1、房地产开发经营管理模拟试题及答案第二章房地产市场与市场运行讲课教案第二章房地产市场与市场运行一、单项选择题 1.房地产市场体系的客体要素是（）。 A.交易当事人 B.作为交易对象的房地产资产 C.房地产交易需求 D.交易组织机构 2.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（ ）。 A.重要因素 B.特殊因素 C.一般因素 D.基本因素 3.下列影响房地产市场运行环境的因素中，不属于社会环境的影响因素是（ ）。 A.社会福利 B.家庭收入水平及分布 C.家庭数量及其结构 D.家庭生命周期 4.房地产市场的运行环境中，（ ）涉及资本的安全性，是
2、投资者最敏感的问题。 A.国际环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境 5.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（ ）。 A.微观环境因素 B.宏观环境因素 C.经济环境因素 D.产业环境因素 6.（ ）从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。 A.会计师 B.房地产估价师 C.造价工程师 D.房地产经纪人 7.（ ）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。 A.会计
3、师 B.房地产估价师 C.资产评估师 D.房地产经纪人 8.在房地产开发过程中，（ ）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师 D.估价师及物业代理 9.指同一物业类型不同档次的供求关系是（ ）。 A.供求结构 B.投资结构 C.产品结构 D.区域结构 10.下列不属于房地产商业物业市场的是（ ）。 A.写字楼市场 B.零售商场或店铺 C.休闲旅游设施市场 D.仓储用房市场 11.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（ ）。
4、 A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的 12.在房地产市场的分类中，二级市场是指（ ）。 A.土地使用权转让市场 B.新建商品房租售市场 C.土地使用权出让市场 D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场 13.2007年末，某市住房总量为5000万，其中经济适用住房400万,商品住房3750万，同期住房空置量为750万,其中经济适用住房空置量为50万，商品住房空置量为450万，则该市2007年末的商品住房空置率是（ ）。 A.9% B.12% C.15 D.20 14.某市2003年新开工的房屋建筑面积为60
5、万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。 A.1 B.1.5 C.2 D.3 15.某城市2004年存量商品住房的吸纳周期为2.5年，则该城市同期存量商品住房的吸纳率是（ ）。 A.40 B.50% C.60% D.70% 16.某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）年。 A.0.63 B.1.63 C.2.25 D.12.50 17.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（ ）的统计。 A.
6、平均价格 B.加权价格 C.抽样价格 D.成交价格 18.房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（ ）租金来表示。 A.中位数 B.平均数 C.加权平均数 D.算术平均数 19.（ ）是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。 A.房地产平均价格 B.房地产中位数价格 C.房地产价格指数 D.房地产众数价格 20.（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6各月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。 A.住房价格合理性指数 B.住房市场指数 C.房地产价格指数 D.房地产众数价格 21.下列关于房地产市场特性
7、的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。 A.经济外部性 B.需求多样性 C.竞争充分性 D.交易复杂性 22.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。 A.减少 B.增加 C.不变 D.同步递减 23.房地产市场也存在空间市场和（ ）这两个层面。 A.信托市场 B.证券市场 C.资本市场 D.资产市场 24.专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（ ），就是房地产市场自然周期中的平衡点。 A.空置率 B.长期平均空置率 C.吸纳率 D.长期平均吸纳率 25.需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期
8、的（ ）。 A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段 26.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。 A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段 27.物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的第（ ）阶段。 A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段 28.在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。 A.空置率合理空置率 B.空置率合理空置率 C.空置率=合理空置率 D.不能判断
9、 29.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（ ）。 A.自然周期与投资周期同步变化 B.投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期 C.投资周期在第一阶段和第二阶段滞后于自然周期 D.投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期 30.产生房地产价格泡沫的基础是（ ）。 A.土地稀缺 B.城市化进程快 C.投机需求膨胀 D.过度放贷 31.下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（ ）。 A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升
10、阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用 途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出 32.当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（ ）性的货币政策和财政政策抑制经济过热。 A.扩张 B.适度扩张 C.紧缩 D.稳健 33.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（ ）. A.产品质量 B.产品性价比 C.规模和结构 D.产品档次 二、多项选择题 1.关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是（ ）。 A.
11、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动 B.房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所 C.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统 D.房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的 E.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与老订立、资本及其他类型商品的最大区别 2.影响房地产市场转变的社会环境有（ ）几方面。 A.人口数量和结构 B.政治体制 C.家庭结构及其变化 D.家庭生命周期 E.家庭收入及其分布 3.响房地产市场转变的社会经济力量有（ ）几方面。 A.金融业的发展 B.经济发展状况 C.生产和工作方式的转变 D.
12、人文环境的变化 E.房地产产权与交易政策 4.当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（ ）有关，承担的风险相对较少。 A.土地成本 B.建造成本 C.资金筹措 D.市场营销 E.施工周期 5.以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是（）。 A.建筑师 B.开发商 C.房地产估价师 D.律师 E.工程师 6.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。 A.租买结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 E.物理结构 7.北京市别墅销售市场，是按房地产市场细分的（ ）标准划分的。 A.按地域细分 B.按房地产用途细分 C.按增量存量细分 D.按交易形式细分 E.按目标市场细分 8.
13、下列属于竣工房屋价值的有（ ）。 A.竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值 B.作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用 C.厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装 D.工艺设备基础的建造 E.办公和生活用家具的购置等费用 9.房屋施工面积包括（ ）几项。 A.本期完成施工的面积 B.本期新开工面积 C.上期开始施工跨入本期继续施工的面积 D.上期已经停建本期恢复施工的面积 E.取得施工许可证的面积 10.国内生产总值有三种表现形态，即（ ）。 A.价值形态 B.收入形态 C.产品形态 D.支出形态 E.生产形态
14、 11.在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。 A.空置量 B.住房市场指数 C.平均建设周期 D.房价租金比 E.失业率 12.房地产市场供给的特点主要有（ ）。 A.具有竞争的完全性和充分性 B.具有高度的适应性 C.具有高度的垄断性 D.市场供给具有非同质性 E.市场供给在短期缺乏弹性 13.房地产市场需求的特点不包括（ ）。 A.多样性 B.广泛性 C.垄断性 D.复杂性 E.具有高度的适应性 14.房地产市场的特性有（ ）。 A.可以配置存量房地产资源和利益 B.市场交易的复杂性 C.市场供给的垄断性 D.存在广泛的经济外部性 E.显示房地产市场需求变化 15.在
15、房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ ）。 A.土地供给的变化 B.原用于其他方面资金的介入 C.未来预期收益变化 D.政府税收政策的影响 E.获得金融机构融资的难易程度 16.房地产市场存在着（ ）层面。 A.空间市场 B.资本市场 C.新增量市场 D.存量房市场 E.高档住宅市场 17.下列关于房地产市场周期循环的表述中，不正确的有（ ）。 A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周
16、期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的 18.根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（ ）。 A.第一阶段 B.第二阶段初期 C.第二阶段后期 D.第三阶段 E.第四阶段 19.国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有（ ）几种。 A.期内可供租售量历史同期可供租售量 B.实际价格理论价格 C.房地产价格指数居民消费价格指数 D.房地产投资需求房地产使用需求 E.房地产价格增长率实际GDP增长率 20.政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）。 A.税收政策 B.金融政策 C.加强产权管理 D.诚信建设 E.土地供应政策 三、判断题 1.生产方式和工作方式的改变会影响房
17、地产市场的转变。（ ） 对 错 2.在房地产市场运行环境中，土地制度属于资源环境。（ ） 对 错 3.由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的房地产市场划分是按城市划分。 （ ） 对 错 4.按照增量存量的方式，房地产三级市场对应的是二级土地市场。 （ ） 对 错 5.平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。 （ ） 对 错 6.房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。 （ ） 对 错 7.在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，
18、即生产法、收入法和支出法。 （ ） 对 错 8.我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ） 对 错 9.房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的中位数表示。（ ） 对 错 10.一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（ ） 对 错 11.房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。 （ ） 对 错 12.房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ） 对 错 13.房地产资产市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（ ） 对 错 14.传统
19、房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、调节、缓慢、萧条、复苏和再次扩张的过程。 （ ） 对 错 15.在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。 （ ） 对 错 16.过度开发和房地产泡沫是同一层面上的市场指标。（ ） 对 错 17.如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。 （ ） 对 错 18.土地供应政策的核心，是土地供应计划。 （ ） 对 错 19.在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场。 （ ） 对 错 20.廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，因此廉租房不能进入市场流通。 （
20、 ） 对 错 答案部分 一、单项选择题1. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P29 【该题针对“房地产市场的含义”知识点进行考核】 【答疑编号10048509】 2. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P30 【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】 【答疑编号10048522】 3. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P30 【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】 【答疑编号10048531】 4. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P30 【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】 【答疑编号10048533】 5. 【正确答案】：C【答案解
21、析】：参见教材P30 【该题针对“房地产市场的运行环境”知识点进行考核】 【答疑编号10048538】 6. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P34 【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】 【答疑编号10048542】 7. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P34 【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】 【答疑编号10048549】 8. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P34 【该题针对“房地产市场的参与者”知识点进行考核】 【答疑编号10048552】 9. 【正确答案】：A【答案解析】：供求结构是指同一物业类型不同档次的供求关系即供给档次与需求之间的
22、关系。参见教材P35、36 【该题针对“房地产市场结构”知识点进行考核】 【答疑编号10048557】 10. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P36 【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】 【答疑编号10048561】 11. 【正确答案】：B【答案解析】：按房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式，在存量房地产市场，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。参见教材P37 【答疑编号10048563】 12. 【正确答案】：D【答案解析】：按增量存量细分市场的话，通常将房地产市场分为三级市场，一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让和新建商
23、品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。参见教材P37 【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】 【答疑编号10048565】 13. 【正确答案】：B【答案解析】：商品住房空置率=商品住房空置量商品住房总量=4503750=12%，所以选B。参见教材P38 【该题针对“房地产市场细分”知识点进行考核】 【答疑编号10048568】 14. 【正确答案】：A【答案解析】：（60+20）80=1（年）。参见教材P39 【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048575】 15. 【正确答案】：A【答案解析】：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。参见教材P41 【该题针对
24、“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048600】 16. 【正确答案】：C【答案解析】：此题的关键是首先要明白可供租售量、吸纳量和吸纳周期的定义。吸纳周期=可供租售量吸纳量=（5+13）8=2.25（年）。参见教材P41 【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048606】 17. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P41 【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048608】 18. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P41 【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048612】 19. 【正确答案】：C【
25、答案解析】：参见教材P41 【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048614】 20. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P41 【该题针对“房地产市场指标”知识点进行考核】 【答疑编号10048616】 21. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P42 【该题针对“房地产市场的特性”知识点进行考核】 【答疑编号10048620】 22. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P45 【该题针对“房地产市场的功能”知识点进行考核】 【答疑编号10048644】 23. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P46 【答疑编号10048647】 24. 【正确答案
26、】：B【答案解析】：参见教材P49 【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】 【答疑编号10048652】 25. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P49 【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】 【答疑编号10048655】 26. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P50 【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】 【答疑编号10048656】 27. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P50 【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】 【答疑编号10048657】 28. 【正确答案】：A【答案解析】：在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段
27、，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。参见教材P49 【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】 【答疑编号10048658】 29. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P51 【该题针对“房地产市场的周期循环”知识点进行考核】 【答疑编号10048659】 30. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P52 【该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核】 【答疑编号10048660】 31. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P53 【该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核】 【答疑编号10048661】 32. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P56 【该题针对“政府干预房地产市场的必要性”知识点进行考核】 【答疑编号10048662】 33. 【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P57
