1、项目规划思路和整体策略悠悠黄山 东篱小镇黄山花海旅游综合体项目黄山脚下 社会主义新农村登黄山 游花乡城市文明的新“上山下乡”运动黄山花乡国际旅游综合体提要一、地位：我们在哪里？资源梳理：黄山脚下唯一的大面积平地，交通优势得天独厚，自然景观不可复制，人文历史题材丰富，处于稀缺型资源的市场地位。二、定位：项目是什么？1、理念提炼：依托黄山风景区的大好背景，抓住现代人出离城市的消费需求，导入“TSCC”发展模式，营造原生态、大规模、最震撼的乡村文化氛围，建设个性鲜明、极度舒适、与自然环境和谐共生的现代化生活设施，提供规范、完善、增值的配套服务，形成高品质、多元化、可延续的复合产业链，创新开发“原生态
2、野趣里的新乡村文化”的旅游度假产品。2、功能归属：旅游综合体+度假目的地三、经营策略：项目为什么？1、市场需求：消费总额不断增长，传统观光游日渐式微，新型度假游深入人心，市场适宜产品短缺、供应不足。2、开发原则：科学规划、整合资源、有序开发、滚动发展。3、竞争优势：投其所好、刺激消费；品牌联动、跨界营销；满意服务、口碑传播；推陈出新、永续经营。四、规划纲要：项目有什么？1、“TSCC”发展模式：旅游景区+服务基地+文化产业+特色地产，四轮驱动的开发格局和持续发展的经营模式。2、三大板块的功能分区中线（2500亩）：乡游体验区。以“真山水、原滋味、重参与“为主题的原生态农耕文化景区，穿插乐活中央
3、公园、运动中心、演艺剧场等游乐设施。西线(469亩)：商务度假区。产品形式以主题酒店集群、高级会所会馆为主，卖点：低密度、高品位、个性化、实用性强，租售灵活，极具经营价值。东线（580亩）：悠游生活区。由北至南，从吃喝玩乐为主题的综合服务区，逐渐过渡到居住养生区，产品包括商铺、公寓、大宅、别墅等。3、休闲产业链（产品、业态组合）：详见下表所示旅游景区服务基地文化产业特色地产乐活中央广场(主入口、停车场、游客中心)四季花海开心农场水上乐园山地温泉演艺剧场运动中心：Golf、马术、户外、四驱营地等。主题度假酒店群：国际品牌度假酒店、设计师酒店等；餐饮：农家乐、土菜馆、水吧、茶馆等。休闲娱乐：SPA
4、、婚庆广场、星级院线等购物、配套：超市、便利店、汽车4S店、医护、邮局等。会议会展：徽文化、徽商展馆等。民俗文化街国学堂、禅舍体检疗养中心影视基地艺术中心青少年营地：行知书院创意集市Baby-boss儿童职业体验别墅：Villa酒店庭院酒店艺术酒店会馆会所公寓：Mini酒店养生酒店大宅：客栈区、沿河居住区、工作室等。商铺商业街、美食街、酒吧街、菜市场等五、盈利模式：项目凭什么？1、租售收入：西线、东线两区域物业的租赁和销售，酒店经营的分成。2、景区经营：门票；场地、设备租金；收费服务等。3、服务价值：停车费、管理费；管家级物业服务和资产托管的营业收入。4、资产升值：所持有物业的市场价值和商业价
5、值攀升，有利于资本运作。5、衍生效益：文化产业驱动下的衍生产品生产、销售；影视拍摄和制作；活动承办；品牌、管理输出；会籍销售、电子商务、物流等。一、 我们在哪里？（一）、区位：1、大中国：全球经济一体化背景下，中国成为涵盖各个行业领域的世界最大消费市场。2、大安徽：安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要：深入实施“861”计划，着力打造战略性新兴产业、文化、旅游等八大产业，安徽旅游市场进入大开发、全面提速的发展阶段。3、大黄山：世界级旅游资源，中国5A级景区，长三角的腹地，江浙沪的后花园，安徽旅游发展的龙头。4、黄山东大门： 项目位于黄山景区旅游缓冲带，所在的谭家桥镇被黄山风景名胜区总体
6、规划20072025明确列为“黄山东大门”、“旅游服务基地”。（二）、交通：1、立体的高速公路网：现有合铜黄（往合肥、南京）、杭徽（往杭州、上海）、黄塔桃（往江西、福建、广东）等三条高速公路，紧邻G205、S103，距离江浙沪等长三角大城市仅3小时车程；在建有：黄祁景、黄绩高速，筹建有：黄干、巢黄、砀祁高速。2、高铁时代即将来临： 皖赣铁路横贯东西，京福、皖赣复线、杭黄高铁已经开建，将来与杭州车程仅40分钟。3、航空、轻轨：距离4D飞行标准的黄山机场仅半小时车程，连接江浙沪的城际轻轨网络即将覆盖。（三）景观资源：1、独一无二的黄山、零距离的亲密接触： 本项目西邻黄山，东为黄山余脉连绵不绝，为黄
7、山脚下唯一开阔平坦的大面积谷地，与世界名山零距离。2、充沛多变的水系：本项目东面有源自黄山的麻川河，由南至北环绕；中间干子河自西向东横穿而过，西南方向的石门河、东北方向的韩家河遥相呼应，水系多、水量足，结合绿化植被，有利于打造独特的“蓝水河”景观，拓展水上游乐项目。3、大型山地温泉：本项目地处高山谷地，受黄山特殊的地质构造影响和地表水渗透循环作用，温泉资源充裕，经初步勘测，目前已发现多处泉眼。黄山温泉被称为黄山“四绝”之一，古称汤泉，又名朱砂泉，水质以含重碳酸为主，无硫，平均温度为40左右。适宜发展温泉洗浴、大型SPA等项目，营造高层次的山地温泉文化氛围。4、皖南乡村风光：本项目地块内外的水土
8、、植被保持良好，生态环境优越，皖南风情的村落散布，盛产黄山毛峰茶，是典型性的田园风光景致。5、旅游景点丰富、线路多样：本项目与黄山主入口（南大门）仅20分钟车程距离，附近景点众多，包括：石门峡、翡翠谷、九龙瀑、普仁滩、东黄山度假区、上海广电拍摄基地、中旅房车营地等。 黄山东大门启动后，本项目将与太平湖、九华山、千岛湖等国家级景区联动，形成主题丰富、线路多样的规模效应。（四）、人文题材：1、徽文化、徽商、徽派建筑： 本项目所在地为历史上属于古徽州，徽文化灿烂悠长，徽商影响深远，徽派建筑为中式建筑的代表作，为项目的产品风格选择和文化积淀提供了大量素材。2、黄帝传说： 本项目紧邻黄帝源，传说中黄帝在
9、此得道升天，易于操作弘扬华夏民族文明，发展养生保健类项目。3、历史题材：本项目西南5分钟车程有新四军纪念馆、粟裕将军墓；东面为原上海茶林场，适宜发展红色旅游和知青文化产业。本项目有古官道、竹里溶洞、留杯荡等旅游资源，唐代诗人曾游历麻川河并留有诗句传世。4、运动中心：本项目东面规划为大型户外运动区，适宜建设四驱越野营地、户外运动中心，承办各类大型赛事。（五）、项目走向分析： 本项目拥有旅游市场的稀缺资源，发展潜力巨大，依托大黄山的自然、人文背景，有望实现与黄山观光游的完美对接，开发大体量、综合性的旅游地产项目，建成个性独特、内涵深刻的度假目的地。二、 新乡村文明是什么？（一）、我们的内在资源：黄
10、山脚下唯一的大面积平地，坐拥顶级的真山真水景观和原生态的田园风光，历史人文积淀厚重，运作题材丰富。（二）、我们的外部资源：随着城市建设的高速发展，高度的工业文明和大量使用的现代化设施，对自然环境造成了巨大的破坏，空气质量下降、水质污染严重、食品安全恶性事件层出不穷、工作压力繁重、生活节奏快捷 城市生活品质日益恶化已经成为客观事实和急待解决的难题，极大地危害了现代都市人的身心健康，毫不夸张地讲：城市病了！在这种社会大环境的影响下，大多数城市居民为了舒缓情绪，渴望逃离或逃避紧张的城市生活，回归自然、亲近自然，放松、愉悦身心。因此，城市文明有迫切的“出走”需求。（三）、面临的市场机会：由此给旅游行业
11、带来的市场变化是：必须为“出走”的城市文明设置一个接驳口，为众多的城市居民提供一个失落已久的自然家园，提供一个慰藉心灵的精神家园。（四）、项目的产品表现：1、乡村体验：以田园乡村文化为主题，营造极致原始的自然景观，让游客拥有无限亲近、全身参与的乡村生活体验。2、舒适享受：以极致舒适为标准，运用名师设计、高品质建设、高素质团队运营等手段，引入各种高新科技和时尚流行元素，恰到好处地融入自然环境，为游客提供现代化的生活模式，在极致乡村文化体验的生活外延下，同时尽享城市文明成果。3、体贴服务：除了价格透明、管理规范、标准化程度高的基本服务，还提供各种人性化服务、增值服务。（五）、答案：1、开发理念提炼
12、：依托黄山风景区的大好背景，抓住现代人出离城市的消费需求，导入“TSCC”发展模式：营造原生态、大规模、最震撼的乡村文化氛围；建设个性鲜明、极度舒适、与自然环境和谐共生的现代化生活设施；提供规范、完善、增值的配套服务；形成高品质、多元化、可延续的复合产业链；创新开发“原生态野趣里的新乡村文化”的旅游度假产品。2、项目定性分析：精神属性：原生态野趣里的新乡村文化生活物质属性：旅游综合体（项目定位）+度假目的地（市场功能）三、 为什么选择新乡村文明？（一）行业发展趋势：2010年，国内旅游收入达1.25万亿元，同比增长了22.5%，旅游休闲正在成为中国人生活中不可或缺的一部分。但是，中国旅游业整体
13、水平还停留在低端的观光旅游阶段，游客一走一过，“上车睡觉、下车拍照”，花费最高的就是车费和景点门票，还没有进入真正的度假旅游时代。而随着人均年可支配收入超过4000美元的消费指标即将实现，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。（二）、市场需求：旅游市场消费总额不断增长，传统观光游日渐式微，新型度假游深入人心，市场适宜产品短缺、供应不足。（三）、我们的开发原则：由于本项目体量庞大，必须选择综合开发、持续经营的发展方向，因此必须遵循以下原则：科学规划、整合资源、有序开发、滚动发展。（四）新乡村文化及其产品的竞争优势：1、投其所好、刺激消费；2、品牌联动、跨界营销；3、满意服务、口碑传播；4、推陈出新、
14、永续经营。综上所述，经过充分的资源梳理和理性的市场分析，结合项目的客观环境，我们得出的结论是：如何在旅游市场的竞争中脱颖而出？如何在旅游地产行业里达到差异化经营和营销突围的目的？关键在于我们为顾客提供何种度假生活模式？带来什么样的消费体验？四、 新乡村文明有什么？一、“TSCC”模式解构：1、旅游综合体：“旅游综合体”也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集
15、区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。 2、旅游综合体的意义：旅游综合体的时代意义，在于它是：旅游消费模式升级,从单一观光旅游综合休闲度假；景区发展模式升级,从单一开发综合开发；地产开发模式升级，从传统住宅地产综合休闲地产。因此，从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大价值：其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”；其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”；其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 3、我们的旅游综合体如何开发：旅游综合体打造的指导思想是“复合型资源、综合性利用”，结合项目现状，我们确定了四轮驱动的开发格局和持续发展的经营模式，
16、简称“TSCC”模式,即：旅游景区Tourist Attractions+服务基地Service Station+文化产业Culture Industry+特色地产Characteristic Property（二）、三大板块的功能构造：1、中线（2500亩）：乡游体验区。以“真山水、原滋味、重参与“为主题的原生态农耕文化景区，穿插乐活中央公园、运动中心、演艺剧场等游乐设施。2、西线(469亩)：商务度假区。产品形式以主题酒店集群、高级会所会馆为主，卖点：低密度、高品位、个性化、实用性强，租售灵活，极具经营价值。3、东线（580亩）：悠游生活区。由北至南，从吃喝玩乐为主题的综合服务区，逐渐过渡
17、到居住养生区，产品包括商铺、公寓、大宅、别墅等。（三）、产品、业态组合（休闲产业链）：说明：此处为大范围罗列，供评判、选择。旅游景区服务基地文化产业特色地产乐活中央广场(主入口、停车场、游客中心)四季花海开心农场生态养殖农庄十里茶林缤纷果园山地温泉高溪栈道水上乐园演艺剧场运动中心：Golf、马术、游泳、健身、街球、自行车、BMX、轮滑、攀岩、速降、定向、猎狐、钓鱼、溯溪、划艇、动力伞、热气球、太极、瑜伽、剑道、四驱营地等。主题度假酒店群：超五星酒店、地标酒店精品酒店、设计师酒店家庭客栈、青年旅舍临时度假设施：竹屋、木屋、石屋等餐饮：特色餐厅、风味小吃、农家乐、西餐、咖啡厅、酒吧、水吧、茶馆等休
18、闲娱乐：SPA、KTV、红酒庄、沐足、棋牌、院线、书吧、美容、婚庆、游戏等购物、配套：超市、便利店特产、纪念品洗车修车、洗衣数码电子、通信等医护、邮局：会议会展：民俗文化街国学堂禅舍道场、教堂徽文化展馆徽商陈列馆国医馆体检中心疗养馆山水画廊诗词社、摄影会音乐歌舞剧院影视基地徽建筑体验馆当代艺术中心青少年宫行知书院、创意集市、夏令营、Baby-boss儿童职业体验中心等。Villa酒店（别墅）庭院酒店（别墅）艺术酒店（别墅）飞行会馆(别墅)商务会所（别墅）Mini酒店（公寓）养生天堂（公寓）高溪府邸（大宅）文化街（大宅）工作室（大宅）三潭水街（商铺）美食街（商铺）酒吧街（商铺）客栈区（商铺）商业
19、中心（商铺）休闲中心（商铺）农贸市场（商铺）（四）、主要产品规划：项目平面布局及功能（总建筑面积为579034）1、茶溪小镇（核心区/西线）（1）占地面积：312790（约468亩）；（2）总建筑面积：250232（容积率0.8）；包括：主题酒店（2-3个）、酒店式公寓、庭院式度假别墅、小型商街及其他小镇功能配套设施。主题酒店群（悦榕庄、阿曼、文华东方、艾美、铂尔曼、瑞吉等）2、三潭水街（民俗文化村落、商业街区/东线北部）（1）占地面积：116157（约174亩）；（2）总建筑面积：139388（容积率1.2）；包括：经济型连锁酒店、特色主题客栈、商业连排（水街两岸）及其他徽派水街村落配套设施
20、（古桥、亭阁、宗祠、牌坊等）。3、高溪院子（特色地产、村落布局/东线北部）（1）占地面积：236767（约357亩）；（2）总建筑面积：189414（容积率0.8）；包括：企业会馆、顶级别墅及特色地产配套设施。4、四季花海（中线）（1）占地2450亩（流转用地）（2）营造展现大面积（成片）季节性植物花卉景观；（3）高参与性的婚庆广场、拍摄基地、农家乐等；（4）适当时机可改为高尔夫球场。5、温泉体验中心位置、规模待定。（重庆柏联温泉SPA）6、世界名车（SUV）体验中心、户外运动部落：（1）位置：项目二期用地（麻川河东面，约2868亩）；（2）经营模式：合作经营，共享资源（如与路虎体验中心、哈利
21、摩托俱乐部、山地车协会等合作）。（五）、景区配套设施：1、交通、动线规划：（1）、出入口：主入口：临G205，三潭水街商业部分南面（流转地），命名为“乐活中央广场”，设立大型停车场、游客中心、电瓶车出发站、自行车租赁点等服务设施和标志性景观（牌坊类）。主出口：往麻川河方向，三潭水街餐饮、休闲部分结合部（流转地），方便游客就近消费和前往住宿区。设立：游客问讯集散中心、电瓶车终点站、自行车租赁点等服务设施。（2）、道路：步道、绿道（自行车）：建议保持田埂原始风貌，铺上竹片、卵石、青石等，保持与四季花海等景观协调一致，便于雨季行走。电瓶车道：沿途设置候车亭，与步道接驳，实现人车分流。（3）、节点：适
22、当设置驿站式留驻区，包括：竹木搭建的观景台、摄影点；洗手间；零售点、候车亭等。（4）、点缀：包括：稻草人、艺术装置、园林小品、徽派建筑符号等。2、景观亮点规划：（1）、植物意向：易栽种、生长快、成活率高、管理难度不大；有典型皖南地域特色的、或者能够带来极度感官刺激的植物群；注意生长期的衔接，采用套种或改种等方式，能够形成花草树木常年茂盛，实现花开不败、四季皆景。（2）、材料意向： 考虑不同活动区域的硬质、软质特点，尽量采用原生态材料，例如：黟县石材、石子、卵石、竹木等。（3）、观赏设施：道路、点缀、标志物、指示牌等。（4）、参与设施：开心农场、婚庆广场等。（5）、休憩设施： 驿站、广场等。（6
23、）、灯光工程： 引进高科技低能耗的灯光系统，打造亮丽、别样风情的夜间景观。（7）、飞鸟鱼虫： 坚持环保理念，创造人和当地生物的和谐共生氛围，例如设立：白鹭、相思鸟、布谷鸟、燕子等为主的观鸟区；蜻蜓、知了、萤火虫为主的观虫区等。3、开心农场：设置一定规模的茶园、果园、菜园、养殖园等，为游客提供参与体验，可采摘可购买。4、婚庆广场：与品牌连锁的婚庆、婚纱摄影企业合作，设立大型婚庆广场（可考虑增加中式花轿、皖南民俗、教堂行礼等服务），同时可作为家庭休憩、亲子游戏区（风筝、航模等）类活动使用。五、 凭什么赢利？（一）、物业租售收入：西线、东线两区域物业的租赁和销售。（二）、经营性收入：1、酒店经营的分成。2、营业收入：门票；场地、设备租金；收费服务等。（三）、服务性收入：1、停车费、管理费；2、管家级物业服务和资产托管的营业收入。（四）、资产升值：所持有物业的市场价值和商业价值攀升，有利于资本运作。（五）、衍生效益：文化产业驱动下的衍生产品生产、销售；影视制作；活动承办；品牌、管理输出；电子商务、物流等。附：投资分析、开发周期、经济测算
