1、政法大楼地下停车场建设工程项目建议书政法大楼地下停车场建设工程项目建议书 编制单位：深圳华仑诚工程管理有限公司 编制单位： 二一二年六月福田区政府信息档案大楼和政法大楼地下停车场建设工程项目建议书编 制 人 员： 罗晓坤咨询工程师储昭辉投资分析师赵诗尧造价工程师 审 核 人 员：王玉龙注册咨询工程师、能源审计师聂玉震高级工程师、注册造价工程师第1章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称福田区政府信息档案大楼和政法大楼地下停车场建设工程1.1.2 建设单位单位名称：深圳市福田区建筑工务局1.1.3 建设地点深圳福田区区委大院内，北临福民路、东临益田路、西邻石厦路。地理位置图1.1.4 项目
2、建设内容与规模本项目的建设内容主要是在拟建的福田区区委信息档案大楼和政法大楼用地上建设3层地下停车场，其中占地面积32123.6平方米，总建筑面积81300.00平方米，预计提供停车位2025个（其中1层为立体车库）。1.1.5 项目投资和资金筹措本项目总投资估算为34346.85万元。其中建安工程费为30066.29万元，工程建设其他费用为2644.99万元；基本预备费为1635.56万元。本项目属于政府投资项目，所需资金全部由政府投资。1.1.6 项目预期效益本项目建设完成后，将切实缓解福田区政府总体交通环境，提高办公效率和服务质量，提高区政府的整体形象。1.2 项目建设单位概况本项目由福
3、田区建筑工务局承办。根据市编委关于深圳市福田区深化行政管理体制改革方案的批复（深编2005101号）设置深圳市福田区建筑工务局，为区政府直属事业单位（正处级），主要负责对区政府交办的投资建设项目实行统一管理。 （1）主要职能 负责区政府交办的投资建设项目的策划筹备等前期工作，参与编制区政府投资建设项目的年度建设计划； 负责对区政府交办的投资建设项目进行全程的建设管理； 负责对代建制项目全过程的组织、协调、管理、监督、服务等工作； 负责对在建设中增加投资的项目提出意见并报区政府； 完成区委区政府交办的其他工作任务。 （2）内设机构 根据上述职能，区建筑工务局内设 7个科室：办公室，计划财务科，规
4、划建管科，工程管理一科，工程管理二科，预决算科，代建制管理科。 其中代建制管理科的职责是负责代建工程项目的组织、协调、管理、监督、服务等工作。制定具体代建项目的代建方案，并通过招标方式确定代建单位；负责会同区政府相关部门对投资代建项目设计方案、初步设计及概算投资进行审核；负责对代建项目建设过程中的招标行为、施工质量和安全进行监督检查；负责对代建项目依照批准的建设规模、建设内容、建设标准和投资计划实施监督，严格控制项目预算；负责监督代建单位对建设资金的使用情况；负责协助办理代建项目竣工。1.3 编制单位概况深圳华仑诚工程管理有限公司，成立于1994年3月28日，注册资本500万元。公司资深的业内
5、经验和良好的发展前景吸引了大批拥有丰富经验的高中级专家，现拥有一大批注册造价工程师、注册会计师、注册咨询工程师、注册房地产估价师、高级工程师、工程师、经济师等专业技术人员，形成了由业内资深专家人士组成的业务团队，以保证坚持为客户提供高水准、全方位的服务。在长期实践中，公司形成了“五具有”服务特色：具有规范科学的管理机制，能随时组成与业务匹配的项目组；具有与客户沟通的优良传统，能做到与客户密切合作；具有良好的职业道德，确保受托项目的优质、高效；具有全方位服务观念，擅长工程项目的全过程跟踪服务；具有丰富的专业咨询经验，为客户提供“增值”延伸服务。截止目前，公司已完成多个新建项目和改扩建项目的项目建
6、议书、项目申请报告和可行性研究报告的编制、招标咨询等。项目涉及政府办公楼、学校、医院、产业园、房地产等。1.4 主要结论和建议（1）项目的建设是必要的。本项目建设将从根本上解决拟建福田区区委信息档案大楼和政法大楼建成投入使用后，区委办公人员以及外来办公市民停车难的问题，规范区委大院内部交通混乱的局面，同时也缓解了福民路交通压力大的问题，因此项目的建设是必要的。（2）项目的建设规模满足需求、符合相关建设标准。本项目建设规模是在充分考虑了对拟建的区委信息档案大楼和政法大楼建成投入使用后所需停车位数量的基础上，并根据关于区政府信息档案大楼和政法大楼概念规划和设计方案汇报会议纪要相关精神最终确定的，因
7、此，项目的建设规模合理科学，能够满足区委办公区域的停车需求。（3）项目的规划建设方案是合理的。本项目的建设方案，体现了“配套齐全，方便实用，高效集约，便于管理”的原则，体现了环保节能，符合需要，耐久适用、管理智能化信息化等相关标准和要求，符合分区明确、布局合理、与现有建筑物协调一致的原则。（4）本项目总投资估算为34346.85万元。其中建安工程费为30066.29万元，工程建设其他费用为2644.99万元；基本预备费为1635.56万元。（5）本项目为政府财政投资，所需资金全部由政府投资。（6）建议成立专门的项目实施小组，加强与政府各相关部门的沟通与协调，加快推进项目的进度，确保项目能早日投
8、入使用。1.5 主要编制依据和参考资料（1）投资项目可行性研究指南；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）关于区政府信息档案大楼和政法大楼概念规划和设计方案汇报会议纪要；（4）福田区委大院二期建设工程规划总平面图；（5）福田区委大院二期建设工程概念性规划初步设计；（6）福田区委机关大院二期建设需求说明；（7）委托方提供的其他参考资料及调研资料。第2章 项目建设的背景和必要性2.1 项目建设的背景2.1.1 福田区概况深圳市福田区位于深圳经济特区中部，辖园岭、南园、福田、沙头、梅林、华富、香蜜湖、莲花、华强北、福保等10个街道办事处。区委、区政府驻福保街道。全区面积78.66平方公里
9、,占全市总面积的4%，东至红岭路，与罗湖区为邻；西达侨城东路、海园一路，与南山区接壤；南临深圳河、深圳湾,与香港新界隔河相望；北靠白尾石、大脑壳、黄竹园等山脊，与宝安区相连。截至2010年底，全区总管理人口168.08万人，密度2.1万人/平方公里，为全市最高。其中，辖区常住人口131.96万人（户籍人口61.32万人）。福田区是深圳市委、市政府所在地，深圳中心区和中央商务区（CBD）均坐落在辖区。福田是深圳市重点开发和建设的中心城区，将全面建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心，打造成为深圳的典范城区。福田是深圳的会展之区，著名的深圳会展中心位于该区。福田还是深圳的交通枢纽，深
10、圳市东西向3条主干道北环大道、深南大道、滨海滨河大道横贯全区，与福田、彩田、新洲、梅林等十多座大型立交桥相连组成立体交通网络。辖区内有广深高速公路和梅观高速公路起点站、深圳地铁中心枢纽站、全国最大的集地铁、长途、公交、出租车和社会车辆为一体的综合大型交通枢纽深圳福田交通综合枢纽换乘中心以及深圳市最新建设的口岸福田口岸和亚洲最大、国内唯一全天候通关的陆路口岸皇岗口岸，地理位置得天独厚。2.1.2 福田区经济发展概况福田区2011年GDP2098.63亿元，同比增长8.5%；规模以上工业增加值149.19亿元，同口径下降5.0%；社会固定资产投资180.28亿元，增长3.4%；社会消费品零售总额1
11、086.09亿元，增长17.0%；出口总额360.40亿美元，增长9.2%，外商直接投资11.66亿美元，增长12.6%；辖区税收652.20亿元，增长26.6%；地方预算内财政收入91.66亿元，增长32.3%；三次产业结构比例为0.03：8.47：91.50，生产性服务业占第三产业72.4%；单位GDP建设用地下降7.8%，万元GDP水耗下降8.9%、电耗下降6.4%；GDP地均集约度26.68亿元/平方公里，税收地均集约度8.29亿元/平方公里。2.1.3 福田区党政机关人员概况福田区党政机关实际现有人员2192名。其中：局级干部35名；处级干部272名；处以下干部1920名（含在编职员
12、、雇员）。2.1.4 福田区党政机关办公场所概况福田区党政机关现在有办公场所5处，共有建筑面积97942。其中：区机关大楼建筑面积62098（其中办公用房面积23500）；区城管大厦建筑面积10691；区国防大厦建筑面积8789；区城管基地建筑面积8644；金地工业园建筑面积7720。2.1.4 区政府信息档案大楼和政法大楼概况根据福田区机关办公场所时间情况和国家相关标准，区政府信息档案大楼和政法大楼的总建筑面积约为150000.00平方米，其中包括办公用房、公共服务用房、机房、库房、接待餐厅、区公、检、法用房等。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是缓解区委大院内部交通不顺畅，解决区委大院内
13、停车难问题的需要目前，福田区委大院内外交通拥挤，北侧的主要出入口对福民路造成极大的交通影响，特别是上下班高峰期区委大院门口时常出现堵塞的现象，而益田路交通压力相对空闲，造成明显的对比，虽然区委大院内交通已经分层设置，但是由于停车面积不足，造成大量前来办事的市民经常将车停靠在路边，这也造成大院外部道路交通混乱，道路系统未能有效地解决好交通问题，因此，通过本项目的建设，能有效地解决区委大院内停车位不足以及大院内外交通拥挤混乱的局面。2.2.2 是完善便民服务设施，提高区委整体形象的需要福田区委对外形象的展示在很大程度上体现在对外服务设施上，福田区政府信息档案大楼和政法大楼建成投入使用后，主要的功能
14、是提供对市民的服务和对外来人员的接待，而其中的便民服务大厅虽为前来办事的市民提供便利，但在一定程度上也增加了区委大院的内部交通流量，若未能很好地解决市民的停车需求，则不仅不能提高党政机关的办事效率，而且对区委的整体形象造成不良的影响，因此，本项目的建设，能更好的解决市民的停车需求，提高办事效率。2.2.3 是完善区委大院内部附属配套工程建设的需要目前区委大院内部能提供的停车位已经处于极度饱和的状态，对于外来车辆能提供的停车位几乎没有，在区委信息档案大楼和政法大楼建成投入使用后，对相应的附属配套设施也提出了更好的要求，本项目的建设在一定程度上缓解了大院内停车难的问题，同时也完善了相应的配套设施，
15、改善区委大院的交通环境，因此，本项目的建设是必要的。2.3 项目现状 第3章 项目需求分析3.1 项目所在地区规划深圳市中心区原为福田区中心，因为其特殊的地理位置，加上深圳市城市建设重点西移以及建设深圳为国际化大都市的需要，于是，深圳市政府将福田区中心确定为全市中心区，因此，根据深圳市总体规划要求，以建设现代化、国际化中心城区为目标，全面推进以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。3.2 信息档案大楼和政法大楼的定位信息档案大楼和政法大楼的定位为：办公+便民服务中心，完善区委区政府的办公条件，创造更好地办公环境，集中办公区域，方便市民群众办事。3.
16、3 停车位需求分析3.3.1 需求分析思路本项目在停车需求设置上没有相关标准，因此我们根据信息档案大楼和政法大楼的建筑面积以及外来办事人员的数量和车位进行预测，得到地下停车场的停车需求。3.3.2 具体需求分析（1）根据深圳市城市规划与标准摘要，如下表： 办 公行政办公楼车位/100m2建筑面积0.42.0 公共交通发达的中心区内取0.40.8 每2000m2建筑面积设1个卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位其他办公楼车位/100m2建筑面积0.31.0 公共交通发达的中心区内取0.30.5 每2000m2建筑面积设1个卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位 从上述表格显示，区政府信息档案大楼和政法
17、大楼的总建筑面积约为150000平方米，按100平方米1个车位计算，其需要的停车位数量为1500个。 （2）此外，根据福田区机关大院一期建设使用后，结合外来办事市民车辆的停车需求，一期能提供的停车位为960个，但是由于其建筑面积为41979.00平方米，则停车使用需求约为1.55个/100sqm，因此，本项目的建设结合现状使用要求和停车经济适用性，按35%的预留空间给予流动车辆作为临时停放点，则需要的停车位总数为1500*1.35=2025个，按照40平米/辆计算，则地下室需要建设的总建筑面积约为81300.00平方米。3.4 需求汇总根据上述分析，对于拟建信息档案大楼和政法大楼地下停车库的需
18、求预测，其总建筑面积约为81300.00平方米，能提供的停车位约为2025个。第4章 项目建设规模与建设条件4.1 项目建设目标通过本项目的建设，充分利用区委大院内信息档案大楼和政法大楼建设用地的地下空间设置地下停车库，满足党政机关人员以及外来办事市民的停车需要，切实解决项目停车需求，立足当前，适当超前，把本项目建设成为配套齐全、方便实用，最大限度满足信息档案大楼和政法大楼投入使用后未来发展停车需求的高标准配套工程。4.2 项目建设内容及规模根据项目选址位置，本项目的建设内容主要是在拟建的福田区区委信息档案大楼和政法大楼用地上建设3层地下停车场，总建筑面积81300.00平方米，预计提供停车位
19、2025个（其中1层为立体车库）。4.3 项目地点与地理环境本项目用地位于福田区委大院内，北临福民路、东临益田路、西邻石厦路。4.4 项目建设条件4.4.1 地形、地貌条件本项目用地属于海冲积平原地形地貌，地势是北高南低。南、西、北三面标高 100-150 m。北部是低丘陵山区地貌，项目南部到深圳湾畔的滨海地带，其地貌依次是残丘台地和海冲积平原。地层由上而下依次为填土层、填基植物层、第四纪冲洪积层、第四纪残积层、强风化层和微风化层。4.4.2 工程地质、水文地质条件项目所在地的地质属于第四系的海相一级阶地沉积物地带，基底岩石主要为燕山第三期侵入花岗岩体，在残丘台地，基岩埋深一般约2040 m。
20、构造上本区受北东向的五华-深圳大断裂带控制，该断裂斜穿过罗湖伸入香港九龙半岛，切割地壳深度达1327 km，断裂带宽度约100 m，属大断裂范畴。深圳大断裂带属稳定的弱活动性构造，深圳特区发生破坏性地震可能性很小，其基本地震烈度定在六度，属弱震区。4.5 交通条件本项目北临福民路、东临益田路、西邻石厦路，交通环境较好。4.6 公共设施条件项目周边紧临道路及住宅区，给水接口、雨水接口、污水接口、电源、通讯均可直接引用周边的管线。第5章 项目建设方案5.1 项目建设的指导思想和原则5.1.1 项目建设的指导思想全面贯彻落实科学发展观，从深圳建设国际化城市和“智慧深圳”的要求出发，按照市委市政府“瞄
21、准一流，加快发展”的有关指示和精神，以及福田区发展规划的定位，坚持“配套齐全，方便实用，高效集约，便于管理”的思想和原则，把项目建设成为布局合理、满足停车需求、符合节能环保要求的优良项目。5.1.2 项目建设的原则(1) 整合优化利用现有资源的原则最大限度的利用和整合土地资源，充分利用信息档案大楼和政法大楼的地下空间，创造双重优化的室内、室外环境，为办公人员及外来流动人员创造一个可以停车、活动、交流的环境空间。(2) 布局合理，协调一致的原则合理的处理好新建项目与区委大院的整体布局，与其建筑外观统一、协调。(3) 功能分区明确，方便管理的原则根据信息档案大楼和政法大楼的用地情况，充分考虑空间布
22、局和功能分区，项目设计要满足当前的实际需要，停车分区明确，使福田区机关大院一期与本项目的停车场既相对独立，又方便管理，力争达到设施先进、功能齐全、布局合理、经济高效的要求。5.2 项目建筑设计方案5.2.1建筑设计要求 区政府信息档案大楼和政法大楼地下停车场的建筑设计，要符合先进适用、环保节能、流程科学、适度超前的要求。各项设施应符合节能和环保的要求。所有电器设备应采用节能设备或者采用节能措施。 消防设施的配置应严格按国家有关建筑防火设计规范的规定设计，防火等级不应低于二级。楼内的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志等设施要体现科学、
23、先进、合理的特点。 应配置与其建设规模和管理工作相适应的电话通信系统、闭路电视系统和安全监控系统。充分利用现代信息技术来提升管理水平和服务效率。 根据建筑设计要求，结合先进的施工工艺，采用机械化程度高的施工方式，尽量减少现场的管理和施工人员，尽量减少施工对环境的污染。5.2.2 项目建设方案本拟建项目占地面积32123.6平方米，建设3层地下停车场（其中1层为立体车库，总建筑面积约81300.00平方米，各项技术指标如下：建筑深度：15m，其中：一层层高为6.0米，作为立体车库，采用升降横移式立体车库，23层层高4.5m；结构形式：框架结构；建筑设计使用年限为50年；耐火等级：二级；防水等级：
24、一级；抗震设防烈度：6度；防火分区：每层分为3个防火分区。5.3 公用及辅助设施方案 5.3.1 给排水工程生活及消防给水系统：分区采用变频泵组供水，分别设置中间水箱及水池。室内生活冷热水给水管干管均采用钢塑复合管，支管采用复合管；室外给水管采用大口径塑料管或球墨给水铸铁管；消防管一般采用热镀锌钢管，但超高层高区消防管采用耐高压的衬塑钢管。排水系统：室内排水管采用 UPVC塑料排水支管，立管采用金属类排水管材；室外排水管采用 UPVC双壁波纹管。5.3.2 变配电工程按照深圳市规划标准与准则建筑面积负荷指标为60-100W/m2,选择节能设备，地下停车场按80W/预测其用电量。项目总建筑面积8
25、1300.00,预计供电容量为6504.00KVA，预估10%的预备容量650.4KVA，共需要容量7154.4KVA，总配设变压器容量为7200KVA，电源区委大院内供电系统按7200KVA接入。低压电系统和照明系统，一律采用节能设备和电器。地下室照明采用节能灯具,按普通照明强度要求设置灯具,同时设置停电应急照明灯。5.3.3 消防工程消防设计防火等级为二级。按多层民用建筑设计防火规范500452005相关要求对防排烟、消防用水、火灾自动报警、气体灭火系统、应急广播与通讯进行设计。（1）消防给水。本项目消防给水由市政管网直接供水。（2）消防栓、喷淋系统分别采用高压、低压两个系统；室外设水泵接
26、合器，采用自动管网增压系统。（3）采用智能化的烟雾报警系统，消防报警系统与区政府信息档案大楼和政法大楼消防系统联网。（4）外部设置完整的消防通道和消防环形管网，覆盖区委大院以及地下停车场。5.3.4 通风系统地下停车场内设正压送风系统；楼内消防控制中心对所有涉及排烟、正压送风的设备进行监控；风道及保温材料采用不燃和阻燃材料；在风道穿越防火墙、楼板或竖向风道之支风道上等均设置防火阀。5.3.5 其他附属工程其他附属工程主要包括：（1）机电设备自动控制管理系统。（2）闭路监控电视系统和防盗安保系统。（3）火灾自动报警和联动灭火系统。（4）紧急广播系统。第6章 项目节能节水6.1 节能设计的依据、原
27、则和必要性6.1.1 节能设计的设计依据6.1.1.1 法规（1）中华人民共和国节约能源法1997年11月1日（2）民用建筑节能管理规定2006年1月1日6.1.1.2 标准（1）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（2）民用建筑热工设计标准GB50176-93（3）公共建筑节能设计标准广东省实施细则DBJ15-51-2007（4）公共建筑节能设计标准深圳市实施细则SZJG29-20096.1.2 节能设计的设计依据（1）贯彻国家及地方有关法则和政策，改善建筑的室内环境，提高能源利用效率。（2）建筑节能设计，在保证相同的室内环境条件下，与未采取建筑节能措施前相比，全年通风、空调、照明的
28、总能耗减少65。（3）采用国家鼓励发展的建筑节能技术及产品，包括新型节能墙体和屋面的保温隔热技术和材料，节能门窗的保温隔热和密闭技术。6.1.3 节能设计的必要性根据深圳市委市人民政府关于全面推进循环经济发展的决定、深圳经济特区建筑节能条例、深圳经济特区城市供水用水条例和深圳市节约用水条例等文件及有关配套政策，深圳市将在2020年全面建成循环型生态城市。本项目应按照国家及深圳市有关政策，在建筑设计、维护结构、设备选型等方面满足节能、节水要求，合理利用能源，降低资源消耗，提高经济效益。6.2 节能措施6.2.1 建筑节能建筑节能指在项目设计、施工、审查各环节严格执行国家及深圳市建筑节能设计标准和
29、技术要求。（1）停车场尽量选用先进、可靠、节能设备。在设计上注意留有取自然光和自然风口。（2）停车场的有关设备及管道采用保温措施，防止不必要的能源流失。6.2.2空调通风节能（1）通风设备采用节能产品，如变频机组等。（2）出风口尽量设在建筑体空气流动的负压区域。（3）尽量在过渡季节尽量利用建筑的自然通风。6.2.3 电气照明节能照明系统节能包含严格照明功率密度设计、采用高效节能照明设备，及智能照明控制系统。（1）高效照明节能照明设备停车场内所有照明用电设备采用符合“中国绿色照明工程”要求的高效照明电光源及高效镇流器，主要包括：光效好、光色好、寿命长、安全和性能稳定的电光源主要是电子节能灯(紧凑
30、型荧光灯)、细管荧光灯、高压钠灯和金属卤化物灯及电子镇流器。（2）采用智能照明控制系统，照明采用楼宇自控系统集中控制和管理。（3）合理选用节能设备，选择低能耗的设备，减少能量消耗。（4）停车场装设低压电力容器，减少无功功率消耗。（5）选用低损高效节能变压器，配变电所及电气竖井靠近负荷中心。6.2.4 主要日常管理过程节能加强日常管理过程各环节的管理，充分利用设施设备，以达到节能的目的。（1）尽量选用先进、可靠、节能的设备，有关设备及管道采用保温措施，防止不必要的能源流失。（2）加强平时的管理，保证建筑内部设施高效运行，杜绝跑、冒、滴、漏现象。（3）加强经营管理过程控制，尽量避免操作不当带来的能
31、量损耗。（4）进行内部节能教育，加强能源管理，提高节能意识，养成良好的节能习惯，如随手关门、不要既开门窗又开冷气等。（5）进行广泛的节能宣传，提高管理人员的节能意识。6.3 节水措施节约用水是落实科学发展观，实施水资源可持续发展战略的重要工作。为确保我市创建节水型城市和节水型社会工作的顺利进行，本项目应采取节约用水的先进技术，降低水的消耗量，提高水的重复利用率。本项目中，除了生活、清洗用水外，基本没有其它用水环节。为了达到节约用的效果，要做到以下几项要求：（1）加强节水管理，杜绝浪费。（2）对办公人员和其他流动人员进行节水教育，提高节水意识。（3）在供水区用标语提醒进入本区域、本建筑物的人员注意节水，提高节水意识。第7章 环境保护与环境影响评价7.1 环境质量标准本项目在建筑规划和环保设计中，依据的建筑设计规范、环境质量标准和污染物排放标准如
