1、北京温榆河项目规划设计任务书165592657规 划 设 计 任 务 书项目名称：温榆河项目（暂名）项目地点：北京昌平小汤山镇土沟村温榆河边建设单位：北京首发房地产有限公司【设计任务书讨论稿编制说明】1、本设计任务书是甲方在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求提出的一些分析和结论性意见，对设计单位进行设计起指导作用；2、本设计任务书讨论稿仅作为首发地产公司和设计方进行项目设计第一轮沟通时的相关参考资料；3、本设计任务书讨论稿中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可以在一定幅度内进行调整；4、本设计任务书主要针对首发温榆河项目整体规划提出。
2、目录：1 项目概况一、 基地情况二、 气候及土壤资料三、 基地社会概况及分析四、 规划要求五、 市政管线2 市场定位及产品建议一、 市场定位二、 项目产品建议3 概念分析研究结论一、 概念设计研究方案简述二、 设计目标三、 规划方面的结论4 方案设计中需要解决的问题一、 规划方面的问题二、 技术方面的问题5 设计成果文件要求6 基础资料一 项目地块红线图（AUTOCAD电子文件）二 项目地块照片（电子文件）三 概念设计方案总图1 项目概况一、基地情况1 用地地点本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。区域位置图宗地位置示意
3、图2 周边道路 东侧：建设中的京承高速公路，出入小区规划有二进一出共三个出入口；北侧：规划路；西侧：规划路南侧：规划滨河路其中西、北、南侧的现状道路均为区县级及村镇级道路，道路档次及通行能力较差。建成后将成为本项目住户出行的主要交通线路。3 周边环境本项目位于规划空港城、北七家镇、小汤山镇的大东流组团、高丽营镇中间，周边以自然村落和耕地为主。东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；著名的温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧各200米宽城市绿化带，整个基地被苍翠与碧水拥抱，环境清雅优美。但是温榆河是地上河，受高差影响，有临河无水景的缺点4. 用地面积规划用地143.9公顷
4、；建设用地约100.14公顷；5. 基地简况本项目基地形状为“L”型，基地内的规划“丁”字形市政道路，将整个基地划分为B区（位于用地东南部）、C区（位于用地西南部）、D区（位于用地北部）三块，及位于用地东南角的A区。6. 地理概况周边自然资源十分丰厚，区内现状地貌为农田与耕地，缺乏可保留的自然植被，小区内以人工造景为主，毗邻温榆河水系，外围拥有大面积原生植被、大量成树，外环境较为有利。二气候及土壤资料该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合植物生长三 基地社会概况及分析31 目前目前
5、基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。32 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。四规划要求4. 1 容积率: 0.44. 2 限高：A、B地块限高 12 米C、D地块限高 9 米五 市政管线6. 1 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给6. 2 雨水：经调蓄后排入温榆河6. 3 污水：采用分散的小型处理装置为中水6. 4 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热6.
6、 5 供电：引自北七家110千伏变电站6. 6 燃气：采用天然气，引自北七家调压站6. 7 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理6. 8 温泉：自打温泉井两口，日出水量800吨。地块周围现没有可接入市政管线。2 市场定位和产品建议一 市场定位1项目总体定位1. 1 项目市场定位1.1.1 市场形象定位全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园 全功能休闲概念商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲； 原生态别墅公园别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力，公园生活主要指环境，以建
7、筑生长在公园里为意象来营造一个公园社区； 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。1.1.2 产品档次定位规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇。（独立house均价10000元/平方米，联排均价7000元/平方米）1.1.3 产品功能定位 作为100万平方米的大社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求，因此其功能应该是从衣、食、住、行、娱乐、休闲全方位满足居住需求 独立house是产品最基本的定位，以独立住宅为主要居住形式，院落花园、街域、人车共享等为本项
8、目的主要规划元素 注重产品的个性与主题。每一期产品的形势并具有各自的主题，温泉、森林或者运动。1. 2 项目竞争优势 良好的自然景观创造的地段优势 便捷的直入交通创造的地段优势 温榆河生态走廊规划创造的地段优势 丰富的地热资源 高速公路服务区的优势1. 3 项目目标市场以北京广大的市场中产阶级为主，以新兴财富阶层为辅1. 4 目标客户构成及特征细分变量名称细分变量描述有效细分变量内容1最终用途购买本产品的最终用途第一居所：满足高品质的生活需求第二居所：家以外的私人专属居所心理的满足：拥有某种特定的身份标签投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报2地理细分客户的地区分布北京地区为主体（中关村、
9、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士3人口细分年龄、生命周期性格、职业收入、教育、社会阶层信仰富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具）年龄跨度较大，3050以上社交、应酬、招待活动频繁人士教育背景跨度较大，无明显特征男性占大多数4心理变量生活方式、个性、态度有强烈的社会主流意识个性稳重，有自主的判断力完全个性化的生活方式。有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。对健康的重要性越来越看重5行为变量购买行为：动机、需求、特色、审慎程度、决策角色使用行为：数量、机会、习惯动机：追求高品质的生活；一种身份的认可，尊荣感。经济实力强，价格对需求的遏制不明显购买决定慎重，感性成分
10、较少自我决策，自己说了算使用行为多样居家、度假、投资等。使用产品多层次的功能。2 项目产品建议2. 1 产品类型及构成产品形态占地面积（m2）主力面积（m2）面积比户数独立Single house500-600300-38050%600双拼double house400-450220-25011%200 联排Town house300-350180-22017%350顶级别墅spa house 800500-6005%40不经营的公建250006%可经营商业面积4400011%2. 2 产品的户型配比建议住宅类别户型面宽（m）进深（m）建筑面积（m2）用地面积（m2）总套数（套）套型面积合计（
11、套）独立别墅A型1415380600-85020076000B型1117300500-600400120000双拼别墅C型111523040050020046000联排别墅D型101222022015033000E型71219015020038000顶级别墅F型1618500850-12004020000合计11903330002. 3 公建配套2.3.1 停车位 联排别墅、双拼别墅：庭院停车，每户一辆 独立别墅：室内停车，每户一辆，预留庭院停车 顶级别墅：室内停车，每户两辆2.3.2 商业 总建筑面积：约12,000平方米；其中集中商业 10000平方米，分散商业2000平方米 集中商业占地
12、10000平方米，结合高速公路服务区及度假酒店统一设计，可以借助服务区及酒店形成较好的商业气氛 商业布局以带状集中式布局为佳2.3.3 学校 学校为九年一贯制学校，规划18班，小学12班，中学6班 占地面积26000平方米，建筑面积13000平方米 预留相应的停车位，标准位5个/班 考虑住宿走读结合 学校的规划要考虑分期发展的可能性，为下一步学校的扩大留有余地2.3.4 幼儿园 幼儿园占地面积6000平方米，建筑面积2000平方米 预留发展用地2.3.5 酒店 五星级度假酒店 酒店主题：酒店以温泉为主题，衍生出健康、休闲、渡假、会议功能；主要为会议、渡假客流服务，同时兼顾本项目住宅区内住户的需
13、要 规划建设于规划用地的A区 客房总数约300间，总建筑面积32000平方米 占地面积约41000平方米2. 4 销售卖场安排 销售展示包括商业中心、会所、样板组团 销售展示区应接近酒店和高速公路服务区 样板组团采用现楼方式，位置接近主入口及温榆河畔休闲运动公园 3概念分析研究结论一概念设计研究方案简评应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。二设计目标2. 1 规划目标 有效的利用温榆河畔的位置 创造令人舒适的空间视觉 引导高尚的生活素质 明确分期开发战略 高效的土地利用 宁静、安全的生活环境 合理、高效的人车交通系统2. 2 景观目标 河畔休
14、闲运动新天地 中央公园亲水景观绿轴 溪水乡村环境 山水人居意境 人性化、标志化社区出入口 绿色景观大道 亲人尺度的组团内景观2. 3 建筑目标 创造一个原生态的独立house社区 独特的建筑形态和风格 建筑风格在和谐统一的基础上满足多元化、个性化的需求 创造一个高满足度的居住空间三规划方面的结论3.1 用地布局根据基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，功能分区与产品类型分布见附图：功能分区与产品类型分布图3.2道路交通 4.2.1 主入口位置 车行主入口设于基地东、西、南侧 人行主入口设于基地东侧，结合商业布局综合考虑4.2.2 人车关系 小区整体人车合流 中心景观人车分流 HOUSE组团
15、人车共存 TOWNHOUSE组团人车分隔3.3 首期销售卖场 一期占地约150亩 销售卖场包括商业中心展示区、会所展示区、样板组团展示区、河畔休闲运动公园展示区 商业中心展示区，销售厅设置于此，建筑面积3000平方米 ，占地面积4000平方米，为线状商业 会所展示区建筑面积1500平方米，占地2500平方米 样板组团展示区：a.Townhouse展示区，建筑面积2600平方米，占地面积4000平方米；b. House展示区，建筑面积2300平方米，占地面积4000平方米 河畔休闲运动公园，占地面积30000平方米3.4 组团管理模式 小区为整体开放社区 组团封闭管理 HOUSE组团大小约701
16、00户 TOWNHOUSE组团大小约100150户4方案设计需要解决的问题一规划方面的问题1.1 用地布局(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计1.2 道路交通(1)满足人车关系要求与停车要求(2)满足消防要求(3)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计1.3 销售卖场(1)销售卖场销售氛围的营造(2)根据销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计1.4 组团与管理(1) 依据组团规模确定组团基本单元，进行组团设计(2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等1.5 环境景
17、观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析1.6 酒店的总图布置1.7 商业中心（1）商业中心的总图布置（2）商业气氛的营造和聚集1.8 学校、幼儿园总图布置二 技术方面的问题2.1 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等2.2 新技术新材料：要求在新技术新
18、材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等5设计成果文件要求一. 彩色规划总平面图一份，比例1：500二 总体模型一个，比例1：1000，能够反映规划构思及地形特征三. 规划方案设计文本四本，规格为A3幅面,内容至少包括：3.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；3.2 规划总平面图；3.3 交通分析图（道路与停车场）；3.4 规划结构分析图；3.5 景观分析图；3.6 视线分析图；3.7 住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、 立面、剖面，包括立面材料与说明。3.8 表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街 及商业
19、广场。3.9 经济技术指标（详见附录二，要求计算真实、准确）三. 文本图纸另行制作1#图纸一套。四. 所有内容的光碟两份。附录一 设计说明1.1 建筑设计说明1.2 结构设计说明1.3 给排水设计说明1.4 电气设计说明1.5 弱电设计说明1.6 暖通设计说明1.7 消防设计专篇1.8 人防设计专篇有人防工程须完成此部分内容。1.9 景观概念设计说明附录二 综合技术经济指标表2.1 规划指标表 详表2.12.2 公共服务设施指标表 详表2.2 附录表格 规划指标表 表2.1指标名称总体 期数值（ha）所占比重（）数值（ha）所占比重（）项目规划总用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用
20、地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地代征绿化用地市政道路绿化用地居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积 m M1.住宅建筑面积 m M非住宅建筑面积 m M住宅建筑面积比重 % %2.计入容积率建筑面积 m M不计入容积率建筑面积 m M不计入容积率建筑面积比重 % %3.不可售建筑面积 m M可售建筑面积 m M可售面积占总建筑面积比重 % %（续下页）（接上页）住宅面积毛密度 m/ha m/ha住宅面积净密度 m/ha m/ha公共服务设施面积毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛） 套
21、/ha 套/ha住宅建筑套密度（净） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口净密度 人/ha 人/ha绿地率 % %建筑密度（建筑覆盖率） % %容积率(建筑面积毛密度) 万m/ha 万m/ha总户（套）数 户 户总人口(按3.5 人 /户计) 人 人车位总数 个 个车位/户数1: 1: 公共服务设施指标表 表2.2 指标项目总 体 期建筑面积（m）用地面积（m）备注建筑面积（m）用地面积（m）备注是否计入容积率（/）是否可售（/）1.商业及文体餐饮菜市场各种小型商铺会所银行 邮政所面积小计(A1)2.教育托儿所幼儿园九年制学校面积小计(A2)3.市政公用锅炉房变电室煤气调压站路灯配电室公共厕所垃圾站垃圾转运站公共停车场自行车存车处面积小计(A3)4.其它居委会物业管理处卫生站防空地下室 （续下页）（接上页）面积小计(A4)公共服务设施面积总计（A1+A2+A3+A4）说明：1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。2. 建筑面积500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。3. 上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。4. 上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。
