1、合同范本之租赁经营合同纠纷租赁经营合同纠纷【篇一：商铺租赁常见纠纷及注意事项分析】 商铺租赁常见纠纷及注意事项分析 作者：上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师 商铺租赁是房地产三级市场的重要组成部分，而商铺作为市场经济交易的载体之一，有关商铺租赁的纠纷也较为常见，而且有关商铺租赁的纠纷涉及的标的额也并不低，有些商铺租赁年租金达几十万的都有，这个跟商铺所在的商圈有很大的关系，由此，无论对于出租方还是租赁方来说，需要注意好有关的风险。 一、招商阶段的租赁纠纷 现在不管是国内的一线城市，还是二线城市，许多大型商场都存在招商活动，对于商铺而言，更是如此，但是这个阶段，也是租赁纠纷常有发生的阶段。举
2、例来说，现在商场为了更便于服务消费者，会对商场的区域进行功能划分，比如按每一层经营产品或者同一层不同区域经营同一类产品进行统一布置，因此，在招商的时候，就会对经营产品的承租者功能定位进行限制，而反过来说出租人随意变更招商阶段的区域定位，也会引来被索赔的可能。另一方面，由于一般的商场为了吸引承租者的前来，经常会开出优惠条件，并且约定了预计开业的时间。但就经本人处理的案件，包括代理及咨询的案件来说，很多时候，商场的出租者容易出现以下问题：1、擅自变更租赁合同约定的商铺位置；2、擅自缩小原定的租赁位置；3、商场因招商不足未能如期开业；4、商场为了招商而管理混乱，未能如同招商宣传阶段一样，进行功能划分
3、；5、商场虽开业，但配套的电梯、水电、网络等不具备，承租者入驻时发觉与预期相差甚远。因此，对于承租者来说，不应一味的看重商场的招商宣传，更应该注意租赁合同里的约定以及可能出现的风险，如果租赁合同未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者退还租金或租赁保证金的约定，则承租者将依照合同法的法理及有关规定进行索赔，从索赔的角度以及保护自己权益的角度来说，将会加大自己的诉讼成本。反之，对于商场出租者而言，如果对于招商预期期望过高，而擅自存在夸大宣传或者过度宣传，则可能在实际招商情况不佳之时，面临承租人的索赔，甚至是集体诉讼。 二、签约阶段的资信审查问题所谓资信审查，在此仅指出租人是否有出租的资格，承
4、租人是否具有承租的能力，那么相对于承租人来说，本人仅提醒有关如何核实出租人的出租资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商的授权手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照城市房屋租赁管理办法第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规
5、定的；9有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而发生前述情况下，承租人一般风险较大，且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时，可能会遇上阻碍。对此，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成本较高、投资较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照方面，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承租人在签订合同时，核实是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违法建筑、或者司法、行政部门查封的房子，承租人承租确实要三思而后行。 另外，在承租人时，需要注意承租的商场所在的区域是否在拆迁范围内，按照深圳的说法就是是否在城市更新范围内，
6、因为如果在拆迁范围内，承租人依旧承租，则投入不宜过大，且在租赁合同中需要详细的约定好拆迁发生时的补偿问题，对于该点，将在下文进一步分析。 三、商铺租赁合同的约定问题 商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。 由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时，相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增
7、的基数，是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章租赁合同诉讼关系的约定法律救济与诉讼成本的纠结，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则
8、国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。 此外，需要提及
9、的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。 四、商铺租赁合同履行过程的纠纷然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，最明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合
10、同的义务。反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人
11、行使对物业的抵押权，需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。 五、有关转让费、茶水费或者饮茶费（下称“转手费”）的问题 商铺由于具有一定的投资价值，而租赁过程中，可能存在商铺的转租问题，多数商铺出租方均在合同条款中限制承租人的转租权，而实际履行中，又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转租的情况，较为常见的就是关于转租过程发生的转让费、茶水费或者饮茶费的问题，即转租人向次承租人收取的所谓转手费。假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认，则次承租人一旦接手商铺后，可能面临出租人对转租行为的不予认可，进而解除租赁合同，要求次承租人撤离，那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向
12、出租人索赔呢，显然不行，因为未经出租人同意的转租行为无效，且合同具有相对性，次承租人的损失只能向转租人追索，而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿，但是此时对次承租人来说，索赔的风险较大，即因为其与转租人的合同无效而可能导致其过错发生的损失由其承担，而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一，也是存在争议的，对此，次承租人在接受转租人的商铺时，必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件，否则将需要慎重考虑后果。 六、有关商铺租赁期满的纠纷问题 商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，容易发生纠纷的是关于商铺的添附物（含灯饰、空调、内部加装的装修装饰物等）、办公物品、证
13、照注销以及续约等问题。 首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后，是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则容易发生纠纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照民法通则的规定，则承租人有权拆除带离；如果出租人需要保留的，则需要向承租人支付相应的费用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。 其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果租赁合同
14、届满后，承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。 对于租赁期满后的续约问题，依照法律规定，超过六个月的租赁合同，应该签订书面的协议，否则将视为无定期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的，其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。 商铺租赁属于租赁合同其中一种
15、常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维【篇二：租 赁 经 营 合 同(终)】 租赁经营合同 出租方（以下简称甲方）： 地址： 法定代表人：李泓臻 承租方（以下简称乙方）： 身份证号码： 地址： 根据中华人民共和国合同法及国家其有关法律、法规之规定，为明确双方的权利和义务，在平等、自愿、公平和诚信的原则下，甲乙双方就房屋租赁事宜，经协商达成以下协议，签订本合同。 第一条租赁标的位置、界限及计租面积 甲方将位于号的的场所租赁给乙方从事宾馆经营、使用。 第二条
16、租赁用途 1、乙方租赁本合同第一条规定的场所，从事宾馆经营、使用，并遵守国家和乌鲁木齐市有关房屋租赁和宾馆行业管理的有关规定。 2、乙方在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变使用用途。 第三条 租赁期限 1、租赁期限自2015 年1 月1 日至2026年12 月 31 日止，共 12 年，装修免租期自实际交房日2014年 7 月 8 日至2014年12月 31 日止。 第四条 租赁费及缴纳方式 - 1 - 2 - 3、乙方逾期交纳租赁费超过60日时，且不能取得甲方谅解的，视乙方违约。经甲方书面催告后乙方仍不支付的，除了依照本合同第五条第2点之规定承担相应责任
17、以外，甲方有权书面通知乙方解除、终止合同，但由于出现甲方违约在先或甲方未履行合同承诺的情况除外。 4、乙方因特殊原因需要延迟交纳或者分期交纳租赁费时，必须经甲方书面同意且应当在甲方限定的期限内足额予以交纳，否则应参照本合同第五条第2、3点之规定承担相应责任。 第六条 租赁保证金 本合同签订的当日，乙方须一次性向甲方缴纳租赁保证金20万元人民币。待该合同解除或终止，并且甲乙双方之间的债权债务全部处理完毕，同时乙方也未拖欠任何职能部门（例如：工商、税务、电力公司、热力公司等）费用的情况下，甲方在七日内一次性退还租赁保证金（不计利息）给乙方。 第七条 租赁标的物的交付时间 甲方向乙方交付租赁标的物的
18、时间为 2014 年 7 月 8 日，如甲方不能按期交付租赁标的物，则顺延启租时间。 第八条 租赁标的物的交付条件 1、甲方保证在2014年8月31日前取得本租赁标的物的房屋建安竣工验收合格报告，本租赁物范围内消防设施设备安装符合消防部门要求和规定，包括修建符合标准的消防水池，并取得整体消防验收合格证书。甲方办理完上述验收并取得证书后，应在3日内书面通知乙方，乙方收到通知后根据实际情况确定4楼、5楼的装修开工时间。如到2014年8月31日上述证件仍未办理完毕，乙方有权解除并终止合同，甲方须退还乙方缴纳的租赁保证金20万元，甲方还应支付乙方已实际投入的装修费用，如双方对装修费用有异议，则以双方共
19、同委托的审计机 - 3 -构审计结果为准。如甲方在2014年8月31日已办理完毕上述证件，但甲方却以证件未办理完毕为由，要求与乙方解除合同，则视为甲方违约，除退还乙方装修费用及保证金外，还应向乙方承担违约金20万元，如违约金不足以弥补乙方损失的，则超出部分甲方仍需承担赔偿责任。 2、甲方保证本租赁标的物足够的电容量(用电容量630千伏安）,供水口径不小于40mm（管道井）。 3、甲方保证本租赁物排水排污管道具备，符合国家建设质量要求，不会影响乙方在租赁期间的使用。 第九条 租赁场所的交接 本合同生效后，甲、乙双方应当对该租赁场地进行交接，交接应当签订书面交接手续，同时制作交接清单，一并作为本合
20、同附件。从交接之日起至2014年8月20日止，此期间为乙方对大堂的装修期； 2014年12月31日前，甲方不收取租赁费。如果2014年8月20日前乙方对大堂的装饰、装修无法竣工，影响了甲方酒店的正常开业，则竣工时间每超出一日，乙方应向甲方支付违约金人民币15000 元。无论乙方四楼、五楼的装修何时竣工开业，甲方计取租赁费时间均确定为2015年1月1日起。 第十条 租赁标的改造、修缮 1、租赁标的物的四楼、五楼室内部分的装饰、装修及水、电、消防改造由乙方负责，所需费用由乙方自行承担；大堂装修由乙方负责，甲方承担大堂装修总费用的30%。但乙方的装饰、装修方案必须提交甲方审核，甲方签署书面认可通知后
21、方可实施。 2、租赁经营期间，如果乙方根据经营状况需要对大堂进行再次装修的，乙方必须向甲方递交书面申请，装饰、装修方案必须提交甲方审核，甲方签署书面认可 - 4 -通知后方可实施。 3、本合同履行期间，乙方承租范围内全部配套附属设施的修缮、增建，由乙方予以管理、维护并负担相应费用，但不包括对上述租赁标的及其附属设施主体、结构安全的维护产生的费用（除由于乙方原因而导致的安全隐患除外）。 4、在乙方租赁期内，本租赁标的物建筑质量问题以及自然损害和不可抗力造成的损害需要维修及维护的费用均由甲方负责支付。 5、甲方对于地下室及其附属设施主体、结构安全的维护、修缮不得影响乙方的正常经营；乙方应积极予以配
22、合且不得无故阻挠甲方的正常施工。具体的施工方法应当由甲、乙双方共同商定。 第十一条 装饰、装修，广告牌匾设置及管理 1、 乙方承租期间，因经营需要有权自主决定进行室外广告牌匾的设置。甲 方保证在租赁标的物入口处和外墙东侧设置共计两处乙方标牌，乙方标牌同时应当符合国家以及乌鲁木齐市关于广告设置、管理规范的要求，费用由乙方自行承担。 第十二条 依法经营及税费负担 1、在乙方租赁经营期间，应当依法办理有关证照，合法经营及时交纳因经营而应上缴的相关税费等。 2、如因乙方原因而造成的任何问题，由乙方自行解决；如涉及到甲方连带责任造成甲方经济损失的，均由乙方承担； 3、如甲乙双方因各自原因导致群体事件发生
23、，致使对方无法正常经营的，给对方造成的经营损失由违约方予以承担；如果责任方在群体事件发生后在30日内未能妥善解决，则另一方有权解除合同，责任方应向另一方赔偿因此而给对方造成 - 5 -【篇三：五大典型案例分析商铺租赁纠纷】 五大典型案例分析商铺租赁纠纷绸缪方案 2006年，商铺租赁依然是投资市场的一大热点，一方面市中心一些热门地段一铺难求，另一方面，社区商铺也进入了不同区域因配套交通等不同条件形成的冷热不均的局面。而商铺租赁在日渐趋热的同时，也产生了5类新型纠纷，成为2006年商铺租赁过程中的典型。如何未雨绸缪，在租赁商铺中把握先机，上海联业律师事务所王展、沈献磊两位律师，从2006年五大典型
24、案例的分析中，为你找出商铺租赁中未雨绸缪防止纠纷发生的方案 典型纠纷类型一保障独家经营权 商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常希望通过独家经营权的约定，来实现自己在一定范围内的独家经营。但独家经营权如果约定不明确，纠纷就在所难免。下面就通过一个独家经营权的案例，提醒在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。案例 甲乙双方就a商铺签订租赁合同，约定乙方租用a商铺用于装饰装潢业务。由于乙方不希望有其它装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻b大厦后，甲方保证b大厦中将不再有其它装潢公司从事装饰装潢业务。乙方入住不久，发现在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体
25、家居解决方案”业务，据查证该公司其实在从事家庭装潢业务。乙方想根据合同约定要求甲方承担责任的时候，却发现自己正处在极为不利的境地。首先，“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。该公司从事装潢业务，是否意味着甲方对该条款的违反；其次，“整体家居解决方案”并不能等同于装潢业务，双方没有在合同中对什么是装潢业务作明确界定；最后，甲方违约并不等同于乙方可以解约，双方没有在合同中明确甲方的违约责任。律师点评： 律师认为，要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列内容： 明确独家经营权的含义。比如本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且
26、，对装潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。 明确违约责任。如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。 典型纠纷类型二 承租方的解约权 在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。否则，当你由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。案例 吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了
27、约定。同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。 律师点评 对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。 出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。 由于第三方原因使合同无法继续履行时，如
28、何解除合同。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一定的补偿。 由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不用说了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。而如果双方在合同中作些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。 典型纠纷类型三特殊用途 做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少
29、明确。等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不出来。回头要退租，却并不那么容易。案例 张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。律师点评 不同的商铺，可能由于其规划、设计、附属设施、环境等不同而有不同的商业用途。在签订租赁合同之前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁
30、用途。 在具体签订租赁合同时，应该确定如下条款：首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确此次租赁的用途，比如餐饮、汽车装潢等；再次，明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务；最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。典型纠纷类型四 承租人优先承租权 生意人租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无形的损失。为此，大多数生意人希望能享受该商铺的优先承租权，可真正操作起来却比较难。案例 租客彭某与某区住宅产品大市
31、场签订一份门面租赁合同，双方约定由彭某租赁该住宅产品大市场的e20号门面。经过3年苦心经营，彭某的生意逐渐红火起来。2005年12月31日合同到期时，彭某要求继续与住宅产品大市场续签门面租赁合同遭到拒绝。彭某无奈只得起诉到法院，在二审时彭某的优先承租权才得到确认。但是彭某的优先承租权实际执行却很困难，如果出租人声称暂时不再出租，或有其他人以高于彭某的价格承租该门面，那么彭某的优先承租权就只能落空。律师点评 优先承租权实质上是承租人基于承租而产生的对出租人权利的一种限制。全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，但在地方法规里有，如上海市房屋租赁条例第四十四条规定，房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。这确认了承租人的优先承租权，但真正执行起来有一定的困难。因为行使优先承租权有两个前提， 租赁期满后继续出租的，承租人有优先承租权。但什么情况才
