1、房地产开发经营与管理试题2011年房地产开发经营与管理试题一、单项选择题（共35题，题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值分配考试时间的话，本题分配53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议一定要留出1015分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家注意！）1房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。A土地不会毁损B地上建筑物有耐久性C变现性差D土地使用权年限较长答案：C 见教材P72房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。A增量供给B存量供给C潜在供给D总量供给答案：A 见教材P103关于房地产投资
2、特性的说法，错误的是（ ）。A区位选择异常重要B不易产生资本价值风险C存在效益外溢D易受政策影响答案：B 见教材P694商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。A完全竞争B垄断竞争C寡头垄断D完全垄断答案：B 见教材P35解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。5某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为
3、200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。A500B700C800D1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000（300200）=500（万平方米）。6从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段B第二阶段的后半段C第三阶段的后半段D第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。7下列各类土地中，不属
4、于土地储备范围的是（ ）。A集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地C依法收购的土地D依法行使优先购买权取得的土地答案：A 见教材P67解析：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。8房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（ ）。A对原材料的检验B对配套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度答案：D 见教材P8283解析：质量控制主要包括四个方面：对原材料的检验、对配套设施的检验 、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。9对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内
5、容中，属于前期工作的是（ ）。A土地储备B销售方案的细化C建设项目的质量控制D申领建设用地规划许可证答案：D 见教材P82解析：对于房地产开发企业来说，前期工作是D项，而土地储备工作属于前期工作，但不是房地产开发企业的工作内容。10为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ）。A认知价值定价法B成本加成定价法C挑战定价法D领导定价法答案：B 见教材P99解析：成本加成定价法的表达式为：售价成本成本成本利润率。11某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。A有效市场
6、渗透市场服务市场B服务市场有效市场渗透市场C有效市场服务市场渗透市场D服务市场渗透市场有效市场答案：C 见教材P113解析：市场规模由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场（目标市场）、渗透市场。12商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。A房地产开发企业的特点B城市区域功能C购房者的需求D城市地理环境答案：C 见教材P119解析：市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。13对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。A需求B供给C竞争D市场占有率
7、答案：A 见教材P140解析：需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。14我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A纽约同业拆放B香港同业拆放C伦敦同业拆放D新加坡同业拆放答案：C 见教材P15215某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（ ）。A甲乙丙B丙乙甲C乙甲丙D乙丙甲答案：B 见教材P157解析：实际利率i=（1r/m）m1，设名义利率为12%，
8、则按年计息，i=12%；按季计息，i=（112%/4）41=12.55%；按月计息，i=（112%/12）121=12.68%。年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小。16某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为120%，如果通货膨胀率为55%，银行贷款年利率为65%，存款年利率为30%，则该项目投资的实际收益率是（ ）。A516%B616%C65%D874%答案：B 见教材P157解析：实际利率=（1名义利率）/（1通货膨胀率）1=（112%）/（155%）1=616%。17某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在
9、年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。A9176B14240C15094D16000答案：C 见教材P161解析：因为每年递增率和折现率相等，即s=i，采用等比序列现值系数P=nA1/（1i）=208/（16%）=15094（万元）。史家解读：若题中给出年利率为55%，不能用年利率参与计算，虽然在教材161页的等比序列现值系数公式中用的i是指利率，此题计算中应该采用折现率，因为这是出租经营获取收益的情形。18某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为02%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（ ）万元。
10、A362706B363431C481834D484243答案：A解析：该家庭第8年最后一个月的还款额A812=A1（1s）t1=3000（102%）961=362706（万元）。19张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。A1746B10000C11746D67275答案：B 见教材P177解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为Pi，100010%=100（万元）。20投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（ ）。A抵御通货膨胀
11、的影响B提高资本金的投资收益率C提高全部投资的平均收益率D降低借贷资金的资金成本答案：B 见教材P17821如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（ ）。A达到了基准收益率的要求B超过了基准收益率的要求C未达到财务内部收益率的要求D达到了财务内部收益率的要求答案：A 见教材P181解析：如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。22某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。年末012345净现值（万元）-2000,0044635432325325964067
12、45557累计净现值（万元）-2000,00-155365-112133-58874519350750A309B348C383D392答案：D 见教材P187解析：动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数1）上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（41）58874/64067=392（年）23某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于13，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。A2873B2911C34474D34931答案：B 见教材P202解析：偿债备付率=
13、可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，据题意，则每年应还本付息资金5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额3.846/123205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i11/（1+i）n=3205/（12%12）11/（1+12%12）1220=291076（万元）。24下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。A建安工程费B土地费用C空置率D容积率答案：C 见教材P211、215解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷
14、款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。25在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（ ）。A临界点分析B期望值分析C敏感性分析D概率分析答案：A 见教材P218解析：最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。最高土地价格分析属于盈亏平衡分析。26运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确定是否进行投资。A等待投资型期权估价B放弃型期权估价C成长
15、型期权估价D柔性期权估价答案：C 见教材P244解析：对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，其首期投资对项目后期投资收益会有较大影响，实物期权理论认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权。27对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ ）。A销售收入B开发建设投资C营业税金及附加D借贷本金偿还答案：D 见教材P266267解析：项目投资现金流量表（全投资现金流量表）中，借贷本金不单独体现。28下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。A房屋价值补偿费B搬迁补偿费C停产停业损失补偿费D土地补偿费答案：D 见教材P258解析：城市国有土地上房屋征收补偿费用主
16、要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。土地补偿费一般情况下包含在被征收房屋价值的补偿中，不单独体现。29下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ）。A总投资估算表B经营成本估算表C投资计划与资金筹措表D销售收入与经营税金及附加估算表答案：C 见教材P276解析：投资计划与资金筹措表要求计划投资额和资金筹措要达到资金流平衡。30某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（ ）。A发行可转换债券B发行普通股股票C发行优先股股票D发行公司债券答案：D 见教材P296解析：相对于股
17、权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。31在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。A政策风险B市场风险C财务风险D信用风险答案：A 见教材P298、30132以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的（ ）的70%。A评估价值B实际价值C投资价值D出让金收入答案：A 见教材P304解析：商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。33为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房
18、产支出与收入比的公式是（ ）。A本次贷款的月还款额/月均收入B（本次贷款的月还款额其他债务月偿还额）/月均收入C（本次贷款的月还款额月物业管理费）/月均收入D（本次贷款的月还款额月物业管理费其他债务月偿还额）/月均收入答案：C 见教材P310解析：商业银行房地产贷款风险管理指引要求：考核借款人还款能力，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，其公式为：房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额月物业管理费其他债务月偿付额）/月均收入。一定注意考试中题干的要求。34市场条件下，物业
19、租金水平的高低主要取决于（ ）。A物业出租经营成本B业主希望的投资回报率C通货膨胀率D同类物业的市场供求关系答案：D 见教材P33735某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。A33.00B33.10C36.00D36.10答案：C见教材P364365解析：月净经营收入=有效毛收入运营费用=潜在毛租金收入空置损失收租损失其他收入运营费用=1001005%1002%1003%60=36（万元），注意：2011年以后教材将“经营费用”修订为“运营费用”。二
20、、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分）（史记：单纯按分值分配考试时间的话，本题分配45分钟，每道小题平均3分钟，建议一定要留出1015分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家注意！）1下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。A居住物业开发投资B商业物业投资C土地开发投资D房地产开发投资E房地产经营投资答案：CDE 见教材P45解析：根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从
21、事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。A、B选项属于按物业类型来划分的，按物业类型来划分除A、B选项外，还包括工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资和特殊物业投资，共5项。2下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A吸纳量B新竣工量C预售面积D可供租售量E房地产价格答案：ACE 见教材P4142解析：市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数共9项；供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开个面、平均建设周期和竣工房屋价值共10项，本
22、题中的BD选项属于供给指标。3下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ ）。A商品住房限购政策导致住房租金上涨B居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C保障性住房供给增加抑制商品住房价格D房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E通货膨胀导致房地产重置成本增加答案：ABC 见教材P4546解析：A项：商品住宅限购政策会抑制购房需求，这样一部分拟购房群体会转而租房，那么导致住房租金上涨；B项：需求增加会引起供给增加，C项：保障性住房的平价性会平抑房价，D项，房价大幅下降是导致美国次贷危机爆发的原因之一，但不是唯一原因，不能直接体现出房地产市场功能，E项，通货膨胀不仅会导致房地
23、产重置成本上涨，也会导致房价上涨，不能直接体现出房地产市场功能。4关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。A大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C总代理可以委托分代理D房地产开发企业不能直接委托分代理E房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：BCE 见教材P96解析：A项错在某些大型房地产经纪机构也可能独家代理大型综合性房地产开发项目；D项错在房地产开发企业或业主还可以直接委托分代理。5在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（ ）。A成本低B反馈快C能深入了解被访者情况D回收率高E能深度访
24、谈答案：AB 见教材P110解析：C、E选项属于面访的联系方法的特点；D选项属于电话访问的联系方法的特点。6下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。A开发销售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：BC 见教材P148解析：AD选项是销售模式，不符合图示，图示明显有一段持有经营期；E选项不符合图示中n点有一个较长的向上箭头，应该是持有一段时间后转售的含义，E项最后增加一个转售模式则可入选。7对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（ ）。A开发期B论证决策期C经营准备期D经营期E销售期答案：AE
25、 见教材P108解析：对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和；对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和；当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。8甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。A利润总额B投资利润率C资产负债率D财务净现值E偿债备付率答案：AB 见教材P209解析：对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。9下列分析方法中，属于风
26、险估计与评价的常用方法有（ ）。A故障树分析法B期望值法C盈亏平衡法D解析法E蒙特卡洛模拟法答案：DE 见教材P229解析：风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。解析方法和蒙特卡洛模拟法实际上都采用了概率分析，期望值法也是概率分析方法的一种，但教材中并没有把期望值法列入风险估计与评估的常用方法中。10在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（ ）。A风险估算B分析风险概率分布情况C辨识风险发生的原因D检验各风险变量是否相关E提出应对风险的建议答案：AB 见教材P229图76解析：此考点很细。风险估计阶段，包括的内容有风险发生的概率大小、风险概率分布情
27、况和风险估算；C、D选项属于风险辨识的内容；E选项属于风险评价的内容。11在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（ ）。A项目用地B房地产市场供需C房价现状及走势D交通运输条件E外围基础设施答案：ADE 见教材P254解析：此考点很细。B、C项是市场调查的内容。12下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。A土地出让价款B土地购置税费C基础设施建设费D水文地质勘测费E土地开发工程费答案：AB 见教材P257259解析：土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款（由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值
28、收益或溢价构成）、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C选项属于勘察设计和前期工程费，D项属于房屋开发费。土地开发工程费没有此提法，它近似于土地开发费，不属于土地费用范畴。13下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。A资金融入方需要还本付息B在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E权益融资主要来源于个人投资者答案：BCD 见教材P284285解析：对于A选项，资金融入方不需要还本付息；D项，商业
29、银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。14银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。A分期发放贷款，对其现金情况进行监控B对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30%D不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款E密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：ABDE 见教材P302解析：对于C选项，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%。15写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。A物业所处位置B辐射区域的
