1、经营性公墓建设可行性研究报告DOC第一章 总 论一、项目概况 1项目名称：XXXXXXXXXX建设项目 2建设性质：新建经营性公墓3工程地点：XXXXXXXXXXXXXXX 4项目主管单位：XXXXX人民政府、XXXXX民政局、XXXXX民政局、XXXXX土地局、XXXXX规划局5项目承办单位：XXXXX西山公墓殡仪服务有限公司6. 注册资本：100万元7项目负责人：8项目实施期限：5年9项目建设规模与内容：项目规划总用地面积300000平方米，通过项目的实施，建各类墓穴约100000个，使项目最高服务能力达到5000个/年。项目工程计划建设办公服务楼1000平方米、焚烧区500平方米.公用辅
2、助工程（道路38000平方米、停车场20000平方米、绿化面积120000平方米等）。10项目总投资与资金筹措：总投资约30000万元，分三期开发 11效益分析简述：经济效益方面，该项目建成后5年内年均实现销售、服务利润约1.5亿元，完全能够维持项目的正常运营。社会效益方面，项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要，有利于进一步促进项目区全面实行火葬，节约土地，优化环境，提倡文明、节俭办丧事等。二、项目承办单位概况项目承办单位XXXXX西山公墓殡仪服务有限公司，成立于2014年6月，公司性质为自然人独资，法定代表人XXXXX，经营范围见营业执照复印件（附件）。三、编制依据及研究内容1编制依据(
3、1)民政部办公厅关于印发殡仪馆等级标准（试行）、殡仪馆等级评定办法的通知（民办发199010号）；(2) 1997国务院颁布的殡葬管理条例；（3）XXXXX殡葬管理办法；（4）殡葬绿皮书（中国社科院2012-2013年）；(5)XXXXX城市总体规划、XXXXX土地利用总体规划；(6)项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表等；(7)投资项目可行性研究指南；(8)其他行业标准、规范、规程及其它调研资料。2主要研究内容本报告从调查分析XXXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手，对项目建设规模预测分析，对工程的必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、
4、环境影响、实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证，对项目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。第二章 项目建设背景及必要性一、 项目建设背景XXXXX建市较晚，市本级没有殡葬事业单位，严重制约了民政事业的发展。随着城市建设步伐的加快，市区规模进一步加大，XXXXX殡仪馆及部分公墓已地处城区中心地带，严重影响城市发展建设和市民日常生活，群众反响很大，市政府已下发文件要求迁出。1994年经省民政厅批准成立的XXXXX人民公墓，由于历史原因，由乙方独立经营，现在已经没有多大发展空间，而且受地域的限制，也无法再进一步的拓展和发展，无法满足客户的需要，严重影响了我市殡葬改革的发展。经市政府
5、和市民政局领导多次派有关人员到长春、吉林、四平、通化等地调研考察，结合我市实际，对我市殡葬市场需求情况，进行了认真分析研究，达成了共识；一致认为：要尊重历史，面对现实，有必要再建立一座远离市区、环境优美、体现具有XXXXX地方特色文化的生态人文骨灰存放公墓。XXXXXXXXXX生态公墓项目既是服务社会的窗口，同时也是社会主义精神文明建设的一个基地。其功能是，使人们在殡仪活动中的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托，倡导文明、健康、进步的殡仪活动，起到移风易俗和引导合理消费的作用，同时对集约、节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。与此同时，可依托与滨江旅游开发区的天然距离优势，有效发掘当
6、地的旅游资源，将项目开发与环境保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。二、项目建设的必要性及意义加强公墓建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。 1项目建设是支持和配合国家发展战略的需要XXXXX不再审批新的公墓用地，面临巨大的刚性需求。随着我国人口老龄化趋势越来越明显，对于公墓的需求将日益增长，而XXXXX各家公墓已接近饱和，XXXXX殡仪馆临时寄存骨灰量已经突破历史达到1万具左右，基本到了一墓难求的地步。2项目建设是服从城市整体规划，特别是
7、城市经营规模扩张战略发展的需要随着城际高速公路的开通，高速铁路的开工建设，XXXXX区位优势日益突显，城市经济近年来发展迅速，尤其是石油产业链及旅游业的迅猛发展，城区居民人口已逐年增加到110万人，特别是随着人口老龄化的到来，我是现有墓地库存的服务规模，无论在数量还是在质量方面都已不能满足全市殡葬需求。该项目通过规划设计，从而提升服务能力和质量，不仅为推进全市丧葬改革工作发挥重要作用，同时，也为XXXXX城市规模做大做强提供配套条件。3项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门，是社会进步的产物，是随着生产力发展而发展的。殡仪馆在我国又是殡葬改革的载体，是社
8、会主义精神文明的一个阵地，起到移风易俗，升华人们的思想的作用，使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。因此，该项目的建设都要按着这个要求，使其达到应有的功能。4推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转换的需要在计划经济体制下，殡葬事业是独家经营的；在市场经济条件下，这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破，要想占领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务，而做好经营性公墓的建设是提高服务的前提。加快经营性公墓的更新改造和正规化建设，是殡葬改革深入发展的需要，是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量的需要。所以，应争取时间加快经营性公墓的建设，要有危机感和紧迫感。第三章 需
9、求分析及服务规模与标准一、需求分析经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统一的。经营性公墓的服务对象是死亡人口，其绝对增长性体现在，根据我国现有的计划生育政策和人口状况分析，21世纪四、五十年代我国老年人口和死亡人口将达到相对的高峰期。相对稳定性体现在，如果没有大规模的战争和自然灾害，人口的死亡数及其变化是有规可循的渐变过程，一般不会出现大起大落的现象。这一特征为制定经营性公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的条件和根据。随着城市建设步伐的加快，居民环保意识、文明意识的逐步增强，以及国家殡葬改革的进一步深化，经营性公墓成为了唯一合法的专业治丧场所。另外，据我国
10、人口年死亡率千分之六计算，项目服务区现状总人口约110万人，城区年死亡人口在7000人左右。现辖区殡仪馆寄存量近于饱和状态（约1万具），市区周边原有其他二家公墓也已近饱和状态，随着人口老龄化的到来，XXXXX将充分发挥地理优势，承接全市巨大的公墓需求。二、项目服务规模与建设标准1项目服务规模规划服务能力：根据上述项目服务需求分析可知，该项目建设可满足项目服务区相当长时间内的服务需求，且项目的服务对象还可辐射周边的长春、白城、大庆等地市。2建设标准XXXXX将严格按照生态公墓建设的标准进行，充分考虑和利用空间需求、生态保护等因素，最大限度地顺应（或营造）自然、保护自然、利用自然，同时考虑节能、环
11、保、高效益、低维护。参照生态城市的相关标准，初步确定生态公墓的基本标准：1.布局合理公墓布局应体现以人为本的原则，应用生态学与系统学原理，把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划，建立良好宜人的殡葬活动环境空间，使公墓功能协调，符合生态平衡要求，充分体现文化品位和个性特征，坚持继承传统殡葬文化，保持地形地貌的自然形态，使公墓人文景观和自然景观和谐融通，形成独具特色的公墓人文、自然景观。2.基础设施完善具备高效动态的生态调控管理和决策系统，不仅物流、人流、信息流等设施完备，而且文化、卫生等设施也应齐备完善。公墓的基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、安防、应急救援等系统，公墓基础设
12、施系统完好率是衡量一个公墓基础建设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标，项目基础设施系统完好率95%，而且确保设施完备、高效、稳定。3.环境质量高殡葬活动需要一个清洁安全的环境，殡葬活动污染物应得到及时有效地处理；如垃圾无害化处理率（指经无害化处理的园区垃圾数量占园区垃圾产生总量的百分比）90%；污水处理率（指园区污水处理量与污水排放总量的比率）80%，再生水利用率（指园区污水再生利用量与污水处理量的比率）50%。生态公墓不仅要求空气、水、声学等环境质量达标，而且绿地分布合理，生物多样性趋于丰富，形成良好的区域生态环境和完整的公墓绿地系统，自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得到
13、有效保护。如空气污染指数小于等于100的天数/年300，物种多样性（生物多样性的重要组成部分，是衡量一个地区生态保护、生态建设与恢复水平的较好指标）0.5，本地植物指数（指建成区内全部植物物种中本地物种所占比例）0.7，建成区道路广场用地中透水性地面(径流系数小于0.6的地面)的比重50%，建成区绿化覆盖率（指在城市建成区的绿化覆盖面积占建成区面积的百分比，绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积）50%，环境噪声达标区覆盖率（%）95。4.社会环境稳定XXXXX不但要有良好的自然环境和生态环境，而且必须有一个平等、自由、公正、伦理和道德的稳定社会环境。公墓的管理者和殡葬
14、活动者环境保护的意识强，公众自觉参与环境管理率高，并实施文明的殡葬消费，严控废物产生，一旦产生废物应按设定的方案进行回收、再生和再利用。公众对公墓生态环境的满意度指被抽查的公众(不少于公墓安葬遗体或骨灰数的1%)对公墓生态环境满意(含基本满意)的人数占被抽查的公众总人数的百分比85。墓园的建设与发展贯穿景观生态理论，增强公墓生态系统的稳定性，既满足XXXXX的需要，又对环境不构成危害，亦即谋求经济、社会与自然环境的协调发展，减少资源损耗和环境污染，在保持和增强未来发展机会的同时满足当代人需求，提高公墓整体服务质量。第四章 项目选址及建设条件一、项目选址1地理位置XXXXXXXXXX地处XXXX
15、X中西部，松嫩平原南端的XXXXX西北，位于第二松花江畔的XXXXX新城乡农林村西山，松花江自东南向西北环绕基地，规划地块距XXXXX环城高速北口1000米左右，距市区仅10分钟车程，并且道路全部为柏油路面，路况良好，交通便利。项目选址处处于当地常年主导风向的下风侧，有利于排水和空气扩散。 2用地面积及土地基本情况墓地占地总规划面积（304120.7平方米），土地利用现状为荒地，一期计划开发9.8421公顷，其中林地4.0875公顷、草地5.5679公顷、公路0.0994公顷、采矿0.0873公顷，其余部分计划分二次开发完毕 。 二、建设条件1自然条件(1)气象特征XXXXX属中温带大陆性季风
16、气候区。春季干旱少雨，升温较快；夏季炎热，降水集中；秋季凉爽，变温快，温差大，天气晴好；冬季漫长，降雪量小，寒冷干燥。年平均气温4.5左右，一月份温度最低，极端最低气温36.1；最高气温出现在七月，极端最高气温37。年平均日照2900小时左右，无霜期135140天。年降水量在400毫米至500毫米之间，多集中在七、八月份。这两个月的降水量约占全年降水量的三分之二。春季多风，春夏秋三季以西南风为主，冬季则多刮西北风，年平均风速为13.3米/秒。(2)地形地貌特征 基地内部海拔标高在130米以上，其中最高点位于背面山丘上，海拔160米左右，基地内部高差越30米，自南向北逐渐抬高。基地内部坡度十分平
17、缓，大部分坡度在10至18度之间，局部坡度在28至35度，整个地块利用率可达100%。基地整体朝向为西南、东南、坡向较好，有利于墓位排布朝向，以满足消费人群的风水朝向需求。(3)地震松辽盆地是大型中、新生代陆相沉积盆地，具下断上坳双重结构。基底形态继承了海西期近 向构造面貌，基底断裂控制了盆地 向展布，总体上形成了北东向分带、南北向分区的构造格局。基底断裂的多期活动和构造形变反映出应力场的演化特征，同时控制了盆地的沉积和岩浆活动，改变了盆地的内部结构，不会发生7级以上强破坏性地震。2社会环境XXXXX是XXXXX下辖的地级市，位于XXXXX中西部，地处哈尔滨、长春、大庆三角地带，松嫩平原南端，
18、坐落在美丽的松花江畔，南与长春、四平市为邻，西与白城市、内蒙古通辽市接壤，北隔松花江与黑龙江省相望。与包头、呼和浩特、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。XXXXX2012年GDP1605.40亿元列XXXXX第三位，全国第95，东北第8，入选“2006跨国公司眼中最具投资潜力的中国城市”（排名第19位），2007年度被评选为国家园林城市，入选2009中国魅力中小城市200强（排名第29位），入选2009中国东北十大魅力城市（排名第六）。XXXXX素有“粮仓、林海、肉库、鱼乡” 之美誉。主要农作物有玉米、大豆、水稻、高粱、葵花、花生、黄烟、大蒜以及药材等。每年仅玉米产量就达400多万
19、吨。3人类活动因素场地三面环水，一面靠山，自然景观良好。不存在采掘矿产、修建蓄水工程、劈山放炮、乱砍滥伐等人类活动影响因素，对场地地质环境影响较小，是较为理想的殡葬场所。4交通条件（附XXXXX城区地图）公路XXXXX公路总里程4058公里。北京-哈尔滨、图门-乌兰浩特、白城-长春、沈阳-明水、开通-方正、长春-哈尔滨六条国、省级公路在境内通过。市、县、乡、村级公路与国省级干线公路相通，形成巡回网路。铁路京哈、京齐、长白、通让四条铁路穿越境内，与明沈、京哈、科铁、珲乌、长白等国、省级公路干线形成贯穿东西南北的交通网络。特别是长哈高速公路的建成和正在建设的投资8.7亿元的XXXXX至肇源大桥，将
20、使XXXXX成为联结哈尔滨、长春、沈阳、大庆的重要交通枢纽和物流中心。航空XXXXX查干湖机场已开工建设，预计2016年投入使用。XXXXX距离长春龙嘉国际机场大约200公里左右，驱车需要2个半小时。XXXXX距离白城长安机场大约170公里，驱车需要2个小时左右。XXXXX距离哈尔滨太平国际机场大约235公里，驱车需要3个半时左右。港口XXXXX水运条件得天独厚。沿松花江设大小码头8个，总泊位4000多吨，沿松花江可上溯吉林市、顺流而下直达哈尔滨市，入黑龙江直通俄罗斯伯力港，沿嫩江西行可到齐齐哈尔，通边界口岸。XXXXX港建于2004年，是一座年吞吐量为80万吨的码头，该码头可同俄罗斯、日本直
21、接通航，是XXXXX继白城大安港之后的第二个内河港口。据了解，XXXXX建设码头分一期、二期分别建造2个泊位，总投资5060万元，一期工程于2006年竣工。该港口达到机械配套和设计能力80万吨，是XXXXX继白城大安港之后又一内河港口。5政策条件无论国家还是地方，都十分重视殡葬改革事业。半个世纪以来，在党和政府的大力推动和全国人民的共同努力下，我国的殡葬改革和殡葬事业取得了显著成就，殡葬改革有力地促进了殡葬习俗改革和人们殡葬观念的变化，殡葬法规从无到有，殡葬业成为一个特殊服务行业。地方政府也在努力推行绿色殡葬、人文殡葬，为经营性墓园创造了便宜利条件。6公共设施条件该项目的供水、供电及通讯条件已
22、具备。供水方面，水源为深层电机井；供电方面，在园内设置配电房，电源由市政电力电缆引入，由XXXXX农电局负责供电；电信、有线电视信号由相关部门引入；墓园污水排放应符合现行国家标准的规定。 7施工条件项目地处城区西郊，施工用的交通、临时用电、临时用水等条件便利，各项建筑材料也均可就近购买。第五章 总体规划方案一、规划设计依据XXXXX西山公墓工程严格按殡仪馆等级标准（试行）、殡仪馆等级评定办法（民办发199010号）、殡仪馆建筑设计规范（FGJ124-1999）以及国家的土地使用原则和当地总体规划的要求进行规划设计。二、服务宗旨与建设目标1服务宗旨修建经营性公墓的宗旨是“上为国家分优、下为民众解
23、愁的宗旨，以社会效益为主，经济效益为辅的服务方向，全心全意为客户服务，使全市人民满意。2建设目标(1)按民政部殡仪馆等级标准（试行）和殡仪馆等级评定办法要求，按标准建设，并通过上级评定验收。(2)努力建设成“绿色、环保、生态型”的经营性生态公墓，绿化率不低于40%.(3)项目服务能力最终稳定目标为100000穴，最高年服务能力能够满足5000穴/年的工作负荷。（4）在竞争环境中捕捉得以生存和发展的机会。三、总体规划要求总体规划要体现人文关怀，营造关爱平和的气氛，建筑与景观自然融合；主体建筑应注重展示文化特色，充分利用地形高差，功能合理，交通流畅，环保节能。从其使用性质来说，园区有合理的选址，应
24、考虑人的心理卫生带来的环境污染问题，更要远离城区的主导风向下风侧。另外还考虑优美的自然环境和较为便利的交通。从使用流程来说，公墓功能分区有：停车区、室外人流集散区(广场)、业务办理区、殡仪区、骨灰寄存区、公墓区、行政办公以及附属用房等。其中，殡仪区和公墓区是最主要的功能部分，要处理好“生与死”的分隔。公墓的交通具有时段积聚性。在清明、大型悼念活动时会有大量的人流、车流，所以要注意驻车与分流规划设计。墓园要考虑丧葬习俗的地域性和民俗性，不同的地域因为不同的历史文化发展、同一地域也可能因为不同的民族带来不同的丧葬习俗，最终对公墓建筑设计提出不同的要求。四、场内外交通运输流量组织对外交通运输主要依托
25、园区东部紧邻的高速公路及滨江公路。现状公路完全能满足交通运输要求。场区设置两个入口，其中主出入口位于场区南部，次出入口位于场区北部。场内按照作业工作流程合理进行道路组织，在园内由南至北中心轴线周围规划一条环形道路，道路设计根据建筑布局和周围环境条件，选择方便、安全的方案，并满足消防车通行的需要。五、场区竖向及总平面布置要求1竖向布置竖向设计充分结合地形，以斜坡或台地形式，充分考虑节约投资和景观的需要，对各区用地进行整合。2总平面布置平面设计紧密结合项目工作流程，体现“简洁、流畅、方便、节省”等原则，合理布局各建（构）筑物，充分、高效利用场地。(1)总平面布局（附规划总平面图） 1)总平面布局根
26、据功能分设业务区、殡仪区、骨灰寄存区、公墓区、行政办公区和停车场。 2)总平面设计符合下列要求： 以殡仪区为中心进行合理的功能分区规划，做到联系方便、互不干扰。 建筑布局紧凑，交通便捷，车辆和人员的分流有序。 殡仪区与骨灰寄存区相邻设置，并设廊道连通。 骨灰寄存区内设置祭悼场所。 公墓区与殡仪区以道路相连，充分体现生态、绿化功能。行政办公用房朝向良好。充分保留现有绿地，改扩建余地和绿化用地，绿化率不小于40。 有集中处理垃圾的场地。设置室外公共活动场地和公共厕所，室外公共厕所的设计符合现行行业标准城市公共厕所规划和设计标准（CJJ14）的规定。 3)我公墓区设置2个出入通道，其中1个专供殡仪车
27、通行。 4)停车场设计除符合国家现行行业标准城市公共交通站、场、厂设计规范等有关标准的规定外，尚应符合下列要求： 在停车场出入最方便的地段，设置残疾人的停车车位，并设醒目的“无障碍标志”。 内部车辆单独设置停车场。 公墓入口附近设前广场。 (2)室外环境设计 1)室外环境设计包括公共活动场地、道路和绿化等设计。 2)室外环境设计根据用地的自然条件，结合各功能区的特点，对景观、植物配置及山石水面等作出综合设计。 3)道路设计根据建筑布局和周围环境条件，选择方便、安全的方案，并满足消防车通行的需要。 4)各功能区设置醒目标志。 六、项目总体功能布局根据用地特点及工作流程，我园由南至北布局形成“一轴
28、五区”，工作流程为：停车场办证悼念寄存生态公墓区。“一轴”即各主要功能用房均由南至北呈直线分布；“五区”分别为：对外停车区、办公生活综合服务区、悼念、综合业务服务区、祭拜寄存区、生态公墓区。1对外停车区规划在主出入口处设置停车场，停车场面积10000平方米，可同时停放车辆600辆。2办公生活综合服务区在园内规划一座二层办公生活综合服务楼，设置有办证大厅、家属休息区、办公、食堂、餐厅、便民超市、花店、职工休息室等。3悼念区悼念区位于停车场西侧。大型悼念区规划容纳1000人。 4综合业务服务区综合业务服务区位于流程最底部。该区功能包括办事大厅、车库（仓库）等功能。5寄存区寄存区位于园区北侧玄武台下
29、，在骨灰寄存区中心布置祭拜区，骨灰寄存楼规划容纳1000具。6生态公墓区生态公墓区位于综合业务服务区以西。生态公墓区规划容纳50000具，年服务能力不低于3000具。第六章 工程方案1、工程内容（范围）与规模 （1)建设办公服务楼1000平方米、焚烧区500平方米. (2)公用辅助工程（道路38000平方米、停车场20000平方米、园林绿化120000平方米等）。公墓规划绿化面积占总面积的40%。 （3）共拟建各类墓穴100000个、壁葬式骨灰墙一座（容量500套）、骨灰临时寄存区一处（容量1000具）、树葬、鲜花葬、草坪葬若干。 （4）园区主要景观：二、主体建筑工程方案1建筑设计理念殡葬建筑
30、作为特殊公共建筑，体现着对人的关怀，死者的安息，生者的哀思，所以较之物质功能，其精神功能更为重要。而且，各地的风土人情各有区别，这是经营性公墓建筑设计应该区别对待的。经营性公墓建筑设计要重视建筑室内外环境的艺术设计，对于室外环境设计，要力求与自然协调。室外场地是人们参与殡仪活动逗留时间最多的地方，在室外环境、生态环境设计上，强调以绿地、水面形态，多样的植被形式来调节、舒缓人们的悲痛。2建筑风格按照“绿色、环保、生态型”的规划和建设目标，采用古典与现代建筑设计元素相结合的园林式风格，与自然山体相得益彰。色彩采用暖色调，简洁明快，减轻人们的心理压力。3各单体建筑方案简述场区由南至北各单体建筑依次呈
31、直线排列：办公服务综合楼、悼念厅、灵堂、骨灰寄存楼、车库（仓库）。(1)办公服务综合楼：拟设计为2层，框架结构。每层建筑面积500平方米，总建筑面积1000平方米。(2)大型悼念厅：拟设计为1层，框架结构，层高6米，建筑面积1000平方米。(3) 车库（仓库）：拟设计为1层，框架结构，建筑面积500平方米。三、公用辅助工程1场内道路(1)道路规划原则高效畅通的交通组织至关重要。道路规划应注重主次分明、结构合理、宽度适宜，做到交通通畅，技术经济合理。并注意道路与地形地物相结合，做到经济、自然。1)合理设计道路线型和竖向标高，保障内外交通安全畅通，利于道路和管线施工；2)合理确定道路宽度和横断面，节约造价。(2)道路结构车行道为20厘米厚C25现浇混凝土面层，下设15厘米厚5%干硬性混凝土稳定层，15厘米厚碎石垫层。林荫道路面铺设广场砖，下设30厘米厚的砂石垫层。人行小路为混凝土路面。2停车场在场区主出入口处规划停车场， 停车场设大车车位50个，小车停车位550个。如有临时停车需要，在主干道上设置港湾式停车位供车辆临时停靠。停车场要考虑生态性设计原则。
