1、经济师考试中级房地产专业全真模拟试题及答案五2006年经济师考试中级房地产专业全真模拟试题及答案(五) 一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选答案中，只有一个最符合题意)1、在我国土地中土地属于_所有。A.集体B.产权取得者C.个人D.国家2、房地产市场本质上是_市场。A.地区性B.全球性C.全国性D.跨地区3、下列表述正确的是_。A.因土地灭失，土地使用权予以终止B.土地使用权出让合同期限届满之前，土地使用权可以由国家无偿收回且对使用者不予补偿C.土地使用权出让合同期限届满，土地使用权由国家无偿收回D.上述表述均不正确4、以两宗以上土地使用权设定同一抵押权的，_。A.是否视为同一抵押
2、标的物，由双方协商议定B.视为不同抵押标的物C.视为同一抵押标的物D.上述表述均不对5、土地使用权划拨的一般程序是_。A.1、申请2、审批3、拨地4、发证B.1、申请2、拨地3、审批4、发证C.1、申请2、审批3、发证4、拨地D.上述表述均不正确6、下列表述哪个是不正确的?_。A.在出让土地市场上，国务院代表着国家办理出让手续VB.土地使用权出让又称批租C.国家依法施行土地有偿、有限期使用制度D.土地使用权出让属于房地产二级市场7、马克思认为资本主义地租的实质是_。A.垄断利润B.平均利润C.超额利润D.以上均不对8、某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获净利2万元，该住宅使用年限还有2
3、0年，资本利率为10%，则购买此住宅时，投资额可分为_万元。A.17.03B.16.73C.16.40D.16.049、若将某幢旧房屋清理掉，预计可得净收入15万元，现对其进行改造，使其成为公寓出租，则此15万元应视为_。A.沉没成本B.增量现金流量C.现金流出量D.现金流入量10、在资金时间价值换算中，将年值换算成终值的计算公式是_。A.F/A,I,nB.A/F,I,nC.P/A,I,nD.A/P,I,n11、项目投资不确定性评估采用线性盈亏平衡分析的高低点法时，其单位变动成本的计算公式为_。A.B.C.D.12、某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动
4、资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33%，最后一年该项目的现金流量合计为_万元。A.44.72B.41.72C.35.72D.29.7213、建设监理按其职能可以分为政府建设监理和_。A.建设单位监理B.咨询机构监理C.社会建设监理D.私人建设监理14、工程技术管理的核心是_。A.施工图审查制B.设计交底制C.技术责任制D.技术复核制15、在现场验收会议上宣布开发项目合格结论的是_。A.质监站代表B.承建商C.开发商D.项目经理16、某房地产公司获得一家土地使用权，在其上有开发建设商场、办公楼或公寓等方案，此时该
5、公司面临的方案选择类型为_。A.互斥方案B.独立方案C.混合方案D.综合方案17、开发项目进度计划按时间控制来分包括总进度计划与_计划。A.目标性B.阶段性C.分区进度D.总体进度18、通过企业有关人员直接与潜在顾客交谈的促销方式是_。A.广告B.人员推销C.营业推广D.公共关系19、以市场观念指导房地产企业的开发经营活动，在初步确定适宜的市场以后，就应进行产品定位，确定适当的产品，适当与否，是根据_决定的。A.估计可能的价格B.国家政策的导向C.潜在顾客的要求D.企业自身的实力20、在一定时期内，如果房地产价格相对稳定，则房地产市场需求量_。A.呈上升趋势B.可能因其他因素变动而发生较大的变
6、动C.相对稳定D.保持不变21、房地产企业对企业的经营环境是不可控制的，研究市场经营环境的目的在于_。A.回避市场环境中的不利情况B.根据市场环境做出相应的对策C.改变市场环境D.影响市场环境22、为使潜在顾客能够根据所获得的信息进行斟酌思考，房地产广告媒体可选择_。A.广播媒体B.户外广告C.电视媒体D.印刷媒体23、物业管理示范住宅小区标准中，要求物业管理企业定期向住户发放服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，其满意率达_以上。A.95%B.85%C.98%D.90%24、物业管理企业在经营主业中，属于经营和管理的特殊财务政策部分，按照_。A.物业管理企业内部财务管理规定B.房地产中介
7、服务企业财务制度C.物业管理企业财务管理规定D.房地产开发企业财务制度25、物业管理企业在领取临时资质证书后，方可从事物业管理业务，该证书有效期为_。A.0.5年B.1年C.1.5年D.2年26、业主委员会代表该物业的全体业主，对该物业来讲，业主委员会最基本的权利是_。A.选聘物业管理企业B.对物业管理的重大事项的决定权C.修订业主公约和业主委员会章程D.监督物业管理企业的各项工作27、房屋设备、设施的管理包括_。A.设备日常维修B.设备日常运营服务管理C.设备的验收建档D.以上都是28、开放式问卷的特点是_。A.成本低B.易于记录C.节约时间D.限制较少29、设立房地产开发企业应向哪一部门申
8、请设立登记?_。A.建设行政及城市规划管理部门B.建设行政主管部门C.工商行政管理部门D.房地产管理部门31、如果当事人一方或双方对房地产交易合同仲裁不服，可在收到仲裁决定书之日起的_之内，向当地人民法院起诉。A.三个月B.一个月C.十五日D.七日32、确定某一市场调研变易集中趋势时，应采用_。A.众数B.平均数C.标准差D.区域33、房屋因扩建、添建、部分拆除等情况发生时，要进行_登记。A.房屋所有权初始B.他项权利C.变更D.转移34、土地证书填写时以_为单位。A.行政单位B.最小行政区划分C.权利人D.宗地35、通过市场调研可以得到满意度的_的表达。A.定性B.定量C.定性和定量D.确定
9、36、在设计调研问卷时，应尽量避免_。A.灵活性B.诱导性C.确定性D.以上都不对37、以下市场类型中，属于公开市场的是_。A.住宅专项储蓄存款市场B.房地产保险市场C.房地产抵押贷款市场D.贴现市场38、住房公积金贷款在本质上是一种_。A.按揭贷款B.委托贷款C.信托贷款D.信用贷款39、房地产金融市场的金融工具指_。A.可以在市场上与货币进行交易的各种契约B.运载货币资金的各种交通工具及其辅助条件C.金融市场的管理法规D.可以保证资金流通的物质资料40、下列论述中错误的是_。A.普通股的股息是固定的，不受企业经营状况影响B.房地产股份有限公司的股东承担的经济责任以所持股票为限C.优先股的收
10、益风险小D.按房地产股票持有人拥有权利的差异，股票可分为普通股和优先股41、下列不属于初步可行性研究阶段需审查的内容的是_。A.市场供给与需求B.项目进度C.项目财务分析D.国家的经济政策42、不属于纯代理租售的方式的有_。A.专有代理租售B.专卖权代理租售C.开放型代理租售D.封闭式代理租售43、房地产经纪人大多从事的具体工作有_。 (1)代售 (2)代租 (3)代办过户手续A.(1)(2)B.(2)(3)C.(1)(2)(3)D.(3)44、传统的心理定价策略亦称_。A.偶数定价B.奇数定价C.非价格定价策略D.特价品定价策略45、物业管理合同是_与物业管理企业所签订的，委托业务管理企业提
11、供物业管理服务的合同。A.建设单位B.房地产开发商或业主委员会C.单个居民D.物业管理企业46、直线职能制的缺点在于_。A.不利于统一指挥B.横向协调易出现问题C.不能发挥职能机构专业管理作用D.环节过多47、物业管理中的非日常运行发生的费用如设备大中修等，应从_中支付。A.业主基金B.建筑商提供的继修费C.物业管理项目部基金D.物业的维修基金48、不属于房地产债券融资的有_。A.政府债券B.金融债券C.资产债券D.公司债券49、_年，英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社。A.1770B.1775C.1805D.176550、房地产金融是_。 (1)政府推动有关土地政策的重要措施
12、(2)可调整土地利用结构 (3)可调整房地产投资结构 (4)可实现政府宏观调控的目标A.(1)(2)(3)B.(2)(3)(4)C.(1)(2)(3)(4)D.(1)(2)(4)51、韦伯认为，工厂企业选址取决于_。A.原料产地B.市场C.物业类型D.运费52、下列用地中，使用权出让年限为40年的是_。A.体育场馆用地B.城区超级市场用地C.综合用地D.住宅用地53、房地产销售规则贯穿于整个房地产开发过程，在项目立项前要进行的市场调研任务有_。A.总体规划设计调研B.土地开发潜力调研C.环境设计调研D.市场推广调研54、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的寿命N与该建筑物的实际经过年数t、
13、剩余经济寿命n之间的关系为_。A.Nt+n B.Nt+n C.Nt+n D.A、B、C 都可能55、某开发项目其初始投资为1亿元，预计此后每年净现金流量为3000万元，若I10% 则其动态投资回收期为_年。VA.3.64B.37.4C.4.26D.4.3656、房地产投资风险中的业务风险指的是由于_。A.经营条件恶化B.财务状况不良C.经营管理不善D.收益的变动57、通过招标投标承包工程项目是一种_。A.协议行为B.商业行为C.投资行为D.单方行为58、房地产经纪代理机构只能获得代理租售房地产佣金而不能获得利润的代理方式是_。A.纯代理B.半联合经营C.联合经营D.买断项目59、_是写字楼物业
14、管理的重中之重。A.安全防范B.机电设备、智能化系统管理C.租赁管理D.社区文化活动二、多项选择题(共20题，每题1分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意。错选或少选本题不得分)61、房地产的自然增值是指_带来的房地产价值增加。A.对房地产的需求增加B.对房地产进行装修C.外部经济D.通货膨胀E.对房地产进行改造62、下列表述正确的是_。A.出租方有依法收回土地的权利B.出租方无权监督承租方是否合理使用土地C.土地使用权出租的用途双方可以协商，不必再经主管部门审批D.土地使用权出租的期限不得超过土地使用权出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限63、对项目投资评估进行敏感性分析的
15、目的在于_。A.测定项目获得收益的把握程度B.对投资方案的承受能力做出判断C.了解不确定因素对实现预期目标的影响程度D.测定不确定因素的变化所导致的决策评估指标的变化幅度64、在以开发量为变量的房地产开发项目中，进行线性盈亏平衡分析时，属于固定成本的成本项目有_。A.公共设施配套费B.固定资产折旧费C.建筑工程费D.规划设计费E.土地购置费65、应在规定的项目保修期内进行质量回访实行保修的是_。A.监理工程师B.开发商C.项目经理D.承包者E.设计者66、开发项目竣工验收的依据包括_。A.质监委托B.开工报告C.工程实体D.工程资料E.有关合同、标准、规范67、居住建筑的规划布置原则为_。A.
16、美观舒适B.商业繁华C.日照充分D.通风良好E.要有适当的人口规模68、房地产定价策略包括_。A.价格折扣与折让策略B.单一价格与变动价格策略C.特价品定价策略D.心理定价策略E.非价格竞争策略69、房地产市场具有_等特征。A.房地产市场是权益交易市场B.房地产市场是区域性市场C.房地产市场是动态市场D.房地产市场是不完全竞争市场70、房地产交易市场的客体可以是_。A.房地产所有权B.房地产使用权C.房地产定价权D.房地产促销权71、在确定房地产市场调研课题时，可以从_入手确定A.与行业内专家讨论B.分析以往的资料信息C.分析对手的信息D.分析市场环境E.进行定性调研72、办公楼市场调研的关键
17、点是_。A.地区经济分析B.产品分析C.市场区分析D.相关政策分析E.成本分析73、按_的不同，住宅小区又可分为居住区、居住小区、居住生活单元三种规模。A.用地规模B.住宅小区内建筑面积总规模C.人口数量D.居住建筑面积的数量规模74、下列哪几项可作为房地产市场宏观调控的具体手段?_。A.开发企业的中长期租售计划B.国家的住房政策C.开发企业的商品房销售计划D.开发企业的商品房施工进度计划E.政府土地供给计划75、下列哪些房屋不得出租?_。A.违章建筑的房屋B.多人共有房屋，未经其他共有权人同意出租的房屋C.已抵押的房屋D.未领取土地使用证书的房屋E.通过公房出售获得产权的房屋76、订立物业管
18、理合同应遵循的原则有_。A.平等原则B.合同自由原则C.公平原则D.诚实信用原则E.合法性原则77、尚未确定土地使用权的土地，在土地登记时_。A.不需要进行登记注册B.由土地管理部门进行登记注册C.不发土地证书D.向所有权人发放土地证书E.根据具体情况确定78、以下_符合写字楼物业管理的特点。A.物业管理的车辆指挥管理工作量大B.物业管理的公众管理制度执行难C.物业管理的重点之一是消防安全管理D.物业管理的难度由于业主、非业主使用人内部管理隐患多而增加E.物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关79、房地产抵押贷款的参与者包括_。A.贷款机构B.借款人C.担保和保险机构D.中介服务机构E.
19、政府有关机构80、房地产企业发行债券时，如果采用附息票债券形式，则_。A.发行价格等于票面价格减去附息票额度B.附息票是到期取息的凭证C.发行价格等于票面价格加上附息票额度D.发行价格等于票面价格三、案例分析题共20个小题(单选或多选)组成，每小题1分，错选或多选均不得分。(一)飞达开发公司拟建造别墅，通过企划部的调查，取得下列基本数据：别墅总占地面积8 500平方米，规划建设用地面积8 000平方米，总容积率为4.0，其中地上容积率为3.5；项目开发周期为2年，其中，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1年，销售期为半年；购买土地使用权的价款(地价)为8 000万元，购地的手续费和税金(代理
20、费、建设用地管理费、印花税等)为地价款的1.2%，项目的建筑成本为5 600元/平方米，别墅销售代理费为销售收入的2%，广告宣传费附加和印花税分别为销售收入的5%、0.35%、0.10%、0.03%；地价款采用一次性支付；假定建筑成本和专业费用在建设期内均匀付出，一年期贷款利率为15%。 根据传统评估方法，此开发项目的评估内容有：81、此项目的总建筑面积是_。A.32 000平方米B.28 000平方米C.34 000平方米D.29 730平方米82、预期净销售收入为_万元。A.42 179.55B.48 205.20C.45 369.60D.39 698.4083、购买土地的总费用为_万元。
21、A.8 000.00B.8 096.00C.7 904.00D.7 546.9084、土地总费用的利息支出为_万元。A.2 580.00B.2 610.96C.2 518.08D.2 594.0485、土地成本总计为_万元。A.10 422.08B.1 063.50C.10 580.00D.10 706.9686、建筑成本预算为_万元。A.19 040.00B.16 660.00C.17 920.00D.15 680.0087、专业人员费用为_万元。A.1 166.20B.1 332.80C.1 097.60D.1 254.40(二)金牛房地产开发公司1998年初拥有拟销售写字楼20 000平
22、方米，出租房出租面积15 000平方米，未经营率20%。年内计划开发建设完成20 000平方米写字楼，其中80%用于出售，并计划全部售出，其余用于出租，出租面积与建筑面积之比为0.75。至年底，企业当年开发建设计划完成率为100%，年内累计出租面积31 500平方米。 根据上述资料，回答下列问题：88、该企业当年销售计划未完成率为_。A.36%B.28%C.25%D.16%89、出租经营房屋中，年底经营率为_。A.80%B.73%C.70%D.66%(三)1999年全国全面放开房地产商品房市场，彻底取消货币分房制度，使一度徘徊的房地产住宅市场一下火爆起来，实际需求的购房人、潜在需求的购房人都在
23、关注各种商业楼盘，房价再次起升，同时经过十几年的改革开放人们的消费水平也有了长足增长(北京为例，工资收入十九年内平均增长182.3%)。房产价格从不合理到合理，购房人心理逐渐成熟，都一定程度反映着中国房地产市场供求的变化。91、供给价格弹性是指商品价格每变动_所引起商品供给量变动的百分比。A.2%B.5%C.10%D.1%92、在供给价格弹性中，商品价格的变化与需求量的变化是_。A.正方向B.反方向C.不确定D.先反后正93、由于短期内房地产市场上商品房的供应量不能得到较快调整，房屋租金和售价主要由_决定。A.供求量B.需求量C.居民支付力D.以往房地产价格94、由案件可看出居民收入水平与房地
24、产需求量之间是_关系。A.负相关B.正相关C.指数D.直线95、由本案可知，有效需求是消费者_等因素的函数。A.家庭构成变化B.购买欲望C.房地产价格D.收入增长(四)房地产企业根据经济核算的要求，将要进行房屋估价。该企业拥有A、B二幢楼房，建筑面积分别为3 600平方米、8 200平方米；二者的原始价值分别为300元/平方米、800元/平方米。经过市场调查发现，二幢楼房的重置完全价值分别为600元/平方米、1 500元/平方米；与二幢楼房相同类型、相同使用年限的房屋的市场售价为400元/平方米、1400元/平方米。根据实地调查，二幢楼房的新旧程度分别为六成新、九成新。 根据上述资料，回答下列
25、问题：96、A幢楼房估价后的净价为_元。A.1 440 000B.864 000C.756 000D.1 296 00097、A幢楼房的重置完全价值应该为_元。A.1 080 000B.2 160 000C.1 440 000D.5 040 00098、楼房净值估价所不能依据的方法是_。A.收益还原法B.假设开发法C.成本估价法D.路线价法99、B楼房的重置完全价值应该为_元。A.12 300 000B.6 560 000C.11 480 000D.4 920 000题号标准答案34D68ABCDE1D35C69ABD2A36B70AB3A37D71ABE4C38B72ABC5A39A73AC6D40A74BE7C41D75ABD8A42D76ACDE9C43C77BC10A44B78ABCD11D45B79ABCDE12A46B80BD13C47D81A14C48C82C15A49B83B16A50C84B17B51D85D18B52B86C19C53B87D20B54D88C21B55C89C22D56D90D23A57B91D24C58A92A25B59B93B26B60C94B27D61ACD95AC28D62CD96D29C63BCD97A30B64BE98ABC31C65DE99B32B66CDE100A33A67ACDE
