1、城步万盛世纪广场棚户区改造项目可研报告城步万盛世纪广场棚户区改造项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：城步万盛世纪广场棚户区改造项目1.1.2 项目承办单位：城步苗族自治县房地产开发公司1.1.3 建设地点：城步苗族自治县儒林镇1.1.4 建设性质：新建1.1.5 项目建设期：2013年5月2015年10月1.1.6项目单位概况： 城步苗族自治县房地产开发公司是一家国有独资企业，成立于1993年2月，由城步苗族自治县房产局投资400万元，是县房产局下属的一家具独立法人资格的四级企业。主营房地产投资、开发，兼营房屋维修、建筑材料、地板条。在10多年的时间里，公司始
2、终立足于城步市场，坚持诚信的理念，积极开拓，不断创新。先后成功地开发了县解危解困安居工程，开发及地皮转让，以及一系列住宅商品房、经济适用房。历年的累计开发总规模已近6万平方米，总投资达2000多万元。在市场的锻炼中，公司逐渐形成了自己的企业文化：以人为本；以市场为导向；以诚信为基石，尊崇顾客至上，以工程树形象，以质量求生存。公司的规模从小到大，由弱变强。从业人员从当初的3人发展到现在的15人，其中工程师1人，中级职称者10人，初级职称者4人。为了应对房地产市场带来的冲击，公司及时调整了经营方针，并加大了对员工的培训，使所有员工都掌握了一门以上的技能。在以往成绩的基础上，公司已拟定了长远计划：晋
3、升三级，开拓县外市场，将会为公司带来更大的发展机遇。1.1.7主要工程内容及规模：规划棚户区改造规划总用地面积为11290平方米，总建筑面积为51144平方米，3栋住宅建筑。其中住宅建筑面积45124平方米，为节能省地型住宅。安置回迁居民的户型以中小套型为主。同时配套供排水、居住区道路、绿化等基础设施，将项目区建设成为具有现代气息的生态宜居居民小区。1.1.8 项目投资及资金来源：项目总投资估算7560万元。其中建筑安装工程费5670万元（包括拆除棚户区费用、新建住房、基础设施投资、公共服务设施投资），工程建设其他费用1560万元（包括搬迁费，过渡费），预备费340万元。根据“棚户区改造建设资
4、金筹措采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、土地出让和房屋产权调换等市场运作的方式，多渠道筹集资金”的政策，除补贴资金外，其余所有资金由城步苗族自治县房地产开发公司自筹和申请银行贷款解决。1.1.9主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1 主要技术经济指标表 表1序号项目名称单位数量备注一项目用地面积11290二总建筑面积51144三建设期年2.4四项目总投资万元7560万五居住户数户345户六居住人数人1296人 七最大层数层1+16F八最大高度m50 九容积率4.36十绿化率%30.1十一建筑密度%31.62十二抗震设防烈度7度十三机动车总泊位个32十四最高用水量天200m3/h
5、十五用电量天1772kW1.2 编制原则，依据及研究范围1.2.1 编制原则（1）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定;（2）坚持“以人为本”的原则。将生态环境与人文环境放在重要的地位，为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。（3）坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住房困难的原则。安置区住宅的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住宅建设标准和主要户型方案应该与之相适应。同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出文化特色，创造建设品牌，使之成为棚户区改造的样板工程。（4）坚持政府主导，市场运作的原则。政府组建专门机构，制定
6、棚户区改造规划，解决实施过程中的重大决策问题。要运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，安置区开发要控制在保本微利的经营水平上。（5）坚持节能省地的原则。安置区的建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。 （6）坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。（7）贯彻“安
7、全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。1.2.2编制依据本项目主要依据我国有关法律法规、行业发展规划及项目业主的委托合同编制，依据有：1、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）； 2、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）；3、关于编制2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函（建保综函20109号）；4、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；5、廉租住房保障办法（第162号）；6、经济适用住房管理办法（建住
8、房2007258号）；7、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；8、城步苗族自治县城市整体规划9、城步苗族自治县民族风格建筑条例10、建设项目环境保护管理法（1986）11、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）14、国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 12、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号） 13、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额14、项目单位提供的其他有关文件和资料。1.2.3 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与
9、产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等.。根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规定，重点研究以下内容：1、分析研究项目建设背景、必要性、可行性；2、项目建设条件及地址；3、确定项目的建设内容、建设规模；4、确定项目设备配置及水、电、气供应等外部配套条件；5、环境保护及安全卫生措施；6、项目组织管理及实施进度；7、估算项目建设投资和安排资金使用计划；1.3 研究结论与建议1.3.1 研究结论1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则。 2）城步万盛世纪广场棚户区改造项目位
10、于儒林大道西侧原县汽车修配厂区，县电力开发公司以南，县建设局以北。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，道路狭窄，安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的优化调整和城市面貌的改观。3）根据城步县规划控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区内配套基础设施建设；土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；可开发土地出让。本项目拟征用地面积为11290平方米，拟拆迁棚户205户，拆迁房屋10965.25，安置人口705人。4）项目总投资万元7560万元，其中工程费用6070万元，其他费用11
11、50万元，预备费用340 万元， 5）项目总投资7560万元，其中银行贷款5500万元，企业自筹2060万元。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。总之，通过城步万盛世纪广场棚户区改造项目项目实施，一方面，将迅速有效地从根本上改变现有棚户区居民住房硬件设施，完善社区服务功能，既能让忧居的贫困家庭真正体会到优居的快乐，也能充分展示出中国共产党利民为民的良好形象，功在当代，利在千秋；另一方面，通过改造棚户区，促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城步县进一
12、步科学发展，和谐发展打下了良好的基础。本项目建设不仅非常必要而且十分紧迫。1.3.2 建议项目所需资金较大，应加强项目融资工作力度，采用多种渠道筹集资金。第二章 项目背景2.1 项目背景棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。居住在棚户区的居民70以上属于低保户和低保边缘户。自2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近1
13、00万住房困难家庭的住房条件得到了改善。据调查，全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有1148万户，其中城市棚户区744万户，煤矿等工矿棚户区238万户，林区和农垦166万户。这些家庭中低收入为681万户，中等偏下收入为467万户。棚户区的特点是居民收入低，失业多，家庭贫困；刑事案件高发地，社会治安状况差；居住环境差，居民意见大。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造。国家高度重视，把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。中央提出改造完成棚户区，此举不仅能改善低收入弱势群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。国家近
14、年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并投入大量财力物力给予补助。按照国家有关要求，棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。2008年8月8日，李克强副总理主持召开了城市和国有工矿棚户区改造工作的座谈会，明确了指导思想研究了有关措施。在这些调查研究的基础上，经国务院第92次常务会议同意，五部委联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。2008年12月份国务院办公厅131号文件明确提出今后3年的目标是要解决城市750万户城市
15、低收入家庭的困难。解决240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民住房改造问题。为贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发2010)10号)精神，加快保障性安居工程建设，2010年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。通知要求，规划编制要坚持目标合理、标准适度，因地制宜、统筹协调，突出重点、分步实施，政府主导、创新机制的基本原则。通知明确了规划编制的重点。一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2013年末，基本解决154
16、0万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进中央下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2015年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策
17、、技术支撑体系，加快信息化建设。目前，各级政府已遵照通知精神，做好规划编制，确定了实施方案，有关工作有序进行中。2011年是“十二五”的开局之年 ,邵阳市对发展房地产业十分重视，市政府在2011年的政府工作报告中提出了要“稳步发展房地产业,贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向县城和重点镇延伸”的工作要求，使房地产开发投资总量达到150亿元，人均居住面积提高到30平方
18、米以上。同时突出人本理念，建设宜居城市。加快建立健全基本公共服务体系，制定城市建设投融资规划，多渠道和全方位拓宽融资渠道。更加注重引导民间资本投入城市建设。” 城步苗族自治县汽车修配厂等国有工业企业曾为城步的经济发展做出过很大贡献。到目前为止，这些工厂的老工人及其家属仍然居住在此，其住房都是上世纪70年代盖的老房屋，住房面积狭小，使用功能有限，有一部分已经是危旧房。为尽快改善项目区住房条件，为老工业企业的职工提供良好的生活环境，有必要对现有住房进行改造。2.2 项目建设必要性1、是改善生存环境、加快居民生活质量改善的需要棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成
19、果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，。根据入户调查，棚户区居民的居住条件非常差，居住环境恶劣，房屋年久失修、面积狭小拥挤、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出、没有排水设施。房屋建筑密度大，道路狭窄，一旦发生突发事件，营救车辆难以进入，安全隐患大，与我县一大批新建成的功能齐全、设施完善、环境优美的住宅小区相比形成强烈反差。“搬出棚户区，住上新楼房”是所有蜗居在棚户区的普通群众内心最真实的梦想。经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能够使多数普通群众告别棚户
20、区迁入新楼房，拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正，密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。2、 是促进完善我县老城区建设，实现“生态宜居”的需要 县长蒋志刚说过：“城步以争创省级文明卫生县城为契机，打好生态宜居这张牌，让百姓的生活日益安康！”近几年来按照“南改北建、扩容提质”的城市发展战略，新建了南山大道，改造了城南路、青年路、中心路、新田路、八角路、沿河路和文体街、儒林老街等背街小巷。建成了日供水能力3万吨的自来水厂1座和日处理污水1万吨的污水处理厂1座，配套建成主供水管网7 km。儒林广场、福晟小区、白云商居小区、山野食品商居开发、南方明珠、儒
21、林商城均已通过验收。投资600万元建好了集休闲、购物、观光功能于一体的儒林广场，让苗乡同胞足不出户也能体会到浓浓的都市气息。投资800万元建成的融防洪、观光、休闲功能为一体的滨江文化长廊，成为广大居民和外来客商休闲旅游佳境。旧时谑称的“城长一扁担、街宽一巴掌”的儒林镇已彻底变了，而今，儒林镇城区仿佛突然间变高了、宽了、靓了。万盛世纪广场棚户区改造项目正是抢抓机遇，乘势而上，科学发展，促进完善我县老城区建设，落实城市总体规划，建设生态宜居城镇的科学发展工程，民心工程，惠民工程。 3、 是加快城步县，儒林镇科学发展的需要 近几年来，城步的发展，犹如一幅幅优美画卷，满目皆春，硕果累累，所到之处，感受
22、到的是后发赶超的激越氛围，已成为人才汇集，投资兴业的热土。今年，城步围绕“生态立县、项目强县、产业富县”战略，以项目建设和作风建设为抓手，全面打响“惠民”战役，掀起了跨越发展的滚滚热潮。社会经济的快速发展也使得城步房地产行业刚性需求比较明显。随着近年来居民收入的增长,生活水平进一步提高,2011年全县城镇居民人均可支配收入10728元，较上年同期增加1221元，增长12.8%；农民人均纯收入2877元，较上年同期增加359元，增长14.2%，较上年分别提高3.7和7.1个百分点。居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜.由于社会福利分房制度的取消，房改房的上市及城镇居民个人
23、修建私房的控制，再加上人均生活水平的提高，生活质量的改善，在购房方面，环境优美，设施齐全，交通方便，服务完善周到的住宅小区已成为市民的最佳选择4、加快棚户区的改造，是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。第三章 建设场地及建设条件3.1建设场地项目建设点位于城步县儒林镇原县汽车修配厂区。东临儒林大道，规划总用地面积11290平方米。该地段交通便利，机关事业单位较多。以节能省地型住宅建设为特色，建
24、设成具有现代气息的居民小区为目标的“万盛世纪广场棚户区改造项目”的建设完全符合城市规划要求。3.2建设条件3.2.1地质地貌城步境内崇山峻岭，溪河纵横，地势南高北低，南岭山脉绵亘南境，雪峰山脉耸峙东西，形成东、南、西三面层峦叠嶂，北面丘岗疏落，北部与中部连成狭长平缓地带。县内有1000米以上的山峰657座，大小溪河816条。全县平均海拔696.8米。县东二宝顶海拔2021米，是县境最高峰；县西匡塘口海拔326米，为县境最低处。雪峰山脉纵贯县境，东南西三面环山，地势起伏大，东西部高峻，南高北低，呈畚箕形向北敞口。县境以山地为主，丘陵、岗地、溪谷平原兼有。山地占90.78%，丘陵占2.2%，岗地占
25、1.1%，溪谷平原占2.7%，水域面积占3.22%。主要峰岭有二宝顶、南山顶、枫门岭、黔峰山、金紫山。儒林镇地处城步苗族自治县的中心腹地,是城步苗族自治县的城关镇。东接黔峰山麓的兰蓉乡、白毛坪乡，南邻汀坪乡,西毗茅坪镇。境内东、西、南属地势较高的山脉地区，北为地势低而平缓的丘陵地带,气候属中亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，冬少严寒，夏无酷暑，海拔绝大部分在800米以下3.2.2地震因素据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范GB50011-2001判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g
26、，特征周期为0.35s。3.2.3气候条件 城步地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候，其气候主要具有以下几个特点：四季分明气候温和 县境因受大气环流、太阳辐射、地理位置和地势诸因素的影响，春季和初夏，冷暖气流交替，天气多变。骤冷骤热，低温多雨；盛夏初秋，受副热带高压控制，酿成晴热少雨的干旱高温天气，光照充分；深秋季节，北方冷空气与南方暖湿空气交锋于南岭，导致秋风秋雨连绵；冬季则受北方南下的大陆冷气团控制，气候较冷且干燥。具有春暖多变，夏热多早，秋高气爽，冬冷少雨，四季分明的气候特色。夏热、冬冷，夏却无酷暑，冬亦少严寒，是县境气候温和的显著特征。3.2.4水文因素城步系湘西南边陲河源区
27、县，地表切割强烈，河川水系发育，且呈树枝状分布。资水、巫水、渠水与浔江皆发源于境内。其中巫水为县境最大的河流，系沅水一级支流，属长江水系，县境干流长106公里，流域面积1576.4平方公里。浔江为西江二级支流，属珠江水系，系县内第二大水系，县境内河长55.5公里，流域面积578.1平方公里。资水又名赧水，属长江水系，县境内干流长33公里，流域面积418平方公里。渠水为沅江一级支流，属长江水系，县境内干流长29.3公里，流域面积153平方公里。全县有大小溪河816条，总长4036公里，其中河长5公里、流域面积10平方公里的干流及一至四级河流77条，长1122公里。河流呈辐射状从南、西、北三个方面
28、流往县外，分属长江与珠江两大水系。河网密度6.56公里/平方公里，径流总量24.89亿立方米。县境地层复杂，储水构造多，地下水以岩溶水为主，地下水年天然资源量6.13亿立方米，占水资源总量的24.6%，水质以碳酸钙型为主，为低矿化淡水。 3.2.5社会环境条件按照“扩容提质，南北并进”规划，着力推进县城基础设施建设，县城建成面积达6.7平方公里。启动县城旧城区控规和详规编制工作，县城污水处理项目进展顺利，城镇生活垃圾无害化处理项目已完成各项前期工作。县人武部整体迁建工程已基本完成，县城最大的第一个实行物业管理的福晟小区建设基本建成。妇幼保健大楼、职业综合楼、中医院综合楼相继开工建设，县城出租汽
29、车第二轮经营权出让顺利完成，城市环境卫生实行全天候保洁，县城绿化亮化工作得到加强，县城秩序和面貌焕然一新。项目建设有良好的社会环境条件。3.2.6交通运输条件县内交通以公路为主，城乡公路建设进展顺利。城贝公路建设快速推进，累计完成投资10100万元，全面完成西杉、南临油路改造项目69.5公里，完成农村通畅工程160公里，累计完成投资6889万元。总投资达17亿多元的洞新高速公路武冈至城步西岩支线项目29公里，现已全面完成征地拆迁工作，即将开工建设，实现城步苗族自治县境内通高速公路的梦想。随着武龙高速和靖武高速项目已挤进新修编调整的省高速公路规划，相信在不久的将来，城步苗族自治县将彻底改变制约城
30、步苗族自治县民族经济发展的交通瓶颈。 3.2.7供电条件城步县由湖南主电网供电，水利有小型水库4座，中小型水电站各1座，大型水电站（白云电站）1座发电量31094万千瓦时，并完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。3.2.8通信条件城步邮电通讯设施发达，全县城乡已开通10000门光缆数字程控电话，电信管网已经覆盖每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ADSL、VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音/数据/图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。3.2.9施工条件本项目地处城区，场地平整。附近
31、有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。水泥、钢材、木材等建设材料在城步县及周边市场均有足量供应，易于采购。城步县内的土建、装修施工单位在质量、技术和进度上均可满足本项目要求。3.3 项目实施有利条件1、政府高度重视县人民政府和儒林镇政府高度重视棚户区改造建设，制定了一系列方案措施，为项目建设创造了有利条件。2、公用设施社会依托条件项目区周边配套有供排水设施，可提供电力、通讯保障，项目施工建设和生产生活用水、用电也可以得到保证。社会依托条件较好。工程施工条件较好，交通便利，为达到预期的工程实施进度提供了良好的施工条件。3、环境保护条件项目区所在地的工业企业已通过环保部门的验收。目前环境质量较好，符合环境空气质量标准（GB30951996）的要求。4、用地、拆迁条件项目区为国有划拨土地，现有房屋为租住，有部分临时建房，通过合理的拆迁安置措施，可以进行相关建设。5、施工条件项目区水、电等条件可满足施工需要；当地钢材、水泥、实心砖等建筑材料供应充足，对保证工程进度和降低工程造价起到一定积极作用。3.4 主要阻碍因素及解决方案3.4.1 主要阻碍因素项
