1、世联写字楼物业白皮书整合版2014世联写字楼物业白皮书(整合版)2014世联写字楼物业白皮书2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告2.2 深圳写字楼二级市场销售分析 整体市场销售分析2013年深圳写字楼销售面积总计约34.3万，成交均价35972元/(含产业园销售价格)，同比2012年上涨30.4%。2013年深圳写字楼市场表现为：整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/
2、、万汇大厦19000元/，其片区整体销售量占新增项目销售量16.4%）。表2-16： 2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据区域楼盘名称入市时间推出面积（）累积销售率13年销售面积（）13年均价（元/)累计销售周期 （截止2013.12.31）南山区凯德来福士2012.126844100%68443600012个月振业国际商务中心2010.1280090%36个月田厦国际中心2012.33315.62100%3315.6239485 21个月龙岗区正中时代广场B座2010.111246670%78502700035个月天安数码城3期 2012.73000100%3000160002
3、5个月盐田区壹海中心2012.112960066%145613000013个月2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售面积合计35570.622013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售面积吸纳率6%数据来源：世联工商监控平台表2-17： 2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据区域楼盘名称入市时间办公面积（）销售率13年销售面积（）13年销售均价（元/)累计销售周期（截止2013.12.31）罗湖区富基PRAK 2013.514907.6411%1711.82370007个月福田区卓越城2013.110000069%685564200011个月君子广场2013.1184
4、90.4690%16945.7839000 11个月新天CBC2013.10 770007%5135400002个月世纪汇2013.277219.5284%65137.424500010个月南山区南山主角2013.10 890037%3300380002个月枫叶大厦2013.337163.4193%34693350009个月深圳软件产业园2013.3109621.5161%66635.833000 9个月龙岗区万科广场2013.1136901.0554%19800220001个月万汇大厦2013.52859270%20000190007个月和成世纪 2013.117262.7333%5712.
5、053100011个月2013年深圳写字楼市场在售写字楼（新推量）销售面积合计 307626.872013年深圳写字楼市场在售写字楼（新推量）销售面积吸纳率 53%数据来源：世联工商监控平台图2-18： 深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：万/元）数据来源：世联工商监控平台2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/，环比2012年下降4.5%，而整体写字楼均价为35972元/，环比下降1.92%。另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增
6、加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。2013年深圳写字楼销售面积34.3万，同比2012年上涨30.4%，甲级写字楼销售量为20.5万，同比2012年甲级写字楼可售供应总量14.4万有所上涨，而产业园项目2013年总体销售量为6.96万，环比2012年销售10万下降30.4%。在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。表2-19： 20072013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较年度2007200820092010201120122013销售吸纳率60.7%41.3%52.9%76.9%64%64%59%数据来源：世联工商监控平2013年
7、深圳写字楼市场吸纳率为59%，总体写字楼市场销售情况良好，办公物业市场呈平稳趋势。图2-20： 2013年各区写字楼供销关系与成交均价情况 数据来源：世联工商监控平台图2-21：各片区历年吸纳率分析数据来源：世联工商监控平台福田区：2013年福田区在售写字楼面积共计27.2万，全年实现销售面积15.6万，片区吸纳率为57%；南山区：2013年南山区在售写字楼面积共计16.7万，全年实现销售面积约11.5万，片区吸纳率为69%；龙岗区：2013年龙岗区在售写字楼面积共计9.8万，全年实现销售面积约5.6万，片区吸纳率为57%；盐田区：2013年盐田区在售写字楼面积共计2.96万，全年实现销售面积
8、约1.5万，片区吸纳率为49%。2.3 深圳写字楼二级市场综述 福田区写字楼二级市场综述 2013年起，福田中心区已无可售型办公物业供应，福田区可售型物业主要集中在中心辐射片区，共有三个项目前后入市，二级市场均价为44333元/。根据政府对中心区“南拓北进”的规划及梅林拟打造华南最大的电商基地，梅林已吸引了众多电商产业巨头及知名企业入驻，未来的梅林将成为最炙手可热的新兴商务区。市场:2013年福田区写字楼市场主要呈3大特征：第一：随着政府对中心区“南拓北进”的规划进程的加速，梅林片区有多个写字楼即将入市销售，将成为最炙手可热的新兴商务区，且区域未来的规划和升值潜力逐渐得到客户的认可。第二：成交
9、火爆，1月份入市的卓越城北区去化面积达8万平，去化率达80%，而下半入市的新天CBC仅二个月时间去化面积7000平。第三：成交客户多由于居住地点、工作地点、上下游产业链等因素的影响集中于福田中心区，其次依次为福田非核心商务区、南山、罗湖等片区。价格：由于福田中心区无销售型写字楼供应，大量中心区客户外溢，需求旺盛，所以两个项目从开盘以来均价一路拔高，卓越城12月均价比开盘均价涨了10%，达4.4万每平，而新天CBC目前均价也已到3.9万每平。客户：福田区写字楼客户中，传统的电子、金融、实业等行业占比一半以上，达52%，其次为咨询、贸易等行业，客户群体主要以私企业主为主，占83%，随着政府对中心区
10、“南拓北进”的落实，梅林吸引了众多名企入驻，其中多数为电子科技类总部大厦。 南山区写字楼二级市场综述 南山区写字楼二级市场综述伴随着前后海、深圳湾超级总部基地规划利好，南山区发展迅速写字楼高投资价值凸显，回顾2013年，南山区写字楼二级市场市场成交活跃，片区吸纳率居各区之首，新增办公物业产品类型丰富，高端企业看好南山发展。市场：新增办公物业类型丰富，区域发展迅速高投资价值凸显2013年南山区新增商办物业供应量环比增加29%，新增供应量达11.5万，分别有甲级写字楼田厦国际中心A座，深圳软件产业园，创意办公楼来福士公园道，平层、复式楼层结构南园枫叶大厦，高拓展赠送项目南山主角，新增办公物业类型丰
11、富，随着前海、后海总部进驻企业大厦逐步建设完成、深圳湾超级总部基地规划落实，以及东滨路多个城市更新项目开工建设，南山区域整体快速发展价值凸显，市场客户关注度增高，同时2013年南山区写字楼销售吸纳率高达69%，位居各区之首。价格：甲级写字楼供应量锐减、整体写字楼均价稳重有升监测数据显示，南山区2013年甲级写字楼供应量锐减，仅有田厦国际商务中心1个在售项目且已处于尾盘期，从市场整体成交中，产业园与普通写字楼成交量占比最大，成交均价在35000-43000元/之间；其中南园枫叶大厦推出的复式办公楼层，部分成交均价达45000元/，高拓展大赠送面积项目在一定程度上拉升了整体区域销售均价，产业园销售
12、均价为33000-35000元/之间，主要在售项目为深圳市软件产业基地。客户：区域发展利好落地持续发力，高端企业看好南山发展客户分析表明，近年来写字楼购买客户仍以南山本土高端企业为主，受后海总部基地/深圳湾超级总部基地建设规划等多项项利好落地,南山商办物业目前已成为全市高端客户重点关注,其中,201年区域内购买客户仍以投资客户为主，企业类型以大型民营企业为主.主要从事行业为贸易、投资、电子通讯、服装行业，其中服装行业客户购买面积逐渐增加。 宝安区写字楼二级市场综述2013年宝安区无新增商务项目入市，由于前海版块利好不断，市场未来前景较为高涨，写字楼物业以租赁方向为主，可售型写字楼物业非常稀缺。
13、市场：2012年区域内无销售项目供应。以租赁项目为主，如财富港国际中心，华丰国际商务中心。2014年初将有智荟中心、中熙ECO国际等写字楼供应，未来将有大量的商务产品及综合体产品入市，如壹方中心等，目前租售未定。客户：宝安区域内写字楼市场由于租多售少，导致可售产品非常稀缺，外加政策及利好驱动，投资型客户占据主导地位，租赁客户方面则以本地客户为主。前海区域很多企业公司都是以产业的形式引进的，新型行业的加入，致使总部型企业客户是前海未来的主力客群支撑。 龙岗区写字楼二级市场综述2012年，龙岗商务市场初具雏形，租赁型物业消化速度持续升温，但销售型物业去化量较低，受全球经济形势影响，市场回归理性发展
14、轨道。而随着纯租赁项目的不断入市，拉开了租赁市场白热化竞争的序幕，同时也使龙岗商务氛围日益浓厚。市场：2012年龙岗写字楼市场主要有3大特征：第一：销售型市场回归理性：珑瑜、珠江广场公寓和天安数码城二期销售告罄，下半年天安数码城三期入市，全年销售率近50%，荣超英隆大厦正式封顶，预计2013年上半年销售，中心商务缔造者的到来，势必影响龙岗的销售市场格局。第二：纯租赁物业竞争激烈：正中时代广场的火爆租赁，引领了龙岗的甲级商务市场，租赁消化率占据龙岗商务市场的半壁江山。同时伴随着维百盛大厦、摩尔城、珠江国际中心、硅谷动力、龙岗天安三期等项目租赁成交，整个龙岗租赁市场一年去化5.6万平米，竞争火爆，
15、商务氛围日益浓厚。第三、新CBD即将腾飞：以区政府为中心，龙岗多个甲级写字楼已拔地而起，龙岗大道沿线更有多个规划在建的甲级写字楼，新CBD腾飞之势不言而喻。价格：售价方面，天安数码城产业园由其独特成熟的开发经验，以政府扶持之势，低价入市，均价与龙岗中高档住宅相当，而甲级写字楼则高于高档住宅近40%，正中时代广场售价为25000元/；租金方面，以精装出租的策略收到龙岗企业的追捧，整体租金维持在65-75元/.月。客户：投资客依然为销售客户的主力军，来源区域以泛龙岗区域及福田为主。租赁客户上半年以外区域客户为主，下半年则以本区域为主，有部分福田、南山企业因缩减租赁成本而迁至龙岗。 盐田区写字楼二级
16、市场综述盐田写字楼市场长时间未有新品供应，在深圳写字楼版图中处于沉寂状态。随着壹海中心的2013年的推售，成为盐田片区唯一在售高端写字楼。市场：盐田区为新兴商务片区，写字楼产品品质普遍不高，主要以乙级写字楼为主。2013年前盐田区甲级写字楼市场只有壹海中心唯一在售写字楼。2013年，壹海中心成为盐田市场的写字楼唯一主力产品，成为盐田写字楼品质的新标杆，带动了片区写字楼市场的形象的转变，新品供应的转变。价格：2013年，盐田区写字楼市场只有壹海中心入市供应，推售的货量主要以20楼以下的中低区单位为主，成交均价在30000元/左右，为盐田区甲级写字楼的价格标杆。客户：由于盐田区长期无高品质写字楼产
17、品的供应，致使片区商务办公水平落后，根据2013年壹海中心的成交客户群体分析，盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类：一是盐田本地的改善型自用客户，一方面需求办公面积扩张，另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象；二是盐田周边具有一定地缘性的客户，在罗湖、盐田两地均有业务往来，需设立高形象的分支机构为办公或展示所用，如罗湖、福田等地区的贸易、物流及实业类行业；三是投资型客户，看中盐田目前商务市场的价值洼地，认可资源型综合体配套的价值，通过购买写字楼物业获得价值收益保障。2.4 深圳写字楼购买成交客户分析2013年整体商务市场集中在非核心区和泛核心商务区， 2012年核心区域可售商务物业稀缺市
18、场需求旺盛，泛核心商务区项目因临CBD，交通便捷、性价比高而受捧。现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。2.4.2 泛核心商务区2.4.1.1 客户置业目的分析2013年国内外形势错综复杂，经济发展面临近年少有严峻局面。迫于经济形式，产业转型发展，办公物业的需求日益明显，办公物业投资价值得到高度体现。泛核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重，占比45%，自用占比33%，自用兼投资占22%。 图2-22：写字楼购买客户置业目的分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控平台2.4.1.2 客户类型分析泛核心商
19、务区客户组成以民企为主，占80%， 个人11%、中外合资4%，国企3%，外企1% 。民企占比较大是因目前购买客主要是投资客，而这些投资客主要是部分民营企业中作为企业法定代表人的老板购买。图2-23：写字楼购买客户类型分析图（以客户数量为统计基准） 数据来源：世联工商监控平台2.4.1.3 企业客户规模分析2013年二级供应分布在泛核心商务区 和非核心区；由于核心商务区租金不断上升，因此部分依赖便捷交通和区域商务氛围的大型实力企业是泛核心商务区 办公物业的主要购买群，核心商务区1000万以上注册资金企业占重要比例，占64%；其中注册资金在300-500万占4%，注册资金在500-1000万企业占
20、32%。图2-24：企业客户规模分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控平台2.4.1.4 企业客户物业更换周期分析企业更换物业周期集中于3-5年占比50%，同比上升14%；5-8年占比41%，同比上升6%；其次为3年以下占4%，同比下降24%，更换物业周期在8年以上占5%。受全球金融动荡影响，发展型企业着力于业务发展，而办公物业更换计划搁浅；其次大型实力企业在购置物业时会全面考察，如业务发展会选择拓租而不是搬迁。图2-25：企业客户物业更换周期分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控平台2.4.1.5 客户行业分析贸易是主要行业，占20%，其次是服装占19%，电子占1
21、4%；金融投资及实业行业客户各占5%、7%，同比下降15%左右；泛核心商务区 因其区域特殊性受到青睐，因此贸易、电子、服装等地缘性或非依赖核心商务氛围的行业成为购买客户主力。图2-26：企业客户行业分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控台2.4.1.6 客户关注点分析项目区位、投资回报、付款情况为泛核心商区购买客户最为关注因素，分别占18%、15%、15%，其次交通、实用率、品质也成为客户的重要关注因素，分别占14%、10%、8%，其次客户关注的是项目景观、大堂、发展商品牌、外立面和物管。图2-27：企业客户关注点分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控台2.4.1.
22、7 典型成交客户总结 随着核心商务区的不断发展成熟，核心区商办租金高涨，发展型企业依赖CBD商务氛围，因此就近外溢 ；另外，全球经济动荡一定程度上促使企业转型，并购置商办作为保有资产。泛核心商圈办公价值日益明显突出，尤其2013年福田中心区一手办公物业零供应，一定程度上吸引了市场上的投资者的眼球。2013年，泛核心商务区可售物业最具代表项目为卓越城。由于卓越集团在福田CBD已成功操作多个标杆项目，有一定的口碑效应；以及综合体效应、双地铁物业、区域首个标杆定位等为卓越城加分不少。周边实力企业、市场资深投资者、福田中心区外溢客户是主要客群。泛核心区成交客户主要有以下特征：大面积成交主要为企业自用型
23、客户，此类企业以实业、贸易、电子行业为主，注重企业形象，由于中心区无可售办公物业，长时间租赁成本高而购置，或是地缘性实力客户对区域提升形象；中小面积成交集中为投资客，此类投资客或购买力有限，或未来自用，他们对市场经济、整体房地产市场趋势敏感，关注未来增值空间及区域规划，对项目价值有独到见解。2.4.2 非核心商务区2.4.2.1客户置业目的分析非核心区域中投资客户成为成交主力，占比45%，主要原因是随着“国五条”等政策的出台，住宅严厉调控政策持续不放松，且2013年10月发布的关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知，对二套房贷首付比例规定不得低于70%。众多政策因素导致工商物业价值更得到市场认
24、可，且各非核心区的城市更新规划的出台吸引众多投资客的目光。非核心区写字楼凭借高品质、低价格、高回报得到市场投资客户的认同。非核心区域商务氛围日趋成型，企业发展迅速，对于形象和办公舒适度提升需求较高，另外核心区写字楼供应稀缺同时价格一路上扬，企业运营成本增加导向自用客户走向非核心区域，自用客户占比33%。 图2-28：写字楼购买客户置业目的分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控平台2.4.2.2 客户类型分析 非核心区域逐渐迎来各项发展利好，使得个人购买行为占比稍有上升。加之非核心区域商务氛围逐渐提升，而核心区域的供应稀缺也带来投资外溢。购买客户类型民企占比49%，个人购买占比48
25、%，中外合资占比3%。图2-29：写字楼购买客户类型分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控平台2.4.2.3 企业客户规模分析非核心区域客户以外溢型大型企业以及高速成长型中小企业为主。大型企业考虑企业成本，越来越倾向于向非核心区物业迁移。而注册资金300500万的中小企业也在发展过程中开始注重提升企业形象、扩大企业规模而成为非核心区内写字楼客户主力。注册资金100万以下、100300万、300500万的客户分别占比15%、30%、5%，注册资金5001000万以及1000万以上的客户分别占比18%、32%。图2-30：企业客户规模分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监
26、控平台2.4.2.5 客户行业分析非核心区域发展较快，区域客户并无明显的行业结构性特征，主要以电子通讯和金融投资为主，分别占比18%、10%，实业、建造材料以及贸易各占比7%，能源和客户分别占比5%和4%。图2-32：企业客户行业分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控台2.4.2.6 客户关注点分析项目区位、付款情况以及投资回报成为客户最为关心的前三点，分别占比39%、19%和17%。其次硬件配置和发展商品牌也成为客户购买的重要因素，均占比10%，其余次之。图2-33：企业客户关注点分析图（以客户数量为统计基准）数据来源：世联工商监控台2.4.2.7 典型成交客户总结 2013年
27、深圳核心区写字楼的售价及租金进一步提升，分别达到了历史高点，由此给企业运营造成困扰。而非核心区域写字楼发展迅速，配置高且价格低，随着城市更新项目的不断推出，其配套及商务氛围也在逐步成熟。部分核心区客户鉴于运营成本选择搬迁至非核心区，而非核心区域内企业基于发展需求也选择更换对企业形象提升有帮助和商务配置更高的办公物业。3 2013年写字楼三级市场分析3.1 全市三级市场整体分析（仅限主要区域写字楼三级市场）2013年写字楼三级市场整体活跃度不高，成交冷淡。来自2012年的政策压力不断释放，市场处于政策缓慢消化期。但随着十八届三中全会召开，政府在房地产调控方面无明显政策出台，在“没有政策就是好政策
28、”，住宅市场政策的不断调控，年底部分企业出现置换物业需求等多重利好刺激下，导致11月成交出现井喷式增长。 数据来源：深圳国土局从数据表现来看，2013年深圳市写字楼三级市场总成交量为11.6万，其中11月份成交约3.8万，占全年成交量的77%。主要原因在于十八届三中全会召开，关于房地产行业无明确政策出台，坚定了投资客看好后市的信心。另住宅市场首付比例的提高等相关政策的进一步打压，加上前期市场需求的压抑，导致11月三级市场成交量出现大幅增长。2013年深圳整体写字楼价格波动幅度较明显。从数据表现来看，甲级写字楼成交均价相对坚挺，维持在最低约4万/平的市场水平。整体写字楼均价波动幅度较大，主要原因
29、在于罗湖片区写字楼成交活跃，但成交均价较低，拉低了整体写字楼成交均价水平。.2 主要片区三级市场分析.2.1 罗湖区三级市场分析罗湖区作为最早的深圳核心商务区，产品普遍面临硬件设施陈旧、办公环境较差、舒适度低的问题。但有着万象城商圈、水贝商圈、东门商圈等核心商业圈的经济支撑，加上毗邻香港先天的地段优势，罗湖片区经济发展并未滞后，仅2013年上半年GDP产值为616.58亿元，同比增长8.8%。片区内的商务氛围仍旧浓厚，但限于产品硬件等问题，区域内写字楼销售价格受到制约。 罗湖区写字楼产品良莠不齐，由于开发较早，高端甲级写字楼较少，且多位于深南大道沿线。数据显示在5月价格涨幅达到全年最高点后，随
30、后一直处于下滑通道中。甲级写字楼跌幅超过整体平均跌幅，将近50%。主要原因在于部分写字楼成交单价较低，影响了整体成交水平，导致均价大幅下滑。.2.2 中心区三级市场分析 随着中心区土地资源稀缺性不断加大，近年入市写字楼多以单一产权租赁为主，鲜有销售型物业。中心区非甲级写字楼较少，且受地段影响，甲级与类甲级销售价格差异不大。二手销售成交多集中在13朵姐妹花，且销售价格相对坚挺，维持在5万/平左右。11月中心区祥祺集团购买民生银行整栋物业，迅速拉低了整体单价水平。 .2.3 中心西区三级市场分析中心西区超甲级写字楼鲜有销售，市场出现二手交易多集中在相对老旧的甲级写字楼，故二手甲级写字楼成交价格与整体成交均价相近。市场整体表现相较2012年变化不大。.2.4 南山区三级市场分析2013年南山区监控数据多以南山文化中心区相关楼盘为主，且该片区均为甲级写字楼，故出现甲级写字楼均价走势与整体写字楼走势相同的情况。全年来看，南山写字楼价格趋于平稳，单价幅度稳定在4万5/平左右。
