1、土地增值税,娄底市地方税务局扶羿华,主要内容,第一部分 税制要素解释第二部分 重要政策解读第三部分 疑难问题解析第四部分 清算工作方案,税制要素解释,土地增值税个比较新的税种1898年德国在青岛租借开征1904年在德国本土正式开征1911年在德联邦推广1910年英国开征土地增值税1923年日本开征土地增值税 由于各种原因，这些国家后来都停征或取消了土地增值税,税制要素解释,目前，仍以土地增值税名义对土地增值征税中国大陆意大利韩国中国台湾地区 征税对象差异土地及其建筑物、附着物（房和地）中国大陆、意大利土地中国台湾地区、韩国,税制要素解释,二、我国土地增值税发展过程（一）我国发展的三个阶段：第一
2、阶段：1978年1991年 摸索第二阶段：1992年2001年 确定1993年12月31日国务院令1993第138号 出台国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发【1998】23号）住房分配货币化第三阶段：2002年2011年 飞速从2006年3月起，到2010年5年连续下发了13个有关政策解释和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。,税制要素解释,（二）开征土地增值税的目的房地产市场调控的需要抑制土地炒作暴利增加财政收入,税制要素解释,2011年01月26日国务院办公厅国办发20111号新国八条 其中第三条规定:调整完善相关税收政策，加强税收征管调
3、整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策.国务院文件中明确加强对土地增值税的征管,这种情况比较少见。,税制要素解释,一、土地增值税的定义 土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的增值额为征税对象，依照四级超率累进税率征收
4、的一个税种。,税制要素解释,二、土地增值税的征税对象(一)必须有转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物的行为。1转让国有土地使用权。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，除此之外出让国有土地使用权和转让集体土地使用权等行为不属于征税范围。国有土地是指国家法律规定属于国家所有的土地，范围包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收和征购，收归国家所有的土地（依法划定或者确定为集体的除外）；（3）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地。国有土地在没有出让前属于国家所有，国有土地出让后使用权归承让人合同拥有。,税制要素解释,2地上建筑
5、物 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；附属设施包括：电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。3附着物 附着物是指建于土地上的不能移动，一经移动即遭损害的物品。如：各种花草、树木、庄稼等。,税制要素解释,（(二）原则上产权发生转移。1、直接转让土地使用权。纳税人从国土部门受让土地后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发（或基本未开发），不进行房产项目建设即行转让，属于直接转让国有土地使用权。2、转让在建工程。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产开发中途终止即行转让，则属于未完工在建
6、项目转让，属于转让国有土地使用权或销售地上建筑物。3、转让房地产（常见的方式）（1）二级市场转让。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产项目开发后在市场上直接销售。（2）三级市场转让。纳税人将购买的房地产项目再次流通转让4、以投资、联营方式，将房地产转让到所投资、联营的企业中。,税制要素解释,（三）原则上要求取得收入（包括货币、实物和其他等形式收入）1、有偿转让。土地增值税只对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入征税，对通过继承、赠与等方式转让，未取得收入的不征税。上述“赠与”是指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人
7、；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。2、交换转让。（条例第五条规定）一方以土地增值税应税项目与另一方进行物物交换，属于有偿转让，应依法缴纳土地增值税。如以地换房、以房换房、以房换地等等。（对个人之间互换自有居住房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。）3、部分投资、联营获得股权。凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的。,税制要素解释,三、土地增值税的纳税义务人 凡转让中华人民共和国境内国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单
8、位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税义务人具有如下五个特点：1、不论经济性质。2、不论内外资企业。3、不论法人与自然人。4、不论中国公民与外籍人员。5、不论部门。单位和个人是指有偿转让房地产所有权的单位和个人，包括：机关、团体、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人。也包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华桥、港澳台同胞及外国公民等。,税制要素解释,四、计税依据 土地增值税是对土地增值额征税，正确确定土地增值额是计算土地增值税的关键，土地增值额又直接取决于转让收入和扣除项目金额的确定。五、适用税率土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分
9、，税率30%增值额超过扣除项目金额50%100%的部分，税率40%增值额超过扣除项目金额100%200%的部分，税率50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%增值率（相对率）=增值额/扣除项目金额*100%,税制要素解释,六、纳税环节 土地增值税是在国有土地使用权转让、地上建筑物及其附着物出售时，其权属关系发生变更的交换环节征税。国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所有权，其权属关系每变更一次，都应根据土地增值税政策规定，就其增值额征收一次土地增值税。,税制要素解释,七、纳税义务发生时间 土地增值税的纳税义务发生时间，是在纳税人转让国有土地使用权、出售地上建筑物及其附着物，并取得收
10、入或获取了收入凭证的当天，就负有缴纳土地增值税的纳税义务。由于房地产行业生产周期长、经营较为复杂，销售和取得收入的方式也多种多样，决定着土地增值税的纳税义务发生时间比较特殊。我省规定：纳税人以赊销或分期付款方式转让房地产的，以合同约定本期应收价款日期的当天或本期收到价款的当天为纳税义务时间。纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。,税制要素解释,八、纳税申报 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。（一般规定）（条例第十条规定）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让申报的。经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报
11、。我省规定定期纳税申报期限为：每季终了后15日内办理纳税申报。（主要对房地产公司的规定）,税制要素解释,九、纳税期限 湖南省土地增值税操作规程规定纳税期限为：纳税人在办理申报手续三日内缴纳税款。实际工作中为：1、以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前，一次性缴纳全部税款。2、以分期付款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。3、项目全部竣工清算前转让房地产的，可以预征土地增值税，按税务部门规定的期限缴纳税款。,税制要素解释,十、纳税地点 根据税收属地管辖原则，土地增值税是以房地产所在地为纳税地点。因此，不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处
12、，均应在房地产的座落地申报纳税。如果纳税人转让房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，应按房地产所在地分别申报纳税。如有异议的，则由上一级地方税务局裁定。,税制要素解释,十一、减免税规定（一）建造普通标准住宅（1）基本规定1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。（条例第八条一项规定）2、普通标准住宅指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。（条例第八条一项、细则第十一条规定）（财税2006141号）3、我省普通标准住宅的三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在
13、120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（湘政办发200523号、湘财税200621号补充规定）4、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房（安置房）房源且增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税（财税200824号、财税（2010）42号）。,税制要素解释,（2）审核规定（废止）（湘地税函1995170号）1、纳税人于项目开工之前，应持项目计划文件向主管税务机关提出申请，并领取普通标准住宅审核表，按照表格如实填报。2、纳税人持普通标准住宅审核表、计划文件、投资概算和设计施工图纸等资料，直接到与下达项目计划部门同级的地方税务机
14、关办理审核手续。3、负责审核的地方税务机关应及时审核有关资料，对符合条件的普通标准住宅，在审核表上签具意见，并加盖专用审核章，纳税人凭此审核表，可暂按规定的预征率预缴土地增值税。否则，按非普通标准住宅的预征率预缴土地增值税。4、未经审核出售的普通标准住宅，一律不享受有关优惠政策。（3）核算规定 纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适应条例第八条（一）项的免税规定。（财税199548号）,税制要素解释,（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（条例第八条二项规定）1、因国家建设需要依法征用、收回的房地
15、产，是指因国家建设的需要、城市实施规划而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。2、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也比照本规定免征土增值税。（细则第十一条规定）3、符合这一免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审批后，免予征收土地增值税。“国家建设的需要”，是指因实施国务院、省人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。（财税200621号文件）“城市实施规划”，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进
16、行搬迁的情况。（参考城市规划法）,税制要素解释,（三）个人住宅出售 1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。（细则第十二条规定）2、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免予征收土地增值税。（财税字199548号）3、对居民个人拥有的普通住宅（区别于非普通住宅），在其转让时暂免征收土地增值税。（财税字1999210号）4、2008年10月20日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税2008137号）,税制要素解释,（四
17、）以房地产进行投资、联营的 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。两种情况，不享受上述优惠政策：1、投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（财税字199548号）2、凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上面这条规定。（财税字200621号）,税制要素解释,（五）合作建房自用 一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。（财税字199548号）（六）企业兼并转让房地产 在
18、企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（财税字199548号）（七）金融资产公司转让房地产 对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。（财税200110号）,税制要素解释,（八）对免税项目的审批规定 1、符合条例和细则以及财政部、国有税务总局规定免征土地增值税的纳税人，凡转让房地产收入未超过100万元的，报县（市）地方税务局审批；凡转让房地产收入超过100万元的，未超过400万元的，报经州、市地方税务局审批；凡转让房地产收入超过400万元的，报经省地方税务局审批。（湘地税发199525号）（目前已经废止，按2013年3号公告执行。
19、2013年10月湘政发33号文件将省局审批权限下放）(审批权限在市局)2、单位和个人以继承、赠予等无偿方式转让房地产的，应持有效的继承、赠予等证明文件及产权转移手续，经县、市地方税务局审核后，免征土地增值税。,税制要素解释,十二、土地增值税征收方式查账征收核定征收 根据土地增值税清算管理规程第三十三条判断确定，娄地税发（2013）17号文件,税制要素解释,纳税人符合以下条件的，其土地增值税采取查帐征收方式：（1）直接转让土地使用权的；（2）整体转让房地产项目的；（3）纳税人开发的非普通住宅、别墅、写字楼和营业用房等建筑面积明显大于普通住宅建筑面积的；房地产开发项目地价款偏低增值率较高的；（4）
20、纳税人会计帐制健全，能够准确按房地产开发项目分别核算房地产销售收入和扣除项目金额并依法纳税的。,税制要素解释,纳税人有下列情形之一的采取核定征收方式征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规规定应当设置但未设置帐簿的；（2）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,税制要素解释,征收方式鉴定程序1.土地增值税征收方式鉴定在纳税人取得预售许可证之日
21、起90日之内完成，企业所得税征收方式鉴定在每年6月30日之前完成。2.主管地税机关在实施征收方式鉴定时应告知企业按规定填报房地产开发企业土地增值税、企业所得税征收方式鉴定表（见附件4）。3.主管地税机关在收到纳税人提供的鉴定资料之日起30日内组织完成核实、鉴定工作，并将鉴定结果以下列方式告知纳税人,税制要素解释,小结与体会一是从重要时间点来看土地增值税的重要性；二是从征管现状来看土地增值税的复杂性；三是从法律层面来看土地增值税的缺陷性；四是从与时俱进的角度来看土地增值税的趋势性；,重要政策解读,一、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）一、重新明确普通标准住宅的
22、执行标准 二、解决了转让旧房及建筑物计税困难的问题 三、明确了分类预征规定和房地产开发项目可清算的条件四、对土地增值税征免规定严格限定,二、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）一、明确了房地产开发企业土地增值税的清算单位 二、重新界定了清算条件 三、规定了视同销售行为和自用房地产的计税处理四、进一步明确了扣除项目的相关规定五、规定了清算应报送的资料和清算期限 六、规定了核定征收的五种情形 七、加强了对中介机构参与清算工作的管理,重要政策解读,重要政策解读,三、国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）一、首次明确
23、了土地增值税清算的定义 二、规定了征纳双方的责任 三、强化了清算前期管理工作 四、进一步重申了清算条件和资料，规定了清算受理程序 五、规定了清算审核的方式 六、强调了清算审核的主要内容 七、完善了对中介机构清算鉴证的处理方法 八、进一步完善了核定征收方式 九、对土地增值税清算资料管理提出新的要求,四、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）一、明确土地增值税清算时收入的确认 二、明确房地产开发企业对未支付的质量保证金扣除规定 三、进一步明确房地产开发费用的扣除规定四、明确了房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除规定 五、明确了房地产开发企业取得土地使用权时支付的
24、契税的扣除规定六、明确了拆迁安置土地增值税计算的规定七、进一步明确转让旧房准予扣除项目的加计规定八、明确了清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金的规定,重要政策解读,重要政策解读,五、湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知（湘地税发201025号）一、进一步明确了土地增值税的征收方式。二、及时调整了土地增值税预征率。三、调整了土地增值税核定征收率。四、明确了从严掌握核定征收的规定。五、强化了土地增值税清算审核工作。六、强调做好纳税评估工作，规范清算退税管理。七、加大了土地增值税的稽查力度。八、解决了新旧政策的衔接问题。,重要政策解读,小结与体会一是政策比较多，从93年到2014年共出
25、台省级以上文件57个；二是政策变化快，时冷时热；三是调整不及时，具有滞后性；四是操作性不强，误解较多；五是说得重，落得轻。,1、土地增值税清算时，对收入确认有哪些具体规定？土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号 2010.5.19,疑难问题解析,疑难问题解析,2、土地增值税清算时，确定房地产开发企业非
26、直接销售和自用房地产的收入有哪些具体规定？房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确 定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号 20
27、06.12.28,3、房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税？对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号 1995.5.25,疑难问题解析,4、对拆迁安置行为计
28、算土地增值税有哪些具体规定？房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发
29、企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号 2010.5.19,疑难问题解析,疑难问题解析,5.纳税人有哪些情形之一的，应按照房地产评估价格计征土地增值税？纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令第138号 1993.12.13,6.条例第三条所称的旧房及建筑物的评估价格与第九条所称的房地产评估价格有什么区别？条例第三条所称的旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已
30、使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。旧房及建筑物的评估价格、房地产评估价格均须经当地税务机关确认。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字19956号 1995.1.27,疑难问题解析,疑难问题解析,7.办理土地增值税清算时，对扣除项目取得的凭证有什么要求？房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付
31、的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号 2006.12.28,8.计算土地增值税时，如何分摊分期分批开发项目的扣除项目金额？纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号 1995.1.27 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，以
32、及核算项目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，应当按照本规程第六条的规定预缴土地增值税。在年度结算和税款清算时，其扣除项目金额按以下办法计算：,疑难问题解析,疑难问题解析,凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用面积占开发土地总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。凡转让土地使用权的同时转让地上建筑物及附着物的，按照建筑物的建筑面积计算分摊其扣除项目金额。凡核算项目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算项目的投资概算及工程进度计算分摊已取得收入的那一部分扣除项目金额。上述方法无法计算分摊扣除项目金额，需采用其他方式计算分摊的，由县（市）地方税务局确定。湖南省土地增值税操作规程湘地税发199525号
33、 1995.7.7,疑难问题解析,9.计算土地增值税时，如何分摊属于多个房地产项目共同的成本费用？属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号 2006.12.28,疑难问题解析,10.在计算土地增值税时，房地产开发费用的扣除有哪些具体规定？财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号 1995.1.27 房地产开发费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并
