1、房地产上市企业对比分析凯捷对房地产行业的理解从产业周期角度分析，我国的房地产行业总体处于从开发/产品型 向投资/资本运作型转变阶段，但由于我国区域经济的不均衡性， 大城市与其他地区相比，竞争业态发展会大大缩短行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图行业t房地产开发严品型房地产投资朋本运作型房地产服勿服务型特征崑利润阶段 高风险/高回报 产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势时间需求特征卖方市场.隔增腸需求 快速膨胀均衡市场碉增腸需求稳 走增长买方市场以提用坯质呈的需求为主业务特征:傅开发房地产开发物业经营房产中介_房地产金融服务房地产金融服务物业经
2、营房产中介宏观调控前的全国市场房屋价格在需求的强力支撑下一直 稳步持续上涨。今年宏观调控前的全国市场房屋价格在需 求的强力支撑下一直稳步持续上涨。股份名稱：合生創展集團股份代號：00754股份名稱:上海復地股份代號:02337根据35家样本企业的经营范围及盈利重点，项目组将房地产上市公司分为五类。 可以看岀房产开发模式企业最多，占总体的63%一业务模式分析一1房产23+2深万科沙河股份光彩建设（房产开发收入80%）恒大房产银基发展世纪中天菜茵置业阳光股份亿城股份名流置业中国武夷先锋股份北京城建天房发展天鸿宝业金地集团东华实业栖霞建设中远发展中华企业运蛊实业天创置业世茂股份ST兴业ST昌源2地产
3、+房产4金融街长春经开陆家嘴（地产+房产开发收入比例大苏州高新于80%,地产收入比例 20%3房产+物业5+3好时光中国国贸新黄浦（房产+物业收入比例80%,浦东金桥珠江实业物业收入比例20%ST星源ST深物业S彷山4综合类2渝开发浙江广厦（房产+地产+物业收入比例70%,地产+物业30%5销售中介服务类1广汇股份分类 模式 数量 公司名称注：在数量统计和业绩分析时未记入ST类公司。上市公司各业芻模式企业数比例地产+房产11%房产+物业14%居产63%综合类 中介9% 3%房产开发模式的企 业数量占绝对多数, 这与房产开发itecS 高増长快的特点是 致的模式2、3、4、5的 样本数较偏小，个
4、 别企业的特殊情况 可能会影响到模式 的整体表现房产开发模式在样本企业总量比较上大幅领先，是房地产上市企业的主要形 态，这也符合我国现阶段产业周期以产品为主的特点表现房产地产+房产房产+物业综合类中介类-业努模式分析- 目单位:亿元2003年总资产规模比较2003年主营利润规模比较而从平均规模上看，地产加房产模式则显得比较突出，此模式的公司均拥有 政府垄断性土地资源一业勢模式盈利分析一2003年总资产平均规模比较单位：亿元2003年主营利润平均规模比较房产地产+房产房产+物业综合类中介类注：中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公 司，不具备普遍性从各种模式的净资产收益率来看各模式盈利能力相
5、对平均，不考虑中介类, 地产+房产和房产专营两类模式收益较好-业努模式盈利分析- 2003年- 2002 年2001.年注：渝开发2001年的巨额亏损（净资产收益率-384% ）导致综合类模式净资产收益率为负。 中介模式表现也很突出，但只有广汇股份一家公司,不具备普遍性资料来源:2003年上市公司年报从各种模式的净资产收益率来看，宏观调控对房地产暂时没有显现，房地产企 业的发展势头依然强劲。-2. 00%房产开发模式各公司间盈利性的差异很大，业绩两极分化严重，体现了房产 开发模式高风险的特点+深万科亠沙河股份金地集团栖霞建设1中华企业房产模式十莱茵置业亿城股份-中国武夷天房发展运盛实业2003
6、年房地产上市公司综合业绩前10名中，房产开发公司占有4家之多，在 行业中成为佼佼者-企晦合业绩排名-单位：万元综合排名公司名称总资产股东权益主营收入主营利润净利润净资产 收益率模式1深万科1, 056, 104. 01470, 135.91638, 006. 04139, 100. 2554, 227. 0711. 53%12陆家嘴883,631.07559, 409. 42226, 551. 6085, 303. 5566, 401. 5511. 87%23广汇股份469, 637. 43140, 868. 38241,417. 0449, 305. 8329, 793. 6721. 15%
7、54中华企业589, 754. 29154, 189. 28188, 599. 8957, 633. 8617, 531. 2911. 37%15金地集团481,913. 33151, 115. 00150, 984. 8944,551.9016, 555. 0110. 96%16北京城建855,691.83167, 162.46224, 394. 2644, 090. 728, 052. 324.82%17金融街362, 472. 07109, 285. 53143, 797. 0944, 167. 8420, 749. 4218. 99%28中国国贸439,276.80244,874.90
8、64, 677. 3035, 877. 1021, 126. 408. 63%39苏州高新345, 402. 54152, 030. 5981,31 & 4427, 254. 5810, 86& 437. 15%210长春经开391,074. 75216, 785. 0371, 808. 8425, 779. 987, 374. 933. 40%2注：排名规则:分别按总资产、股东权益、主营收入、主营利润和净资产收益率5项指标对所选公司进行排序，排序 第几位则该指标得分就为几点；在此基础上赋予5项指标相同的权重计算每家公司的总得分，得出综合派名。剔除个体经营能力的因素，业务模式的选择对上市公司整
9、体业绩表现有 着重要的影响公司数量占绝大多数，是上市公司主要的业务模式;盈利性较好，业绩波动大；-资严负债率普遍较高,03年平均65.3% ；经营状况两极分化，既有规模大、经济效益好的行业领先企业，如万科、中 华企业等,也有众多规模较小的公司及一些业绩表现较差的企业。-全部为开发区企业，拥有政府投入的垄断性土地资源; ,公司单体规模普遍较大；-盈利性较好，业绩稳定。 -盈利性中等”但业绩稳定性好;-资严负债率较低03年平均32.7% ；，经营持有物业主要为北京、上海等大城市的优质物业；公司构成既有房地产开发企业持有物业的，也有纯物业持有企业如中国国 贸,也有从开发区企业转型的如浦东金桥等综合类 -盈利性最差,业绩稳定性也差。 -只有广汇股份一家”不具普遍性；中介类 -主营业务为房屋销售和二手房中介，区域集中在新疆地区； / -业绩、盈利性较好。
