1、房地产估价师考试大纲2021年房地产估价师考试大纲?理论及方法?第一章第三局部房地产估价理论及方法第一章 房地产估价概论考试目的本局部的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业开展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 对房地产估价的根本认识一、房地产估价的含义一专业估价及非专业估价的区别二专业房地产估价的概念三估价及评估的异同四国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点一房地产估价是评估房地产的价值而不是价格二房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价三房地产估价是提
2、供价值意见而不是作价格保证四房地产估价有误差但误差应在合理的范围内五房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性一专业估价存在的根本前提二房地产需要专业估价三房地产估价在估价行业中占主体第二节 对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建立用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节 房地产估价的要素一、估价当事人一估价委托人二房地产估价机构三注册房地产估价师二、
3、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原那么九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节 房地产估价师的职业道德第五节 中国房地产估价行业开展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和标准性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1熟悉房地产估价的含义；2掌握房地产估价
4、的特点；3熟悉房产估价的必要性；4掌握房地产抵押的需要；5掌握房地产征收征用的需要；6熟悉房地产税收的需要；7了解房地产保险的需要； 8熟悉房地产转让和租赁的需要； 9掌握国有建立用地使用权出让的需要；10熟悉房地产分割的需要；11掌握房地产损害赔偿的需要；12掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；13熟悉企业有关经济行为的需要； 14了解房地产行政管理的需要；15了解其他方面的需要；16熟悉估价当事人；17掌握估价目的；18熟悉估价时点；19掌握估价对象；20掌握价值类型；21熟悉估价依据；22熟悉估价假设；23熟悉估价原那么；24熟悉估价程序；25熟悉估价方法； 26熟悉估价结果； 27掌握
5、房地产估价师的职业道德；28熟悉中国房地产估价行业开展概况。第二章 房地产及其描述考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及描述等了解、熟悉和掌握程度考试内容第一节 房地产的含义一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义一土地的含义二建筑物的含义三其他地上定着物的含义三、房地产实物、权益和区位的含义一房地产实物的含义二房地产权益的含义三房地产区位的含义四、房地产的其他名称一不动产二物业三real estate和real property五、房地产的根本存在形态一土地形态二建筑物形态三房地形态第二节 房地产的特性一、不可移动二、独一无二三、寿命长
6、久四、供应有限五、价值较大六、用途多样七、相互影响八、易受限制九、难以变现十、保值增值第三节 房地产的种类一、按立法用语划分的种类二、按用途划分的种类三、按开发程度划分的种类四、按实物形态划分的种类五、按权益状况划分的种类六、按经营使用方式划分的种类七、按是否产生收益划分的种类第四节 房地产状况描述一、房地产根本状况描述二、房地产实物状况描述一土地实物状况描述二建筑物实物状况描述三、房地产权益状况描述一土地权益状况描述二建筑物权益状况描述四、房地产区位状况描述一位置描述二交通条件描述三外部配套设施描述四周围环境和景观描述考试要求1熟悉房地产的定义；2熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义；3掌
7、握房地产实物、权益和区位的含义； 4了解房地产的其他名称； 5了解房地产的根本存在形态；6掌握不可移动特性；7掌握独一无二特性；8熟悉寿命长久特性；9熟悉供应有限特性；10熟悉价值较大特性； 11熟悉用途多样特性； 12熟悉相互影响特性； 13熟悉易受限制特性；14了解保值增值特性； 15了解按立法用语划分的种类； 16熟悉按用途划分的种类；17熟悉按开发程度划分的种类； 18掌握按实物形态划分的种类； 19掌握按权益状况划分的种类；20了解按经营使用方式划分的种类； 21了解按是否产生收益划分的种类； 22掌握房地产状况描述。第三章 房地产价格和价值考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对房
8、地产价格的含义、形成条件，房地产价格及一般物品价格的异同、及房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义二、房地产价格的形成条件一有用性二稀缺性三有效需要求第二节 房地产价格及一般物品价的异同一、房地产价格及一般物品价格的共同之处二、房地产价格及一般物品价格的不同之处第三节 房地产供求及价格一、房地产需求一房地产需的含义二决定房地产需求量的因素三房地产需求曲线二、房地产供应一房地产供应的含义二决定房地产供应量的因素三房地产该给曲线三、房地产均衡价格四、房地产供求状况的分类第四节 房地产价
9、格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值三、市场价值、投资价值、慎重价值、快速变现价值、在用价值和剩余价值四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格六、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值七、历史本钱、重置本钱、可变现净值、现值、公允价值和账面价值八、市场调节价、政府指导价和政府定价九、基准地价、标定地价和房屋重置价格十、土地价格、建筑物价格和房地价格十一、总价格、单位价格和楼面地价十二、名义价格和实际价格十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格十四、起价、标价
10、、成交价和均价十五、评估价、保存价、起拍价、应价和成交价考试要求1了解房地产价格的含义；2熟悉房地产价格的形成条件；3了解房地产价格及一般物品价格的共同之处；4熟悉房地产价格及一般物品价格的不同之处；5熟悉房地产需求；6熟悉房地产供应； 7熟悉房地产均衡价格；8熟悉房地产供求状况的分类；9熟悉价值、使用价值和交换价值；10掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；11掌握市场价值、投资价值、慎重价值、快速变现价值、在用价值和剩余价值；12掌握抵押价值；13了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值；14了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；15掌握无租约限制价值
11、、出租人权益价值和承租人权益价值；16熟悉历史本钱、重置本钱、可变现净值、现值、公允价值和账面价值；17了解市场调节价、政府指导价和政府定价；18熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；19熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；20掌握总价格、单位价格和楼面地价；21掌握名义价格和实际价格；22熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；23了解起价、标价、成交价和均价；24熟悉评估价、保存价、起拍价、应价和成交价。第四章 房地产价格影响因素考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟
12、悉和掌程度。考试内容第一节 房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的根本认识二、房地产价格影响因素的分类第二节 房地产自身因素一、房地产实物因素一土地实物因素二建筑物实物因素二、房地产权益因素一房地产权利及其行使的限制二房地产使用管制三相邻关系的限制三、房地产区位因素一位置二交通条件三外部配套设施四周围环境和景观第三节 人口因素一、人口数量二、人口构造三、人口素质第四节 制度政策因素一、房地产制度政策二、金融制度政策三、税收制度政策一房地产开发环节的税收二房地产交易环节的税收三房地产保有环节的税收四、有关规划和方案一国民经济和社会开展规划二城乡规划三土地相关规划和方案四住房相关规划和方
13、案五、有关特殊政策第五节 经济因素一、经济开展二、居民收入三、物价四、利率五、汇率第六节 社会因素一、政治安定状况二、社会治安状况三、城市化四、房地产投机第七节 国际因素一、世界经济状况二、国际竞争状况三、政治对立状况四、军事冲突状况第八节 心理因素第九节其他因素一、行政隶属变更二、重要政治人物的安康状况等考试要求1掌握对房地产价格影响因素的根本认识；2熟悉房地产价格影响因素的分类3掌握房地产自身因素； 4熟悉人口因素； 5熟悉房地产制度政策因素； 6掌握金融制度政策因素；7掌握税收制度政策因素； 8熟悉有关规划和方案因素；9了解有关特殊政策因素；10熟悉经济开展因素；11掌握居民收入因素；1
14、2熟悉物价因素；13掌握利率因素；14熟悉汇率因素； 15了解政治安定状况因素； 16了解社会治安状况因素； 17熟悉城市化因素；18了解房地产投机因素；19了解国际因素；20了解心理因素；21了解其他因素。第五章 房地产估价原那么考试目的本局部考试目的是测试应考人员对房地产估价原那么的含义和作用，各项房地产估价原那么对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原那么以及在实际估价中如何遵循这些原那么等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 房地产估价原那么概述一、房地产估价原那么的含义二、房地产估价原那么的应用第二节 独立、客观、公正原那么第三节 合法原那么第四节 估价时点原那
15、么第五节 替代原那么第六节 最高最正确利用原那么第七节 慎重原那么考试要求1了解房地产估价原那么的含义；2熟悉房地产估价原那么的作用；3掌握独立、客观、公正原那么；4掌握合法原那么；5掌握估价时点原那么；6熟悉替代原那么；7掌握最高最正确利用原那么；8熟悉慎重原那么。第六章 市场法及其运用考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 市场法概述一、市场法的含义二、市场法的理论依据三、市场法适用的估价对象四、市场法估价需要具备的条件五、市场法估价的操作步骤第二
16、节 搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性二、搜集交易实例的途径三、搜集交易实例的要求四、建立交易实例库第三节 选取可比实例一、选取可比实例的必要性二、选取可比实例的要求一选取可比实例的数量要求二选取可比实例的质量要求三选取可比实例应注意的其他问题第四节 建立比拟基准一、统一房地产范围二、统一付款方式三、统一价格单位一统一价格表示单位二统一币种和货币单位三统一面积内涵和单位第五节 交易情况修正一、交易情况修正的含义二、造成成交价格偏离正常价格的因素三、交易情况修正的方法第六节 市场状况调整一、市场状况调整的含义二、市场状况调整的方法一市场状况调整的价格指数法二市场状况调整的价格变动率法第七节
17、 房地产状况调整一、房地产状况调整的含义二、房地产状况调整的内容一实物状况调整的内容二权益状况调整的内容三区位状况调整的内容三、房地产状况调整的思路和步骤四、房地产状况调整的方法第八节 求取比准价值一、求取单个可比实例的比准价值二、求取最终的比准价值考试要求1熟悉市场法的含义；2了解市场法的理论依据；3掌握市场法适用的估价对象；4熟悉市场法估价需要具备的条件；5熟悉市场法估价的操作步骤； 6了解搜集大量交易实例的必要性；7熟悉搜集交易实例的途径；147 8掌握搜集交易实例的要求；9了解建立交易实例库；10了解选取可比实例的必要性；11掌握选取可比实例的要求；12熟悉建立比拟基准；13熟悉交易情
18、况修正的含义；14熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素；15掌握交易情况修正的方法；16熟悉市场状况调整的含义；17掌握市场状况调整的方法；18熟悉房地产状况调整的含义；19掌握房地产状况调整的内容；20掌握房地产状况调整的思路和步骤；21掌握房地产状况调整的方法；22熟悉求取单个可比实例的比准价值；23了解求取最终的比准价值。建立工程教育网整理上一页 下一页2021年房地产估价师考试大纲?理论及方法?第七章2021-7-6 16:19【大 中 小】【打印】【我要纠错】第七章 收益法及其运用考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的
19、操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 收益法概述一、收益法的含义二、收益法的理论依据三、收益法适用的估价对象四、收益法估价需要具备的条件五、收益法估价的操作步骤第二节 报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式二、净收益每年不变的公式一收益期限为有限年的公式二收益期限为无限年的公式三净收益每年不变的公式的应用三、净收益按一定数额递增的公式一收益期限为有限年的公式二收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递减的公式五、净收益按一定比率递增的公式一收益期限为有限年的公式二收益期限为无限年的公式六、净收益按一定比率递减的公式一收益期限为有限年的公式二
20、收益期限为无限年的公式七、净收益在前后两段变化规律不同的公式一收益期限为有限年的公式二收益期限为无限年的公式八、预知未来假设干年后价格的公式第三节 收益期限确实定第四节 净收益的测算一、净收益测算的根本原理一基于租赁收入测算净收益的根本原理二基于营业收入测算净收益的根本原理二、不同收益类型房地产净收益的测算一出租的房地产净收益测算二自营的房地产净收益测算三自用或空置的房地产净收益测算四混合收益的房地产净收益测算三、净收益测算应注意的问题一有形收益和无形收益二实际收益和客观收益三乐观估计、保守估计和最可能估计四重置提拔款的扣除方式四、净收益流模式确实定第五节 报酬率的求取一、报酬率的实质二、报酬
21、率的求取方法一累加法二市场提取法三投资报酬率排序插入法第六节 直接资本化法一、直接资本化法概述一直接资本化法的含义及根本公式二几种收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法三、资本化率及报酬率的区别和关系四、直接资本化法及报酬资本化法的比拟一直接资本化法的优缺点二报酬资本化法的优缺点第七节 投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术一土地及建筑物的组合二抵押贷款及自有资金的组合二、剩余技术一土地剩余技术二建筑物剩余技术三自有资金剩余技术四抵押贷款剩余技术考试要求1熟悉收益的含义；2熟悉收益法的理论依据；3掌握收益法用的估价对象；4熟悉收益法估价需要具备的条件；5熟悉收益法估价的操作步骤；6熟悉报酬
22、资本化法最一般的公式；7掌握净收益每年不变的公式；8熟悉净收益按一定数额递增的公式；9了解净收益按一定数额递减的公式；10掌握净收益按一定比率递增的公式；11了解净收益按一定比率递减的公式；12熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；13掌握预知未来假设干年后价格的公式；14熟悉收益期限确实定；15掌握净收益测算的根本原理；16掌握不同收益类型房地产净收益的测算；17熟悉净收益测算应注意的问题；18熟悉净收益流模式确实定；19熟悉报酬率的求取；20熟悉直接资本化法概述；21熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；22掌握资本化率及报酬率的区别和关系；23了解直接资本化法及报酬资本化法的比拟；24熟悉
23、投资组合技术和剩余技术。建立工程教育网整理上一页 下一2021年房地产估价师考试大纲?理论及方法?第八章2021-7-6 16:21【大 中 小】【打印】【我要纠错】第八章 本钱法及其运用考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对本钱法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节 本钱法概述一、本钱法的含义二、本钱法的理论依据三、本钱法适用的估价对象四、本钱法估价需要具备的条件五、本钱法估价的操作步骤第二节 房地产价格构成一、土地取得本钱一市场购置下的土地取得本钱二征收集体土地的土地取得本钱三征收国有
24、土地上房屋的土地取得本钱二、建立本钱三、管理费用四、销售费用五、投资利息一投资利息的含义二投资利息的计算六、销售税费七、开发利润第三节 本钱法的根本公式一、本钱法最根本的公式二、适用于新开发的房地产的根本公式一适用于新开发的房地的根本公式二适用于新开发的土地的根本公式三适用于新建成的建筑物的根本公式三、适用于旧的房地产的根本公式一适用于旧的房地的根本公式二适用于旧建筑物的根本公式第四节 重新购建价格的求取一、重新购建价格的含义二、重新购建价格的求取思路一房地重新购建价格的求取思路二土地重新购建价格的求取思路三建筑物重新购建价格的求取思路三、建筑物重新购建价格的求取方法四、建筑物重新购建价格的求
25、取方法一单位比拟法二分局部项法三工料测量法四指数调整法第五节 建筑物折旧的求取一、建筑物折旧的含义和原因一建筑物折旧的含义二建筑物折旧的原因二、建筑物折旧的求取方法一年限法二市场提取法三分解法三、求取建筑物折旧应注意的问题一估价上的折旧及会计上的折旧的本质区别二土地使用期限对建筑物经济寿命的影响第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定一、房屋完损等级评定的有关规定二、房屋折旧的有关规定考试要求1熟悉本钱法的含义；2熟悉本钱法的理论依据；3掌握本钱法适用的估价对象；4熟悉本钱法估价需要具备的条件；5熟悉本钱法估价的操作步骤；6掌握房地产价格构成；7掌握本钱法的根本公式；8熟悉重新购建价格的含义；9熟悉重新购建价格的求取思路；10掌握建筑物重新购建价格的求取方式；11熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；12掌握建筑物折旧的求取；13了解房屋完损等级评定的有关规定；14了解房屋折旧的有关规定。建立工程教育网整理上一页 2021年房地产估价师考试大纲?理论及方法?第九章2021-7-6 16:22【大 中 小】【打印】【我要纠错】第九章 假设开发法及其运用考试目的
