1、推荐精品海外城市更新房地产行业分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2015年8月目 录一、城市更新：内涵不断扩展的百年议题 . 31、城市更新理论 . 42、城市更新模型 . 6二、“洼地”升级改造：城市死角重生 . 71、“洼地”升级的内核 72、东京六本木：合作共赢模式 . 8（1）精耕合作之路 . 9（2）业态重生，达成共赢 . 10三、城市功能置换：港口更新改造，区域变奏 . 121、老港区的可塑性 . 132、汉堡海港新城：弹性规划新综合体 . 14（1）政府统一布局，私人资本主力 . 15（2）产业转型，环境优化为核心 . 16（3）渐进式开发，区域活化性能高于快速增
2、值 . 17四、城市功能置换：嫁接文化产业，主题切换 . 191、产业文化资产再利用 . 192、台湾：后工业化时代的文化产业崛起 . 20（1）缘起与成效 20（2）政府主导下的推动机制 . 21（3）因地制宜的产业再生：以糖业为例 . 21五、园区更新再造：产业升级 . 211、日本筑波城的逐级跃迁 . 222、美国尔湾的更迭 . 223、双城比较 . 22城市更新：内涵不断扩展的百年议题。我国以三五十年走过了国外百年的工业化进程，在探究我国的各类城市更新所面临的机遇与挑战之前，我们先借鉴海外经验。从国外城市更新的理论演进来看，更为精细、多元化的更新目的，核心在于在城市中第三产业替代第二产
3、业成为发展的主要载体后，人的因素成为更主要的价值考量。以国内可借鉴程度的维度，我们主要对洼地改造、港口更新、产业文化资产再利用以及园区再造等四大命题五个案例进行研读。“洼地”升级改造：城市死角重生。城市洼地改造的内核在于最初的合作模式达成。东京六本木城市更新是当时世界上最大规模的民间更新改建案，耗资2864亿日元，历时17年，而前期为取得民众支持用时14年。精耕合作之路为基础，业态重生提升区域宜居性，最终达成共赢，对区域经济展现巨大拉动效应。城市功能置换：港口更新改造，区域变奏。产业分布随城市边界扩张而变化，旧产业区产生功能置换需求。港口更新因其滨水区位优势深具可塑性。汉堡是欧洲最大经济体国德
4、国的最大港口，1997年开始，政府着手规划海港重建。项目展现三大亮点：1.政府统一布局，私人资本主力；2.产业转型，环境优化为核心；3.渐进式开发，区域活化性能高于快速增值。城市功能置换：嫁接文化产业，主题切换。产业文化资产再利用是功能置换的另一大方向。台湾是后工业化时代的文化产业崛起的一大典范。自98年起台湾开启了一场自上而下、旷时十余载的文创产业培植，直接引导文化产业逐步替代传统产业产生经济拉动效应。正因文创的成功运营，旅游业已经成为台湾一大产业。在文化产业嫁接过程中，完整的分工、辅助与联盟机制值得借鉴。园区更新再造：产业调整升级。筑波科技城与美国尔湾市同为以高科技为主导的产业新城，相对而
5、言尔湾的发展要更为突出。这主要因为两城的导向不一。筑波是以政府计划导向为主，而尔湾则是市场化导向，这直接影响了城市配套以及产业结构等。我们认为园区再造，政府应势利导以及政策扶持不可或缺，但是市场化导向更为有效。一、城市更新：内涵不断扩展的百年议题城市因商品经济的产生而生成，随经济、人文的发展而发展，而城市的不断发展即是城市更新的过程。因此，城市更新是一个厚重的百年议题，尤其随着工业化进程的推进，自然而成的城市构筑与经济发展的矛盾突出，促使主动更新的探讨与实践纷至沓来，也逐步展现了成功的更新案例对于经济环境的推动作用。而这一议题的内核在于经济与人文的发展需要，随着内核因素不断变化延展，城市更新的
6、内涵也在不断扩展。我国以三五十年走过了国外百年的工业化进程，在探究我国的各类城市更新所面临的机遇与挑战之前，我们先借鉴海外经验。在不同的体制、不同的发展进程影响之下，国内外结论不尽相同，例如发达城市已经由大规模改造构筑产业新城模式，演进为“小而美”的渐进式更新模式，然而鉴于我们城市机理与发展进程的分化，并不妨碍我们选择性吸收，因地制宜各取所需；例如某些发达城市已经经历逆城市化与再城市化的洗礼，而我们的城市中心一直保持着鳞次栉比、摩肩接踵的风貌，但在他们再城市化之时所总结的中心区活化措施对于我们一线城市改造将深具意义。1、城市更新理论国外城市更新的理论大致历经如下四个阶段。我们从理论的演进可以总
7、结如下规律：1. 由粗放式大规模改造逐步转向渐进式更新；2.由关注小范围区域更新，到具备总体规划的城市更新，再结合城市总体职能进行区域更新；3. 最为关键的一点，是城市更新的主题由单一为提升城市效率的物质更新，到以增长为取向的物质更新，再到综合考虑社会价值、人群利益以及可持续发展的全面更新。更为精细、多元化的更新目的，核心在于在城市中第三产业替代第二产业成为发展的主要载体后，人的因素成为更主要的价值考量。因此，更新规划者，也从政府，到更为贴近市场的开发商加入，再到民众直接参与的多元主角。2、城市更新模型城市更新在程序方面有如下模型，可以看到有的模型在市场化程度以及效率方面更为突出，例如城市发展
8、基金模式以及IDP模式，开发商不仅是改造的资金主力，在设计方面也被赋予充分话语权；而有些更关注社区邻里关系，侧重于原住民利益，如SUR模型；而有些考验政府的整体规划能力，充分协调经济增长取向与社区意向。模型各具优劣，各得其所。二、“洼地”升级改造：城市死角重生城市洼地，就是在城市中相较周边区域在经济发展、人文构成均处于劣势的区域，城市洼地的共通点在于，毗邻经济发达地带，交通条件成熟，但未享受显著地缘优势所能产生的区域发展推力，成为城市发展的死角。国内有大批的城市洼地以城中村、棚户区的状态呈现，关于这些区域的更新在一二线城市已有很多实例，最为突出的是深圳，在开放性优于其他城市的土改政策支持之下，
9、深圳自05年大举进行城中村改造以来，已有近500个城市更新计划单元项目，但进行至今，还是出现动工率低下、模块结构失调的状况，因此对于旧城“洼地”的更新探讨，深具实操价值。借鉴他山之石，国外没有“城中村”“棚户区”这两种概念，但是对应的出于历史原因有贫民区、城乡过渡地带、都市村庄等类似形态。1、“洼地”升级的内核对于城市洼地改造而言，较之规划实施，最初的合作模式达成是更有难度也更为关键的一环。旧城改造，尤其是旧居民区的改造涉及的相关利益方复杂，因此在更新之初，对于多方利益的协调举足轻重。我们认为政府作为最初的推动者，也是整个更新的协调者，一方面需要为开发商提供机遇，从而引入私人资本作为运作主力，
10、另一方面在动员拆迁的同时，需要保护原业主的相关利益，此外，还需要为低收入流动者提供政策保护，如果一个“洼地”的复兴只是带来一场低收入群体的迁徙，意味着将有新的地区逐步沦为新的“洼地”，这也不能称作一场成功的复兴。因此，新城依然需要为这部分人群解决生存问题，提供新的工作机遇。作为开发商，在发现就成改造商机的同时，也需要有利益共享的预期，与原业主共享资产增值。目前我国城中村、棚户区改造进程都在逐步放缓，因原业主的话语权在逐步强化，在土地资源稀缺区域则形成僵局，待更新项目推进因拆迁难度加大而停滞不前，供不应求的市场不断推升房价，进一步强化稀缺性，导致拆迁难度进一步加大。这样的不良循环一方面需要开发商
11、调整思路，在整个房地产市场利润中枢下移的背景下，主要通过提升规划能力提升更新溢价，另一方面，政府也需要构建推进更新的机制，在保护原住民利益方面政策明确，同时为开发商的经济活动提供良好的运营环境和优厚的投资服务，在改造规划中为项目提供政策便利。2、东京六本木：合作共赢模式东京六本木是旧城改造的一个成功典范。六本木占地11.6万平米，位于东京港区，位于东京东南方，紧邻东京湾。在1986年，那里只有一栋老旧的朝日电视台总部大楼、无特色的办公街区、一栋兴建于1955年的国民住宅以及一个地势低洼的住宅区，巷道狭窄，还有严重的防灾问题。如今，这里是一个聚集诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区，每年吸引450
12、0万游客，是东京迪斯尼的4倍。（1）精耕合作之路六本木城市更新是当时世界上最大规模的民间更新改建案，耗资2864亿日元，历时17年，而前期为取得民众支持用时14年。因日本为土地私有制国家，且国家以立法形式极大地保障了原住民权益，而六本木的土地权利关系人达380位，租户300户，协调过程还经历了日本泡沫经济时期，土地价格发生剧烈变动，加大协调工作的难度。日本的城市更新有明确的更新会制度，要求必须有2/3的土地权人及承租人同意方可进行，而在实际操作中，只要存在反对意见就较难获得政府批准。更新会会员将所有地主、承租户、投资者以及地方政府等均囊括在内，透过密集的开会沟通协调达成共识，民众意见在最大程度
13、上得以实现。而六本木为此创新性提出三种补偿方式的组合促成合作共赢模式的建立。（2）业态重生，达成共赢较之前期的协调筹划工作，六本木实体更新仅用3年时间即完成。片区设计打破单一的土地使用分区概念，透过垂直化、多元化设计手法大量利用空中与地下空间，规划成为日本第一个结合居住、工作、商业、休闲、文化、娱乐、教育、绿化与防灾机能的综合体。项目以森大楼为中心，利用19米的落差，连结不同高度的平台、绿地空间与广场，落成垂直花园城市景观，形成新都市形态。区内工作与居住人口各约2100人。先进的技术使得六本木兼具高容积率以及上佳的防震抗灾能力，屋顶花园等绿化设计有效对冲热岛效应，进一步提升这块城市中心区域的宜
14、居性。更新后的六本木很快成为诸多前沿IT企业、金融公司所青睐的办公区域，六本木也造就了东京最为昂贵的住宅区，均价接近人民币10万元/平米，同时也拉动其所在区位港区住宅房价以高于东京均值水平向上提升。此外，我们以写字楼租金的维度看新城对区域经济的拉动效应：在2000年之前，六本木租金低于东京平均水平，而自新城开工，六本木租金的相对优势已经凸显，虽然从1997年至06年东京整体租金一路下行，但六本木一直保持稳定，至07年底升至高位，直到次贷危机才因区域重心产业金融产业备受影响而出现大幅下挫，但仍然保持着相对东京均值以上水平。三、城市功能置换：港口更新改造，区域变奏随着城市化进程的逐步加快，城市边界
15、不断扩张，产业分布也随之变化：工业区往往逐步外延，而原来置于城市边郊的工业园区也面临更新压力，同时，城市中心的旧产业区也需要顺应城市产业结构调整进行功能置换。功能置换，并非简单的产业腾挪交换，发达国家经历了逆城市化与再城市化阶段，城市旧区改造已经摒弃了分区运营的模式，因为严格的工作、生活区成片规划，会形成昼夜大迁移的窘境，不仅带来交通难题，降低居民生活水平，也会削弱城市中心活力。因此，如今的旧区改造以城市中发展城市为新的城市规划理念，新区需要形成人口吸附效应，同时具备更强大的综合服务功能。在城市功能置换中，港口更新是一个国内外改造案例较多的命题。在我国，随着后工业化时期的到来，沿海城市的港口功
16、能也逐步退化，相较而言，滨水区位优势更富于增值空间。例如深圳蛇口工业区的蜕变、上海吴淞老工业区的重生、珠海香洲码头的更新计划，我们认为随着产业升级进一步发展，如何更大程度挖掘旧港区的地缘优势是沿海城市的一大机遇。1、老港区的可塑性随着城市的发展，原本位于城市郊区的许多老港区陷入城市的包围中。空间上，老港区水域、陆地范围用地已基本处于饱和，没有改建和扩建的可能；交通上，老港区物流运输通道与城市干道混用，进一步造成城市交通压力；生态环境上，老港区作为工业区，港区污水、粉尘、油气、作业噪声、固体废弃物等给周边生态环境带来不同程度的压力；经济上，由于港口设施滞后，无法继续作为区域支柱产业拉动地方经济。
17、萧条的老港区与毗邻的现代市区间矛盾日益明显，需要针对某些老港区进行功能置换和港区改造，从而适应城市发展需要。进入后工业时期，港口基本都从海滨区域撤离，滨海区域置换他用，从属性上看，大体可分为住宅、文娱、旅游、商办、综合体、乃至交通枢纽等，足见海港区的可塑性。2、汉堡海港新城：弹性规划新综合体汉堡是欧洲最大经济体国德国的最大港口，离海110公里，是易北河、阿尔斯特河和比勒河的交汇地。城市人口约为175万，年均经济产值超过800亿美元，是德国最重要的海港和最大的外贸中心、第二大的金融中心，是北部经济文化中心、新闻传媒和工业制造业中心、重要的交通枢纽，还是世界第二大飞机“空中客车”制造基地。随着城市
18、发展，汉堡出现城市活力不足的问题：一是城市发展缺乏新的产业支撑，一些传统的港口产业如造船和装备制造停滞或下滑，转型乏力，新的经济增长点没能培育起来；二是城市人口压力越来越大，高度的开放和高水平的社会福利，吸引了越来越多的外来移民，汉堡城市人口徒增，一时未能找到消解的办法。因此，1997年开始，政府着手规划海港重建，新城总面积157公顷，使得汉堡城市中心区面积扩充40%，项目预计将于2030年完工。（1）政府统一布局，私人资本主力1997年，汉堡政府成立了属下的港口和经济中心发展公司（2004年更名港口新城有限责任公司），开始对老港区进行重新开发和利用，2001年，开启了欧洲最大的城市中心区改造
19、项目港口新城。政府统一布局保证项目的整体性，尤其是身为如此大规模的更新改造项目，全面统筹更为关键。为此政府所设立的开发公司具备清晰的职能划分，政府在各个环节都发挥着监督协调的功能；而另一方面，涉及百亿欧元的投资额，必须以私人资本为主力，这就需要相应的吸引政策。新城的开发主体，也是3P模式：私人、企业和政府。整个新城投资额109亿，85亿为私人公司提供，24亿由政府负责，这些资金将投入到新城各项基建中。（2）产业转型，环境优化为核心重建海港新城的初衷即为城市产业转型创造契机，推进发展。从专注于传统的港口运输、第二产业的世界港口，转化为集结IT、传媒文化、航空制造、生物科技、再生能源等前沿产业的世
20、界城市。为此，汉堡一面进行物理更新，以商业、办公为主，同时强调与居住、文化、休闲娱乐一体的多元化设计；另一方面也在不断进行城市营销，通过易北音乐厅、科技中心等地标性建筑、举办建筑设计展等国际性活动博取关注度，发展旅游业，丰富第三产业业态。另一个发展内核在于环境优化。新城为了不影响滨水区的可达到性，防洪措施采用了疏导而非修建防洪墙的方式，低位滨水区维持原港口4.5米标高，建成步行道与广场，形成亲水休闲区，汛期来临则被淹没，而7.6米高标高的休闲街道通过坡道等与滨水区步道相连，形成一体化而特色鲜明的景观。（3）渐进式开发，区域活化性能高于快速增值汉堡海港新城的开发不是快速滚动开发的模式。目前已有5
21、6个项目完工，49个项目仍然在建设或规划中。更新后定位为新的工作生活中心区，目前已建成1500个居住单元，超过500家企业入驻，已容纳2000居民以及10000名员工。然而以完成率来看，一切都还正在路上。港口新城共有多个板块逾100个项目，从开发进程来看，分段分区域逐步开发，时间跨度30年。分区块应该迎合开发商需要，同时能够促进新城区的功能多样性；分时段开发能够不断借鉴建成部分居民意见，持续修缮下一步开发计划，从而能够保证区域活化的目的。正因庞大的开发体量以及承载的城市标签功能定位，需要对开发规划严格把控，纯市场化运作下的快速增值不可取。海港新城住宅土地全部单独招标，但并非以竞价形式出让。而是
22、先定出价格，然后从投标方案中选出最具说服力的方案敲定，方案的质量以及是否符合功能多元化的理念才是重要因素。商务楼土地一般不公开招标，由意向企业提出申请，并保证该建筑物的自用面积不低于60%-70%。真正获取一个项目需要经过详细审核，整个过程至少需要1年半时间。常言道盛极则衰，然而尽管德国许多城市和区域都面临人口减少、经济衰退等问题，汉堡则一直象征着德国人均GDP最高水平，在本世纪初人均GDP已达4.5万欧元，至12年接近5.3万欧元。对于企业的吸引力也在升温。我们认为这些与海港新城的建立，以及进而推进的产业升级、区域活化有着密切的联系。四、城市功能置换：嫁接文化产业，主题切换1、产业文化资产再
23、利用各种产业活动与世间万物并无二致，同样有着萌芽、兴起、成熟和衰落的生命周期，但正因有着人的参与，逐渐形成产业文化资产。可以说，产业文化资产象征着过去一段时期的社会文化，特别是工业化影响下的社会、技术与经济变化。嫁接文化之后，其价值已经远远超出初始产业本身的生产价值。文化价值的挖掘，即产业文化资产的再利用，亦是城市功能置换的一大方向。文化之所以会被产业化，往往处于两方面动因：其一，地方传统产业自给自足能力不足，需要通过文创产业所带来的经济利益，同时还能重振地方民众对于传统文化的信心；其二，对于消费者而言，若存有文化好奇的人群达到一定规模，也形成一种文化需求，由此文化产业应运而生。产业文化资产正
24、因其无形资产所具备的精神价值，因而产生高于生产价值之外的经济价值溢价。2、台湾：后工业化时代的文化产业崛起（1）缘起与成效台湾是文化产业运作的一大典范。进入制造优势逐渐消失的后工业化时代，台湾面临产业结构的更新调整，这便是一场自上而下、旷时十余载的文创产业培植的始端。98年上层成立专项委员会标志着文化产业成为区域转型的一大落脚点，自此之后，政府陆续推进法律层面支持、关键区域主导更新等举措，直接引导文化产业逐步替代传统产业产生经济拉动效应。正因文创的成功运营，自09年起，入境旅游人数增速持续高于GDP增速，旅游业已经成为台湾一大产业。（2）政府主导下的推动机制正如我们前表所述，文创产业的兴起来自
25、于政府自上而下的引导，自98年专项政府机构的创建，先后有了行政政策的扶植以及法律层面的支持。06年开始了针对八个产业文化资产再生执行单位进行辅助，包括彰化县溪湖糖厂、云林县虎尾糖厂、台南县南瀛总爷艺文中心、花莲县光复糖厂、台东县台东糖厂、嘉义县布袋州南盐场、台南县七古盐田以及宜兰县宜兰酒厂等。为了推进再生点的保存与再利用工作，政府详细建立了分工、辅助与联盟三大机制。首先，中央委办的辅导单位与县市政府以及再生点当地各司其职，其次，整个再生推动有专业的辅导团队、完整的辅助机制进行反复校验。此外，因文化是区域活化的核心要素，所以除了硬件设施的修复改善之外，再教育是整体计划的关键。再生联盟机制就是从建
26、构学习型组织的模式开始，建立支援组织，发挥协调功能，达到资源整合、规划与政策发展的目的，同时提升再生点的服务功能，此外，以合作学习的关系提供相关参与者沟通协调的平台，联接再生点彼此及与其他产业之间的网络关系。（3）因地制宜的产业再生：以糖业为例制糖业曾是台湾一大工业，而目前多数糖厂已经关停，基于不同糖厂基地的现况与周边资源，政府构建了不同的更新方案。我们以两个同为06年列入再生计划的两个糖厂改造花糖缤纷工厂以及346光音文化区为例看同一文化核心如何演绎不同的新颜再生。台湾花糖缤纷厂即花莲光复糖厂，对此的更新主要围绕原址7栋日式木造建筑为主线，结合糖业文化，以及附近特殊生态旅游资源打造日式套餐观
27、光旅游，除了物理更新，通过举办赏糖祭、影片制作以及文化产品设计等打造整体营运架构；而346光音文化区则是通过对溪湖厂区旧有设备的改善，打造台糖铁道文化产业。通过保存及修复346蒸汽小火车使之成为再利用的重点，活用制糖工厂空间，形成光音剧场，让糖厂铁道文化与展演艺术创意联结，同时结合周边的休闲观光资源，成为唯一台糖蒸汽小火车营运及展示的园区。同为旧糖厂，两个更新案例定位与运营却各具特色，主要因为更新不仅仅围绕原先产业，更需要结合当地特色，此外，与周边原生资源的串联同样必不可少，作为文旅产业取向，不仅需要对文化本身充分演绎，还需要多元化架构才能具有强大吸附力，足以形成产业。五、园区更新再造：产业升
28、级产业调整升级模式即根据空间利用与城市结构功能变革之间的联动效应，对规划滞后、配套匮乏的原有工业区进行重新布局。这一模式保留工业区的城市职能，一般处于城市边缘，是此前新型产业化由中心跳跃式发展至郊区的产物。1、日本筑波城的逐级跃迁被誉为日本“硅谷”的筑波科技城是工业园区产业调整升级模式的代表。从1960年代开始，日本政府就开始在筑波山下建设“研究学院城市”。从1963年正式规划，承载日本半壁科研投入的研发园区，到90年代已形成功能复合的产业新城。筑波科技城自一个科学卫星城市演进为一个世界一流的科技城市，共经历了30余年。筑波的演进历程可大体分为三个阶段。60、70年代是其起步阶段，在这一阶段，
29、筑波的城市职能较为单一，主要是为科研机构的引入进行基础建设，但由于配套设施不完善，发展缓慢，至1980年引入国立研究机构仅43个，且鲜有民间研究机构主动迁入；80年代是整个筑波城市功能跃升阶段，1985年举办国际科技博览会也是其中一个助推器。在这一阶段，主要配套的市政设施、公园、学校、住宅、购物中心等逐步建立，由此已经由科技卫星城演进为地区中心城市；90年代至今，则是城市功能继续完善的阶段。文化、艺术博物馆、图书馆、国际会展中心等标志性公建配套平地而起，民间研究机构以及企业入驻量逐年递增，同时带动周边地区的工业区发展。至今，筑波科技城已经成为日本最大的科研基地，人口达21万，其中国家技术研究人
30、员占全国40%，共约1.9万人。从筑波科技城演进历程，关键因素有两方面，其一交通枢纽的完善是主要因素，05年开通的筑波快车从筑波到“信息城”秋叶原只需45分钟，极大强化了首都圈的交通体系，促进地区发展；其二是对于复合城市功能的打造。自80年代开始，在纯粹的科技城基础上，逐步叠加了居住环境城、独立城的概念，提升了整个片区的吸引力。2、美国尔湾的更迭尔湾位于加利福尼亚州西南部，占地88平方公里,现有人口21万人，属于橘郡管辖范围，是美国最大的规划城市社区之一。纵观尔湾市的发展，关键在于加州大学的入驻，为城市打造科技产业新城定调。而在产业新城的构建中，政府主要借由教育资源优势吸引高素质人群，同时通过
31、提升城市宜居指数强化城市吸引力。尔湾市体现了强烈的市场化气息。其一，尔湾初始就是一家公司运营，在此后的发展中，政府也起着辅助功能，城市构建主要是企业推动，城市一方面具备宜居的物质环境，另一方面在产业方面也呈现以高科技为主导，多元化的产业架构；其二，尔湾为推动学校科研成果向市场转化有一系列措施，包括建立公司关系办公室、科技联盟办公室，为大学科研机构与公司对接、科研成果市场化提供协助，同时对于新成立公司的一系列税收补贴政策，从而推动高科技企业发展。3、双城比较两个都是以高科技为主导的产业新城，但从结果上看，尔湾的发展要更为突出。这主要因为两城的导向不一。筑波是以政府计划导向为主，而尔湾则是市场化导向，这直接影响了城市配套以及产业结构等，同时，尔湾的产学研结合与转化程度也远高于筑波。因此，我们认为园区再造，政府应势利导以及政策扶持不可或缺，但是市场化导向仍然更为有效。
