1、第二部分房地产开发经营与管理第二部分房地产开发经营与管理第一章 房地产投资与投资风险 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节投资与房地产投资一、投资概述(一)投资的概念(二)投资的分类1短期投资和长期投资2直接投资和间接投资3金融投资和实物投资4生产性投资和非生产性投资(三)投资的特性(四)投资的作用1投资是一个国家经济增长的基本推动力2投资与企业发展密切相关3投资可以促进人民生活水平提高4投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资概述(一)房地产投资的概念(二)房地产投资的分类1按投资主体划分2按经济活
2、动类型划分3按物业类型划分(三)房地产投资的特性1区位选择异常重要2适于进行长期投资3需要适时的更新改造投资4易产生资本价值风险5变现性差6易受政策影响7依赖专业管理8存在效益外溢和转移(四)房地产投资的作用第二节 房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资(一)房地产开发投资(二)房地产置业投资二、房地产间接投资(一)投资房地产企业股票或债券(二)投资房地产投资信托基金(三)购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊(一)房地产投资之利1相对较高的收益水平2易于获得金融机构的支持3能抵消通货膨胀的影响4提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊1投资数额巨大2投资回收期较长3需要专门的知识和经验
3、第三节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念(一)风险的定义(二)风险分析的目的二、房地产投资的系统风险(一)通货膨胀风险(二)市场供求风险(三)周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险三、房地产投资的个别风险(一)收益现金流风险(二)未来运营费用风险(三)资本价值风险(四)机会成本风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响第四节 风险与投资组合一、投资组合理论二、资本资产定价模型考试要求1了解投资的概念、分类、特性和作用；2掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用；3掌握房地产直接投资；4掌握房地产间接投资；5熟悉房地产投资的
4、利弊；6掌握房地产投资的风险；7了解风险与投资组合。第二章 房地产市场与市场运行 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容 第一节 房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境 三、影响房地产市场转变的社会经济力量(一)金融业的发展 (二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善(三)生产和工作方式的转变 (四)人文环境的变化(五)自然环境的变化(六)政治制度的变迁四、房地产市场的参与者(一)土地所有者或当前的土地使用者 (二)开发商 (三)政府及政府机构(四)金
5、融机构 (五)建筑承包商(六)专业顾问1建筑师 2工程师3会计师4造价工程师或经济师 5房地产估价师及房地产经纪人6律师 (七)消费者或买家第二节 房地产市场结构与指标一、房地产市场结构(一)房地产市场的垄断竞争关系(二)房地产市场的数量比例关系二、房地产市场细分(一)按地域范围细分(二)按房地产用途细分(三)按增量存量细分(四)按交易方式细分(五)按目标市场细分三、房地产市场指标(一)供给指标(二)需求指标(三)市场交易指标(四)市场监测与预警指标第三节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性(一)市场供给的垄断性(二)市场需求的广泛性和多样性(三)市场交易的复杂性(四)房地产价格与位置
6、密切相关(五)存在广泛的经济外部性(六)市场信息的不对称性二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化1建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场(一)房地产空间市场(二)房地产资产市场(三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环(一)房地产周期循环的定义(二)房地产周期循环的原因(三)传统房地产周期理论的主要内容(四)分析房地产周期运
7、动的新观念(五)房地产市场的自然周期(六)房地产市场的投资周期(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系三、房地产泡沫与过热 (一)房地产泡沫及成因1房地产泡沫的定义2房地产泡沫的成因(二)“过度开发”及诱因1房地产市场中的过度开发2过度开发的诱因 (三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系1房地产泡沫和过度开发的区别 2房地产泡沫和过度开发的联系(四)房地产泡沫的衡量 第五节 房地产市场的政府干预 一、政府干预房地产市场的必要性(一)房地产市场失灵 (二)住房问题和住房保障(三)宏观经济周期循环(四)房地产价格剧烈波动 (五)房地产市场非均衡二、政府干预房地产市场的手段 (一)土地供应政策(二
8、)金融政策 (三)住房政策(四)城市规划(五)地价政策(六)税收政策(七)租金控制三、政府规范房地产市场行为的措施 (一)健全市场准入制度 (二)推动行业诚信体系建设(三)规范交易程序 (四)加强产权管理考试要求1掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2.掌握房地产市场结构与指标；3.掌握房地产市场特性与功能；4.熟悉房地产空间市场与资产市场；5.掌握房地产市场的周期循环；6.了解房地产泡沫与过热；7.了解房地产市场的政府干预。第三章 房地产开发程序与管理 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容以及对获取土地、建设
9、过程中相关管理工作的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容第一节 房地主开发程序概述一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的一般程序第二节 投资机会选择与决策分析一、投资机会选择二、投资决策分析第三节 前期工作一、获取土地(一)土地储备与土地一级开发1土地储备2土地开发3土地储备资金 (二)开发商获取土地的途径1土地使用权出让 2土地使用权划拨 3原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让4与当前土地使用权拥有者合作 二、项目核准和开工计划(一)项目核准申请材料(二)项目申请报告的主要内容 (三)项目核准评估的重点 三、确定规划设计方案并获得规划许可(一)开发项目选址、定点审批阶段(二)建设用地规划许
10、可证申领阶段(三)设计方案审查阶段 (四)建设工程规划许可证申请阶段四、工程建设招标 (一)招标方式1公开招标2邀请招标(二)招标机构 1招标过程中的决策活动2招标中的日常事务工作3招标工作小组组成人员(三)招标程序 1申请招标 2编制招标文件 3确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函4投标人资格审查 5投标 6开标、评标和定标 7签订合同 五、开工申请与审批(一)申请领取建设工程施工许可证应具备的条件(二)申请办理建没工程施工许可证的程序六、前期工作的其他环节第四节 建设阶段一、质量控制(一)对原材料的检验(二)对工程采用的配套没备进行检验(三)确立施工中控制质量的具体措施(四)确立有关质量
11、文件的档案制度二、进度控制(一)工程进度计划的编制(二)进度管理及计划调整1横道图法2网络图法(三)其他配套进度计划(四)进度控制中应关注的因素三、成本控制(一)成本控制的主要工作内容1编制成本计划，确定成本控制的日标2审查施工组织设计和施工方案3控制工程款的动态结算4控制工程变更(二)控制工程成本的做法和手段1强化“成本”意识，加强全面管理2确定成本控制的对象3完善成本控制制度4制定有效的奖励措施四、合同管理(一)合同管理的作用(二)房地产开发项目的主要合同关系(三)合同管理的主要工作内容五、安全管理六、竣工验收 (一)竣工验收的要求(二)竣工验收的依据(三)竣工验收的工作程序 1单项工程竣
12、工验收2综合验收 3竣工验收备案(四)竣工结算(五)编制竣工档案 1技术资料的内容2绘制竣工图 第五节 租售阶段 一、选择物业销售形式(一)开发商自行租售(二)委托房地产经纪机构租售 1房地产经纪机构的作用 2房地产经纪机构的代理形式 (三)选择房地产经纪机构应注意的问题 1充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质2了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源3考察房地产经纪机构过往的业绩 4针对物业的类型选择房地产经纪机构5认真签订房地产经纪合同 二、制定租售方案(一)出租还是出售(二)租售进度 (三)租售价格 1成本导向定价 2购买者导向定价3竞争导向定价三、制定宣传与广告策略 (一)市
13、场宣传策略1确定宣传目标2选择宣传的信息与工具3实施宣传方案4评价宣传效果(二)广告策略考试要求1掌握房地产开发的基本概念及其一般程序；2熟悉投资机会选择与决策分析；3了解获取土地；4了解项目核准和开工计划；5熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；6熟悉建设工程招标；7熟悉开工申请与审批；8了解前期工作的其他环节；9熟悉建设阶段；10掌握选择物业租售形式；11掌握制定租售方案；12了解制定宣传与产告策略。第四章 房地产市场调查与分析 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分以及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容第一节 市场调查一、
14、市场调查的意义和内容（一）市场调查的重要性（二）市场调查内容1.国内外市场环境调查2.市场需求容量调查 3消费者和消费者行为调查4竞争情况调查 5市场营销因素调查二、市场调查的步骤(一)确定问题和调查目标 (二)制定调查计划1资料来源 2调查方法3调查手段4抽样方案5联系方法(三)收集信息(四)分析信息(五)报告结果三、对市场调查的分析与评估 第二节 市场分析的手段与方法一、市场规模的估计 (一)市场需求分析的基本概念1市场规模 2市场总需求 (二)市场需求预测二、市场趋势分析(一)购买者意图调查法 (二)销售人员意见综合法(三)专家意见法 (四)时间序列分析法1简单平均法 2移动平均法 3加
15、权移动平均法4指数平滑法 (五)相关分析法1回归分析法2市场因子推演法笫三节 目标市场的细分与选择一、市场细分(一)市场细分与细分市场(二)市场细分的依据(三)市场细分的标准(四)消费者偏好模式与市场细分1同质偏好2分散偏好3集群偏好(五)市场细分的程序二、目标市场选择(一)市场集中化(二)选择专业化、(三)产品专业化(四)市场专业化(五)全面覆盖(六)大量定制三、市场定位(一)市场定位的含义和方式(二)市场定位的步骤(三)市场定位战略第四节 竞争者分析一、识别竞争者(一)产业竞争观念(二)市场竞争观念二、确定竞争者的日标三、确定竞争者的战略四、判断竞争者的反应模式(一)从容不迫型竞争者(二)
16、选择型竞争者(三)凶猛型竞争者(四)随机型竞争者五、企业应采取的对策(一)竞争者的强弱(二)竞争者与本企业的相似程度(三)竞争者表现的好坏第五节 消费者购买行为分析一、消费者市场及其购买对象(一)消费者市场及其特性(二)消费者市场的购买对象1便利品2选购品3特殊品二、影响消费者购买行为的主要因素(一)社会文化因素1文化因素2社会因素(二)个人因素1年龄2性别、职业、受教育程度3经济状况4生活方式5个性和自我形象(三)心理因素1动机2感觉3学习4信念和态度三、消费者购买决策过程(一)参与购买的角色(二)购买行为类型1习惯性购买行为2寻求多样化购买行为 3化解不协调购买行为4复杂购买行为 (三)购
17、买决策过程1引起需要2信息收集3方案评价；4购买决策5购后行为四、住房市场中的消费者行为第六节 房地产市场分析与市场分析报告一、房地产市场分析的概念与作用(一)房地产市场分析的概念(二)房地产市场分析的层次(三)房地产市场分析的作用1开发商2投资者和金融机构3设计人员4营销经理5地方政府6租户和购房者(四)市场区域的确定1影响市场区域形状和大小的关键因素2物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响(一)宏观因素分析(二)市场状况分析1供给分析2需求分析3竞争分析4市场占有率分析(三)相关冈素分析1住宅项目2写字楼项目3.商业购物中心项目4.工业或仓储项目考试要求1了解市场调查的意义、内容和步骤
18、；2了解对市场调查的分析与评估； 3熟悉市场规模的估计； 4熟悉市场趋势分析中的购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法和时间序列分析法；5了解市场趋势分析中的相关分析法；6熟悉市场细分； 7熟悉目标市场选择；8掌握市场定位； 9了解竞争者分析；10熟悉消费者购买行为分析；11住房市场中的消费者行为；12掌握房地产市场分析与市场分析报告。第五章 现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节现金流量一、现金流量的概念二、现金流量图三、房地产投资活动中的现金流量(一)开发销售模式
19、现金流量图(二)开发持有出租出售模式现金流量图(三)购买持有出租出售模式现金流量图(四)购买更新改造出售模式现金流量图 (五)购买更新改造出租出售模式现金流量图第二节 资金时问价值一、资金时间价值的概念二、利息与利率(一)利息(二)利率(三)利率的决定和影响因素1古典学派的储蓄投资决定理沦2流动性偏好利率理论3可贷资金利率理论1IS-LM曲线模型的利率理沦5马克思的利率决定理论6.影响利率的其他因素三、单利计息与得利计息(一)单利计息(二)复利计息四、名义利率与实际利率(一)名义利率与实际利率的概念(二)名义利率与实际利率的关系式第三节 资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念二、复利计算(一
20、)常用符号(二)公式与系数1一次支付的现值系数和终值系数2等额序列支付的现值系数和资金回收系数3等额序列支付的终值系数和储存基金系数4等差序列的现值系数和年费用系数5等比序列的现值系数和年费用系数(三)复利系数的标准表示法三、复利系数的应用考试要求 1掌握现金流量； 2掌握资金时间价值的概念；3掌握利息与利率； 4了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、ISLM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论； 5熟悉影响利率的其他因素；6掌握单利计息与复利计息；7掌握名义利率与实际利率；8掌握资金等效值与复利计算。第六章 经济评价指标与方法考试目的本部分的考试目的是测试
21、应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节 效益和费用识别一、投资与成本 (一)广义投资与成本的概念1投资 2成本 (二)房地产投资分析中的投资与成本1开发项目总投资 2开发产品成本3营业成本 4期间费用5运营费用二、营业收入、利润和税金（一）营业收入（二）利润（三）税金1.营业税金及附加2.城镇土地使用税和房产税3.土地增值税4.企业所得税三、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资（二）开发投资第二节 经济评价指标一、投资回收与投资回报二、经济评价指标体系三、全部投资和资本金评价指标的差异四、通货膨胀的影响第三节 动态盈利能力
22、指标及其计算一、财务净现值二、财务内部收益率三、动态投资回收期第四节静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率（一）成本利润率（二）销售利润率二、投资利润率三、资本金利润率和资本金净利润率（一）资本金利润率（二）资本金净利润率四、静态投资回收期五、现金回报率与投资回报率（一）现金回报率（二）投资回报率第五节 清偿能力指标及其计算一、利息二、借款偿还期三、利息备付率四、偿债备付率五、资产负债率六、流动比率七、速动比率第六节 房地产投资方案经济比选一、方案经济比选及其作用(一)方案经济比选(二)方案经济比选的类型(三)方案经济比选的作用(四)方案比选中的决策准则1备选方案差异原则2最低可接
23、受收益率原则3不行动原则二、方案经济比选定量分析方法(一)净现值法(二)差额投资内部收益率法(三)等额年值法(四)费用现值比较法和费用年值比较法(五)其他经济比选方法三、方案经济比选方法的选择(一)比选方法选择规则(二)方案经济比选的特殊注意事项考试要求1掌握效益和费用识别；2掌握投资回收与投资回报；3掌握经济评价指标体系；4全部投资和资本金评价指标的差异5了解通货膨胀的影响；6掌握动态盈利能力指标及其计算；7掌握静态盈利能力指标及其计算； 8.掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算；9.熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算；10.熟悉方案经济比选的概念及其作用；1
24、1.掌握方案经济比选定量分析方法；12.熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。第七章 风险分析与决策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。第一节 房地产投资项目不确定性分析一、房地产开发项目的重要不确定性因素（一）土地费用（二）建筑安装工程费（三）租售价格（四）开发期与租售期（五）容积率及有关设计参数（六）资本利率（七）贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素（一）购买价格(二)权益投资比率（三）空置率（四）运营费用三、不确定性因素的相互作用第二节 盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理二、房地产开发项目盈亏平衡分析（一）最低租
25、售价格分析（二）最低租售数量分析 (三)最高土地取得价格(四)最高工程费用(五)最高购买价格(六)最高运营费用比率(七)多因素临界点组合三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例(一)保本点分析(二)临界点分析第三节 敏感性分析一、敏感性分析的概念二、敏感性分析的步骤三、单因素与多因素敏感性分析四、敏感性分析的“三项预测值法第四节风险分析一、风险分析的界定二、风险分析的一般过程和方法(一)风险辨识(二)风险估计与评价常用方法1调查和专家打分法2解析方法3蒙特卡洛模拟法三、概率分析的步骤与概率确定方法(一)概率分析的步骤(二)概率的确定方法四、概率分析中的期望值法(一)期望值法的步骤(二)期望值法应用示
26、例五、蒙特卡洛模拟法第五节决策的概念与方法一、决策的概念(一)决策及其特征(二)决策的原则与评价标准(三)决策理论二、决策的方法（一）确定型决策方法（二）风险型决策方法（三）不确定型决策方法三、房地主投资决策（一）房地产投资决策的工作阶段与步骤(二)房地产投资决策的类型（三）房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标第六节 房地产投资决策中的实物期权方法一、传统投资决策方法的局限性二、房地产投资决策的期权性质三、实物期权方法与房地产投资决策（一）关于实物期权方法及适用范围（二）实物期权方法投资决策的一般过程（三）房地产投资决策中常见的期权问题1.确定合理的开发时机（等待投资型期权）2.决定是否放
27、弃投资机会或项目（放弃型期权）3.决定是否开发一些成长型项目（成长型期权）四、实物期权方法的实际应用五、应用实物期权方法的实际应用（一）注意实物期权方法与传统投资决策填报有机结合（二）注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件（三）注意实物期权方法自身存在的局限性考试要求1.掌握房地产开发项目的主要不确定性因素；2.掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素；3.熟悉不确定性因素的相互作用；4.掌握盈亏平衡分析；5.掌握敏感性分析的概念和步骤；6.掌握单因素与多因素敏感性分析；7.了解敏感性分析的“三项预测值”法；8.掌握风险分析的界定；9了解风险分析的一般过程和方法；10熟悉概率分析的步骤与概率确定方法；11掌握概率分析中的期望值法；12了解蒙特卡洛模拟法；13掌握决策的概念；14了解决策的方法；15掌握房地产投资决策；16掌握传统投资决策方法的局限性；17了解房地产投资决策的期权性质；18了解实物期权方法与房地产投资决策；19熟悉实物期权方法的实际应用； 20了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。第八章 房地产开发项目可行性研究 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产
