1、别墅策划报告4【第七章 SWOT分析】一、 优势分析：1、资源优势& 内部资源：基地西侧的通波塘，基地内部横三纵二的河流，形成天然丰富的水资源，这是本案最大的特色。横跨通波塘的一座长桥，在上海别墅区内并未多见，使本案增添了巨大的发想空间。& 外部资源：青青旅游世界使本案增添了强大的生态气息。2、开发团队优势：& 开发商开发经验和实力；& 优秀的环境规划单位和建筑设计单位支持二、 劣势分析：1、本地块处新开发城区，区域尚不成熟，人气不足。2、花辰公路未建成之前，交通尚不便利；三、机会分析：1、松江新城建设日益成熟将提升本地块人气和成熟度；2、松江大学城的逐步建设将给本案带来有利影响；3、规划中的
2、花辰公路，轻轨R4线将极度改善本案的交通状况，并将增加本地块的开发价值；4、上海房地产市场特别是别墅市场继续升温，别墅需求有增无减；四、威胁分析：1、盘量大，运作周期长，不确定因素多；2、本案属高档物业，客源分散，存在市场高位风险；3、成熟板块向市场提供的总体量巨大，对本案去化形成压力；4、佘山度假区大体量的高档别墅极有可能与本案同时面市，对本案的高端市场造成威胁；【第八章产品定位思考】一、项目的总体定位绿荫翠华•碧波滢漾•天朗地阔•水畔浪漫，传承亚热带风情的自然生态水景纯独栋美墅之城1、 亚热带风情：从建筑风格上多种国度多样类型别墅演绎完全亚热带风情2、
3、自然生态：本案对面是3600亩超大型生态林（青青旅游世界），别墅处在生态城中3、 水景：小区边上的“通波塘”自然河流以及引入社区曲折环绕穿透的水流，真正做到户户有水4、 纯独栋：完全纯独立别墅缔造高尚别墅之城5、 美墅之城：总规模达1500亩，一期就达304亩，规模宏大的美墅城邦二、本项目的市场竞争定位：总价竞争与同品质物业竞争并存针对同类型的别墅物业水景、生态，没有明显的区域特征。代表楼盘是：九州大唐花园、东方夏威夷、云间水庄、威尼斯花园、阳光爱琴海等。竞争优势（1）自然资源与后天整合优势真正的户户有水。（2）产品的品质与创新亚热带风情。（3）板块发展前景与别墅特区概念。针对同总价的别墅物业
4、高档别墅区定位，单价在6000元/平方米以上，面积在280平方米以上。代表楼盘：云顶别墅、浅水湾花园、绿洲比华利等竞争优势以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念，从发展前景、物业档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖。【第九章营销概念构想】思考方向一：（主推）从“水”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造无外乎两点：“山”与“水”从本案的地块资源和目前的现状分析，做“水”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破和创新同时将生态、人文（松江新城、大学城）、地段发展前景等方面作为其
5、它支撑点（一）概念创意：寻求水概念的升华和突破成为我们的重点独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”1、跳出被广泛沿用而显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念，而说的言之有物、言之有理的很少。以水为主打概念的别墅往往一提别墅就谈“亲水别墅”“水岸生活”“环岛别墅”等，这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵，但是，在这些概念被越来越多地沿用后，就显得苍白和无力。因此本案对于“水”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。2、我们努力将水的概念做到极至自由之水是自然景观
6、中的奇丽角色。从汩汩清泉和山地碧潭到飞溅的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水对所有人都有着不可抗拒的吸引力。要将水的概念做到极至，我们必须从多个角度进行思考、落实。从深度来讲，水可以从深到浅得仅有表面一层水膜；从动态来讲，水有急流、涌落、跌落、喷射、溢漫、水雾和渗流；从声音来讲，从猛烈到潺潺细语水的多种多样和丰富变幻使我们在产品的落实上可以有多种思考：从景观上可以营造溪流、湖塘、水湾等；从组团上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；从小品上可以有跌落式水幕、水桥、水带、喷泉、水舞广场；从水的多样性和丰富变幻我们还可以营造出水中廊、水上桥、水边岸等延伸组合。3、独创“桥居时代
7、”引领别墅新潮流的全新概念“桥居时代”的独特创新（桥桥居桥生活）我们希望通过谈“桥”来说“水”以“桥居时代”转化“岛居”“亲水”等概念倡导新水景别墅的新时尚、新概念，引领别墅生活新潮流桥的存在使我们的水活了！样式丰富、外型变幻的桥使我们的生活变得浪漫而稳馨。古今中外，桥文化带给我们无限得遐想。从美国旧金山的历史之桥（金门大桥）到日本东京的爱情桥（彩虹桥），从南斯拉夫的自由之桥（卡桑德拉大桥）到美国的浪漫之桥（麦迪逊桥），从杭州西湖的断桥到周庄的双桥，从上海外滩的外白渡桥到扬州瘦西湖的二十四桥桥文化在别墅社区的引入和营造不仅将极好地诠释这里的“水”概念，更将为本案塑造更深层次的产品概念和新的卖点
8、。从多样的桥的设计和巧妙布置，到“步入桥，进家门”的桥居，到“廊桥别墅”的别墅建筑创新和以“桥”的概念进行配置的景观所营造的桥生活，一个真正的“桥居时代”从这里升腾！4、独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率”“水化率”的新概念避“绿化率”不谈而创新性地提出“水化率”强调水的概念，同时暗含“绿化太好无须多谈”之妙以“水化率”改写别墅豪宅的历史在我们的别墅社区里，“生态走廊”、“生态的绿”和“奢侈的绿”让我们的“绿化率”成为多余的赘述。“水化率”概念的创新是居于本案大面积水景、活水系缔造而引发的考虑。我们的产品要拔高必然要求我们做足水文章，因此我们将“通波塘”的活水引入小区，营造出“户户有水”、“处
9、处是水景”。在提高“水化率”的基础之上，我们将水做出组团（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水湾、水道、水池、石上清泉；水之桥、水中廊、水边堤、水广场、水公园）、做出主题（垂钓、水幕电影、喷泉冒泉、小瀑布、绿波廊桥）。水与景的相融、水与人的亲近、水与建筑的结合；动水与静景、静水与雕塑，此情种种，意想无穷！（二）项目命名构想：在思考方向一上，我们对案名建议如下：n 重点推荐案名：水印廊桥Watermark Bridgen 参考案名：水印长岛水印长堤 水印长桥碧水华庭 冠华•流水别墅 冠华•水云别墅水榭丽舍依林水都/绿郡水榭 水中央（三）营销概念传播：n 广告总精神
10、：桥居时代，水景别墅 n 推广主口号：水印廊桥，缔造GRAND VILLA的颠峰时代（四）产品设计的思考n 对环境的思考：依托于我们的“水景概念”为中心，结合生态绿化造景，在别墅城中缔造非同一般的景观。以水造景，以桥串景1、水概念在环境中的落实：水是本案可以塑造的一大特色。外水，内水，既能娱目，更能传情。引水入小区，聚水戏溪，汇溪成湖，以水的文化意义和精神感召力为核心，将水文章“做透”、“做精”、“做细”。内部主景观水带可“变细”、“变长”、“变曲”，实现“户户有水流”“处处是水景”。从通波塘引活水入社区，在小区内通过水湾、水道、溪流、水池等手法将水景围绕建筑，形成水上桥、水中廊、水边堤、水广
11、场和水公园，独创跌落式水幕、喷泉、小瀑布等水景小品，另外，建议在水之岸设置挑台台阶、屏蔽墙，使人与水有一个最适关系，以便赏景、放松、钓鱼或划船等。2、桥概念在产品中的落实：围绕水主题而深化水主题。在小区岛与岛之间、水与水之间设计主题桥，以“水印廊桥”为中心将古今中外的文化名桥引入社区，缔造独特的桥居生活和桥文化。主题桥建议：历史之桥（美国旧金山的金门大桥）、爱情桥（日本东京的彩虹桥）、自由之桥（南斯拉夫的卡桑德拉大桥）、浪漫之桥（美国的麦迪逊桥）、断桥（杭州西湖）、双桥（周庄）、外白渡桥（上海外滩）、二十四桥（扬州瘦西湖）桥的形式形态创新和多样化：在别墅小区内，桥的设计重视的远不应只是其基本功
12、能，应尽可能地提供一种另人兴奋的穿越体验，从各个方向和角度，赋予桥以雕塑感。每座桥用简单的设计最清晰地表述其材料、结构和使用方式，每座桥力求从地方的自然特征中获得个性。在桥的形态上建议以拱桥、连桥、双桥、廊桥等交叉设计布置，以桥的变幻使水景活跃，更使整个小区灵动而富有生机和活力。n 对建筑的思考：1、水景别墅的组团：以水景环境构筑建筑组团，在营造水系景观的基础上进行别墅产品的创意（1）中式水系组团： 尊重自然，要求有私密性，建筑同地块和整体景观相连系，是中国居住文化的要求。因此，我们在中式水系建筑组团中要以“小桥、流水、人家”为意境，该组团的别墅以低楼层（一层半或二层）形态出现，在建筑风格上秉
13、承中国文化为概念。（2）日式水系组团： 以“石上清泉”为意境，该组团的别墅以日本流行的形态出现，在建筑风格上应用一些日本流行别墅的元素，在小品创新上用“石磨、冒泉”等概念营造日式水系建筑组团气氛。（3）西式水系组团： “室内空间室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此该组团的别墅要注重室内空间的户外延伸比如入口道路通向入口庭院，厨房通向待客区，餐厅室通向露台，卧室通向桑拿浴房，游戏室通向娱乐庭院，明堂通向花园等等，经过巧妙的规划，实现室内室外空间的相通互融。2、水景别墅的创新：流水别墅沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。岛居别
14、墅借水的引进建临水型、半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底，细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。廊桥别墅专为度身定造的休闲别墅，将别墅的很大部分架空于水面，形成廊桥居住形态，产生居廊桥居室坐看波光粼粼，卧听水之细语，闲时垂钓、划水，尽享绿荫之翠华、碧波之滢漾，天朗地阔，水畔浪漫，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范便油然而生。n 对细部的思考基于“水概念”的发想和思考，我们对会所等细部提出如下建议：（1）关于会所：作为别墅社区的精神集中反映地，会所的设计显得尤为重要。A、会所与水景的互生相融：会所伸架在水面、水绕会所甚至将水引入会所，或者会所内温泉、室内游泳池的设计都可以体
15、现会所与水景的互生相融。B、水幕电影：充分发挥水的想象空间和层次感，在会所中设计独特的“水幕电影”将是一大创新。C、 水舞广场：在会所外设计水舞广场不仅能凸现整个小区的“水概念”，同时也能成为一大景点。（2）关于居住文化：中国人传统的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花园”。我们对本案“水概念”的思考有意在该居住文化中进行融会贯通。A、“登堂入室”水与桥的巧妙运用：在每幢别墅主入口，用“小桥”来做文章，主人要通过几个台阶的“断桥”（半截桥）登上入口平台（即把入口台阶设计成桥的形态与意境），桥的两边设计小的水景（可以是细流的上下循环、或者是小喷泉）；或者直接设计别墅有“护家河”，经过造型典雅的
16、小桥直接进入室内。B、“后花园”中的水景运用：在控制成本的前提下进行小水景在花园中的运用，比如水花飞溅的小喷泉、兴趣盎然的鱼池等小品。从HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身价总在天然水岸边显山露水。地球其实是蓝色的，陆地之于海洋只是星星点点，人类对这片蔚蓝，有着与生俱来、不可割舍的眷恋。依水而筑、临水而居更是前百年来贵族精英与建筑师之间不变的心灵默契。无数水岸名宅，如同维纳斯般，从水的幻梦中诞生而后永恒。思考方向二：从“亚热带风情”的方面畅想，寻求概念的支撑与创新。主要从亚热带风情建筑与景观以及亚热带人文、文化方面进行概念的发
17、想同时将生态、人文（松江新城、大学城）、地段发展前景等方面作为其它支撑点项目命名构想：在思考方向二上，我们对案名建议如下：n 重点推荐案名：加勒比岛Caribbean Islandn 参考案名：巴黎岛 威尼斯别墅思考方向三：从“别墅庄园”方向进行发想和挖掘。主要是基于本地块所处的丰富资源着手以“建造低密度大面积豪华别墅”为假想进行“庄园”概念的包装（0.15左右的容积率要求、5-6亩/幢的庄园别墅）同时将生态、人文（松江新城、大学城）、地段发展前景等方面作为其它支撑点本方向仅作思考的方向，在实际操作中有一定难度。项目命名构想：在思考方向三上，我们对案名建议如下：n 重点推荐案名：冠华庄园Gua
18、nhua Manorn 参考案名：蓝堡 碧水庄园【第十章 整体开发推广的思考】一、整体开发理念的思考理念之一：围绕市场，赚足利润作为一个发展商，赚钱是本能和动力；只有赚钱，才能生存，才有发展；卖掉产品，才能赚得利润；要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。理念之二：做精品，树品牌作为一个有远大发展规划的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌；先天的自然资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件；不是顶级价格，但必须抢占高档概念，塑造顶级品质理念之三：尊重共性，突出个性别墅的特性和消费者消费偏好要尊重，但上海的客户可教育；只有突出个性，才能形成差异，才能在激烈的别墅竞争中脱颖而出。二
19、、关于项目整体推广的思考我们根据经验认为本案的推广应该遵循以下原则。1、 前期蓄势要充分。高台蓄水，概念传播无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们可以通过假想目标客户的拜访检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。同时我们的重要任务是进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在别墅市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标消费群的关注。2、初期推广要谨慎。少量面市，试探市场在本项目所在地块的特性，虽然地块资源丰富，但是由于目前松江新城尚处于规划发展的初期，周边市政配套、交通配套、生活配
20、套尚未有明确的落实，同时本案产品和所针对的消费群都需要经过市场的检验，因此在推广初期以少量别墅的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市。3、正式推广要层次清晰、组团性强。分期推出，滚动开发别墅尤其是独栋别墅作为特殊的物业形态其推广应该层次清晰，概念明确，组团性强。三、分批推案思考我们建议本项目一期304亩（按0。28容积率估算，一期总建面为5。67万方）按三阶段分批推出，具体分期如下：第一阶段：以小区主入口、会所以及部分别墅作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分；第一阶段体量为1.2万方（40-50栋单体别墅，含1-2栋豪华别墅），树立高档形象，拨高地价，塑造本案大型高档纯水景别墅社区概念，抢占定位制高点，打响品牌；第二阶段：在第一阶段品牌基本树立、去化达80%情况下，加推项目右下侧地带的60-70栋别墅（含1-2栋豪华别墅）；在本阶段，力求实现资金的迅速回笼；第三阶段：在前两阶段整体去化达80%以上时，推出剩余房源，实现本盘的完全去化。
