1、豪生美庐度假村酒店项目可行性研究报告豪生美庐度假村酒店项目可行性研究报告第一章 总论31.1项目概要31.2项目建设单位概况61.3可行性研究范围及内容71.4可行性研究报告编制依据7第二章 项目背景及建设理由9 2.1项目背景9 2.2投资的必要性10第三章 市场分析13 3.1旅游市场前景分析13 3.2项目市场前景分析15 3.3销售价格分析15第四章 项目选址与建设条件17 4.1项目选址17 4.2 用地性质、拆迁及地块现状18 4.3自然条件19 4.4工程地质条件20 4.5外部辅助条件25第五章 建设方案27 5.1总体规划与分期实施方案27 5.2总平面布置方案29 5.3结
2、构设计 30 5.4公用工程31第六章 环境保护与节能356.1环境保护356.2节能39第七章 项目实施方案40 7.1 组织机构与人力配置40 7.2 项目实施进度计划40第八章 投资估算及资金筹措42 8.1 投资估算42 8.2总投资及资金筹措计划46第九章 财务评价和不确定性分析47 9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取47 9.2财务评价 47 9.3不确定性分析53第十章 风险分析与对策 56 10.1 风险分析5610.2 风险对策57第十一章 社会评价60第十二章 主要结论与建议62 12.1 主要结论62 12.2 问题与建议63附件1、某市同安区发展和改革局关天核准
3、某莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投2008函26号；2、建设工程用地规划许可证复印件；3、建设单位法人营业执照；4、建设工程规划许可证复印件；5、某市国有土地使用权有偿出让合同书；6、某市土地房屋权证，厦地房证第地00006270号；厦国土房证第00746495号；某国土房证第00748373号；7、某市环境保护局同安分局关于某莲福投资有限公司竹坝美庐度假村一期工程项目及环保配套设施建设情况确认函；8、某市同安发展和改革局关天新圩云头-竹坝温泉管道工程投资概算的函；9、关于“某莲福旅游发展有限公司”变更为“某莲福投资有限公司”的批复：准予变更登记通知书；10、果园地租凭
4、合同；11、某美庐豪生大酒店前期技术支持及委托管理框架协议；12、该项目可行性研究的委托书；13、T2005G01挂牌地块变更后界址图；14、建设工程设计方案批复通知书，含项目总平面图及鸟瞰图；15、地质勘探点平面布置图。第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目概况项目名称：某竹坝豪生美庐度假村酒店。项目立项申请时曾名命为“某竹坝美庐度假村酒店”并经某市同安发展和改革局批复，在办理一期的前期手续时均使用该名称。因后与世界500强之一的豪生国际酒店集团合作经营，故改为“某竹坝豪生美庐度假村酒店”。建设单位：某莲福投资有限公司。由某莲福投资有限公司联手世界500强企业豪生集团合作开发。项目负责人
5、：苏聪凯。建设地点：某市同安区竹坝华侨农场。建设内容与建设规模：主要建设别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园。工程总建筑面积28510.54m2。其中一期工程建筑面积13870.45 m2，含有单栋别墅15套及联排别墅68套。二期工程建筑面积14640.09m2，含有一栋高层酒店和8栋独栋别墅式酒店及一栋联排别墅式酒店。工程总用地面积37741.02m2。建设期限：一期工程主体已经完工，进入装修阶段。关键线路在二期工程。预计二期工程总
6、工期为20个月，自2010年11月至2012年6月。总投资：工程总投资20021万元，其中建设投资18811万元，建设期利息1210万元。资金来源：建设资金由建设单位筹集，其中资本金7021万元，银行贷款13000万元。1.1.2主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总详见表1-1。表1-1 项目技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注1工程指标1.1总用地面积37741.02 1.2总建筑占地面积8302.99 1.3总建筑面积28510.54 1.4一期建筑面积13870.45 1.5一期建筑占地面积7131.59 1.6二期建筑面积14640.09 其中：地上建筑面积12375.90 地下
7、建筑面积2264.19 1.7二期建筑占地面积1171.40 1.8新建筑层数层 1.9建筑密度%22.00%1.10容积率倍0.70 1.11绿化率%40.00%1.12总客房数间194 其中：一期客房数间83 二期客房数间111 1.8机动车停车位辆145其中：一期停车位辆83室内 二期停车位辆62地上36辆(室内12辆)2投资地下27辆2.1总投资万元20021 2.2其中：建设投资万元18811 2.3 建设期利息万元1210 3经济指标3.1平均年经营收入万元13955 3.2平均年利润总额万元4483 3.3平均年净利润万元3451 3.4平均年投资收益率%22.39%资本金净利润
8、率%49.30%3.5项目投资财务内部收益率%13.05%所得税前项目投资财务内部收益率%8.48%所得税后3.6项目投资财务净现值万元1748 所得税前，ic=8%项目投资财务净现值万元570 所得税后，ic=8%3.7资本金财务内部收益率%12.90%3.8盈亏平衡点盈亏平衡点（出售率）%盈亏平衡点（销售额）万元3.9利息备付率%9.58 偿债期平均3.10偿债备付率%1.08 偿债期平均1.2项目建设单位概况项目开发单位某莲福投资有限公司成立于2007年2月，最初名称为某莲福旅游发展有限公司，于2008年10月更名为某莲福投资有限公司。法定代表人：叶水省，公司法定住所：同安区竹坝华侨农场
9、88号105-106室；公司代码号：79805479-5；注册资金：人民币伍仟万元；公司设立董事会，由叶水省当任董事长，具体股东组成情况：叶水省股东，苏聪凯股东。公司经营范围：从事生态旅游景点的投资、开发和经营；房地产投资、开发与经营；从事酒店经营管理；物业服务；承接土石方工程（不含开采）、房屋建筑施工工程业务；园林绿化。经营期限：2007年02月12日至2027年02月11日。1.3可行性研究范围及内容本报告主要通过对项目建设的背景、意义、需求分析、建设条件、建设规模与方案、环境影响、总投资和综合效益等进行分析预测，对项目建设的技术、经济、环境可行性做出评价。1.4可行性研究报告编制依据某市
10、城市总体规划；某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，2006年2月19日；某市同安区发展和改革局关天核准某莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设项目的函同发投2008函26号；建设用地规划许可证（2007）厦规同用地第0226号；某市国有土地使用权有偿出让合同书；某市土地地房屋权证，厦地房证第地00006270号；厦国土房证第00746495号；国家现行有关技术规范；项目工程地质勘查报告； 项目环境影响报告表；建设单位提供的其他相关资料；关于“某莲福旅游发展有限公司”变更为“某莲福投资有限公司”的批复：准予变更登记通知书（厦同）登记内变字zi008第2042008100980004号
11、；建设工程设计方案批复通知书（2007）厦规同方案第0219号；建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。第二章 项目背景及建设理由2.1项目背景根据某市城市总体规划（20042020年）和某市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，某城市总体规划以建设我国东南沿海中心城市为总体发展目标，以建设海湾城市、港口风景旅游城市为发展核心。今后某总体发展策略为“优化本岛，整合湾区，拓展同安和翔安东部”。 某建设未来的组团式海湾型城市，海岛与海湾组团组合式空间布局结构将是“一心两环、一主四辅八片”。即以某岛为中心城区，同安区是“四辅”的关键辅城之一。同安十一五规划指出：同安不仅要建设工业基地
12、、物流集散基地，更要建设和发展休闲旅游基地。同安发展历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源十分丰富。应充分发挥丰富的旅游资源和良好的生态环境优势，依托原有的旅游业基础，抓住21世纪休闲旅游的发展机遇，大力发展休闲旅游业，把同安建设成为“某市重要的休闲旅游基地”。旅游业的发展应把着力点放在服务于某城市和周边城市居民休闲度假旅游的市场上面，开发休闲旅游产品，健全各种旅游设施。某莲福投资有限公司正是把握住十一五规划的良好契机，响应某市和同安区建设休闲旅游基地的规划要求，致力于发展生态旅游业，充分挖掘同安区的人文、自然优势，凸显文化、生态等特色，建设一套高档次的旅游酒店服务设施和休闲游乐项目。一、土地情况：
13、豪生美庐大酒店项目用地于2005年9月挂牌取得，宗地面积37741.02平方米，土地批准使用期限自2007年8月至2047年8月，为期40年。土地用途为酒店，容积率1.2以下（即地上可建筑面积45290平方米以下）。该项目拥有一个近60亩的后花园，后花园用地于2007年3月租赁取得，租赁期限自2007年4月至2057年4月，共计50年，该地块面积38813.17平方米。二、建设情况：豪生美庐大酒店分为两期进行建设，目前一期已完工建筑面积13870.45平方米，共有单栋别墅15套及联排别墅68套，此83套别墅式酒店具有独立产权，可分割转让；二期规划建筑面积14640.09平方米，计划建设商务酒店
14、。在完成酒店一期建设的同时，后花园还兴建了休闲会所、游泳池、网球场等作为酒店项目的相关配套，并投入巨资进行景观绿化建设，将后花园打造成为环境宜人、绿树成荫的极佳休闲场所。酒店一期工程及相关配套已完成投资7000万元，市价初步估计在2亿元以上。三、经营模式： 酒店建成后，将委托世界五百强企业美国豪生集团进驻经营。豪生国际酒店集团是一家拥有世界多家连锁饭店网的酒店管理公司,已经发展成为全美最佳专业从事35星级高档酒店管理的品牌企业。豪生美庐大酒店定位于会议度假酒店，致力于打造某岛外休闲独家第一品牌度假村。2.2投资的必要性豪生美庐度假村酒店项目位于同安竹坝华侨经济开发区，由某莲福投资有限公司联手世
15、界500强企业豪生集团合作开发。项目建成后将拥有别墅、公寓式酒店、客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。酒店配套有SPA高级会所、多个高级会议中心、中西餐厅、精品超市、商务中心、网球场、游泳池、高尔夫果岭练习场以及4万平米生态休闲果园。作为世界酒店第一品牌定位在中国的会议度假酒店，将给同安带来世界级的高端客户，提升同安的区域影响力。（1）该项目符合某市城市总体规划（20042020年）和某市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求。依据某市总体规划，同安区做为某岛中心城区的四大辅城之一，旅游休闲娱乐业是其规划建设重点之一。某市同安区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出
16、，同安竹坝区域规划为休闲旅游区。本项目就位于同安竹坝休闲旅游规划区域，符合规划的主要建设项目要求，对实现我市十一五规划目标起着积极而重要的促进作用。促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设竹坝不仅自然生态环境较好，而且拥有一批具备东南亚特色的人文旅游资源。以旅游商品为例，即有果酒、果醋及联合国难民署援建的竹坝华侨酒厂原产的、被法国调酒师称之为“在中国喝到的最好的白酒”竹坝米酒，以及香甜的糯米酒、桂圆酒等，形成了竹坝独特的酒文化。竹坝还生产大杨桃等名优蔬果，并有众多充满异国风味的南洋菜和糕点可供游客品尝。对于竹坝南洋休闲旅游区的开发建设，市、区两级政府都十分重视。同安区人民政府于2004年11月29日召
17、开常务会议，要求各相关部门积极配合，群策群力，按照“统一策划、中心启动、分批建设、多样开发”的原则，进一点促进竹坝南洋休闲旅游区的开发建设。因此，我公司建设“竹坝美庐度假村酒店”，是竹坝南洋休闲旅游区开发建设的需要，对于促进竹坝经济发展具有十分重要的意议。满足某市社会经济发展的需要某城市发展的目标是现代化港口风景旅游城市。按照省委、省政府关于海峡西岸经济区建设的统一部署，某将发挥龙头作用，构筑海峡西岸经济区重要中心城市。旅游业作为某现代服务业的支柱产业，在社会经济中占在重要的地位。某旅游业今后的工作重点之一就是要开发岛外的旅游资源，并引导旅游产品由岛内向岛外延伸。本项目的建设推动竹坝南洋休闲旅
18、游区的开发建设，加快现代化港口风景旅游城市和海峡西岸经济区重要中心城市的建设进程，从而促进某市社会经济的发展。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析3.1 旅游市场前景分析3.1.1 需求分析某社会经济的持续发展，某市委市政府“建设海湾城市、港口风景旅游城市”的城市发展战略的全面实施，带动了某市旅游休闲娱乐业的发展。统计资料显示，2010年第一季度，某旅游经济增长势头强劲，全市累计接待国内外旅游者658.85万人次，比去年同期增长15.05%；旅游总收入90.55亿元，同比增长12.47%。一季度，某接待国内旅游者626.97万人次，实现国内旅游收入76.72亿元，同比增长11.
19、35%；接待入境旅游者31.89万人次，增长7%，实现外汇收入2.02亿美元，同比增长19.11%。本项目地处某岛核心城区辅城的城郊，项目内容含五星级宾馆、配套休闲娱乐设施、乡村生态景区建设等，属于乡村旅游类别。乡村旅游是以乡村地区为活动场所，利用乡村自然和人文历史资源，吸引游客前往休闲、观光、体验、购物及学习的旅游活动。作为正在兴起的旅游形式，乡村旅游以其清新自然的田园气息和独特的乡土文化吸引越来越多的游客参与其中。根据国家旅游局测算，2007年度全国乡村休闲旅游收入达400亿美元，约占旅游业总收入的30%，市场潜力较大（如图1）。作为中国优秀旅游城市，某拥有丰富的森林、丘陵、海洋及独具特色
20、的闽南文化等旅游资源以及成熟的旅游产业链，发展乡村旅游适逢其会。如今，某正进一步整合农村旅游资源，规划建设新的乡村旅游示范点。图1 中国城乡旅游收入比较图3.1.2 某乡村旅游的发展源于游客休闲旅游需求的快速增长。某居民休闲旅游需求总量快速增长。一般而言，当恩格尔系数小于40%时，用于休闲、旅游的支出会出现较快增长。我国居民消费结构变动趋势显示：随着城镇居民可支配收入的增长和购买食品支出占居民消费支出的比重持续下降，居民的休闲旅游需求相应的不断提高，文化娱乐服务支出大幅度增加。2007年度某城镇居民人均文化娱乐服务支出达668.68元/人，同比增长75.5%；其中团体旅游人均支出479.11元
21、，增长1.2倍。 我国居民休闲旅游需求出现新变化。自2000年国庆节国家正式启动黄金周制度以来，假期的休闲旅游观念已经深入人心。然而，“集中式”休假所带来的旅游景点接待能力不足既提高了居民的休闲成本，又降低了休闲质量。因此，能够提供个性化、多元化休闲服务的乡村旅游成为游客的新宠。对某城镇居民的抽样调查资料显示，74.3%的被调查者参与过某的乡村旅游；而2008年实行小长假以来，在选择旅游度假的居民中，24.0%的被调查者选择到某的乡村旅游度假，乡村休闲旅游已经成为市民闲暇生活的一个重要组成部分。近年来的旅游数据显示，境外游客是某乡村旅游业重要消费群体之一。2007年上半年，某市共接待境外游客5
22、7.5万人次，比前一年同期增长26%，旅游创汇3.4亿美元，同比增长24%。3.2 项目市场前景分析据某统计局统计数据，某在2009年全年共接待海内外游客2524.85万人次，比上年增长15.1%，旅游总收入325.43亿元，增长7.2%。其中，接待入境旅游者136.01万人次，增长8.3%，入境旅游者在某过夜94.49万人次，增长1.9%。旅游外汇收入8.37亿美元，增长14.8%。接待国内在某过夜游客1194.25万人次，增长6.4%。国内旅游收入268.26亿元，增长8.1%。至年末，全市共有星级酒店72家，其中三星级以上酒店54家。而五星级酒店只有14家。就酒店的出租率而言，从1999
23、年开始，某酒店出租率一直保持在50%以上，即使在2003年受非典影响的情况下，出租率也达到51.98%。根据某旅游局提供的数据， 2005年某星级酒店从56家增加至62家，2006年为64家，加上未评星级的酒店超过100家。2006年全市星级饭店平均住房率为63.03%，住房率比去年同期下降2.39个百分点。在新酒店持续增加的情况下，20042006年某酒店出租率仍稳定在60%以上，这样的出租率在西方发达国家属于最佳水平。 3.3销售价格分析根据某市旅游局统计，2006年某市五、四、三、二星级酒店包括团队在内全年的平均房价为623、429、242、129元/间天，而2005年这一数据则为683
24、、423、252、147元/间天，对比两年的数据可以看出，虽然价格略有下跌，但整体变化不大，相对于一些酒店竞争激烈的城市来说，价格保持在健康水平。其中五星级酒店价格下跌比较明显，与高星级酒店增加、竞争激烈有关。总体来说，目前某酒店业仍处于良性运行状态。 某的五星级宾馆主要有悦华、翠丰温泉、日月谷等14家。就国内同类宾馆的均价而言，2009年均价对比如下：北京1800元/日，上海1600元/日，大连1100元/日青岛1350元/日某1250元/日本项目在价格的预测中采用较为保守和安全的原则，在运营第一年计划均价为1040元/日，属目前同类城市同类宾馆的较低价格，具有较大的竞争力。豪生酒店集团在国
25、内所经营管理的众多五星级酒店的均价约为1550元/日，本项目仍然有价格优势。各年价格测算详见表第九章中9-1 运营收入及成本测算。第四章 项目选址与建设条件4.1项目选址项目建设单位已经通过竞拍方式获得了豪生美庐度假村酒店项目建设用地。该地块位于某市同安区大同镇东北竹坝华侨经济开发区内，同安南洋美食街以北，竹坝中学以南，地势西高东低，周边环境优美，景色宜人，是旅游度假很好的选择点。竹坝华侨经济开发区位于某市同安区大同镇东北，三秀山南麓，东邻竹坝水库和五显钓鱼台，西至五显镇明溪村，南邻五显镇军村，北至铁钻山，距同安区中心约10公里。全区总用地面积7.84平方公里。区内有优越的自然景观，区内自然地
26、形起伏较大，海拔高至816米，低至20.6米。居高远眺，周边山体连绵不断，起伏有致，绿色遍野，远至波光粼粼的海面。区内有两处水库，石垄、竹坝两水库各具风姿。石垄水库位于山半腰，宁静秀丽，以水土保育和观赏为主；竹坝水库与开发区紧邻，水面开阔，亲切宜人，可适量开发水上活动内容。汀溪水库灌溉渠从西向东流径区域内长达3公里，白石溪顺着山势由北向南，纵横交错，互相辉映。区内植被茂密，低山和高丘为常绿针叶林和小灌木林，低丘被茶园、果园（杨梅、柑桔等）所覆盖；台地为农田和果林，居民点散落于绿林丛中，呈现美丽的乡林田园风光。总之，区内有茂密的天然植被，独特的地形地貌，美丽的湖光山水，怡人的田园风光，独特的历史
27、文化。这里空气新鲜，没有工业污染。这样优越的自然景观构成了是本项目得天独厚的自然条件，也是理想的人居环境。场址四周道路、给水、排水、电力等市政基础设施配套完善，商业设施逐步配套完善，很适合项目建设。项目地理位置图：用地范围见附件13T2005G01挂牌地块变更后界址图。4.2 用地性质、拆迁及地块现状根据某市总体规划及已获得的某市土地房屋权证，该项目用地性质属酒店用地，项目建设符合城市规划要求。该选址已获得某市规划局批准（详见附件2：建设用地规划许可证（2007）厦规同用地第0226号）。建设单位通过竞买方式取得项目建设用地，总用地面积37741.02m2。土地使用期限自2007年8月至2047年8月，为期40年。该项目拥有一个近60亩的后花园，后花园用地于2007年3月租赁取得，租赁期限自2007年4月至2057年4月，共计50年，该地块面积38813.17平方米（参见附件10果园地租赁合同）。用地规模和年限可满足项目建设和运营需要。拟建场址早已完成了拆迁安置工作，场地已平整，一期工程主体已经完工，进入二次装修阶段，目前正在筹备二期工程的建设。4.3 自然条件4.3.1地形地貌拟建场址
