1、酒店投资商业计划书酒店投资商业计划书目 录 1. 摘要 4 1.1. 项目公司 4 1.2. 市场营销 . 4 1.3. 营运与管理 . 5 1.4. 投资与财务 . 5 2. 项目规划 6 2.1. 酒店位置及现状 . 6 2.2. 许可经营及法律文件. 6 2.3. 项目总体规划 6 3. 本市环境评估 7 3.1. 区位优势 . 7 3.2. 区域经济 10 3.3. 旅游资源10 4. 酒店行业概况11 4.1. 酒店业概况11 4.1.1. 我国星级酒店数量,结构及分布11 4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况. 13 4.1.3. 我国星级酒店经营情酒店投资计划书必须先从这六点开
2、始分析：一、宗旨及商业模式新生活酒店投资集团公司是一个提议中的公司，其宗旨是以网络为平台打造全新的餐饮文化。通过提供私人化、专业化、个性化、差异化、时尚化的全新服务，以顾客满意为导向，以追求时尚为目标，细心满足顾客需求，获得营业收入和利润，创造知名品牌。本公司是一家处于创始阶段的公司，法定经营形式为股份有限公司。初期我们将主要针对新新的消费群体，给他们带来网络时代的全新餐饮方式，提供快捷个性的服务，合理的对资源进行有效配置。二、我们的产品和服务：我公司目前主要提供四种餐饮服务：个人快餐业务（通过网上预定，指明具体时间，然后配送上门）传统酒席业务（通过网上预定和桌面终端系统自主服务，方便快捷）家
3、庭就餐模式（通过网上预定和内容组合，将整个参桌送到家）集体餐饮模式（通过网上预定开通网上虚拟宴会，如婚礼）三、市场定位我们将把目标市场定位在传统酒店的餐饮业上和非传统的家庭餐饮业上。市场调查显示，随着我们经济的不断增长，人们生活水平的不断提高，越来越多的人倾向于家外就餐或者自主就餐，并且只要经济的不断向前发展和网络文化的进一步冲击，这个市场上的消费群体就会越来越多，特别是那些爱好新潮时尚的人们。四、竞争我们将直接与餐饮行业所有单位竞争。由于我们采用了全新的订餐和就餐方式，所以从经营方式来讲我们是全电子商务化的，是全新的。通过进行网上预定和自行组合菜单，我们有两个优势，一是可以节约顾客的时间的机
4、会成本，二是我们可以合理的安排库存系统，有效的降低成本，获取最大的利润，真正意义上的实现互利。通过公司文化的建设和在全国的推广，逐渐地的我们将在顾客中形成强势的品牌效应，所以我们是有优势的。五、管理初期推行扁平化的组织结构，减少管理层次，实行总经理负责制，直接管理职能部门、信息部门，各具体职能部门由部门经理分管。u 经营管理型人才：以授权和程序去控制，以严格控制和灵活处理去管理，以人格魅力和有效沟通去领导团队，分别负责营销、采购、公关、人事、财务等部门。u 市场开拓型人才：是迎接市场变化和竞争者挑战的中坚力量，着力研究市场开拓和业务扩展的可行性和实施方案。u 业务支持型人才：具备整个网络平台的
5、开发和管理系统的设计维护的人才，拥有公司管理信息系统（mis）建设的专业人员。六、投资与财务资金需求：成立初期共需资金470万。其中风险投资400万，短期贷款50万，申请广州市低息创业基金20万，其中用于固定资产投资*万，流动资金*万。股本结构：公司注册资本500万，风险投资入股400万（80%），特许加盟商30万（6%），自筹资金入股70万（14%）。扩大再投资资金来源：前期盈利、银行信用贷款、商业信用融资、融资租项目名称 XX商务酒店项目单位地 址电 话传 真电子邮件联 系 人目 录1. 摘要. 41.1. 项目公司. 41.2. 市场营销. 41.3. 营运与管理. 51.4. 投资与财
6、务. 52. 项目规划. 52.1. 酒店位置及现状. 52.2. 许可经营及法律文件. 62.3. 项目总体规划. 63. 本市环境评估. 73.1. 区位优势. 73.2. 区域经济. 103.3. 旅游资源. 114. 酒店行业概况. 114.1. 酒店业概况. 114.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布. 114.1.2. 我国星级酒店行业景气情况. 134.1.3. 我国星级酒店经营情况. 144.2. 酒店业经济特点. 154.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业. 154.2.2. 对经营管理的要求高. 154.3. 酒店业发展趋势. 164.3.1. 旅游行业整体发展趋
7、势预测. 164.3.2. 酒店业发展趋势预测. 175. 市场、竞争和项目定位. 185.1. 本酒店市场分析预测. 185.1.1. 本旅游业基本情况. 185.1.2. 本酒店基本情况. 195.1.3. 本酒店住宿人员状况. 195.1.4. 本酒店价格和出租率. 205.1.5. 本酒店市场预测. 205.2. 竞争分析. 215.2.1. 竞争对手基本情况. 215.2.2. SWOT分析. 225.2.3. 竞争分析结论. 255.3. 项目目标定位。. 256. 发展规划. 266.1. 总体设想. 266.2. 公司发展战略步骤设想. 266.2.1. 完成酒店试营业. 26
8、6.2.2. 通过三星级认定、并成为本知名酒店之一. 276.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益. 277. 市场营销. 277.1. 目标市场. 277.2. 产品与服务. 287.3. 定价. 287.4. 销售渠道. 287.4.1. 直接渠道. 287.4.2. 间接渠道. 297.5. 公关宣传策略. 297.6. 销售激励制度. 318. 营运和管理. 318.1. 基本业务流程. 318.2. 机构设置. 348.3. 人员配备. 358.4. 管理团队. 368.5. 遵循的标准. 369. 投资与财务评价. 369.1. 项目实施计划进度. 369.2. 投资估算
9、. 369.3. 收入、成本费用及利润预测. 379.3.1. 住宿收入预测. 379.3.2. 餐饮收入预测. 399.3.3. 物业租赁收入预测. 399.3.4. 总收入预测. 409.3.5. 成本费用预测. 409.3.5. 利润预测. 409.4. 现金流量预测. 419.5. 财务评价. 4110. 风险与对策分析. 4310.1. 风险. 4310.1.1. 客源影响带来的风险. 4310.1.2. 人力资源风险. 4310.1.3. 市场竞争风险. 4310.1.4. 行业特点决定的风险. 4310.2. 对策. 4310.2.1. 客源影响对策. 4310.2.2. 人力资
10、源风险对策. 4410.2.3. 市场竞争风险对策. 4410.2.4. 行业特点风险对策. 4411. 融资计划. 4411.1. 融资资金金额、方式与用途. 4411.1.1. 融资金额. 4411.1.2. 融资方式. 4411.1.3. 融资资金用途. 4511.2. 公司治理与投资者保护. 4512. 结论. 461. 摘要1.1. 项目公司XX商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对XX地区新的酒店大楼及原有宾馆大楼的12年的经营权，XX商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿
11、浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积16478，各类客房147间，餐厅2400，KVT40间（2700），桑拿浴室1200，大堂1200。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。我国和XX地区旅游市场近十年将保持年均10以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目XX酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具
12、备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使XX酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.2. 市场营销XX商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。 XX商务酒店计划客房价格如下表所示。项目前楼后楼备注标准间套间标准间套间旺季2404801604207、8、9月平季2003801203205、6、10月淡季16028010022011来年4月年均价格1903551202951.3. 营运与管理酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照旅游涉外
13、饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。1.4. 投资与财务本项目总投资为1200万元，其中公司已经投入320万元，需要新增投资880万元，其中一期需要新增投资180万元，二期需要新增投资700万元。酒店营业后每年预计取得税前利润约255324万元人民币、税后利润171324万元人民币，项目投
14、资回收期为3年零2个月，项目内含报酬率为56，在12折现率下，净现值为966.24万元。2. 项目规划2.1. 酒店位置及现状2.2. 许可经营及法律文件2.3. 项目总体规划2.3.1. 酒店大堂F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。2.3.2. 餐厅F3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出XX地区民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3. 客房客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：商
15、务套房10套，豪华标准间75间。后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。2.3.4. 娱乐中心后楼1F2F面积2700平方米，为娱乐中心和俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F和-1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。2.3.5. 会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功
16、能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。3. 本市环境评估3.1. 区位优势3.1.1. 自然情况本市是一座美丽的内陆城市，本市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘，地理坐标为东经863733- 885824，北纬424532- 440800。本三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。本市总面积12000平方公里，城市规划控制面积1600平方公里，下辖7区一县，总人口208.2万人，市区人口占83.5，另有流动人口约120万。本市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的24.6。本是XX地区维吾尔自治区的首
17、府，也是XX地区政治、经济、文化的中心，也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。本地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较多，是XX地区的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时，本市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。本2000年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。3.1.2. 城市功能区划本城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、
18、头屯河区。本城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业；城市周边区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。3.1.3. 气候特点本深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈；气候干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不闷，秋季降温迅速，冬季寒冷漫长。年平均温度7.3摄氏度，年平均降水236毫米。本自3月27日进入春季，至6月20日结束，每年春雨占全年降水的1034；本城区夏季自6月21日到8月24日，共62天，本气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地；本的秋天从8月24日开始，入秋后，气
19、候凉爽，气温下降迅速，昼夜温差增大；本城区的冬天漫长，从头年11月3日到次年3月27日长达144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”，冬季气温要比市区高4-5度，而且南郊积雪长达175天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。3.1.4. 交通情况 本航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户，已开通本阿拉木图、本比什凯克、本沙迦、本伊斯坦布尔、本莫斯科、本新西伯利亚、本-叶卡捷琳堡七条国际航线；国内航线已开通本至全国各大城市90多条；区内航线已开通本至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔勒、伊宁、库车
20、、克拉玛依、塔城、且末等十余条航线。铁路有通往阿拉木图、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亚欧大陆桥线路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直达快车，通过库尔勒、阿克苏、喀什的南疆铁路和通往奎屯、哈密等地的直达快车。公路有312国道向东通过甘肃省连我国内地、西出哈萨克斯坦；315国道向东通过青海省连我国内地、西至喀什市，将来可西出吉尔吉斯斯坦；314国道在本市与315国道相接，向西南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外还有216、217、218、219等国道与区内外相连，有吐鲁番本大黄山高等级公路和本奎屯高速公路与区内城市相连。3.1.5. 独特区位优势本具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。
21、3.1.5.1. 亚欧大陆的核心位置本地处亚欧大陆腹地，亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离本很近，本在欧亚大陆的核心区位条件，在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现。3.1.5.2. 与欧洲客源市场的距离优势本与欧洲主要城市之间的距离，只有北京、上海、广州和西安这几大中国门户城市与欧洲各城市之间距离的23，说明本更接近世界最大的旅游客源市场，XX地区具有开发欧洲客源市场的巨大潜力。我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表3.1。3.1.5.3. 毗邻中亚、西亚和南亚的地缘优势XX地区与哈萨克斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八个国
22、家接壤，拥有15个对外开放的口岸。本具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力。如表3.2所示，本与周边国家部分城市之间的距离只相当于与我国东部城市之间距离的12。表3.2 本与中亚城市航空距离与中国东部城市距离对比（单位：Km）城市名称阿拉木图杜尚别塔什干阿什哈马德新西伯利亚北京上海广州西安本91016901560260013652760315032001200资料来源：XX地区维吾尔自治区旅游发展规划，XX地区自治区旅游局，2003年9月3.2. 区域经济在国家推行的西部大开发战略中，本市是受政策、资金倾斜的重点地区。近几年本市经济建设获得迅猛
23、的发展，全方位开放的格局基本形成， 2003年完成国内生产总值408亿元，按照不变价格计算较上年增长12.7，2004年目标增长13，实现全市GDP增长至455亿元的目标。通过多年的高速发展，本市的综合实力逐年增强，市民生活水平不断提高。2002年，本市人均国内生产总值达到17003元，人均可支配收入约8653元，位居西北五省区首府城市第二位；第三产业增加值和地方财政收入均位居西北五省区（首府）城市第一位。本市近年来国内生产总值及其名义增长率情况见图3.1所示。资料来源：2003年本国民经济和社会发展统计公报、本2002统计年鉴3.3. 旅游资源本有丰富的旅游资源，古迹甚多，各民族文化发展源远
24、流长，著名文物胜迹有：红山嘴、红庙子、鉴湖、巩宁城遗址、文庙、陕西大寺、乌拉泊古城、阿拉沟“石垒”、毛泽民烈士故居、八路军驻疆办事处、浓郁民族风情的“国际大巴扎”等。近郊还有碧波冰峰景色迷人的天池、风景秀丽的南山天然牧场、花草芬芳的甘沟菊花台、飞流直泻的白杨沟瀑布等。优美的自然风光和浓郁的民族特色的人文景观形成了本独特的旅游资源， 2000年，本市荣获中国优秀旅游城市称号。本市除自身拥有丰富的旅游资源，还是XX地区旅游的集散中心。本有独特的地理位置和地缘优势。它位于XX地区中部天山北麓的准噶尔盆地南缘，行政区域兼跨南北疆。市境东南部宽数十千米、长百余米平坦的天山后沟白杨河峡谷，贯通天山南北，成
25、了南北疆最重要的交通孔道，该道现仍为亚欧第二大陆桥和312国道的必经通道。得天独厚的优越自然地质位置，奠定了本作为XX地区自治区首府的地缘基础条件，同时也确立了本作为全疆公路、铁路和航空运输的中心，以及旅客集散、辐射的旅游中心城市的地位。目前，本每年接待游客占全疆接待游客总量的50以上。 4. 酒店行业概况4.1. 酒店业概况4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分酒店业也得到了迅猛的发展。有关统计资料显示，我国星级酒店数量和客房数量自1997年至2002年一直保持着超过10的增长率，至2002年我国星级饭店数量
26、已经达到7358家，客房数量达接近90万间，我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4.1所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2003从星级酒店的地区分布上，四星、五星高星级酒店酒店集中分布在北京、上海、广东、江苏等经济发达地区，在其他地区，则均以二星、三星酒店为主。2002年我国星级酒店的地区分布将表4.1所示。资料来源：中国旅游统计年鉴2003从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9，三星级酒店约占酒店总数量的32，一星、二星中低档酒店约占酒店的60；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重高达近39。说明在我国酒店市场中，三星级酒店的供给最大。截止2002年我国星级酒店规模及
27、客房情况见表4.2所示。表4.2 酒店规模及客房情况项目酒店家数客房(万间)酒店总量比重客房总量比重五星1751.97%6.497.23%四星6357.15%14.3515.99%三星284632.05%34.6538.62%二星441449.71%30.634.10%一星8109.12%3.644.06%总计8880100.00%89.73100.00%资料来源：根据中国旅游统计年鉴2003整理计算4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况由于酒店具有建造时间较长、供给变化有一定的滞后性，通常酒店行业具有较明显的周期性。由于我国星级酒店的供给迅速增加，我国星级酒店出租率和行业经营利润在1992年
28、达到一个高点后，至19982000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历19982001年四年连续亏损后，于2002年开始实现盈利。我国星级酒店近年来出租率和利润波动情况见图4.2。资料来源：中国旅游统计年鉴、中国统计年鉴国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60，我国目前星级酒店出租率刚刚超过60，还远低于1992年接近95的历史最高出租率，也明显低于香港2002年接近90的酒店出租率，从酒店出租率上开看，还有提高的空间。从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10
29、年最低点（约215元）后，已经呈现缓慢回升的势头。从酒店出租率、酒店房价、酒店经营利润情况分析，我国酒店行业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升的行业景气周期。4.1.3. 我国星级酒店经营情况从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重，见图4.3所示。资料来源：2002年中国星级饭店统计公报造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因高星级酒店管理水平高、服务质量好、具有国际销售网络的支持等因素外，很重要的一个原因是高星级酒店国有成份较少、市场化
30、程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62，而在全国星级酒店中有67是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。资料来源：2002年中国星级饭店统计公报4.2. 酒店业经济特点4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要
