1、专题研究 中国房地产企业销售额百亿专题专题研究：2011 中国房地产企业销售额百亿专题国 数研 中 指 究院?1?大浪淘沙现真金，百亿房企竞争辉 2011 年，随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市 场逐步由高速成长向常态发展回归，行业的整体发展速度初步趋缓，但优秀房地产企业积极扩大战略纵 深、适时调整营销策略，销售业绩继续保持稳步提升，领先优势进一步加大。在中国指数研究院监测的 重点企业中，截至 1 月 4 日的监测结果显示，万科、恒大、中国海外发展等 36 家企业 2011 年销售额突 破百亿，与上年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。 企业名称 销售
2、额（亿元） 销售面积（万平方米） 1 万科企业股份有限公司 1226 1076 2 大连万达商业地产股份有限公司 1000 3 恒大地产集团有限公司 805 1216 4 上海绿地（集团）有限公司 780 810 5 保利房地产(集团)股份有限公司 730 642 6 中国海外发展有限公司 714 572 7 碧桂园控股有限公司 420 670 8 龙湖地产有限公司 386 342 9 绿城集团 332 146 10 华润置地有限公司 330 287 11 世茂房地产控股有限公司 305 238 12 雅居乐地产控股有限公司 300 290 13 广州富力地产股份有限公司 290 230 14
3、 金地(集团)股份有限公司 288 211 15 远洋地产控股有限公司 264 211 16 中信房地产股份有限公司 260 200 17 招商局地产控股股份有限公司 206 135 企业名称 销售额（亿元） 18 融创中国控股有限公司 193 19 融侨集团 174 20 深圳华侨城股份有限公司 170 21 华夏幸福基业股份有限公司 165 22 保利(香港)投资有限公司 163 23 北京首都开发控股（集团）有限公司 153 24 佳兆业集团 150 专题研究：2011中国房地产企业销售额百亿专题? 20XX年?01月?04日 中国指数研究院 电 话：010?59306938?邮 箱：z
4、hangzhesoufun4#ff66ff2011中国房地产企业销售额百亿专题?2?国 数研 中 指 究院 25 新城控股集团有限公司 136 26 金辉集团 135 27 中国铁建股份有限公司 134 28 恒盛地产控股有限公司 133 29 金融街控股股份有限公司 130 30 重庆市金科实业（集团）有限公司 125 31 中国中铁股份有限公司 120 32 合景泰富地产控股有限公司 120 33 SOHO 中国有限公司 118 34 荣盛房地产发展股份有限公司 114 35 首创置业股份有限公司 110 36 合景泰富地产控股有限公司 101 数据来源：中国指数研究院监测及调研数据 20
5、11 年，万科实现销售金额 1226 亿元，销售面积 1076 万平方米，连续两年销售额突破千亿大关， 龙头地位无可撼动；万达延续了商业地产市场上的强势表现，2011 年销售额首次突破千亿，位居销售排 行亚军的位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策略，全年实现销售额 805 亿元，位列销 售排行第三名；绿地、保利、中海的销售额均突破 700 亿元，分列第四至六位；全年没有一家企业的销 售额在 500亿-700 亿之间，在 400 亿-500 亿区间的企业也仅有碧桂园一家。可见在调控背景下，百亿房 企阵营的内部分化逐渐加大， 龙头企业的品牌影响力进一步凸显， 业绩领先优势持续扩大。 销
6、售额在 200 亿-400 亿之间的企业共有 10家。另外，融创中国、华夏幸福基业则首次进入百亿榜单，成长势头明显。 顺应大势优化策略，推动业绩稳步提升 百亿代表企业 2009-2011 年销售额与销售面积2011中国房地产企业销售额百亿专题?3?国 数研 中 指 究院 销售额单位：亿元 销售面积单位：万平方米 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 销售额销售面积销售额销售面积销售额销售面积销售额销售面积销售额销售面积销售额销售面积销售额销售面积万科 保利 中海 恒大 金地 绿城 富力 20XX年 20XX年 20XX年 2011 年，政府进一步加大房地产调控的力度
7、，全年有超过 120 个城市出台了房价调控目标，46 个 大中城市出台了“限购令”，全国房地产市场在调控中逐渐趋冷：2011 年 1-11 月，全国商品房销售额 与销售面积分别达到 49047 亿元与 89594 万平方米， 增长幅度分别较去年同期下降 1.5 与 1.3 个百分点； 但是作为行业的领军力量，百亿房企纷纷扩大城市布局，完善产品结构，并通过积极灵活的营销策略， 带动企业的整体业绩稳步提升。分析代表企业全年的销售表现可见，恒大、中海、万科等企业在逆市中 仍实现了较快增长：恒大地产的销售额同比增 59.6%，销售面积同比增长 54.2%，销售冠军万科的销售额 与销售面积分别同比增长
8、13.4%与 19.8%，而中海的这两个指标分别为 25.4%与 7.9%。万科与恒大取得较 佳业绩主要源于其广泛的城市布局及“快周转”的发展模式，截至 20XX年底，恒大与万科进入城市的数 量分别达到 58 与 50 个，有效的规避了限购所带来的政策风险；而中海凭借良好的品牌影响力、合理的 项目定价，加上其较高端的定位更符合惜购的改善型客户的要求，全年也取得较好的销售表现。另外， 融创中国 2011 年主推精品高端产品受到消费者热捧，全年销售额同比增长近 150%，表现十分亮眼。 2011 年，房价回归合理水平成为中央调控的主要目标，1-11 月，全国商品房销售均价为 5474 元， 同比上
9、涨 6.8%，但增幅较去年同期下降 0.2 个百分点；而百亿代表企业纷纷顺势而为，项目定价更趋合 理，降价营销力度逐渐加大，其销售均价呈下降趋势，恒大、万科、富力 2010 年的销售均价分别为 6672 元/平米，11394/平米，12608/平米，与 2009 年相比均有不同程度的下降。其中，北京万科的代表项目 长阳半岛项目推出团购价 1.29 万元/平米，降幅最高近 6000 元/平米，龙湖时代天街的低价入市则被惊2011中国房地产企业销售额百亿专题?4?国 数研 中 指 究院 呼为“零利润”，灵活的价格策略也是百亿企业取得不俗业绩的重要推力。 市场逐步回归常态，稳健发展成主流 百亿代表企
10、业 2011 年逐月销售表现?销售额单位：亿元 销售面积单位：万平方米 0 10 20 30 40 50 60 70 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售额均值 销售面积均值 以万科、中海、保利、恒大等企业为代表，进一步分析房企 20XX年的销售变化态势：1 月份，受结 转周期影响， 代表企业销售额与销售面积大幅上升， 销售表现仅次于 20XX年 9 月的历史最高位； 2 月份， 因春节假期及第三轮调控政策影响，成交量环比大幅下滑 5 成，4-6 月份，成交量则出现连续三个月的 小幅回升，但此之后，房地产市场逐渐进入下行周期，传统的“金九银十”未现
11、，代表企业的销售额也 随之下降，万科、保利等代表企业销售额连续 4 个月同比下降，恒大地产 11 月的销售额更是同比下降 8 成。可见，房地产市场在经历 2010 年的快速发展之后，逐渐进入“常态发展”的新阶段，尤其 12 月份， 中央经济会议再度强调“要坚持房地产调控政策不动摇”，意味明年房地产开发企业的去存货压力进一 步加大，在此情形下，优秀代表企业纷纷把“稳健”列为明年发展的重中之重，如万科提出的“过冬”模式，恒大地产明确提出 12月之后减少拿地等。可见，优秀房企更加明确的认识到，只有把握行业发展 大势，实现稳健而有质量的成长，才能保持行业中的领先优势。另外，2011 年在从紧的货币政策
12、下，房 地产企业融资渠道日益狭窄，企业自筹资金比例逐渐上升，如何破解融资困局成为优秀房企明年面临的 重要挑战。2011中国房地产企业销售额百亿专题?5?国 数研 中 指 究院 融资：信贷环境全面收紧，融资方式创新尚待突破 2011 年，随着房地产调控力度的持续深化和调控政策作用的日益显现，全年房地产资金来源总额增 长速度持续放缓，同比仅增长 19%。在从紧的货币政策下，地产行业融资结构发生很大变化：截止到 11 月底，房地产国内贷款增速出现大幅回落，已降至 1.2%；而企业自筹资金的全年增速上涨至 30%，达到 占比 41%的历史高位；海外融资形式尽管占比较小，但在前三季度备受企业青睐，房企大
13、量海外举债以 缓和现金压力；其他资金主要为预付款和按揭贷款，其增长也基本上处于下滑态势。可见，在信贷环境 更趋紧缩的情形下，房地产企业资金来源增长的主要动力来自自筹资金和外资的支援。 2011 年中国房地产不同资金来源构成及同比增幅 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 0% 20% 40% 60% 80% 国内贷款 企业自筹资金 利用外资 其他资金 国内贷款增幅 自筹资金增幅 外资增幅 其他资金增幅 银行贷款规模大幅减少，银团贷款形式渐成主流 2011 年房地产企业主要银行贷款情
14、况盘点 时间 企业 授信额度 授信银行?20XX年 1月 云南城投? 180亿元 兴业银行、中国银行?20XX年 3月 金融街? 8亿元 中国工商银行?20XX年 6月 万科? 3.4亿元 中国建设银行?20XX年 6月 世茂集团? 224亿元 中国银行?20XX年 6月 招商地产? 12亿元 中国建设银行、中国银行?20XX年 7月 滨江集团? 22.1亿元 中国银行2011中国房地产企业销售额百亿专题?6?国 数研 中 指 究院?20XX年 7月 首开股份? 12亿元 中国工商银行、中国交通银行?20XX年 7月 瑞安房地产? 36亿元 中国银行、中国工商银行、中国招商银行、渣打银行?20
15、XX年 9月 恒盛地产? 100亿元 国家开发银行?20XX年 10月 中粮地产? 6亿元 浙商银行、中信银行?20XX年 12月 大连万达? 10亿元 中国农业银行、中国银行、浙江稠州商业银行、浙商银行 2011 年以来，国家接连 6 次上调金融机构存款准备金率和 2 次上调存贷款基准利率，多家银行表示 主动控制房地产贷款增速，信贷资源全面收紧，房地产企业获取银行融资日渐困难。全年获得银行授信 的企业数量十分有限，仅云南城投、世茂集团、恒盛地产分别斩获了大额授信。资金链趋紧形势下，大 型房地产企业凭借良好的信用记录和综合实力为旗下子公司提供项目融资担保， 如万科仅 2011 年上半年 就为其
16、关联企业先后提供近 90亿元担保贷款， 这种项目融资共担风险的形式成为许多企业获取银行信贷 的重要渠道之一；同时，为了防控房地产融资风险，银监会鼓励以银团贷款形式发放贷款，房地产企业 也采取整合优势资源的捆绑形式获取银团贷款融资，例如，万达、瑞安房地产等优秀房企都凭借此种方 式获得银行资金支持。20XX年，央行仍将实行稳健的货币政策，房地产企业从银行获得贷款的难度仍将 很大，迫使资金压力倍增的房地产企业积极探索新的融资渠道。 资本市场融资困难重重，企业债券融资成效显微 2011 年房地产企业资本市场融资重点案例盘点 时间 企 业 类 型 融资金额?20XX年 3月 中国建筑 中期票据? 60亿
17、元?20XX年 4月 首创股份 中期票据? 12亿元?20XX年 5月 华侨城 中期票据? 30亿元?20XX年 6月 名城地产 借壳上市? 23亿元?20XX年 6月 金科集团 借壳上市? 47.7亿元?20XX年 8月 宋都集团 借壳上市? 35.5亿元 随着银行信贷收紧、IPO 受阻、资产重组被叫停等调控政策的深入，房地产企业在资本市场的融资 环境也持续收紧。尽管经营情况良好的名城地产、金科集团、宋都集团等企业成功借壳上市，但其短期 内通过资本平台融资仍然受到严厉限制。2011股权融资大门基本紧闭，房地产企业的增发、配股等再融 资计划基本处于搁置状态，已有保利地产、招商地产、泛海建设、中
18、天城投等 20 多家房企撤销了各自的 股权融资计划。一些规模较大的企业选择以发行企业债券的方式保障项目建设资金，如中国建筑、华侨2011中国房地产企业销售额百亿专题?7?国 数研 中 指 究院 城等企业分别发行了企业债券置换银行贷款和补充营运资金，但受到国内发债成本高企的影响，整体债 券融资规模明显减少。 房地产信托高位发行，下半年逐步放缓 2011 年房地产企业主要信托融资案例盘点 时间 企业简称 融资额度 信托机构?20XX年 1月 福星惠誉? 14亿元 中诚信托有限责任公司?20XX年 3月 嘉凯城? 7亿元 国际信托?20XX年 4月 河南建业? 12亿元 百瑞信托?20XX年 5月
19、阳光城? 15.5亿元 平安信托?20XX年 5月 泛海建设? 43亿元 北京国际信托?20XX年 6月 融创中国? 6亿元 大业信托?20XX年 7月 绿城集团? 30亿元(拟)? 平安信托?20XX年 8月 世茂股份? 7亿元 山东省国际信托有限公司?20XX年 10月 中国新城镇? 7.514亿元 中诚信托?20XX年 11月 融创中国? 12亿元(拟)? 大业信托?20XX年 12月 万达? 15亿元 中信信托 2011 年，银行、资本市场等传统融资渠道收紧为房地产信托的发展提供了需求空间。上半年房地产 信托一直处于高位发行的状态，共发行 536 款信托产品，发行规模同比增长 137.
20、36%。福星惠誉、泛海 建设、绿城、融创中国、万达等均通过房地产信托获得了大额的融资。随着房地产信托融资的井喷，风 险的积聚引起监管层注意，银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、 事前报备等措施，严控房地产信托业务的发展节奏和规模。下半年，信托公司停发或少发房地产信托的 态势已经体现，同时，成长迅速的房地产信托在 20XX年将迎来集中兑付期，进一步扩大了企业的资金压 力。 海外融资呈爆发式增长，四季度遭受堵截 2011 年房地产企业主要海外融资案例盘点 时间 企业 类型 融资金额?20XX年 1月 瑞安房地产 优先票据? 35亿元?20XX年 2月 碧桂园 优先票
21、据? 58.5亿元?20XX年 3月 莱蒙国际? IPO? 20.25亿港元2011中国房地产企业销售额百亿专题?8?国 数研 中 指 究院?20XX年 3月 龙湖地产 优先票据? 7.5亿美元?20XX年 5月 建业地产 配股融资? 7.32亿港元?20XX年 5月 恒大地产 项目出售? 5亿美元?20XX年 5月 远洋地产 债权融资? 4亿美元?20XX年 5月 富力地产 离案贷款? 14亿港元?20XX年 5月 宝龙地产 优先票据? 10亿港元?20XX年 6月 中海地产 银团贷款? 62亿港元?20XX年 9月 华润置地 银团贷款? 10亿港元?20XX年 12月 上实股份 银行贷款?
22、 9亿港元 面对日益趋紧的国内融资形势，有能力的企业纷纷转向海外吸金：境外发行债券、优先票据、可转 债以及短期融资券等成为一些房企的重要融资方式。2011 年以来，碧桂园、华润置地、龙湖地产、宝龙 地产等房企密集发债，几乎所有在香港上市的内地大型房企都完成了一轮融资计划。随着 8 月国家外管 局下发通知叫停对外融资担保，房地产企业海外发债渠道遭遇堵截，2011 年下半年，海外融资数量及规 模锐减，综合实力强的房地产企业主要依靠海外银团贷款寻求资金的保证。另外，20XX年人民币全年增 值 4.86%，未来人民币的增值预期仍被海外金融机构普遍看好，可见海外融资在未来仍有一定市场空间。 保障房金融政
23、策利好，房企积极创新保障房融资形式 2011 年房地产企业保障房建设融资重点案例盘点 时间 企业 类型 融资额度?20XX年 5月 上海城投 债权融资? 30亿元?20XX年 6月 首开股份 中期票据? 43亿元?20XX年 6月 栖霞建设 中期票据? 17亿元?20XX年 7月 保利地产 中期票据? 40亿元?20XX年 7月 信达地产 中期票据? 20亿元?20XX年 8月 保利地产 保障房信托? 3亿元?20XX年 9月 北京城建 贷款融资? 7亿元?20XX年 10月 金隅股份 贷款融资? 20亿元?20XX年 11月 万科 贷款融资? 1亿元 2011 年，银监会进一步引导信贷资金向
24、保障房建设倾斜，监管机构逐步放开中期票据、公司债等多 渠道筹措资金以保证保障房建设的金融支持。在房地产融资困难重重的背景下，越来越多的企业借道融 资渠道较为畅通的保障房建设“曲线融资”。2011 年已有首开股份、保利地产、栖霞建设、北京城建等 企业以保障房之名拟融资，获得银行授信及贷款，融资困局得到一定程度的缓解。2012 年我国将新开工2011中国房地产企业销售额百亿专题?9?国 数研 中 指 究院 建设保障性住房和棚户区改造住房 700万套以上， 房地产企业可以充分把握保障房金融政策利好的契机， 通过积极创新保障房融资形式，来加快资金流转的速度，提升抗风险能力。 土地：房企拿地更趋谨慎，土
25、地市场低迷持续 2011 年，力度持续加大的楼市调控政策逐渐显现成效，销售量价双双走低，促使房地产企业逐步调 整资源获取策略，包括万科在内的多家企业都表态进入“过冬”模式，在土地市场的热情也回归“理性”甚至表示“谨慎拿地”。在此背景下，2011 年全国土地出让土地成交总面积下降较大。根据中国指数研 究院数据统计，全国 301 个城市招拍挂市场共成交住宅、商业用地共计 11.73 亿平方米，同比小幅下降 5.4%，其中住宅用地共成交 9.1 亿平方米，同比下降 11.56%。成交总金额降幅更为明显，土地招拍挂住 宅和商业用地总成交金额达 1.62 万亿元，同比下降 13.86%，其中住宅用地成交
26、额 1.21 万亿元，同比下 降 22%。虽然地方政府有意加大市场供应，促进地块成交和土地收入，但推出的地块以低价和底价成交 为主，全国住宅用地交易溢价水平仅为 11.74%，比去年同期大幅下降 21 个百分点。 高价地王难现，开发商静候良机 2011 年 6 月，合景泰富掷 7.1 亿购得北京崇文门菜市场地块，楼面地价达到 43712 元/平米，成为 全年楼面单价地王，140%的溢价率成为今年京城商业地产溢价冠军；8 月，现代房产以 72.19 亿元拿下 义乌中心区 07、08 地块，争得全国单块土地价格地王；而中信集团在 7 月份购买朝阳区东三环 CBD 核心 区 Z8、Z10、Z12 三
27、地块，耗资 94.1 亿元，创造单次购买土地总价地王；与上一年相比，2011 年地王出 现的总体规模和频率有了明显降温。 同时，土地市场降温也为众多境外开发商加速完善中国市场布局提供了良好时机。进入 12 月之后， 来自李嘉诚旗下的和记黄埔与长江实业的联合出手、新加坡嘉德和凯德商用的牵手购地、以及香港置地 等在国内的投资，都显现出境外开发商顺势整合资源储备、强化未来市场布局的战略意图。 2011 年度代表性土地成交事件盘点 成交 时间 企业名称 城市 地块名称 交易总价 （亿元） 楼面地价 （元/）?1月 远洋地产 上海 杨行镇西城区北块 G?2?1地块（A块）? 31.34? 1137820
28、11中国房地产企业销售额百亿专题?10?国 数研 中 指 究院?1月 保利 上海 大场镇捆绑基地塘祁路南侧住宅地? 26.57? 13445?2月 广厦建设 义乌 环城南路南侧、宗泽路西侧地块? 39? 13588?6月 绿城 上海 长风 10号北地块? 24.3? 10768?6月 合景泰富 北京 崇文门菜市场地块? 7.1? 43712?7月 中信集团 北京 朝阳区东三环北京商务中心区（CBD） 核心区 Z8、Z10、Z12地块?94.1? 21386?7月 万通地产 北京 朝阳区商务中心区（CBD）核心区 Z13地块? 26.56? 22136?8月 现代房产 义乌 中心区 07、08地
29、块? 72.19? 15302?8月 日辉 长春 经济开发区东至会展大街、南至芜湖路、 西至虹桥街、北至北海路地块?44.71? 16880?8月 龙湖 上海 虹桥商务区核心区一期 05号地块? 30.54? 10503?10月 杭州地铁置业 杭州 武林广场 04号地块? 26.82? 18007?12月 招商地产 武汉 汉阳区墨水湖南岸 A、B、C地块? 34.1? 4267?12月 融创 北京 朝阳区来广营乡土地储备项目 B1?B3? 30.67? 10807?百亿房企放慢脚步，低调“过冬”2011 年百亿代表企业拿地情况 根据对国内主要 15 个品牌房企的数据统计，20XX年其土地交易共
30、 403 宗，较去年下降 35%；新增土 地储备共计约 1 亿平方米，占全部土地交易面积的 11%，同比下降 35%； 15 家企业购买土地的资金投入 约 1900 亿元，约占全国成交总额的 11%，同比下降 46%。 2011 年新增土地储备面积冠军依然为恒大， 亚军为万科，但二者同比去年分别大幅下降 33%和 51%；而万科、保利 2011 年在土地市场的投入资金下2011中国房地产企业销售额百亿专题?11?国 数研 中 指 究院 降了 49%、62%，土地投资愈发谨慎。值得一提的是招商地产在 2011 年年底抄底获得武汉汉阳区三个地 块，占企业全年购地面积的近 30%，带动规划面积同比翻番。可见，有国资背景的开发商依然表现出雄 厚的实力，如中信房产、中海地产等企业都有投入大额资金拿地，新增土地储备规模上与去年基本持平。 优化城市布局，房企二、三、四线城市拿地占比明显提升 代表房企新增土地储备城市分布 2011 年，二、三、四线城市继续成为百亿代表企业重点布局的区域。万科坚持“宁可错过，绝不拿 错”的策略，无
