1、顺鑫农业农产品批发市场及配送中心投资可行性研究报告47页顺鑫农业农产品批发市场及配送中心项目可行性研究报告一.北京市农产品流通业现状,问题及发展趋势(一)改革开放以来北京市农产品流通业的发展历程1978年到1989年是北京市市场的恢复发展阶段。1978年底，北京市仅有集贸市场40个，而且只分布在农村。改革开放以来，随着改革的深入和人民群众生活水平的提高，首都的商品交易市场得到了迅速的发展。国家工商局推广武汉汉正街市场经验，要求全国各地开放市场，开放商品，价格实行双轨制。经过10年的发展，到1990年全市各类市场的数量已增至730个。农副产品成交量13.7亿公斤，成交额20.3亿元。1990年到
2、1995年是市场的全面快速发展阶段。进入90年代，随着流通体制改革的深化，原来的商业流通体系难以满足市民对农副产品的需求，政府为了解决市民的吃菜难问题，在全市统筹规划建设市场，加大了政府投资力度。特别在邓小平同志提出三个有利于标准后，掀起了市场建设的一个高潮。产地市场、大型集散市场多种类型市场全面发展，市场开办主体也呈现多元化趋势。到1995年全市总数达1125个，其中经营农副产品的综合或专业市场928个，达到历史峰值。1995年至今，进入市场的规范发展阶段。1995年后，结合建设首都现代化国际大都市，开始了三边（河边、墙边、路边）市场退路进厅工作，工商部门不再审批马路市场，政府对市场实行总量
3、控制，市场数量进入了稳定期，并略有减少。1999年底，农副产品市场数量为734个。近年来由于农产品流通市场化改革的进一步深化和市场升级改造工程的实施，市场经营规模继续扩大，交易环境得到了改善，交易规模连年扩大。1998年农副产品综合市场数量为840个，数量虽然只是1990年1.3倍，但农副产品成交额达到了233.6亿元，是1990年的11.5倍，成交量达到69.5亿公斤是1990年5.1倍。1998年以后市场交易规模稳中有降。北京市农副产品市场概况表年度市场总数消费品市场数量市场成交总额农副产品成交额农副产品成交量蔬菜成交量198097900.10.080.060.0419855905306.
4、42.80.90.7199073068823.620.313.76.4199296090255.344.22417.819951125928233.2151.947.130.219981135840470233.669.543.21999929734410.7209.365.641.1注：表中消费品市场指经营农副产品的消费品市场。成交量单位：亿公斤；成交额单位：亿元。(二)北京市农产品流通业的现状北京市农副产品市场历来有六大批发市场的说法，它们是丰台区新发地市场、岳各庄市场、海淀区大钟寺市场、朝阳区太阳宫市场、水碓子市场和崇文区左安门市场。六大批发市场占据了全市市场蔬菜批发量的90%。但近年来
5、，由于城市环境整治力度的加强和城市交通限制的施行，四环路内的批发市场在交易额和交易量上都受到了影响。朝阳区水碓子市场由于占路和占河道在1999年被撤销。该市场历年成交额都在亿元以上，1998年农副产品交易额达到5.3亿元。由于交通的原因，货车进入三环路受到了限制，二环路旁的左安门市场农产品成交额由1997年的4亿元一直跌到1999年的1.74亿元。该市场的经营方式由批发变为了批零兼营，零售为主。岳各庄市场、大钟寺市场、太阳宫市场也都受到了不同程度的影响。随着外环公路的建成，交通限制的加强，预计四环路内的批发市场都将逐步退出以批发为主的经营模式。近年来政府大力推进市场的升级改造工程。工商部门带领
6、部分市场主办单位的负责人到福州、浙江等地进行考察，学习好的市场管理和建设模式。考察结束后各市场纷纷加大了升级改造的力度，仅1999年一年就有96个市场进行了升级改造，累计投资达1.18亿元，改造市场面积85422平方米。其中，石景山区京西批发市场投资1000万余元填平了市场的大坑，新建3个交易大厅；海淀区大钟寺批发市场投资300万元改建水产交易大厅；丰台区岳各庄市场投资100万元改造路面和垃圾处理设施等。一些大型农副产品批发市场过去设施简陋的状况有所改观。厅棚式、楼厦式等设施档次较高的市场明显增多。1999年工商和商委共同制定了北京市城区菜市场建设标准，明确了市场建筑和设施标准。目前新建农副产
7、品市场一般为钢混结构，拱形顶形式成为市场建筑的主流。宣武区安顺成市场、椿树园市场、东城区新兴里市场、朝阳区平乐园市场等一批农副产品市场的设施档次都比较高，其内部经营环境宽敞、简朴，彻底改变了原来农副产品市场脏乱差臭的状况。工商部门和街道办事处曾经是市场的主要开办单位。1995年这二者主办的市场达到653个，占市场总数的67.1%，各街道办事处主办的市场382个，占城区市场的57%。工商部门由于历史的原因，曾经是市场的主要甚至唯一开办力量，对市场的发育、发展起到了重要的作用。但随着改革的不断深入，工商部门作为国家重要的行政执法机关，从1995年4月开始根据国务院办公厅（1995）40号文件精神，
8、进行市场的管办脱钩，同年脱钩基本完成。街道办事处在开办市场上也曾经发挥了重要的作用，市场也曾经是街道重要的经济来源。由于街道办事处是政府的派出机构，市场执法机关在市场监督管理上难以到位。1999年随着城市管理体制改革进一步深入，街道办事处正式与所办市场脱钩，将经营管理权交给了可以独立承担责任的经营主体。目前政府开办市场的时代已经结束，相应的，企业开办市场的情况越来越多。河边、路边、墙边的三边市场曾是北京市农副产品市场的主要部分。1990年城近郊区的473个集贸市场中，只有21个是厅室化的，占4.4%，而简陋棚台式的马路市场391个，占到82.7%，还有61个没有任何设施，在打地摊经营。同时还有
9、数以万计的零散游商在沿街叫卖。1995年市区的690个有证集贸市场中有500多个是三边市场，另外还有100多个无证的马路市场。如此众多的三边市场虽然在一定时期内满足了市民的购买需求，但其对城市环境、交通的危害很大。1995年开始，市政府提出了从撤销255条主要大街的占路市场开始，逐步实行三边市场的退路进厅。截至2000年8月底，全市共撤销各类三边市场720个，城区基本实现占路市场，远郊区县除了个别区县外都实现了县城地区无占路市场。三边市场占农副产品市场主要部分的格局已经完全结束。近年来市场独占天下的农副产品销售格局已经发生了改变。改革开放初期，原国营菜市场和商业网点急剧萎缩，不能满足人们对农副
10、产品的需求。此时市场迅速发展起来，并逐步成为农副产品销售的主要渠道。1990年农副产品市场蔬菜、瓜果、水产、肉、蛋、禽六类副食品成交量达到13.7亿公斤，占全市总销售量的45.9，其中蔬菜8.7亿公斤，占全市蔬菜销售总量的48。1995年六类农副产品成交量达47.1亿公斤，其中蔬菜成交量30.2亿公斤。据当时资料统计，94%的蔬菜由集贸市场供应。90年代中期以来，大型仓储超市和连锁店在商业流通领域逐步发展起来，并以其经营的集约化和管理的科学化成为最具活力的商业业态。在农副产品中的加工熟肉制品、豆制品、调料等方面占据了较大的份额。最新的市民农副产品购买场所意向调查表明：在购买酱油醋等调味品、熟肉
11、制品、豆制品时，分别有44.9%、46.9%、35.7的市民选择在超市，以上项目选择在集贸市场为28.9%、19.8%、34.4%。原来国有的菜市场、菜店经过改革，转变经营机制，依靠国有企业的良好信誉，又重新承担了大量的农副产品供应任务。尤其在城区市场用地比较紧张的区域，国有菜市场和菜店发挥了重大的作用。在市民购买场所意向中，熟肉制品、豆制品、鲜肉选择在国有菜市场已经占到了32.5%、28.7%和26.9。东城区朝内菜市场、东单菜市场、崇文区崇文菜市场等老店已成为城市中心区主要的农副产品供应场所。在农副产品供应渠道多元化的进程中，市场业态仍然显示出独有的优势。调查表明市民在购买蔬菜、水产、鸡蛋
12、等商品时，依然首选市场，选择率都在一半以上。这是因为市场经营方式灵活，蔬菜、水产等商品新鲜程度远远高于超市、国有菜市场；市场设施简单，租金低，劳动力成本低，降低了商品的成本；蔬菜、水产不容易产生像熟肉、豆制品和调味品等商品的假冒伪劣情况；蔬菜、水产等商品标准化程度低，也不适合进入超市等场所流通。市场在对市民零售的同时，农副产品批发市场依然占有农副产品尤其是蔬菜销售的绝对部分。几大农副产品批发市场的日蔬菜成交总量在550万公斤以上，基本可以满足全市各级零售的需求。目前除了零售市场的蔬菜等农副产品由批发市场供应外，部分超市、国有菜市场也在批发市场进货。有的批发市场还开办了农副产品配送中心向零售企业
13、配送。各餐饮服务单位、学校、军队、机关单位除了少数依靠配送中心和副食基地外，购买农副产品还是集中在市场。由此可见，市场还是农副产品供应的主要渠道，而且根据市场的特点和农副产品自身特点，这种主导地位还将延续下去，但将是偏向蔬菜、水产、水果等鲜活商品销售的专业化趋势。那些标准化强，容易出现假冒伪劣的农副产品则逐步转向其它渠道。 农副产品购买场所意向比较表购买场所商品蔬菜鲜肉鸡蛋调味品（酱油、醋等）调料（大料、 花椒等）熟肉制品豆制品水产集贸市场59.639.959.428.937.219.834.456.3超市22.832.220.844.939.346.935.724.3国有菜市场11.326.
14、916.424.921.632.528.717.2街头无照商贩6.41.13.41.22.00.91.12.2（以上数据为随机调查的结果，调查样本800人）(三)北京市农产品流通业存在的问题北京农副产品市场经过20年的时间，在数量规模、规划布局、设施水平、法制建设、规范管理等方面取得了长足的发展，在满足市民农副产品需求等方面发挥了重大的作用。当前我市的农副产品市场仍然存在着以下的问题，应该引起高度重视。1农副产品市场在规划、布局中问题较多，存在市民吃菜难的隐患。a部分地区马路市场只退路未进厅，造成农副产品供应的真空。我市连续几年撤销三边市场，取得了很大的成效。但也存在一些问题。有些地区没有完全
15、遵循撤建并举的原则，而是为了完成工作任务，缺少统筹考虑，简?quot;退路，不考虑进厅；或市场无厅可退，马路市场撤销后，没有室内市场对该地区购买需求进行补充，造成了市民买菜难或无照商贩回潮的现象。b现存农副产品市场中临时市场比重过大。现存的农副产品市场中临时市场多，永久性市场少，给农副产品供应带来很大的隐患。马路市场撤销后，应该安排进入室内市场经营，但有些地区无法建设室内市场，就临时利用一些未开工的建筑工地、暂时闲置的厂房、场地开办市场。这些临时市场虽然解了燃眉之急，但绝非长远之计。一旦工地开工或厂房、场地进行其它用途开发，农副产品市场就会随之消亡。目前全市共有未列入规划的非永久性市场近300
16、个，将近农副产品市场总数的50%。随着城市建设、旧城改造进程的加快和企业改革的深化，这些市场势必要为首都经济的整体发展让路。那时有近50%的农副产品市场无处可去，将给首都的农副产品供应带来巨大的缺口，甚至造成新的一轮买菜难问题。c居民小区内农副产品市场规划没有得到很好的落实。按照九五期间加强集贸市场规划建设的工作意见的规定，凡开发建设新的居住区和危旧房改造区的，必须将集贸市场纳入商业网点进行配套规划和建设按照每万户居民拥有集贸市场建筑面积不少于3000平方米，每个集贸市场面积不低于1000平方米的标准，由区县政府进行安排，并纳入控制性详细规划。但该项工作的执行情况很不理想。例如丰台区：全区已建
17、成居民小区32个，在建未完工的21个，居民小区内居住总人口约30万左右。32个小区内只有市场12个，其中主营农副产品市场的4个，农副产品综合市场的3个，消费品综合市场的5个。列入规划的2个：芳星园综合市场和长辛店鑫兴农贸市场，其它市场均属临时建筑或早市。随着北京市的城市发展和旧城改造，居民小区将成为市民居住的主要场所，小区农副产品供应问题必然会引起老百姓的吃菜难问题。d农副产品市场缺少统一规划、合理布局。早在1993年市政府就提出过一大、八中、百小的市场规划构想，但由于种种原因，该规划并没有完全落实。近年来政府部门退出市场建设，由企业来承办市场。由于政府缺少具体的市场规划，对市场建设的宏观调控
18、减弱，造成了市场布局的不合理。如宣武区出现了市场热的现象，各单位争先投资建市场，仅牛街地区1平方公里内就开办了7家市场。石景山区苹果园路1平方公里内也有6个市场。这样集中的农副产品市场群，在购买力有限的地区势必会引发市场间的过渡竞争，影响市场成市，最终将会影响周边群众正常的农副产品购买。与之相反，在某些地价较高、房地产开发较多的地区，由于农副产品市场利润相对比高科技企业、电子市场低，资金不愿投向农副产品市场。如海淀区整个中关村地区只有3个小型的集贸市场，而紫竹院和甘家口两个办事处内竟没有一个农副产品市场。居民被迫到很远的地方或超市购买蔬菜，居民尤其是老年人和低收入人群意见很大。2.农副产品市场
19、管理中仍然存在很多问题，给农副产品的供应、市民的安全消费、城市环境造成影响。a上市商品质量和渠道无法保证，欺诈消费者情况时有发生。目前市民对市场反映最强烈的是假冒伪劣商品问题。调查显示37.6%的被调查者认为假冒伪劣商品是当前市场中最大的问题，占被调查者的第一位。市场上众多的农副产品中熟肉制品、豆制品和鲜肉的质量堪忧。这除了产品自身特点外，管理不到位也是重要的原因。市场上销售的熟肉制品和豆制品大部分不能提供合法的进货凭证。有的经营者声称是自产自销，其实是在家中没有任何经过许可的情况下，非法生产后到市场来销售的。调查中发现一般正规的生产厂家，经营比较规范，在出货时都是开具销货凭证的。没有进货凭证
20、的大部分是在地下非法加工厂加工制作的。这样的食品在质量和卫生上没有任何保障，很容易给人身健康带来危害。今年夏天延庆中心市场就发生了销售熟食亚硝酸盐超标致人中毒的事件。鲜肉市场中注水肉现象十分严重，群众意见很大，注水后的劣质猪肉比未注水的价格便宜30-40%，给正常的市场秩序造成很大的危害。在部分管理不到位的市场，商贩欺诈消费者的情况比较严重。在执法部门的一次突击检查中，某大型批发市场近一半的秤具不合格。有些市场平时根本不设公平秤，只是在应付检查时做做样子。市场上包装农产品如水果缺斤短两的情况比较严重。b市场对环境和交通的影响依然存在。马路市场撤销以后，市场对城市环境的影响大大减少。但影响并没有
21、彻底消失，甚至在某些地区、某些时间内这种影响还十分严重。一些马路市场在撤销后，没有室内市场可进，为了满足百姓购物的需求，就近迁入临时的场地。这些场地或是土质地面或是拆迁后废址，再加上缺少市场所需的垃圾桶和保洁员，经营环境十分恶劣，臭水横流，蚊蝇孳生，甚至不如原来的马路市场。群众说：这是长条乱市改为方块的了。有的室内市场擅自扩大场界，搞场外摊，造成环境脏乱，尤其在下班高峰，室内市场外又形成了新的马路市场，很容易造成交通拥堵。有些市场经营活禽、活鱼，上下水设施不完善，并且就地宰杀。血水、鸡毛、鱼鳞满地，臭味难闻。大型批发市场虽经几年的改造，情况有所改变，但由于其交易人员车辆多，交易规模大，批发市场
22、对环境的影响还是比较大的。每个批发市场平均每天交易人员都在1万人以上，大型市场可以达到2-3万人；各种车辆达到3000多辆，岳各庄市场每天进出车辆达5000多辆。如此大的交易规模，确实给市场环境形成了很大的压力。加之批发市场一般还都有大面积的露天交易区，没有防雨设施，路面老化后，一下雨，市场就会变成烂泥塘。交通与市场的矛盾一直是比较尖锐的。批发市场每天大量的交易车辆给周边的交通也带来了巨大的压力。虽然实行车辆限时限路段行驶缓解了一定压力，但也没有从根本上解决问题。农用机动三轮车虽然已经被交管部门明令禁止驶入城区，但仍有部分农用车在夜间进入城区，干扰市民的正常休息。人力三轮车是零售商的主要运输工
23、具。每天三轮车在批发市场周围也会阻碍交通，在零售市场三轮车的存放也是一个令人头疼的问题。大批的三轮车很容易占领便道，给行人造成不便。c部分市场官办色彩仍然很强烈，市场管理人员素质普遍较低。一些原来街道办的市场在管办脱钩以后，仍然与原单位在保持比较紧密的关系，官商作风严重。经常为了维护市场的短期利益，重收费，轻管理，甚至作非法经营的保护伞。给基层执法部门的秉公执法造成了较大的困难。市场管理员是市场日常管理工作的直接执行者，他们工作的不到位，直接影响市场的经营秩序和环境状况。市场管理人员经过几年培训，虽然整体素质有所提高。但由于市场日常管理烦琐、具体，工作难度大，仍有部分管理人员责任心不强，纪律松
24、散，工作时间不到岗，不认真履行职责，不能及时制止纠正市场中的非法经营行为。市场主办单位疏于对管理员的管理，对出现问题管理员不能严肃处理。(四)北京市农产品流通业的未来发展趋势回顾发达国家农产品批发市场的发展历程我们可以看到，批发市场发展到一定程度，就会出现分化的情况。一种发展趋势以美国为代表，批发市场的部分功能被产销一体化组织替代，位于大城市的终端批发市场的中心作用越来越小，价格形成中心由终端批发市场向产地收购市场转移，产地批发市场日渐萎缩。这种变化的主要原因是农产品生产规模的扩大，零售单位规模的扩大（如发展超级市场和连锁店），以及交通条件的进一步改善、通讯设施的极端发达、保鲜技术的进步和分级
25、标准化。产销一体化减少了批发市场环节，进一步提高了农产品流通效率，节约了交易费用。另一种发展趋势是以日本为代表的批发市场向拍卖市场发展。日本的农业和国民经济发展水平较高，产销一体化的条件也基本具备，但日本农业生产小规模和大市场的矛盾却始终没有得到解决。在这种情况下，拍卖有助于形成全国统一的大市场，进一步节约交易时间和交易费用。二. 政府部门有关农产品流通业的规划(一) 商委有关规划(二) 工商部门规划(三) 交通部门规划(四) 城建部门规划(五) 其他部门规划三. 国外农产品流通模式及其借鉴意义拍卖制是国际上规范批发市场价格机制形成的较为普遍运用的方式，发达国家的批发市场也以拍卖制为主。根据世
26、界各国批发市场的经验，拍卖通过买方对同一批产品实行竞价购买，以竞价形式进行集中交易，把竞争机制引入买卖活动，最大限度地保证价格产生过程的公开、公平、公正性。从世界范围看，农产品的产地批发市场、集贸市场目前仍多采用议价交易方式；中转地、消费地的批发市场多采用拍卖交易方式。这种构成与农产品的品种、数量、包装以及市场的地价及建设费用等因素有关。作为两种不同的交易方式，本质上并无先进与落后的区别，只是依据所在地的实际物流状况所做的一种选择。今天我们谈及的农副产品拍卖，是个市场载体内，由合法的中介组织根据市场综合情况，兼顾交易双方的根本利益，在农副产品批发市场这一公开交易场所，通过公平的竞争产生公正的价
27、格。在市场交易发生以前，人们急于想了解什么?供货商想了解最高价，承销商则想知道最低价，他们共同关注的就是价格意义上的行情。而鉴于商业利润的隐蔽性，导致价格信息情报不公开、不透明。 由于拍卖的农产品自产地直接上市，公开集中交易，因而能有效地减少流通环节，杜绝现行对手交易方式中存在的互不了解，心中没底，甚至了欺行霸市、强买强卖、缺斤短两等不良行为，有利于平抑市场价格，稳定市场供给，彻底改变农产品流通领域中存在的“两头叫、中间笑”的不合理现象。中国蔬菜流通协会的专家指出，从表面看，拍卖制这种形式是通过行政手段使然，其实这是市场经济发展过程中的自然选择。只不过采取行政立法措施加速、强化这一进程而已。因
28、为它符合经济学“分工越细，效益越高”的一般性原理，也符合经济学所论述的“行业利润趋向平均化”的规律；而流通经营链条的缩小，降低了主要来源于企业内部的非系统风险；还有关键一点是流通各环节经营的灵活性增强，必然反映在市场农产品价格上的相对平稳，波动性减少。这也是政府宏观管理的目标之一。拍卖交易方式透明度高，可信性强，既保证供货人的收益在最低水准线以上；又保证承销人花一分钱买一分货。同时，拍卖交易具有成交量大、效率高等特点，拍卖要求“三化”(商品质量等级化、重量标准化、包装规范化)，这些前提条件可以减少交易过程中过磅、容器交换等环节，大大提高流通效率，为培育大的交易主体创造了条件，使大生产与大市场有
29、效接轨。由此可见，在国内批发市场引进与培育拍卖这种交易制度，是引导批发市场管理规范化的重要内容，它能对形成市场价格机制、稳定市场产生积极影响，拍卖制应成为我国农副产品批发市场价格形成机制的发展方向。农产品拍卖涉及到农业生产、加工、包装、运销等整个流通体系。借鉴国外批发市场管理经验，其外延是农产品的“三化”，其内涵应是积极引导流通职能分工、重组，调整流通结构，达到供销分离的目的。这是拍卖赖以生存和发展的基础。我们不仅要了解国外农产品运销的状况，更要熟悉我国农产品运销和政策的状况及变化趋向。现阶段我国农副产品的交易方式还相对滞后，仍是传统的买卖双方现货交易，交易分散，规模小，地域局限性大，市场机制
30、发挥调控作用的余地非常有限。有关调查资料表明，我国农副产品市场的功能水平与日本名古屋同类型交易市场相差20年。随着我国农副产品大市场、大流通格局的初步形成，其工作重点已由粗放的数量增长型向精致的质量型转化，这其中，以建立以市场为导向，产销紧密衔接的商品流通制度最为急迫。而农副产品拍卖作为提高农副产品流通制度的一种很好的形式在我国已有发展的基础。农副产品流通领域专家指出，农副产品拍卖制度是我国批发市场的一种行之有效的交易方式，发展前途是光明的，这一点不容置疑。但目前我国农副产品批发市场法规不健全，还没有农产品拍卖立法保障。从国外和一些经济比较发达的地区农产品拍卖交易市场看，推广拍卖这种方式都有一
31、套比较完善的法规。法制化对农产品拍卖起关键作用，从速立法不仅是推进拍卖制度的需要，而且对农产品拍卖业的发展有深远意义。国内农产品等级的认定还没有统一的标准，使拍卖农产品在推行“三化”过程中存在一定的困难，拍卖交易效率受到制约；而包装、贮存、保鲜技术的相对落后，也难以适应拍卖制的要求。鲜活产品的拍卖对其数量、规模、可分性有更高的要求，如目前暴露的运输进场交易很难与之相适应。而为适应拍卖交易方便、灵活、快捷的特点，小型化保鲜包装的技术革新应提到议事日程。 另外，农产品拍卖这种交易方式必须建立严格的供货商和承销商审查制度和登记制度，主要是审查他们的经济实力、行业道德、经营能力和应变能力，以确保拍卖业务的连续性，切实保持供求双方利益；必须实行供销分离。供销不分离，市场往往表现为自产自售，没有辐射力。只有供销分离，供货商组织产地货源，承销商专门从事市场批发业务，各有利润价值的空间，市场运作才能进入良性轨道。 拍卖得出的价格，因其信息被认为是准确、真实的，所以合理并具有指导意义。拍卖业的发展又将促进与农产品配套的相关产业的发展。现在多数产品尚处于“初级产品”阶段，它须经过初加工或深加工才能成为入市的“商品”，才能在拍卖市场交易，实现增值。我国是个农业大国，但农产品打入国际市场不理想
