1、0544131房地产营销策划课程实习报告房地产营销策划课程实习报告专业：房地产开发与管理（本）班级：0544131054413114孙迎春(组长)、054413111刘海燕组员：054413116王浪、054413122张彩霞、054413124张淑贤指导教师：郭伟、董亚琼完成时间：2016年12月16日房地产营销策划课程实习报告 目录第1章平顶山市房地产市场投资环境分析 11.1平顶山市经济社会发展情况分析.11.1.1GDP/人均GDP.11.1.2产业结构/产业规划.21.1.3固定资产投资.21.1.4人口结构.31.1.5社会消费品零售总额.31.1.6人均可支配收入与消费支出.41
2、.2平顶山市城市发展规划分析.41.2.1城市性质、职能、功能组织与发展目标.41.2.2城市空间布局与空间发展战略.51.2.3城市近期、远期、远景发展规划.51.3本章小结.6第2章平顶山市房地产市场调研分析 82.1平顶山市房地产总体市场发展分析.82.1.1供求状况.82.1.2价格走势.102.1.3近期房地产政策.102.2平顶山市房地产市场在售项目调研分析.132.2.1项目概况.132.2.2项目产品分析.142.2.3项目客户分析.182.2.4项目销售情况分析.182.2.5项目营销方案分析.19I房地产营销策划课程实习报告 目录2.3 本章小结 20第3章总结 22附件1
3、平顶山市房地产市场在售项目调研表 23附件2组员分工表.26II房地产营销策划课程实习报告 第1章平顶山市房地产市场投资环境分析第1章平顶山市房地产市场投资环境分析1.1平顶山市经济社会发展情况分析1.1.1GDP/人均GDP2011-2015年平顶山生产总值 GDP（单位：亿元）1800.0012%1700.001705.7810%1637.138%1600.001556.906%1520.001502.004%1500.002%1400.000%2011年2012年2013年2014年2015年GDP增速分析：平顶山市的GDP总量和人均GDP保持着持续增长，仅在2012年有所回落。增长速度
4、平均在10%左右，高出国家平均水平，平顶山GDP总体增速较快。人均GDP处较高水平，具有一定的消费能力。1房地产营销策划课程实习报告 第1章平顶山市房地产市场投资环境分析1.1.2产业结构/产业规划分析：平顶山市的主导产业是第二产业，第一产业和第三产业虽有增幅，但增长较缓慢，今后应加大第三产业的投资力度，促进产业结构的合理化。1.1.3固定资产投资分析：平顶山固定资产投资总量不断增长，并且增幅较大，每年总量都增加在 1002房地产营销策划课程实习报告 第1章平顶山市房地产市场投资环境分析亿元以上。其增速以 2007年和2009年最高达到30%以上，其他年份也在 20%左右1.1.4人口结构20
5、07-2012年平顶山总人口数540530.32534.666.00%530528.45.00%4.90%5204.00%510501.1503.73.00%498.55002.00%4901.00%0.56%0.52%0.52%0.82%4800.36%0.00%2007年2008年2009年2010年2011年2012年总人口数(万)498.5501.1503.7528.4530.32534.66增长率0.56%0.52%0.52%4.90%0.36%0.82%分析：平顶山市人口处于稳定增长状态， 2012年底人口总数达到 534.66万人，并且消费能力较强，能够促进房地产业的发展。1.1
6、.5社会消费品零售总额2007-2012年平顶山社会消费品零售总额及增速500474.625.00%23.50%450410.720.40%40019.40%20.00%35018.10%349.9817.40%295.930015.50%245.815.00%250199.120010.00%1501005.00%5002007年2008年2009年2010年2011年2012年0.00%零售总额(亿元)199.1245.8295.9349.98410.7474.6增长率18.10%23.50%20.40%19.40%17.40%15.50%3房地产营销策划课程实习报告 第1章平顶山市房地产
7、市场投资环境分析分析：社会消费品零售总额不断增长，在 2008年达到23,50%。总量在五年内翻了一番，达到474.6亿。1.1.6人均可支配收入与消费支出人均可支配收入与消费支出3000022482243932559220.00%206101845018348177362000014917163241319210.00%1000000.00%2011年2012年2013年2014年2015年可支配收入消费支出收入增速支出增速分析：平顶山市城市发展规划分析平顶山市人均可支配收入高于消费支出，并处于不断增长状态，人民生活消费能力增强，居民对房地产的购买力增加。1.2平顶山市城市发展规划分析1.2
8、.1城市性质、职能、功能组织与发展目标平顶山市位于河南省中南部 ,是我国建国后自行勘测设计、开发建设的第一座大型煤炭工业基地,现辖两个县级市和四县四区 ,总面积7882平方公里,总人口501.1万,中心城区人口95万。2007年,该市采矿业人数12.28万人,占从业人数的26.7%,煤炭工业增加值占规模以上工业增加值的 27.8%,资源型产业完成的增加值占规模以上工业的比重为79.2%,是典型的煤炭资源型城市。市区拥有能源化工、装备制造、特种钢材、新型建材、农产品加工和现代服务业等六大支柱产业。城市发展目标 坚持面向21世纪国际国内经济社会发展大趋势，发挥资源和区位优势，强化城市的区域经济中心
9、职能，合理布局城市的各项设施，将平顶山市建设成为工业强盛、商贸繁荣、交通便利、市景优美、生活舒适、设施完善、具有中原特色的现代化大城市。 1.利用自身明显的资源优势和已经具有一定规模的工业基础，强化重工业的优势地位，在轻工业寻找突破口，成为豫中地区的能源、原料的主要提供者。加强与许昌、漯河两市的联系，进行合理分工，形成一个城市经济圈，增强经济辐射能力，提高在河南省的经济地位。 2.调整产业结构，发4房地产营销策划课程实习报告 第1章平顶山市房地产市场投资环境分析展劳动密集型和能源密集型产业。一方面对煤炭业进行知识化改造，另一方面培植化工、机电、电力、建材等新的支柱产业。3.发展大市场、大贸易、
10、大流通，完善区域商贸流通中心和物资集散地的服务功能，为各种经济活动和经济要素自由流动提供全面、高效、便捷的条件，尤其要积极发展交通运输服务、信息服务、中介咨询服务以及娱乐休闲服务。4.优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，改变城市面貌，提升城市吸引力，为城市经济提供新的增长点，同时为旧城改造拓展空间、创造条件，促进城市建设水平的整体提高，形成良性循环。5.加强生态环境建设，坚持“治理与保护并重，保护优先”的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌。1.2.2城市空间布局与空间发展战略平顶山市位于河南省中南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原东经 113.29度，北
11、纬33.75度。北临省会郑州。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高 2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里。东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与汝州、洛阳市接壤。海拔最高2153米，最低68.5米；东西150公里，南北140公里，辖舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙、新城五个区，总面积7882平方公里，总人口390万。孟宝铁路从中心城区穿过，东起漯河市孟庙车站，西至平顶山西车站，连接京广线、焦柳线两大干线。平顶山新城区起步区北依香山，湛河、漯宝铁路、漯平洛高速公路在北面穿过，白龟山水库西干渠纵贯南北。规划区内有坡度较缓的丘陵分布和
12、近 70平方公里的水库面积，自然资源丰富，为新城区的生态景观建设提供了有利的前提条件。新城区的规划引入生态城市、共生城市、新陈代谢城市等先进理念，体现出“以人为本”的精神和改善人居环境的意愿。同时规划一改过去“摊大饼”式的城市扩张模式，采取组团开发的概念，把城市结构分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等若干组团，从而为平顶山市远景建设制定出具有本地特色的可持续发展之路。1.2.3城市近期、远期、远景发展规划平顶山市城市总体规划 (20102020)的实施要以科学发展观为指导，坚持经济、5房地产营销策划课程实习报告 第1章平顶山市房地产市场投资环境分析社会、人口、环境和资源相协调的
13、可持续发展战略，统筹做好平顶山市城乡规划、建设和管理工作。在总体规划确定的1098平方公里城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理，重视城乡统筹发展。同时，要加强城中村、城乡接合部整治和改造，加强城镇基础设施、公共服务设施的建设，统筹考虑为周边农村提供服务。根据市内不同地区的条件，重点发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇，促进农业产业化和农村经济快速发展。到2020年，主城区城市人口控制在110万人以内，城市建设用地控制在106平方公里以内。要完善城市基础设施体系。加快公路、铁路等交通基础设施建设，改善城市与周边地区交通运输条件；统筹规划建设城市供水水源、给排水、污水和垃圾处理等基础设施，划
14、定基础设施黄线保护范围；城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，节约和集约利用资源，坚持以人为本，创建宜居环境，统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，市级城市规划管理权不得下放，不得在总体规划确定的建设用地范围以外作出规划许可，切实保障规划的实施。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻平顶山市各单位都要支持平顶山市人民政府的工作，把平顶山市规划好、建设好、管理好。1.3本章小结根据城市的基本情况与经济发展情况， 我们可以看到
15、目前的城市发展特点有以下几点：平顶山市生产总值、全社会固定资产投产资、财政收入，均大幅增长，从业构成 上看，市区经济是以工业经济为主。目前，市区经济还处在加速工业化的过程中，这种现象很有可能会持续一段时间。，需要政府改变传统观念，促进产业转型。良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展继续向好，居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变 会促进房地产业发展。老城区发展放缓，城市发展重心转至对新城区的发展，房地产业市场不够规范仍是6房地产营销策划课程实习报告
16、第1章平顶山市房地产市场投资环境分析最大的问题，在城市发展的同时，环境的和谐发展没有得到重视。7房地产营销策划 课程实习报告 第2章平顶山市房地产市场调研分析第2章平顶山市房地产市场调研分析2.1平顶山市房地产总体市场发展分析2.1.1供求状况分析：据上表，2011年至2014年房地产市场投资呈每年逐步上涨趋势，到 2014年投资达到顶峰。从2011年的75.52亿元一直上涨到 2014年的149.84亿元。增长率分别为 44.80%，9.89%，24.69%.虽然投资额每年都在增长，但是增长率却在下降。 2015年，投资额大幅下降，仅为106.21亿元。随着去库存政策的实施，房地产市场开发投
17、资在下降，每年销售额却在逐步增长。8房地产营销策划 课程实习报告 第2章平顶山市房地产市场调研分析平顶山2011-2015年施工面积与销售面积60050040030020010002011年 2012年 2013年 2014年 2015年施工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米）分析：从表中可以看到 2011年至2013年房地产市场异常火爆，施工面积居高不下，2013年达到峰值517.09万平方米。由于房地产市场投资存在建设周期，竣工面积在2014年达到顶峰为348.97万平方米。随后房地产市场发展趋于稳定。平顶山2011-2015年预售面积与销售面积400365.76350321.27312
18、.82300245.8250191.9226.95183.2200151.1135.96140.41501005002011年 2012年 2013年 2014年 2015年预售面积（万平方米） 销售面积（万平方米）分析：根随着自住需求、改善性需求不断释放，平顶山市房地产市场从2011年施工面积大量增长，由此房地产存在建设周期，所以竣工面积在 2013年出现爆发式增长。商品房预售面积也同期增长。而房地产销售面积增长却趋于稳定态势。根据以上统计信息，平顶山房地产市场供求、价格状况及其特点表现为 :9房地产营销策划 课程实习报告 第2章平顶山市房地产市场调研分析（一）购房客群90%以上来自平顶山市
19、本地和各郊县，外地人购房比例低。本地经济发展市场势头强劲，住宅消费热情极大，刚需和改善型客群需求强劲，投资群体规模大、实力强。城镇化进程加快。（二）受全国整体市场调控的影响较小，市场价格水平持续上涨，近几年房价涨幅明显.2.1.2价格走势平顶山市2011-2015年销售价格及增速分析平顶山2011-2015年销售价格及增速50000.1640003457.0136304051.260.143002.840.122880.990.1300020000.080.0610000.040.02002011年2012年2013年2014年2015年均价（元）增速分析：2011年至2015年，平顶山市近五
20、年商品房销售价格成逐步上涨趋势，但从2013年起房地产销售价格增长趋于平稳。11年到13平顶山房地产价格快速上升，13年到15年增速放缓。2.1.3近期房地产政策国家政治经济形势及有关政策1.2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，为全年房地产调控定下基调。随后 3月1日发布的关于继续做好房地产市场调控工作通知【国办发201317号】（即“国五条细则”），在“国五条”的基础上进一步明确中央政府对房地产的调控决心与力度，旨在稳定房价、抑制投机性购房，并结合供给端的调整以期建立与完善房地产健康发展的长效机制。2.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市 要按10房地产营销策划 课程实习报告 第2章平顶山市房地产市场调研分析照保持房价基本稳定的原则 ,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。3.加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施
