1、房地产法律概述讲义房地产法概述讲 义一、绪论1、房地产的概念和特点（1）“房地产”是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。（2）法律特征：1、固定性；2、单一性；3、稳定性；4、保值性；5聚财性。2、房地产业的地位和作用（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。（2）地位和作用：1、它是国民经济的重要支柱产业之一；2、它是增加国民财富的重要渠道；3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件；3、它的发展为改善人民生活创造了条件；5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件；6、它的发展可带动许多行业的发展；
2、7、发展房地产业，可以促进对外开放。二、房地产法律制度1、房地产法概念（1）狭义的房地产法：即形式意义的房地产法，是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如我国的城市房地产管理法。（2）广义的房地产法：即实际意义的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规体系，是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解释等组成的有机整体。2、房地产法的地位:1、是一个独立的法律部门；2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。3、房地产法的立法概述4、房地产法的基本原则和制度（1）房地产法的基本原则：1保护合法房地产权益原则2维护公共利益原则3房地产权利主体一致原则4登记公示原则（2）房地产法的基本制
3、度三、房地产法的具体容1、房地产权属法（1）土地所有权1土地所有权的概念和特点a.概念：是指土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。b.特点：1、土地所有权具有法定的有限性；2、土地所有权的客观具有固定性、有限性和永久性；3土地所有权的行使具有两权分离性。2土地所有权的类型:a.国家土地所有权；b.集体土地所有权。3土地所有权的确认与保护a.土地所有权的确认，是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定，对土地所有权进行确定的活动。b.确认原则：坚持土地公有制的原则；以新中国颁布的所有权证为主要依据的原则；尊重历史的原则。c.保护方法：民法保护；
4、行政法保护；刑法保护。（2）土地使用权（参考案例3）1土地使用权的概念和特点a.概念：根据我国法律的规定可定义为，土地所有权人以外的土地使用者依法对国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益喝依法处分的权利。b.特点：具有派生性；具有独立性；具有补充性。2土地使用权的设定、变更和终止a.土地使用权的设定，是指在特定的国家所有或集体所有的土地上，第一次设立土地使用权的活动。b.设定方式：以行政划拨建设用地的方式设定；以批准农业开发土地的方式设定；经国家批准使用，再以合同方式设立；以土地使用权出让合同方式设定；以承认的方式设定；以批准城镇私有房屋用地的方式设定；以集体土地所有人同意、政府批准的方
5、式设定；以批准外商和港、澳、台商开发成片土地的方式设定；以订立承包经营合同的方式设立。c.土地使用权的变更。法律事实：土地使用权的转让；转移地上建筑物引起土地使用权的变更；转包；继承；法人的合并与分立。3土地所有权的类型：a.国有土地使用权:城市规划区域的国有土地使用权；其他国有土地使用权。b.集体所有土地的使用权:宅基地使用权；自留地、自留山的使用权；承包经营 权；乡村企业和公用事业用地的使用权；联营企业和外商投资企业的土地使用权。4土地使用权的确认与保护：a.确认土地使用权的机关；b.土地使用权的确认原则；c.确认土地使用权的实践。（3）房屋所有权1房屋所有权概述a.房屋所有权的概念，是指
6、房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。b.房屋所有权的特点。c.房屋所有权的类型。d.房屋所有权的取得和消灭。取得：新建；没收；收归国有；承继；添附。消灭：房屋的灭失；房屋的转让；房屋所有权因强制手段被消灭；房屋所有权主体的消灭。2房屋共有。a.房屋共有的概念，是指某一房屋属于两个以上的主体所有。b.特征。c.房屋按份共有。d.房屋共同共有。3房屋区分所有权a.房屋区分所有权的概念，当一栋房屋，在结构上可分为由多个所有人独立使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时，每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权的结合。b.特点。c.
7、所有权人的权利和义务。4房屋部分所有权a.房屋部分所有权的概念，是指所有权人对享受政府或者企事业单位补贴而购买的房屋享有的占有、使用、收益和有限处分权，是一种不完全的所有权。b.特点。c.所有权人的权利和义务。权利：占有权；使用权；有限处分权和收益权；房屋部分所有权人死亡，其房屋可作为遗产由其继承人继承。义务：依法合理使用的义务；不得非法转让的义务；不得利用已取得的房屋部分所有权牟取暴利的义务。5房屋所有权的确认与保护a.房屋所有权的确认。主管机关；应遵循的原则；实践。b.房屋所有权的保护。民法保护；行政法保护；刑法保护。（4）房地产相邻权1房地产相邻权概述a.相邻权的概念，是指两个以上相互毗
8、邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。b.法律特征2房地产相邻权的容a.一般容：房地产相邻权人要求对方为一定行为（他人作为）；房地产相邻权人要求对方不为一定行为（他人不作为）；房地产相邻权人自己为一定行为（自己作为）。b.常见的房地产相邻权：通行、通道相邻权；建筑施工临时占用邻地权；铺设管线相邻权；用水、截水、排水、流水、滴水相邻权；防险相邻权；环保相邻权；通风、采光相邻权；地界相邻权；共墙相邻权；城市异产毗连房屋相邻权。c.地役权。概念：为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权利。3房地产相邻权的确
9、认和保护原则：有利生产；方便生活；团结互助；公平合理。2、房地产异动法（1）土地征用、出让、转让和划拨（参考案例1）1土地征用a.概念：国家为了公共利益，以补偿为条件，依照法律规定强制地将集体土地收归国有的行为。b.原则：节约用地，合理用地；兼顾国家、集体和个人三者利益；谁使用谁补偿。土地征用的程序：申请；选址；商定补偿安置方案；划拨建设用地；核发国有土地使用证。c.征地批准权限：根据土地管理法第四十五条的规定，征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准
10、，并报国务院备案。d.土地征用的补偿和安置2土地使用权出让a.概念：是指国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。b.土地使用权出让的法律特征。c.土地使用权出让的原则d.土地使用权的出让方式：协议；招标；拍卖e.土地使用权出让合同3土地使用权转让a.概念；广义是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭义是指受让人取得土地使用权后，通过买卖、增与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。b.转让的条件。c.转让的效力。d.转让的程序：申请；批准；签约；公证和认证；登记。e.出让、转让土地使用权的终止。原因；法律后果；期满后的续期。4土
11、地使用权划拨a.概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。b.划拨土地使用权的转让和收回。（2）房屋买卖（参考案例4）1房屋买卖概述a.概念：是指买卖双方当事人约定，出卖方转移房屋所有权给买受方，买受方按约定向其支付房屋价金的民事法律行为。b.法律特征。c.生效要件：主体合格；意思表示真实；不违反法律或社会公共利益；符合法律的形式要求。d.房屋买卖合同的主要条款：房屋买卖合同的标的物；房屋的价金；合同的履行期限及履行方式；税费负担；违约责任。e.双方当事人的权利义务。出卖人的义务：交付标的物的义务
12、；对房屋的权利瑕疵的担保责任；对房屋瑕疵的担保责任。买受人的义务：支付房屋价金；接受房屋。2公房买卖与私房买卖a.公房买卖的概述。b.公有房屋出售的条件及程序。c.公有房屋出售的价格及付款方式。d.公有房屋出售后的产权归属。e.私有买卖的含义。f.私房买卖的条件。g.私房买卖的程序。3房屋买卖的特殊法律形式a.房屋分期付款买卖b.房屋拍卖c.房屋预售（3）房屋租赁（参考案例5）1房地产租赁概述2土地使用权出租a.概念：是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，承租人向出租人交纳租金的法律行为。b.法律特征。c.出租的条件和程序。d.土地使用权租赁合同。
13、主要条款：标的；租金；租期；土地利用和维护条款；违约责任条款。双方的权利义务。违反合同的责任。e.与土地使用权出租相关的几个法律问题土地使用权租赁合同与土地使用权出让合同的关系。土地使用权租赁与房屋租赁的关系。国有土地出租问题。集体土地出租问题。3房屋租赁a.概念：出租人按约定将房屋交给承租人使用，承租人按约定向出租人交付租金，并于合同终止时将房屋还给出租人的法律行为。法律特征。b.房屋租赁合同。主要条款：标的；租金；租期；房屋使用、养护条款；违约责任条款。双方的权利和义务。违反合同的责任。c.公房租赁。概念与特征。租赁程序。公房租赁合同性质的辨析。d.私房租赁。概念。程序：签约；登记。城市私
14、房租赁合同的几个具体问题。e.与城市私房租赁合同相关的几个法律问题。换房（换租房屋）。转租。承租人在租期死亡对租赁关系的影响。房屋租赁与土地使用权。（4）房地产抵押与出典1房地产抵押a.概念：是指债务人或第三人以其合法的房地产，以不转移占有的方式，向债权人提供债务履行担保的行为。b.法律特征。c.条件和程序。条件：抵押人对用作抵押的特定房地产享有合法的处分权利；须有特定的主债权债务关系存在；土地使用权和地上建筑物及其他附着物的所有权须一同抵押；国有企业对国家授权其经营管理的房地产设定抵押时，须经县级以上人民政府财政部门或国有资产管理部门，或其授权的单位批准，但国家另有规定的除外。程序：签约；登
15、记。d.房地产抵押合同。合同条款。当事人的权利义务。违反合同的责任。e.房地产抵押权。性质。效力。实现。2房屋出典a.概念：是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不赎回而丧失房屋所有权的法律制度。b.法律特征。c.出典的条件和程序。d.房屋出典合同。主要条款。双方的权利义务。e.房屋典权。概念：是指承典人因支付典价而取得的在典期对出典房屋的占有、使用、收益的权利。法律特征。f.房屋出典中几个具体问题的现行法律、政策。典价问题。典期问题。回赎期限问题。（5）房屋继承、分割与调换1房屋继承a.概念。b.继承方式：法定继承；遗嘱继承和遗赠；遗赠扶养协
16、议c.房屋继承的开始、接受、放弃和丧失。2房屋分割a.概念。b.分割的方式：实物分割；补偿分割；变价分割。c.分割的效力。3房屋调换a.概念。b.房屋调换的条件。c.房屋调换的法律效力。3、房地产开发建设法（1）房地产开发建设规划（参考案例2）1城市土地规划a.概念。b.原则和容。2房地产开发经营立项a开发经营立项申请对开发商的要求：有足够的资金；有相应的开发资质等级；有一定数量的工程技术人员；符合公司法规定的其他条件。对开发土地的要求:做出可行性研究报告；选址的条件分析；场地总面积和总平面草图、配套建设。立项申请应提交的文件：公司营业执照；公司的开发资质等级；公司章程；公司验资报告及股东出资
17、证明；经营许可证；项目可行性研究报告。b开发经营项目审批（2）房地产开发资金筹集1房地产开发资金的来源渠道与合理配置a.房地产开发资金的来源渠道。b.房地产开发资金的合理配置。2房地产开发信贷资金的筹集a房地产开发信贷资金的来源渠道：自有资金；同业往来资金；借入资金；企业存款；主动负债；国外借款。b房地产开发信贷资金的对象和条件：具有开发企业资格；在借款银行开立存、贷款，并定期向银行提供财务收支计划、经费计划和会计报表等有关资料；拥有一定的自有资金；必须具有开发计划；具有健全的管理机构和财产管理制度，有按期偿还贷款本息的能力。c房地产抵押贷款开发企业房地产抵押贷款：抵押贷款的对象和条件：房地产
18、抵押贷款的额度；贷款抵押物的占管；抵押贷款的监督；抵押财产的处分住房抵押贷款3房地产开发的股票筹资a.股份制房地产开发企业发行股票的种类和用途。股票种类：普通股；优先股；后配股；混合股。用途。b.股份制房地产开发企业发行股票的方式和发行价格。c.股份制房地产开发企业发行股票的程序。4房地产开发的债券筹资a.利用债券筹资的前期准备工作及对策。b.政府发行房地产投资债券。c.金融机构发行房地产投资债券。d.房地产企业债券。（3）房屋拆迁（参考案例6）1房屋拆迁概述a.概念。b.一般规定。c.工作程序。2拆迁补偿a.概念。b.补偿的形式和标准。c.具体办法。d.几种特殊情况。3拆迁安置a.概念。b.
19、安置的原则和标准。c.安置办法。d.安置补助费。（4）房地产开发建设合同1建设工程招标投标a.概念。b.容：工程总承包招标投标；勘察设计招标投标；材料设备供应招标投标；工程施工招标投标；国工程国际招标投标。c.建设工程招标投标的方式和程序方式：公开招标；邀请招标；议标。基本程序。d.开标、评标与决标。2勘查设计合同a.概念。b.订立条件。c.主要条款。d.当事人的权利义务e.违反合同的责任。3建设安装工程承包合同a.概念。b.合同的订立。订立条件。主要条款。c.双方的权利义务。d.违反合同的责任。e.工程交付之后的保修问题。（5）外商投资房地产开发经营1外商投资房地产开发经营的法律形式a.中外
20、合资经营企业b.中外合作经营企业c.外资企业2外商投资开发经营成片土地a.含义和特点。b.条件和要求。c.工作程序。4、房地产管理法（简述）（1）房地产产权产籍管理1房地产产权登记a.概念和分类。b.产权登记。2房地产产籍管理a.概念和种类。b.产籍管理及其容。c.产籍管理的要求。（2）房地产经营管理1房地产经营管理的概念和原则2房地产经营主体管理3房地产经营行为管理（3）房地产市场管理1房地产市场管理的概念和原则2房地产交易市场管理3房地产金融市场管理（4）城市房屋管理1城市公房管理2城市私房管理3城市危房管理4房屋修缮管理（5）开发区房地产管理1开发区房地产管理的概念和原则2开发区房地产管
21、理的主要容5、房地产争诉法（祥述）（1）房地产纠纷概述1房地产纠纷的概念、种类、和特点2房地产纠纷产生的原因3解决房地产纠纷的原则：以事实为依据，以法律为准绳的原则；社会利益保护原则；调解与审判相结合的原则；当事人在适用法律上一律平等原则。（2）解决房地产民事纠纷的途径1协调和调解2房地产纠纷仲裁3房地产纠纷民事诉讼（3）解决房地产行政纠纷的途径1房地产行政处罚和行政复议2房地产行政诉讼四、案例分析(以下案例供授课律师参考，可由律师选定自己承办的案例)1、土地使用1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5
22、亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。 问题： (1)A工厂用地10亩是否合法? (2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?参考答案：(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据土地管理法的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。 (2
23、)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。 (3)对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。2、城市土地规划A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手
24、续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。请回答复议机关如何处理此案。参考答案：在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反城市规划法的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划
25、区未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局事实的认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。3、土地使用权纠纷甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。合同还规定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧13000
26、0平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。1998年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用
27、权，其取得 的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。问题：(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么?4、房屋销售纠纷1996年1月，原告与被告签订商品房预售合同，合同为房产公司自制格式，合同容规定：(一)购房人丁某购买甲房产公司商品房1套，位于A小区B楼C室，建筑面积80m2；(二)房屋售价按2000元/m2计，总房价为16万元；(三)合同签订后5天购房人应向房产公司交付总房款的50%，即8万元，并另交定金1万元，余款在1997年3月前交清；(四)房
28、屋交付日期为1997年6月底前；(五)本合同签订后，如一方要求终止合同，由提出方向对方支付总房款的5%的违约金。合同签订后，丁某如期按合同向甲房产公司交付了全部房价款和定金共16万元。1997年7月，丁某要求甲房产公司履行合同交付商品房，甲房产公司回复，公司已将包括你那套C室在的B楼卖给某单位。双方已签订了售房合同，并已在房产管理部门办理了登记备案手续。若你要房，公司可以从1997年底竣工的房子中给你一套相抵。若你要求退房终止合同，那你应赔偿损失向本公司支付违约金，双方意见不一，丁某向法院起诉。问： (1)本案民事纠纷原告与被告哪一方违约?法院应如何判决? (2)甲房产公司自制的预售房屋合同的
29、格式容中哪一条不合理，应作如何更改?5、房屋租赁纠纷2000年3月20日，王五与兵签订了一份房屋租赁合同，约定：王五将自有住房一套出租给兵居住，每月租金1，000元，按月收租；租期二年，到2002年3月20日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，兵交付了押金和租金后入住。此后，兵每月按期交租。2000年6月，王五因欠明20万元，便将该房屋抵押给明，双方订立了抵押合同，约定：如王五不能在2000年12月底还债，明有权将该房屋折价抵债。明于2000年7月起要求兵向其缴纳押金，被兵以明无权收取押金为由拒绝。以后，即从2000年8月至2001年5月，无论、王怎样催促，兵均以、王之间
30、存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向明交租，又不向王五交租。经查，自2001年1月起，、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。 问题： （1）王五能否将已出租的房屋抵押给明，为什么？ （2）王五与明的抵押合同是否生效，为什么？ （3）明是否有权向兵收取押金和租金，为什么？ （4）明和王五是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？6、房屋动迁纠纷人民路拓宽改造工程是某市1990年十大实事工程之一，也是该市城市建设规划容之一，该工程土建部分市政府委托市政公司负责实施，要求其在5月底前完成房屋拆迁，年底前完成道路拓宽改造。同年12月拆迁单位申领规划用地许可证、编制拆迁计划和方案，申领房屋拆迁许可证，发布拆迁公告。3月初拆迁人与被拆迁人进行协商，签订拆迁补偿、安置协议，拆迁工作基本顺利完成。仅王一家情况稍复杂且拒绝搬迁。王拥有平房3间，建筑面积50m2，其中一间开店，该房屋属这次拆迁规划围，拆迁人多次找被拆迁人王商量，并同意按评估单位意见，安排王建筑面积55m2的二居室住房一套和一间店面房，另补偿拆迁费5000元，王同意上述补偿安置条件，双方签订了拆迁协议。协议规定：王在协议签订后半个月，即3月底前搬至新居。但直至4月中旬王迟迟不搬，先说此屋产权是甲所有
