1、物业管理采购项目需求范本广州民营科技园白云工业园物业服务项目 采购需求一、 项目概况（一）确定一家中标供应商，为采购人提供绿化、保洁及物业管理服务，本项目内容包括：绿化养护服务、卫生清洁服务、设备维护服务、物业管理费催缴等。（二）项目名称：广州民营科技园白云工业园物业管理服务项目（三）项目位置：白云工业园位于广州市白云区江高镇广清高速公路东侧。（四）服务期限：服务期限为两年（2020年7月1日至2022年6月30日，期中安保进驻时间为2021年2月16日至2022年6月30日）合同一年一签。最高限价为1183.118万元，如中标单位在人员配置、作业管理、作业质量检查等各个方面不能满足招标文件、
2、投标文件以及服务合同的相关要求，采购人有权单方面解除承包合同，并保留追究其法律责任的权利。（五）项目总体要求：采购人对中标供应商派出的人员的岗位设置具有决定权，可对供应商的管理工作提供有效的意见和建议。采购人按实际需要，要求中标供应商提供具有特殊专长的工作人员。中标供应商应针对本项目建立合理的服务方案，以及组织架构、人员录用等内容的规章制度。采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理以及重要的管理决策有直接参与权与审批权。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商派出的保安员有直接指挥权。中标供应商应对派出的保安员进行严格审查，保证其均持有省级公安机关颁发的保安员证。中标供应商必须严格按
3、照国家、广东省、广州市的相关劳动法规和保险条例，为工作人员提供完善的劳动权益保障。中标供应商与工作人员签订用工合同时，必须采用广东省人力资源和社会保障厅印制的广东省职工劳动合同版本。中标供应商在日常管理中要建立交接班、请（休）假等登记等制度，采购人有权查阅记录。如因工作人员的休请假、撤换或辞退造成人数的空缺，中标供应商应在3日内予以补充。采购人有权提出更换不符合使用要求或损害采购人利益的保安员。采购人提出更换要求并与中标供应商协商，协商完成后中标供应商应在5个工作日内予以更换。若发生劳动争议或出现伤、病及意外死亡情况时，由采购人与中标供应商协商处理并商讨相应的法律责任归属。中标供应商应为保安员
4、配备“2011式”保安员服装及统一的保安服务标志，保安器械等装备。在广州市行政区划外注册的中标供应商，应在开始提供保安服务前的30个工作日内向合同履行地设区市公安机关备案，并取得跨区服务备案证明。投标人须承诺中标后严格按照合同要求执行以及不可擅自将本项目约定服务的全部或部分转包、分包给第三方。本项目不接受联合体投标，中标供应商不可擅自将本项目约定服务的全部或部分转包、分包给第三方。中标供应商必须认真执行中标后签订的合同各项条款。二、服务区域（一）服务区域是指投标人管辖的核心区中由中标单位提供本项目约定服务的公共区域（园内企业使用部分除外），其位置、范围、界限、面积，由双方共同绘制平面图盖章确认
5、。本项目约定的绿化养护范围、保洁范围和保养维修的设施设备均在服务区域之内。 （二）绿化养护范围：白云工业园红线范围内公共区域及管委会办公区域绿化养护。（白云工业园面积约12.2万平方米。）（三）保洁范围：居家用品园和白云工业园红线范围内的公共区域及管委会办公区域保洁。（白云工业园保洁面积约26.4万平方米。）（四）安保服务范围：白云工业园红线范围公共范围。三、服务内容及质量标准中标单位提供的物业服务包括：（一） 绿化养护服务；（二）保洁服务；（三）设施设备保养维修服务；（四）物业管理费及水电费催缴(后勤服务)。(五)安保服务。服务的具体内容和质量标准如下：（一）绿化养护内容及标准中标单位负责服
6、务区域内所有的绿化养护工作，绿化养护质量必须达到广州市城市道路绿化养护管理质量标准一级标准，并保证达到以下服务内容及质量标准。1.乔木养护管理标准：(1)生长态势旺盛，无枯枝残叶；(2)适时修剪生长过密的乔木，同一路段的同一树种树型，修剪的高度保持一致，树木分叉离地面高度不低于2.3米；(3)及时修剪影响人行道、遮挡路灯、遮挡行车视线的绿化及过长的榕树根；(4)及时补植，补植树木应保持与原品种规格与原有的接近；(5)适时灌溉、施肥，保证树木长势良好；(6)做病虫害防治，保持树木无病虫害，乔木主干每年涂白一次。2.花灌木养护管理标准：(1)生长态势旺盛，无枯枝残叶；(2)造型美观，与环境协调；花
7、灌木可适时开花，及时修剪残花败叶；(3)根据生长及开花特性进行合理灌溉和施肥；(4)及时防除杂草；(5)及时补植，保持种类、规格等与原有的接近；(6)虫害防治，保持花灌木无病虫害。3.绿篱、色块养护管理标准：(1)修剪应使轮廓清楚，线条整齐，根据植物生长情况，每季度至少修剪1次；(2)修剪后残留的枝叶应及时清除干净；(3)适时灌溉和施肥、防治病虫害及杂草；4.草坪养护管理标准：(1)根据立地条件和草坪的功能进行养护管理；(2)）草坪草生长旺盛，生机勃勃，整齐雅观，覆盖率达90，杂草率5，无明显坑洼积水，裸露地及时补植补种；(3)根据不同草种的特性和观赏效果、使用方向，进行定期修剪，使草坪草的高
8、度一致，边缘整齐；(4)草坪的留茬高度、修剪次数因草坪草种类、季节、环境等因素而定，切实遵守“13”原则；(5)草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；(6)草坪施肥时期、施肥量应根据草坪草的生长状况而定，施肥必须均匀，颗粒型追肥应及时灌水；(7)及时进行病虫害防治，清除杂草。5增绿及补种管理标准：每年根据该园区无种植绿化区域的分布免费提供5万株以上绿化植被，合同期满前需保证园区绿化面积达到90%以上。6空地杂草清理标准：服务区域内的杂草至少每月清理一次，遇到雨水季节杂草疯长等情况，应两周修剪清理一次。7绿化带垃圾清理标准：绿化带无垃圾、无落叶堆积。8. 中标单位每一合同年度为白云工业园
9、各新增500平方米以上的绿化面积或200平方米以上的绿化景点改造，招标人不另行支付。9.民科园管委会要求的其他事项。(二) 保洁服务内容及标准中标单位负责服务区域内所有的清洁卫生工作，保证园区干净整洁，并确保如下服务内容及质量标准。1. 路面（车行道及人行道）保洁标准：(1)路面无垃圾，无杂物堆积，无污渍、积泥及杂草；(2)路沿石和边角平整美观；(3)排水沟、沙井盖及其周围无积泥及堵塞管道。（4）每月用高压枪清洗路面至少一次。（5）每年清洗居家用品园和白云工业园办公场所外立面一次。2垃圾处理标准：(1)垃圾箱位置设置合理，企业周边及人流密集处至少摆放有1-2个；(2)垃圾箱外观干净整洁无满溢，
10、桶内垃圾至少每日清倒垃圾2次；(3)每季度至少一次对服务区域内全部沙井及下水道进行清淤整理。3.每天定时定点清理核心区所产生的枯枝、落叶、和生活垃圾等，垃圾清运费用由中标人负责。4. 附属设施(亭棚、电杆、配电箱、企业围墙等)清洁维护标准：(1)无乱张贴；(2)无乱涂画；(3)无污迹和泥尘。5. 除四害标准：(1)确保每月至少1次对服务区域进行消杀施药（如遇雨天或投标人指示更改时间则相应顺延或调整），夏季蚊虫滋生季节，应按实际情况增加消杀次数，并做好投（施）药需要的防护措施，如药物使用不当引起人畜中毒或其他责任事故的，中标单位承担所有责任；(2)定期检查下水管道、化粪池、雨水井等蚊虫滋生地，提
11、前做好消杀四害工作；(3)积极主动配合有关单位做好公共卫生敏感时期疫情的防治工作，如登革热防治等。除四害用药费用由中标单位负责。6.园区内河涌漂浮物的打捞工作，确保河涌内没有树叶或白色垃圾等。7.民科园管委会要求的其他事项。（三）设施、设备保养维修服务内容中标单位负责服务区域内所有的公共设施、设备保养维修服务工作，保证园区设备、设施正常，并确保如下服务内容及质量标准。1.服务区域内所配套的公共设施（含道路、排水、排污、路灯、沙井盖等,但法律法规规定由专门机构管理的除外）和机电设备设施（包括给排水、强弱电、消防、夜景照明、室内外照明、户外灯饰广告牌和宣传栏等各专业系统）的管理标准：进行日常和定期
12、维护保养以及维修，做到设备设施完好无损，正常运作。本合同期限内招标人新增各类设备、设施，由中标单位负责管理、维修、保养，招标人不另行支付费用。中标单位应确保上述各项设施设备的完好和正常使用。2.维护保养标准：工作人员应严格执行设施设备操作规程和维修、保养规范，进行及时保养、维修。3.服务区域内消防设施维修保养标准：可随时启用，确保消防通道畅通。4.服务区域内标志标准：（1）主要道路标志齐全、规范；（2）对容易危及人身安全的设备设施设置警示标志和做好防范措施。5. 服务区域内道路维修标准：2天内维修完成区域内破损道路（新增破损道路），采购人承担材料费，中标人承担人工费。6.维修标准：（1）中标单
13、位承担单次维修中100元（含100元）以下的材料费用，并应自备维修设备和工具。单次维修中的材料费用超过100元但不足5000元的，中标单位工作人员通知招标人的工作人员确认后，方可由招标人承担相应材料费用。（2）设备维修报修时间在30分钟以内，材料充足的情况下，24小时内完成维修。7.民科园管委会要求的其他事项。（四）物业管理费及水电费催缴服务内容对白云工业园的物业管理费和水电费进行催缴。（1）收缴物业管理费：每年6月前核算园区企业当年应缴的物业管理费金额并报采购人审定后派发缴费通知单，10月底前物业管理费收缴率不低于90%。（2）收缴水电费：每月6日前将园区企业上月水电度数抄录并报采购人审定后
14、派发缴费通知单，当月20日前当月水电费收缴率须不低于70%的。（3）物业管理费的收缴率将纳入年度考核，当月水电费手缴费将纳入当月考核。（4）民科园管委会要求的其他事项。（五）安保服务内容中标供应商负责服务区域内所有的安保服务工作，保证园区平安有序，并确保如下服务内容及质量标准。（一）负责园区24小时安全防范、巡查和监管，维护公共秩序，防范各类治安和刑事案件发生，并及时、妥善处置突发事件。（二）维护园区交通秩序，负责对采购人的车辆智能出入系统设备进行运行管理，对出入园区车辆及人员实施规范化管理，有效制止入园车辆逆行、乱停乱放等现象，禁止各类非法营运车辆入园。（三）安排通过考核培训、熟练操作视频监
15、控系统的保安人员管理服务配套中心大楼3楼监控室及草塘路监控室的视频监控系统，中标供应商须保证24小时不间断人员值守监控室。值守期间，值班人员应做好监视设备运行管理工作和相关储存记录工作；每日书面记录监控情况；爱护整套监控设备，确保其正常运行，不被人为破坏；手机须保持开机状态并及时接听。若遇有突发事件，中标供应商的值班人员应立即报告其保安队长，保安队长必须在3分钟内赶到现场，控制和处理事件。中标供应商所有安保人员必须无条件服从现场行政执法人员或采购人现场负责人的应急指挥和调遣。（四）制定园区巡查机制，保证道路畅通，禁止任何违章占道经营现象。（五）建立园区安全情况每日通报机制，发现异常情况及不安全
16、因素及时报告并提出整改意见。（六）负责制订完善的安全保卫应急方案，制订处置突发事件的应急预案，并负责组织实施。（七）每年不少于2次组织园区企业及职工开展应急演练，内容包括突发事件应急演练、消防应急演练等，提高民众应急处置能力。（八）管理维护园区公共区域内全部消防设施设备器材，定期进行检查，并做好登记及粘贴检查封条，对老化、生锈、缺损、过期的消防设施器材及时通知采购人进行更换，费用由采购人负担。（九）组建15人应急救援队伍，出现消防事故时须2分钟内到达现场进行有效扑救，消防管理人员应具备建筑物消防员等相关消防安全证书。（十）协助采购人安全生产管理工作，组建专业安全管理队伍，熟悉安全生产法律法规，
17、项目负责人及安全生产管理人员具备应急或安监部门或下属企业安全生产协会颁发的安全生产负责人培训合格证书。对园区企业分三类实施安全管理，每周制定巡查方案,把园区企业分三类实施指导和监管、巡查：A类为特别监管单位，每周检查一次；B类为重点监管单位，每半个月检查一次；C类为一般监管单位，每月检查一次。对检查发现的安全隐患问题做好相关工作记录，存档，备案报采购人，并对发现安全隐患问题安排专人督办跟进。（十一）负责采购人位于江高镇白云工业园。主要负责公共区域日常巡查、治安管理和监控管理，发现抢建、抢种、车辆乱停乱放、乱倒余泥及建筑垃圾等改变土地利用现状的行为，及时报告并制止。四、中标单位人员要求（一）人员
18、配置中标单位应按本条组建一支85人以上的项目服务团队，并在本合同期限内维持服务团队的稳定性，为招标人提供持续的、符合标准的物业服务。1.中标单位应按下表要求委派工作人员常驻服务区域提供服务：序号类别人员配置任职条件1项目经理1人需有五年以上物业管理相关工作经验，本科或以上学历，身体健康，具有较强协调能力和决策能力，责任心强，综合素质较高，有较高的政治思想觉悟和良好的思想品德，严格遵守机关保密制度，持有有安全生产培训证明（由安监局、应急管理局或其下属的安全生产宣传教育中心或安全生产协会颁发）、物业经理上岗资质或物业类中级（含）以上职称证书。2经理助理1人年龄不超过35周岁，本科或以上学历，身体健
19、康，持有物业经理上岗资质；3文员2人年龄不超过35周岁，大专或以上学历，身体健康；3保洁员18人：1保洁主管，17个保洁员1、清洁主管：年龄不超过40周岁，需有五年以上物业管理相关工作经验，身体健康，持有相关清洁专项培训证或资质证书；2、清洁工要求：小学或以上文化程度。女，50岁以下，身高1.55米以上。男，55周岁以下。身体健康，熟悉操作各类清洁设备及掌握一般的日常保洁养护技能，具有2年或以上实际工作经验。4绿化工15人：1绿化主管，14个绿化工1、绿化主管：年龄不超过40周岁，需有五年以上物业管理相关工作经验，身体健康，持有绿化类职称证书；2、绿化工要求：小学或以上文化程度。女，50岁以下
20、。男，55周岁以下。身体健康，吃苦耐劳，工作积极主动，具有2年或以上绿化工作经验。5设备维护人员3人以上大专或以上学历，必须持有电工证、有弱点维护等相关资质证书，3年以上相关工作经验，要求年龄在25周岁至50周岁之间。6安保人员45人：1安保主管，44个安保员1. 安保主管：男性，45岁以下，本科或以上文化程度，无犯罪记录；3年以上安全管理岗位工作经验，要求为退伍军人，持有保安员二级（保安管理师）证书及安全生产相关培训证书，熟悉国家保卫工作的方针政策和有关法规，受过专业培训，熟悉消防相关知识；2.安保员：2年以上保安工作经验，工作积极主动，责心强；有较强的组织纪律性，反应敏捷，有处理紧急情况的
21、能力；责任心强，具有较好的沟通与协调能力。合计 85人(二)人员管理1. 中标单位应依法与每个委派的工作人员签订书面劳动合同，并为其办理社会保险等相关手续。招标人与中标单位安排的工作人员不存在劳动关系和社会保险关系。2. 中标单位安排的工作人员应符合国家有关规定。中标单位应在入驻园区前将工作人员架构、名册和工作人员的身份证复印件交招标人备案审查。3.中标单位的工作人员必须有统一的服装(白衬衣、黑裤子)，合理节约使用资源（含水电）。对于中标单位工作人员出现的浪费行为，招标人有权提出整改意见，如不能及时整改，给招标人造成的经济损失，中标单位应承担赔偿责任。4.中标单位工作人员应遵守招标人各项规章制
22、度。中标单位的工作人员应严格执行以下工作时间：(1)保洁人员：必须在每天早8点15分前完成服务区域的清洁卫生清扫工作，并且在早上8点30分至中午12点和下午14点至17点30分的时间内安排工作人员对园区进行巡查保洁，确保干净整洁无垃圾；(2)绿化养护人员：必须在每天早上8点30分至12点和 下午14点至17点30分的时间内安排工作人员对园区进行巡查，做好服务区域内的绿化养护工作。(3)安保人员：分三班，24小时工作时间，早班8:00-16:00，中班16:00-24:00，晚班0:00-8:00。5.如中标单位工作人员违反招标人的规章制度，或其不称职，或在服务中造成招标人或园区企业损失，中标单
23、位须同意根据招标人的要求更换工作人员。（三）配备服务设备工具中标单位在进驻服务区域提供服务期间须自费配备以下设备、工具：垃圾扫地车（清洁车）3台、人行道扫地机或多功能刷地机5台、洒水车（不少于10吨）、巡查汽车1台，安保巡逻摩托车4台、电子巡更系统、保安岗亭8个、商用吸尘器、手工高压喷雾壶、手摇喷雾壶、手拉喷雾器、可移性定点补水器、高压冲洗设备、剪草机、割灌机、剪绿篱机、油锯、喷药机、高枝剪、枝箭、小枝剪、手锯、园艺铲、锄头、洗地机、吸尘机、喷雾机等清洁工具和绿化设备，并负责上述设备的维护，费用自理。如上述设备、工具损坏、缺失，中标人须及时修复、更换、补足，若应此影响服务工作的，招标人有权视情
24、况从当月支付中标单位的服务费中扣除违约金1000-15000元。五、招标人的权利义务(一)有权对中标单位提供的服务进行检查、监督，有权对中标单位不符合约定或规定的行为限期整改或予以制止。(二)有权对中标单位提供的服务进行考核，并根据考核结果作出相应的处理。(三)有权根据上级有关部门的要求，及时向中标单位提出工作调整建议，督促中标单位建立健全工作规范和规章制度。(四)如果中标单位的行为违反合同且影响重大（包括招标人及其工作人员受到政府部门通报批评或处罚、处分），或者经招标人三次发函整改仍无改善的，招标人有权单方解除本合同并无需向中标单位承担任何损失赔偿责任。(五)应向中标单位无偿提供物业管理服务
25、用房，向中标单位提供物业管理服务所必需的档案资料，中标单位保证档案资料不对外泄露，并在招标人有需要时予以交还。(六)应按时向中标单位支付月度服务费。(七)委派指定人员为履行本合同的联系人，负责送达、签收有关文件。(八)招标文件中规定的其他权利义务。六、中标单位的权利义务(一) 应根据有关法律法规及本合同的约定的服务内容和标准，制定物业管理制度及人员工作职责，编制物业管理年度管理计划、设施设备年度养护维修计划、公共绿化景观改观养护计划（日常维护管养），并经招标人审定后实施。(二) 应在合同生效后两天内委派工作人员进驻服务区域提供服务。中标单位工作人员应遵守招标人的各项规章制度，服从招标人的统一管
26、理。中标单位工作人员的住宿问题由中标单位自行负责解决。(三) 不得将本合同约定的服务全部或部分转包、分包给第三方，但双方另有约定的除外。（四）应对招标人提出的意见或建议及时跟进处理，在日常管理过程中发生的事故应应及时向招标人反映，并及时向招标人反馈处理情况。（五）应加强工作人员的安全培训和安全防范意识，对中标单位工作人员在提供服务期间造成的工伤以及人身、财产损害承担法律责任，招标人不承担法律责任。（六）自行承担服务期间所使用设备、设施、工具、肥料、药物等发生的费用，不得另行要求招标人承担。（七）在日常巡查中发现园区设施设备需要维修时，应及时向招标人报告并跟进维修进度。对需要维护保养、维修的设施
27、设备应及时告知招标人，并须在招标人确认后两天内进行维护保养、维修，单次维修产生的费用在100元以内（含100元）的由中标单位承担，超出100元但不足5000元的由招标人承担，但中标单位应事先告知招标人的工作人员确认后，方可由招标人承担相应材料费用。设备维修报修时间在30分钟以内，材料充足的情况下，24小时内完成维修。（八）应按照招标人要求配合做好园区各类检查接待任务。（九）中标单位安排项目主管作为本合同的代表，负责送达、签收和签署有关文件，并按招标人要求定期汇报工作进度和工作结果。（十）双方的服务合同关系终止时，中标单位必须在招标人规定的时间内向招标人移交全部管理用房及有关档案资料或按招标人的
28、指示移交给招标人聘请的新物业服务公司，中标单位工作人员应按时退出本园区。（十一）招标文件及合同附件中约定的其他义务和责任。七、服务考核 (一)双方同意招标人按本合同及其附件广州民营科技园物业管理考核办法（详见附件2），对中标单位的服务进行全面考核，并完全接受招标人根据考核结果对中标单位作出的奖惩等处理措施。考核分为月度考核和年度考核，实行评分制，考核满分为100分，考核得分在85分(含)以上的为优良，在60-85分的为非优良,60分以下的为不合格。(二)考核所依据的材料分为两部分：1.中标单位提供的材料，包括中标单位工作人员在服务过程中形成、制作的服务日志、服务记录、考勤登记以及自评材料等。为
29、此，中标单位有义务建立资料收集、分类整理、归档管理制度，并在服务过程形成、制作服务日志、服务记录、考勤登记等资料。2. 招标人在检查、监督中标单位服务过程中所形成、获得的资料以及之前的考核结果资料。(三)月度考核1.中标单位应在每月固定时间将上月考核所需资料提供给招标人，招标人结合自有的资料，对中标单位的服务进行考核。如中标单位提交资料不全，应按招标人要求补交。2. 招标人应在收到中标单位提供的完整考核资料之日起5个工作日内完成对中标单位的月度考核，并将考核结果书面通知中标单位；如中标单位在收到后3天（工作日）内未提出异议，则视为中标单位接受考核结果，如中标单位提出异议，由招标人根据实际情况作
30、出评定：异议成立的，招标人对考核结果进行调整，异议不成立的，以招标人作出的考核结果为准。3.月度考核结果分为四个分数区间。双方同意每个分数区间与月度服务费挂钩，具体如下：(1)中标单位考核得分在85-100分区间的，按全额支付服务费；(2)中标单位考核得分在71-84分区间的，每下降1分，扣月度服务费1个百分点(自84分起算，即如考核得分为84分，为下降1分(85-84)，扣服务费1个百分点)，依次类推；(3)中标单位考核得分在60-70分区间的，每下降1分，扣月度服务费2个百分点(自70分起算，即如考核得分为70分，为下降15分(85-70)，则扣服务费30个百分点)，依次类推；(4)考核总
31、分在60分以下的，扣除50%的月度管理服务费。4.中标单位月度考核不合格，或某项服务不达标的，招标人有权通知中标单位限期整改。中标单位收到通知后在约定天数内未整改或整改后仍不合格的，招标人有权视情节轻重要求中标单位支付3000-5000元的违约金。(四)年度考核1.年度考核在本合同期限最后一个月进行，考核流程和考核材料参照月度考核条款。中标单位年度考核不合格的(即考核得分在60分以下)，招标人有权立即解除合同，因此造成损失由中标单位负担。2.中标单位在本合同期限内累计考核不合格次数达到三次，或同一问题在本合同期限内整改三次后仍不合格的，视为中标单位年度考核不合格，招标人有权立即解除合同，并要求
32、中标单位赔偿因此造成的损失。八、服务费(一)服务费实际应付款金额，由招标人根据中标单位月度考核结果确定。服务费按月结算支付。（二）中标单位应在认可招标人根据前款约定确定月度服务费金额后，及时向招标人出具等额的物业服务类发票。招标人应在签收中标单位出具的等额有效物业费发票后10个工作日内付款。付款方式为支票或转账。中标单位未按时向招标人提供完整的考核所需的材料，或者未及时出具等额有效物业费发票，导致付款延迟的，因此造成的损失由中标单位自行承担责任。(三)中标单位如因特殊情况提供的服务不足一个月，则按每月服务费除以30日折算每日服务费，并结合考核结果计算当月实际应付服务费。(四)中标单位同意招标人从应付给中标单位的服务费中直接扣除中标单位应承
