1、老年康复中心项目投资可行性研究报告养老院建设项目第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、建设项目概述1、项目名称XX老年康复中心2、建设单位XX区大街街道XX社区居民委员会3、法定代表人xxx4、项目负责人xxx5、建设地址XXXX路北侧，XX青年公园东侧6、建设性质及周期建设性质：新建建设工期：2年7、建设规模及内容本项目规划建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289万平方米，公寓建筑面积11271平方米。8、项目投资及资金筹措方案项目预计运用总资金4884万元。资金来源：建设单位自筹。二、申报单位基本情况本项目由XX市XX区大街街道XX社区居民委员会承建，XX社区位
2、于XX城区西部，庆淄路贯穿南北，XX路横跨东西，交通便利，位置优越，环境优美。现有2786户，8720人（其中农业人口3015人），加上暂住人口，约有14500余人。社区已基本无耕地，居民主要从事二、三产业。在上级各级党委、政府的正确领导下，近几年来，XX社区以经济建设为中心，坚持“三个文明”一起抓，取得了丰硕历成果。2005年以来，先后被评为省、市、区先进单位、XX市经济强村、XX市敬老模范单位、XX市十佳文化社区、XX市市级人口文化俱乐部、XX市文明社区、XX市优秀交通安全村、XX市市级商业示范社区、平安XX建设十佳村居；山东省民主化管理示范村、山东省先进文化社区、山东省未成年人零犯罪社区
3、、山东省文明社区、山东省十大和谐社区。社区党委书记、居委会主任张敬军同志2005年被授予全国劳动模范。XX社区是XX市XX区建设社会主义新农村的示范村。三、申报单位经营和管理状况以经济建设为中心，惠及居民生活。XX社区多年来自我发展，大力招商引资，现已建成近700余亩的XX工业园区，近百家中小企业入园发展，形成了以沙发家具、电子电器、建筑材料、高档地毯的生产基地，不但安置了社区居民就业，而且还招聘了大量的外地务工人员。2007年，XX工业园实现产值6.6亿元，实现利税达3300万元。全社区（村民）人均收入7800元，社区全部村民年年享受粮食补助，为60岁以上村民全部免费加入了城镇医疗保险，村民
4、子女在本社区学校上学、入园均享受补助。社区村民充分享受社区发展的成果。坚持提高居民素质教育，发展文化教育事业。长期以来，社区坚持开展居民素质教育，先后投资120万元，建成了6000余平方米的XX文体广场，修建了阅览室和活动室，并全天对居民开放。树立了十几处大型宣传栏，进行村务、财务、党务、法制、科普等的宣传，定期更换内容。社区组织成立了XX业余五音剧团、老年健身队、交谊舞队和锣鼓队，定期举办活动，每周六晚在XX文体广场放一场电影，放映前加播幻灯片，宣传党的方针、政策、法律、法规、社区民约、计划生育和安全生产等多项法制知识教育。配备了各种体育锻炼器械，设立了200平方米的戏曲大舞台，每年举办3-
5、5次大型戏曲唱周活动。XX文体广场不但是居民学习、娱乐、休闲、锻炼的场地，更是宣传党的方针、政策、教育居民的阵地。2005和4月至2006年7月，社区投资3500万元，建成了高标准、高起点、现代化的XXXX学校，招聘了一流的师资队伍和外籍教师，全部为小班化教学，采取多媒体授课，学生在德、智、体、美、劳等方面全面成长。两年多来，XX学校教学成绩名列XX区第一，与XX六中实行联合办学，成为烟台大学、北京外国语大学、华中科技大学的教学实践基地，成为李阳疯狂英语在XX的培训基地。2006年，社区又投资800万元，建成了XX市一流的XX幼儿园，成为本地区儿童教育的亮点。投资360万元为XX学校建设的XX
6、游泳馆，今年上半年即可投入使用，同时对社会开放。坚持基层组织领导，实行民主管理。长期以来，XX社区党委发挥核心领导作用，坚持务实、廉政、开拓、进取；坚持定期召开党员代表、居（村）民代表联席会议制度，凡是社区的重大事项和各项投资建设，都有联席会议代表讨论通过。联席会议代表充分代表了社区居民的根本利益，代表们参政议政的积极性高涨，形成了广泛的民主气氛。因此，在几年的经济发展和社区各项事业发展中，得到了居民群众的大力支持和拥护。社区党委的正确领导和决策，件件落到实处，得到了居民群众的真心赞许，因而，社区党委的凝聚力越来越强，充分体现了党的核心领导位置。XX社区的经济发展和社会各项事业的发展进入了快车
7、道，社区将坚持科学发展观，按照XX区委、区政府制定的“工业强区、商贸兴区、环境立区”的发展战略，按照建设社会主义新农村的标准条件，认真做好每一项事业，推动全社区经济和社会事业又好又快的发展，把XX社区建成经济繁荣、村民富裕、环境优美、管理体制民主、乡风文明的和谐社会主义新农村。四、申报单位承担类似项目情况加强旧村改造和环境建设。近五年来，XX社区加快旧村改造建设，现已建成36栋住宅楼的XX花园生活区，安排了1200余户居民入住，生活区实现了水、电、路、暖、通讯、有线电视、安全监控等物业管理。配合XX区政府规划，建成占地230的XX公园。投资600万元，建成了3000平方米的XX购物超市、800
8、平方米的XX社区医院和1200平方米的XX农贸市场，配备了物业管理、治安、调解、消防、保卫以及服务中介机构和老年人活动中心等用房。方便了居民生活购物、就医买药等问题，繁荣了社区及周边经济，造福了一方百姓。五、编制单位编制单位：XXXXXX公司单位负责人：xxxx资质等级：xxxxxxxx发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会第二节 项目概况一、项目建设背景1、XX区及有关经济状况（1）城市资源状况XX区位于XX西部，地理坐标为东经1174111758，北纬36393654。东临xx区，南接xx区，西南与xx市接壤，西北与xx毗邻，东北与xx县连界。东距市政府驻地xx20公里，西距山东省会
9、济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。总面积263.97平方公里，辖北郊镇、南郊镇、王村镇、萌水镇及丝绸路、青年路、大街、永安4个街道办事处，1个省级经济开发区XX经济开发区，共200个村委员会，30个居委会。人口31.61万，其中城市人口12.23万，农业人口19.38万。城市建成面积19.7平方公里，是一座古老而又新兴的工商业城市，也是我省重要的纺织工业基地。（2）城市经济发展状况2007年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十七大和省、市、区党代会精神，以科学发展观为指导，按照“一二三四”的总体发展思路，积极转变经济发展方式，高度重视民生
10、民需。结构调整绩效显著，经济活力明显增强，社会事业全面进步，民生状况不断改善，经济社会实现了又好又快发展。国民经济综合实力进一步增强，产业构成更趋优化。初步核算，全年实现地区生产总值1636929万元，按可比价格计算，比上年增长14.7%。其中：第一产业增加值54150万元，增长6.7%；第二产业增加值890093万元，增长12.9%，其中工业增加值838791万元，增长13.4%；第三产业增加值692686万元，增长17.8%。三次产业比例由上年的3.2 :55.5 :41.3调整为3.3 :54.4 :42.3，一产比重略升、二产比重下降、三产业比重提高，产业结构更趋优化合理。人均生产总值
11、51139元，按2007年末汇率折算为7001美元。重点工程建设进展顺利。全面完成了孝妇河综合治理二期工程和孝妇河济青高速公路两侧河道整治，第八期农业综合开发顺利通过市级验收，第九期工程建设竣工；38个工业重点项目顺利推进，山东赫达股份有限公司聚阴离子纤维素和羟乙基纤维素、山东维尔纺织集团有限公司年产3000吨涤纶毛毯、XX绿汇塑胶有限公司生物降解餐盒和水杯、XX凤阳彩钢板有限公司年产20万吨镀铝锌硅、山东齐鲁华信实业有限公司特种分子筛等24个项目投产或部分投产，山东三金玻璃机械有限公司整体搬迁改造、XX永大化工有限公司16万吨氯碱二期工程等项目未完成年度建设计划；14项流通重点项目进展顺利,
12、胜利沙发家具批发市场三期、四期工程、名爵汽4S店、巴黎假日广场、华信大厦已正式运营，陕汽重卡汽车4S店项目进入试营业阶段，凤阳家具城改造项目、康诚丽都、山东谷丰粮食储备库二期工程项目主体建设已完成，XX沙发家具市场东扩工程、紫荆花购物广场CEPA商城项目已开始动工建设。 (3)交通条件XX区地理位置优越，交通十分发达，东临青岛港300公里，西距济南国际机场50公里，胶济铁路、济青高速公路和309国道横贯城区，公路通车里程近500公里。境内有309国道、庆淄路、张周路、周长路等多条高等级公路干线纵横成网。济青高速公路横穿东西，胶济铁路穿城而过。XX区距济南机场50公里，距青岛港300公里，对外交
13、通十分便利。(4)基础设施条件城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达23.12平方公里。投资2.7亿元，完成了涉及城市规划、建设、管理等多方面的14项重点工程，完成丝绸路改建工程，完成东部路网排水路灯配套工程，对大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六条小街巷进行治理，认真做好市政设施的维修、维护，确保城市安全度汛。积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。完成了丝绸路绿化改造、淦河公园、东部新区路网和三个便民小游园等一批具有突破性的园林绿化工程，全面展现了具有XX特色的园林城市风貌。全年新建绿地35万平方米，升级改造原有绿地15.2万平方米，人均公共绿地面积达到1
14、5.4平方米，建成区绿化覆盖率达39.2%，绿地率达33.2%。 2、拟建地点XXXX路北侧，XX青年公园东侧地块状况XXXX路北侧，XX青年公园东侧地块，为集体建设用地，规划用地性质为公益事业用地。该区域规划总用地面积为23325.72平方米（约35亩），宗地西邻XX青年公园，南邻XX路，现状用途为村内厂区用地及居民住宅、营业用地。二、项目提出的理由与过程1、老年公寓是社会发展的需要人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对
15、人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会
16、福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。 2、项目提出过程XX区老年康复中心是XX区2008年重点建设项目，是为贯彻党的十七大会议精神，加快社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全区乃至更大范围的老年人老有所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实施计划，为了加快项目
17、的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。三、建设规模与目标定位1、建筑规模本项目为XX区老年康复中心建设项目，拟建1幢5层门诊楼、1幢6层病房楼、1幢6层康复楼、3幢5层公寓楼及1幢2层附属楼，规划用地23325.72平方米（合35亩），总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，建筑密度23.8，容积率1.224，绿地率65，停车位350个。2、目标定位随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、
18、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空
19、间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑：私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达
20、性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。我国改革开放30多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全
21、方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区，距城区3公里左右，占地35亩，靠近XX青年公园，内有河流、湖泊、山地、树林，空气清新，环境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、
22、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等，同时公寓相邻于XX青年公园，内有水库，喜欢钓鱼的老人可尽兴垂钓；康复中心内24小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有
23、服务设施均免费，使老人有如“家”的感觉。四、项目组成及建设内容本项目总建筑面积28560平方米，其中公建建筑面积17289平方米，公寓建筑面积11271平方米，同时配有道路、停车场、绿化带及室外管线工程等组成。具体组成如下：1、建筑工程本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组成，详见下表： 建筑构成一览表 表1-1建筑类型幢数房屋层数建筑面积备注门诊楼155600病房楼167600康复楼165076公寓楼356888附属楼123396合计2、道路根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下：生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及搬运家具等车辆通行的
24、要求，路面宽度一般为46米；交通型道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为9米，红线宽度不小于16米。4、绿化区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达65%。5、管线工程（1）管线设计康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力和有线电视等管线，全部地下敷设，沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。（2）供电系统本项目规划内设置配电室。且全部供电线路采用直埋方式敷设，采用VV22型电缆引入楼内T接箱分至各相邻楼内。公寓楼用电指标按60W/M2指标计算，公建用电指标按100W/M2指标计算。总体
25、初步考虑整个康复中心用电容量约为3532KW，可直接由小区内配电室供给。详见公寓、公建用电量表：用电量表 表1-2项目建筑面积（）指标小计公寓照明1127160W/676KW公建照明28560100W/2856KW合计3532KW低压配电系统从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间。每栋楼设低压配电间。整幢楼设有断开标志的电源总开关，再分照明，普通插座和空调等多个分回路，各分回保护断路器均应具有过载保护和短路保护。总开关和分开关应断开相线和中性线，除挂壁式空调电源插座外，其他电源插座均应设置漏电保护装置。计量公寓每房间设单相10（40）A电度表，楼内的用的公共照明等也单独设表计量。其他公
26、建等亦在规定容量内采用相应的电压等级计量。照明整个康复中心内绿化环境好，面积大，电气设计应起到画龙点睛的作用。比如：户外照明灯具应选择与环境相协调的外型与光源；绿化小区局部照明，泛光照明与建筑环境设计密切配合等。在生活型道路周围安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装多种庭院灯。照明线路采用电缆直埋敷设，并利用定时钟控制。（3）供热供热指标：公寓楼293KJ/，公建335KJ/。供热面积：公寓楼11271平方米，公建17289平方米，总热负荷为9GJ/h。热源及管道布置：该区热源由已建成的周围管道接入，再设一换热站，采暖外管采用枝状直埋式敷设。（4）给排水系统给水：由周围现状管线接入康复中心内部
27、，沿道路树状敷设，对其内部进行供水。规划给水管管径DN300。雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向弱汇入城市污水管网，出口管径d400。污水：污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线。出口管径d400。（5）电话通讯及宽带网线路采用光缆分别由南面的XX路接入，康复中心内主干线断面为6孔砼块+3孔DN100PVC管。通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。（6）消防与人防规划规划中所有道路宽度、建筑间距等指标都考虑到消防要求，使消防车、消防用具都可以迅速、顺利地到达整幢楼的各个部位。规划沿外围道路按相关设计规范设置消防栓，每个消防栓服务半径60米。人防设施结合住宅内部
28、集中绿地设置在地下，总面积按总建筑面积的2%考虑，共计571平方米。（7）电视及其他电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，并将电视信号通过电视电缆传输至各房间用户。敷设方式与通讯线路相同，两条管线平行敷设。（8）防雷及接地本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体。公建建筑电气安全地型式采用TN-S制，并且公寓楼进行总等电位联接。五、项目建设方案1、设计特点老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。
29、总体来说，应当包括以下几点：（1）要有功用性要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。（2）要有安全性建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能
30、方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。(3)要有健康性要保持老人的居室、厕所、浴室等容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。2、设计原则（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的
31、尺寸方面符合老年人的身体特征；（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。3、设计要求(1)项目选址从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。项目的选址主要从一下几个方面进行考虑：环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（2）规划设计在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点：住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求
