市廉租住房建设补充资金23.25亿元。2013年，城市廉租住房建设补充资金根据国家规定用于廉租住房和公共租赁住房0.909亿元。其中，廉租住房装修费用支出0.002 亿元；购置公共租赁住房及其装修支出0.907亿元。 六、主要工作情况（一）继续严格执行国家宏观调控政策，支持基本住房消费2013年，根据国家
