1、规模8万多平方米商业体量盛大开场，是目前经济开发区、新建县板块商业的新亮点，全面营运将给项目带来巨大的品牌、经济效益，同时也为商家实现利润最大化创造最佳的营商环境。格局外表统一，商铺可以随意切分大小，浅进深、大面宽非常符合商业使用；每栋楼各层天桥连通及电梯到达。商家资源通过固有的商家资源及前期有其良好意向的客户资源为基础，加之后期的宣传和一点带面的方式积累大量的商家及客户关系网络管理年投入广告预算不低于300万元，统一规划、统一招商、统一宣传、统一运营，后期经营持续稳定更有保证。W（劣势）商圈周边商业状况比较零散主要是以学生为主，业态组合较为复杂，主要是以服饰、小吃、住宿类业种为主，经营状况良
2、好； 部分高校内也有同类商业街区必然分流客源；消费群体项目周边高校、工厂居多，住宅区较少，学生会面临寒暑假，工厂员工住厂较少；物业结构楼层均达到5层以上、每栋进深均等给部分业种进驻带来困难，无空调机位。O（机会）地段充分发挥地理优势及所在高校、新建县商圈；消费群体周边小区入住率日益增加、学生群体稳定；商业状况扑捉项目周边商圈市场空白提升品牌效益。T （威胁）同行市场同类商业街区购物广场影响、项目周边2层以上商铺空置居多导致商业气氛差；市场的环境影响该地段商铺售价相对偏高，导致租赁价格过高；新市场前期招商阶段商家进驻存在投资顾虑。商圈老城商圈（下罗商圈、新建县商圈）经营营户存在抵触、学生、居民消
3、费习惯影响。一、市场调研状况调查市场调研是公司获得数据信息的基础及是公司决策方案的理论依据；主要包括：1、商圈的区域状况：熟悉该区域各主干道的经营业态和交通状况，知晓各品牌厂商所在位置，对商家较密集的商业中心进行调查；人员状况：了解周边消费群体及年龄结构，商圈内竞争者：商圈内竞争者的经营状况及相关资讯；也是商业街商铺租金的制定原则应根据新市场情况及新楼盘商铺销售回报率来进行确定 （现新市场商铺投资回报率一般在2%-3%）。租金确定需参照我们项目周边一至两公里范围内，麦园商圈、下罗商业圈、新建商圈的租金情况加以定位。招商和营运管理的过程中都必须十分重视市场调查，及时了解市场的信息变化，每月做出分
4、析提出相应的应对措施，在公司目前的经营模式下，此项工作应当在实际工作中不断完善，每月组织相应的人力展开工作、及时分析，提出经营决策。二、商业街客层、业态定位商业街的定位分为客层定位、业态定位及租金的定位。根据经济开发区、新建县板块商业调查的数据进行分析，认为商业街的整体招商应该从现有的商业状况出发，迎合经济开发区、新建县板块的人文特性，紧随市场的变化，做出商业街自己的特色，达到购物、休闲、方便的原则。项目周边人口居住有范家村、南天阳光小区、金嘉铭筑小区、东华理工大学、华东交大理工学院、省水利水电学校、凯马柴油机、江报传媒彩印、安源高科、鸿源数显、百路佳、华春股份、先科电子等等社区及企事业单位；
5、主要以大学学生、企事单位职工、居民组成。经开区、大学园区约40万常住人口，其中周边高校学生15万。年龄层次主要集中在中年、青年人群居多；依据周边人口调查情况，我们的目标客层锁定为18-45岁的中青年男、女性，家庭月收入在2000-8000元之间，追求流行时尚的学生、企事业单位职员、工薪阶层为主要消费群体。项目区域连接开发区、大学城、工业基地、新建县等重要组成，占据枢纽地段优势，周边学生 当地居民为主要消费力，拥有超大体量的客户群体约20万准客户群，但学生消费群体为院校商圈消费形式单一化、低级化，主要以小快餐馆、小宾馆、小超市、网吧等，消费空间有限，大学城区至新建县城必经项目；随着项目周边住宅陆
6、续新起，居民数量逐渐上升，现周边已有1.1万套近4万的业主入住，需求各类生活配套服务，现社区配套功能非常差，有利于中高端消费结构形成。在业态定位上我们的目标客户消费结构需要多元化、多样性消费需求旺盛；该商业体量是区域内最大的商业项目，有充足的商业场地，能容纳万千商品，区域内无大型综合体商业，竞争对手势力薄弱。项目的周边主要有麦园商圈、下罗商圈、新建商圈，主要有玉屏大街、枫林大道、庐山南大道、双港东大街、解放路等5条大型干道；玉屏大街主要商业有李家村、财大麦园校区商业街、电力学院校区购物广场等商业项目，以小吃店、服饰、旅馆、网吧、小超市居多，在商业业种组合上非常复杂、分散、消费档次上较低。枫林大
7、道沿街商业主要有紫荆商业街、正元购物广场、颐园商务宾馆、乐买佳购物广场（未开业正在招商）共5层（地上4层），面积共13200平，每层2700平，B1主要是以美食城为主，1层为服饰精品，2、3层位自营超市，4层为影城、电玩。肯德基引进进驻该购物刚才旁（为经开区招商引资项目），校园内等商业项目，业态超市、餐饮、服饰、宾馆、食杂店居多；商业组合上主要是满足高校学生、周边居民，商业项目体量更大及更全面。庐山南大道主要商业有菜肴故事酒店、新农村酒店、电信移动代缴费、同济医院、银行等商业项目，主要以沿街商铺为主满足高校学生、当地居民的消费。双港东大街主要商业有各大银行、商务宾馆、网吧、财大购物广场、全家购
8、物超市等、在业态组合上主要以服饰、箱包鞋包、超市、餐饮、住宿、网吧为主，商业体量较大，业态组合较为全面，商业气氛浓厚。解放路是新建县的主要商业干道，商业有迪欧咖啡、新吉假日酒店、品牌服饰店、旺中旺超市、腾达电器、幸福树电器、阿迪达斯、李宁、好上好超市、宏图三胞、手机城、宾馆、娱乐、银行等、该街属老街道业态组合较为齐全、品牌集中、商业气氛浓厚，商圈成熟租金价位较高。项目周边楼盘商业体量较小未形成规模，主要以沿街为主，90%均为空置状态，部分营业的主要以五金装饰为主。在业态规划上多未重视；从调查结果上得知各商圈商业结构是非常复杂及无规律的组合。在档次、便民、商业气氛上都是十分薄弱。由此通过对商圈市
9、调及对周边竞争对手的调研分析，商业街的定位为满足工薪阶层消费为主的中档次商业街，其商业以一大主力店带动其他商业业态，主力店引进必须以消费者熟知的知名商超。在主力店之外的商业尽量以满足本体项目消费客层及周遍社区的需求，例如：服饰、鞋帽、精品、咖啡茶艺、健身、金融机构、网吧、摄影、休闲娱乐、美食、IT数码、电器等等；在品牌选择及店面装饰上要体现流行时尚，但消费的主力价位控制在50500元之间，后期通过大力度宣传、连续性的促销活动来提升人气，提高销售。在商品上结构以顾客购买频率为导向；在消费档次上分为3个档次，中高档占比10%，中档占比60%，中低档占比30%，以国内知名品牌为龙头，当地市场份额、销
10、售业绩较高的品牌为主力，同时引进一些适合大众消费的其他品牌作为补充。三、租金、租赁年限、付款方式、物管费及其他费用的定位通过现有市场经济状况，城市的发展造就商业的转移，新商圈的形成及一个新市场的形成一般需要3至5年的市场培育期；为保障投资者的利益，从最大程度上减小投资风险，采取统一招商、统一管理；专业市场商铺不同于那些长期包租的零售商铺，专业市场有专业经营管理理念与后期的市场强势推广，在市场中更具竞争力，可立于不败之地；商家都知道，一旦市场扎堆形成气候，市场做旺了，租金必定上涨；招商有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场；租金的制定原则应根据市场情况及商铺销售回报率来进行确定 （投资理想年
11、回报率为5%-8%，现市场实际年回报率一般在2%-3%）。市场定位需参照下罗财大、范家村、南昌理工紫荆步行街、新建县解放路等沿街店铺及商业项目的租金情况加以定位（进行了较仔细的调查详见市场调查表见附近）。租金：根据市场现状进行预估值， ，小商铺合同签署租赁期以3年为一期，按照周边市场售房认购价进行计算拟定按第一年回报率3%，每年递增10%（租金状况详见下表）。核算公式：商铺月租金= 商铺总价*回报率 商铺每平米租金= 商铺月租金 12个月 商铺面积 商铺年递增租金= N年商铺月租金*（1+递增率） 注：N：指前一年 项目预估售价格（元/平米）第一年（元/月）第二年（元/月）第三年（元/月）备注
12、优惠20%第一年月租递增10%第2年月租金（元/月）递增10%第3年月租金（元/月）年回报月租金年递增10%月租金1号楼1层150003%37.50 41.25 45.38 3年回报率共达9.93%80%30.00 33.00 36.30 3年回报率共达7.94%2层1200024.00 26.40 29.04 3层1000025.00 27.50 30.25 20.00 22.00 24.20 4层800016.00 17.60 19.36 5层600015.00 16.50 18.15 12.00 13.20 14.52 2号楼3号楼1400035.00 38.50 42.35 28.00
13、 30.80 33.88 1100033.28 26.62 850021.25 23.38 25.71 17.00 18.70 20.57 650016.25 17.88 19.66 13.00 14.30 15.73 550013.75 15.13 16.64 11.00 12.10 13.31 4号楼1300032.50 35.75 39.33 26.00 28.60 31.46 5号楼6号楼6层450011.25 12.38 13.61 9.00 9.90 10.89 7号楼7层35008.75 9.63 10.59 7.00 7.70 8.47 租赁年限：新商业市场小商铺租赁年限一般均
14、在3年为一期，商业成熟区为1年为一期，但新老市场需求面积较大的商户一般租赁年限一般为515年不等，逐年递增为3%10%不等也有隔年涨幅较大的约定方式。商户前期投资都比较在意合作年限，新的商业项目都知道前期需要35年左右的市场培育期，为了给商户的经营保障，促进大商户进驻的信心，该项目租赁年限及递增率建议见下表：租赁面积（）租赁年限（年）年递增率200以下310%200以上5500以上8第2年开始10%1000以上10第3年开始10%2000以上12第4年开始10%大于3000的商户另行申请合作条件按照一个新的市场、现有周边市场商铺销售价格及商铺租赁价格反推商铺投资年回报率一般在2.1%3%，以上
15、核算标准按照年回报率3%，体现本项目租赁价格略偏高比同等地段、位置的租赁价格高出50%；本着追求长期利益，“放水养鱼”的观点，开始的租金并不代表以后还会是这个样子，反而是招一些好的商家进来，把经营做得旺盛起来是更长远的。建议租赁价格以：以上核算标准的80%的定制，1、2号楼一层沿街店面租金上浮50%，其他每栋楼靠近消防梯位置13个商铺租金上浮10%，整层租赁的客户不上浮。付款方式：可以依据麦园商圈、下罗商圈、新建商圈等沿街店铺及商业项目调查加以定位，市场调查得知均为麦园商圈、下罗商圈因消费群体均为学生，会遇到寒暑假期在支付方式上一般为半年缴纳一次，新建商圈主要是押一个月租金，每季度支付一次。现
16、有市场常见方式有：交3个月房租作为押金，租金每月缴纳一次，先交后用；或每半年交租（无押金）先交后用；我们可以前期减轻商户的压力把资金投入经营中，建议先交3个月房租作为押金，租金每月缴纳一次，先交后用，租金逐年递增为10%。（注：租赁发票问题，开发商可否开具租赁发票，涉及17.5%20.6%的税收问题。以往工作中：不提供发票只提供收款收据，商户需求可以代开，若有部分商户必须要可以在租金里加上税收的费用直接在合同中约定。）物业费：项目商业运作中的物业管理建议费低于或等于经开区、新建县板块现有商业街的标准，例如：紫荆商业物业管理费2.5元/平/月。为招商前期更好的与商户洽谈及吸引商户的进驻，建议公司
17、在2010年12月前确定物业管理公司，物业费用的确定、管理范围相关协议的制定、商业街区导视系统的规范、公共设施的运行时间等相关工作。四、商家进驻优惠政策为更好的吸引商家的进驻，给予前期市场的扶持，通过市场调研，结合项目本地实际情况给予相应的优惠政策吸引商户的进驻共同打造商业街，如：新建长堎商贸大市场买租期612，大商户面谈。项目共拟定了5大优惠方式：优惠一优惠二优惠三优惠四优惠五面积（）享受免租时间（月）免租期分配：首年执行50%，余期合同期内每年平均执行首年减免6个月的物业管理费一次性缴纳：1年租金优惠10%，2年租金优惠15%；3年租金，优惠20%政府减免税收（一般商业街政府有35年的税收
18、减免）开街前12个月海报宣传宣传费用，（经营管理公司确定）15182124优惠一：新的商业市场是需求开发商及商户的共同培育，租赁面积较大的商户前期资金投入大及与商业街共担经营风险。优惠二：培育期给商户物业管理费优惠主要是吸引商户进驻、减少投资风险的顾虑。优惠三：目的是为了资金快速回笼。优惠四：政府为了打造商业气氛会给予35年的税收减免政策（西湖区抚生路：税收先收取、年底奖励方式返还费商户）。优惠五：有助于商户配合经营管理公司统一做促销活动，及商业街开街的宣传造势。项目周边除学生外、固定居住群体非差少，知名品牌在选址很注重人口密度及消费力，建议：提升项目整体档次为吸引知名品牌进驻提供商铺装修或保
19、底销售补贴，要求政府给予税收等优惠政策（如：经开区为引进肯德基在税收、房租减免外及所有办证窗口给予绿色通道）。商业街每年300万广告费投入签入合同。项目地处的交通状况较差，现仅有1路（211）公交车线路通过项目，建议：1、与公交公司调整昌北片区部分线路绕行停靠项目所在地（232、214、213、210等）。2、项目营运后考虑周边固定消费群体有限，提供免费巴士接送吸引消费者，或高校旁很多私家面包车接送来顾客给予补贴。五、业种布局通过项目商业位置结合调研下罗商圈、新建县商圈现有商业的业态组合状况，拟定以下业种的布局，如下表所示：楼层栋数业种分布11#、2#金融、代缴费、品牌旗舰店（知名大型中餐）1
20、#、2#：一层：沿街商铺形象提升项目的档次。24层、3#、4#、5#、7#：12层：项目是回字形，分布使之项目整体达到环动性。6#：充分的方便顾客及配套一应俱全。3#、4#、5、35层：中心位置充分达到购、吃、玩一体化，促进客流分散及互动。6#、7#:：35层目的是为聚集人气，突出亮点。1#、2#、3#：5层，6#、7#：67层：此类业种经营较为独立，固有消费群体稳定。24男女服饰、箱包鞋帽、钟表、化妆品、流行精品、美发、简化食品123#、4#、5#、7#6#服务性业种（蛋糕、干洗、鲜花、药店、诊所、打印、文体、维修等）3#、4#、5#电玩、IT数码城、咖啡厅356#、7#美食城、特色餐饮区4
21、3#、网吧、KTV、桌球454#、5#电影城1#、2#、3#咖啡厅、摄影、健身、SPA67培训、旅馆、桌球、网吧现项目图纸设计上的商铺规划为单面商铺，面宽为8米，单个商铺面积达到70平方米以上。现有市场服饰经营商铺的主力面积均为1550平方米，为了符合市场的需求现有商铺格局需进行重新规划分割。1、2号楼的2层商铺进深为16米，面宽柱距8米，建议该格局分割为中间为3米宽的通道，左右两边各为面宽4米的商铺（4*6.5=26平方米，未含公摊），3、4层分割面宽统一为4米。3、4、5、6、7号楼12层面宽为8米的统一分割面宽为4米。其他各楼层因考虑招商的业种存在面积需求不一样，建议暂时不分割待租赁商户
22、确定实际需求面积再进行分割。，商铺的招牌位置尺寸、空调机位及各栋各层装饰效果图建议在招商启动前提供，这样可以更好让商户真正感受到街区的统一管理和经营。项目的形状是“回”字形，业种的布局规划从而要突出各业种亮点、各栋楼之间要达到环动性；经过对市场的调研结合商业街现状，以上业种的分布主要是满足消费者的日常生活所需及方便；在业种品牌引进上要以消费者熟知的为主也是填补现经开区、新建县板块的商业空白空白。使整个商业街的气氛吸引人气便于消费者，使之达到购物、娱乐、方便于一体的商业体系。六、招商窗口、步骤、对接部门招商的窗口主要是结合目标商户及现有前来登记的商户，充分利用固有的商户资源，以国内知名品牌为龙头，本地市场份额、销售业绩较高的品牌为主力，同时引进一些适合项目周边消费的其他品牌作为补充，按照业种品牌布局来进行锁定品牌进行上门拜访、电话访问、下发邀请函、发布会等。招商的步骤就是：市场调查及收集商户资料筛选
