1、目 录报告摘要3一、项目概况41、项目用地的城市区位42、项目用地界限53、项目用地的地形地貌特征54、项目土地现状65、项目大市政条件的基本情况66、项目用地的基本经济技术指标9二、项目背景111、项目由来112、项目渊源113、项目土地所有者基本情况114、项目的基本合作条件和要求11三、项目环境分析131、区域经济环境132、政策环境分析133、房地产市场分析15四、项目内部定位及实现手段211、项目内部定位212、项目的操作方式213、合作方式21五、项目开发成本测算221、测算基本数据222、征地成本测算223、拆迁成本测算234、大市政建设费用测算235、土地一级开发总成本测算25
2、六、项目实施方案271、项目进度计划272、项目征地拆迁及大市政建设计划283、土地上市交易计划29七、项目财务分析301、现金流量表302、编制资金平衡表313、土地二级市场交易分析324、项目一级开发投资效益分析34八、风险分析及对策361、风险分析362、对策研究36九、结论37 报告摘要密云境内林木覆盖率为61，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家一级标准，密云已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，随着京承高速的开通，密云被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。白河两岸是密云县低密度高档住宅比较集中的区域，是密云县 “十一五”期间重点发展的休闲产业带，将建设
3、休闲、会议培训、会展和大型娱乐设施，形成山岳型居住、休闲度假基地。本项目用地是白河西岸最后一块大型低密度住宅用地，自然条件极好，北侧、西侧、东侧为小山峦，东面紧临白河，山峦环抱、水波荡漾、山水呼应，拥有不可多得的景观资源。本项目占地约550亩，地块规则，场地平整，仅少量地上物，相比较拆迁量大的很多项目而言，大大降低了开发难度。项目紧邻县城建成区，周边大市政条件距离都比较近。密云镇与华宝公司达成土地一级开发初步合作意向，土地初步报价为30万元/亩。如果密云新城总体规划今年年底得到批复，项目预计在2007年上半年取得土地一级开发授权，2007年底完成土地一级开发并上市交易，开发周期约半年。本项目属
4、“短、平、快”项目，可作为置地事业部、华宝公司其他项目的有益补充。经测算，本项目土地挂牌底价预计为54.7万元/亩，相比较密云其他土地挂牌价，本项目具备较强的竞争力。土地一级开发总投资预计为22000万元，需启动资金约8000万元，需借款筹措资金约13700万元。预计在2007年底即可偿还本金及利息。项目可获得约1762万元收益（按8%的固定利润率计算），自有资金收益率达22%。经测算，若土地成交价格按底价54.7万元/亩、二级市场低密度住宅售价按均价5600元/平方米计算，项目二级开发成本毛利润率高达54%。所以如果能将本项目作为首开集团二级开发储备项目，也是较为理想的选择。因此，从征地拆迁
5、状况、大市政条件、土地价格竞争力、二级开发市场等各方面分析，本项目开发周期短，投资回收快，收益高，抗风险能力很强，经济效益非常可观，是具有极大开发价值的、十分难得的好项目。25一、项目概况1、项目用地的城市区位项目在密云新城规划范围之内，是此次密云新城总体规划修编中新增的一块土地。项目位于密云县城西北、密关路以西、白河西岸。项目依山傍水，山水呼应，风景十分秀丽。从京承高速密云出口，沿滨河路穿密云县城向北，可直达项目地块。项目距北京市区约60公里，距首都机场约40公里，交通十分便捷。项目处于密云水库沿白河休闲带核心区，南临密云县城中心，休闲和生活配套都比较完备。图1 白河项目区位图2、项目用地界
6、限白河项目四至范围为：北至现状葡萄园用地，东至规划次二路，南至京承铁路绿化隔离带，西至规划次一路。图2 卫星图3、项目用地的地形地貌特征本项目用地由两块相对规则的平整土地组合而成，地势比较平坦，有较小的自然坡度，借助周边山峦和河岸形成自然合围，比较适合规划和建设较高档次的生活社区。图3 现状图4、项目土地现状本项目用地范围内土地隶属于密云镇李各庄村，目前基本上为净地，有少量青苗及地上物，土地现状性质为农用地和荒地，农用地主要为一般耕地。征地拆迁工作主要是土地补偿及人员安置，几乎不存在拆迁难题。5、项目大市政条件的基本情况5.1用地周边道路情况 项目用地南侧为规划的新101国道，目前正在由密云市
7、政管委和密云公路局分标段施工建设，该道路与西南的环城路、东侧的站东路组成环城公路，替代穿越密云城区的现状101国道； 项目用地东侧（白河东岸）为密关路（滨河路），连接密云县城区与密云水库； 图4 修建中的新101国道 图5 现状密关路 项目用地西南侧为新西路，向南连接新北路、新南路等密云县城的主要道路，其中新北路至白云街段已基本建成，白云街向北至项目西南角约500米道路拓宽工程立项已批复，预计2007年开始实施； 图6 现状新西路 项目用地向南1.6公里左右的新北路按照规划已基本实施完成，上水、下水、燃气、热力、电力、电信、有线电视等市政干管线已铺设完毕。 图7 项目周边道路现状及规划图5.2
8、用地周边大市政管线现状部分大市政管线已接至用地南侧或距用地相对较近的位置，具体情况如下： 上水：管线已铺至新西路与白云街交汇处，距项目约500米，管径DN300mm； 雨水：项目用地南侧沿新101国道两侧正在修建直接排入白河的雨水管线，管径DN1000mm； 污水：项目用地南侧1.6公里的新北路已铺设污水干管，管径DN600mm； 电力：城北变电站现状35KV位于项目用地西南1.1公里处； 燃气：新奥公司中压燃气管线已修至新西路与白云街的交汇处，距项目约500米，管径DN150mm ； 电信：网通电话、网络管线已接到新101国道南侧，紧靠项目用地南侧红线； 有线电视：项目用地东侧红线已有歌华有
9、线架空线路。图8 市政基础设施现状及规划图5.3用地大市政拟接用方案根据我们对密云市政管委、密云规划局和水、电、气各专业市政公司的调查咨询，大市政拟接用方案归纳如下： 上水：从新西路与白云街交汇处现状DN300mm管线沿规划路接至项目用地，距离约500米； 雨水：项目雨水管线沿南侧汇入新101国道雨水干管； 污水：考虑到西高东低的高程问题，宜从新北路污水干管沿规划白河西路接至用地东南侧，距离约1.6公里，或者采用中水回用系统来解决； 燃气：沿规划路将新西路与白云街交汇处新奥公司DN150mm中压燃气管线接至项目用地，距离约500米；项目也可考虑只提供路由，由二级开发商接入燃气； 热力：项目用地
10、南侧白云街处规划城北热力站（立项、初设都已批复，预计2007年开始建设，供热面积可达500万平方米），但由于热力集资费较高，有关部门建议采用分户式燃气采暖方式，节约投资；项目也可考虑以水源、地源热泵系统来解决采暖问题； 电力：城北变电站增容至110 KV，沿规划道路铺设10 KV电缆至项目用地； 电信：从新101国道南侧埋管接入网通电话、网络线至项目南侧红线，或者在项目地块内建立电信模块局，投资全部由网通公司解决； 有线电视：从项目用地东侧接入歌华有线线路。6、项目用地的基本经济技术指标目前密云新城总体规划已上报北京市规划委员会和市政府审批，该用地是密云新城总体规划修编新增的一块土地，目前还没
11、有控制性详细规划。密云规划局结合白河两岸规划和新城总体规划情况，初步确定该用地的规划设想为：用地性质为一类居住用地，以居住、度假休闲为主，容积率不会太高。根据上述情况，我们初步拟定了容积率为0.6和0.8的两套经济技术指标：表1 容积率为0.6基本经济技术指标序号项目数量1总占地面积366670平方米 550 亩1.1建设用地面积340000平方米 510亩1.1.1住宅用地面积333300平方米 500亩1.1.2商业、配套用地面积 6700平方米 10亩1.2代征道路及绿地面积 26670平方米 40亩2综合容积率0.6 3总规划建筑面积204000 平方米3.1低密度住宅面积200000
12、 平方米3.2商业面积1000 平方米3.3配套设施面积3000 平方米 注：本项目距县城中心较近，商业及配套面积暂按千人指标低限估算表2 容积率为0.8基本经济技术指标序号项目数量1总占地面积 366670平方米 550 亩1.1建设用地面积 340000平方米 510亩1.1.1住宅用地面积 330000平方米 495亩低密度住宅用地面积220000平方米 330亩多层住宅用地面积110000平方米 165亩1.1.2商业、配套设施面积9700平方米 15亩1.2代征道路及绿地面积 26670平方米 40亩2综合容积率0.8 3总规划建筑面积272000平方米3.1低密度住宅面积13300
13、0平方米3.2多层住宅面积134500平方米3.3商业面积1000平方米3.4配套设施面积3500平方米注：本项目距县城中心较近，商业及配套面积暂按千人指标低限估算二、项目背景1、项目由来通过密云镇政府领导介绍，华宝公司与密云镇政府已经过多次沟通商洽，针对项目用地达成初步合作意向。2、项目渊源某开发商在2004年拟开发本项目用地，并签订协议、交付了四百万订金，但缺乏实力无力进行下一步开发。基于我们与密云镇的良好合作关系和密云镇对首开集团开发实力的信心，密云镇政府决定转予我集团进行土地一级开发。3、项目土地所有者基本情况项目用地属密云镇李各庄村，从密云政府网站调研到该村基本情况大致如下：3.1李
14、各庄村概况全村有624户，1891人，劳动力人口900多人，土地面积约2312亩。以种植、养殖为主要支柱，建有蔬菜大棚203栋，标准化奶牛场一个，奶牛存栏数615头，年产优质牛奶近1800吨。2005年村经济总收入近亿元，农民人均收入达到9千元，连续几年李各庄村被评为市级文明村。3.2李各庄村旧村改造工程作为密云县城“城中村”改造工程的一部分，李各庄村在原村旧址上正进行旧村改造工程，农民全部住进多层楼房，一期工程规划占地150亩，规划建筑面积近10万平方米，其中住宅建筑面积9.5万平方米。4、项目的基本合作条件和要求项目用地主管行政部门为密云镇政府，经过与密云镇政府的多次沟通，密云镇政府提出：
15、可由华宝公司作为项目土地一级开发主体，按建设用地不高于30万元/亩、代征地不高于10万元/亩的价格支付征地及人员安置包干费用，征地及人员安置具体实施工作由镇政府或其授权单位负责。征地及人员安置包干费用包括土地补偿费、安置补助费（含补缴养老保险、补缴失业保险、补缴医疗保险、一次性就业补助费）、青苗及地上物补偿费、超转人员医疗补助费、超转人员生活补助费、超转人员安置费等。三、项目环境分析1、区域经济环境密云县95%以上为水源保护区，经济增长一直受水源保护地约束，但在近几年中，密云政府转变思路，变不利为有利，充分利用水源保护地这一稀缺资源，发展生态经济，经济增长迅速，2005年实现地区生产总值86亿
16、元，比上年增长13.2。目前，密云县提出在“十一五”时期，实施首都水源区发展战略，以创建国家级生态县为总目标，以建设社会主义新农村为主线，发展生态经济、营造生态环境、塑造生态文化、构建和谐社会，努力把密云建设成为环境优美、人民富裕、社会和谐的“生态密云、休闲之都”。具体发展指标如下：（1）生产总值年均增长13，财政收入年均增长12；（2）城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长7左右；（3）城镇化率达到50左右；（4）城镇污水处理率达到80；（5）全县林木覆盖率达到68，山区林木覆盖率达到75。2、政策环境分析2.1密云县功能定位密云县的功能定位是作为北京“东部发展带上的重要节点”和
17、首都“水源涵养区”。加强生态环境的保护与建设，引导人口相对集聚，引导自然资源的合理开发与利用，发展生态友好型产业，成为首都坚实的生态屏障和市民休闲游憩的理想空间。2.2密云县发展战略密云县发展战略为：结合密云实际，生态涵养和产业发展同步，形成“生态农业”、“环境友好型工业”、“休闲旅游业”为特色的生态经济体系。（1）产业发展布局为“一区两带”一区：主要是县工业开发区建成区和扩规区，包括十里堡、河南寨、密云镇三个农民就业基地。两带：主要是指白河休闲产业带和潮河科技产业带。白河休闲产业带“十一五”期间的发展重点是：在水库下游的白河两岸建设休闲、会议培训、会展和大型娱乐设施；加快云蒙山景区开发，形成
18、服务北京、天津等大都市市民的山岳型休闲度假基地。潮河科技产业带“十一五”期间的发展重点是：科技研发基地、高教园区、总部基地、红酒产业基地、长城文化景区、休闲渔业、特色采摘园等。图9 规划的白河休闲产业带和潮河科技产业带（2）城镇发展的战略布局为“一城六重点”一城：是指密云新城，包括密云新城规划建设城区和密云工业开发区。六重点镇：是指溪翁庄、西田各庄、穆家峪、太师屯、巨各庄、古北口镇，为县域城镇体系建设的主要节点。3、房地产市场分析3.1 项目所在地土地市场基本分析密云地区土地资源丰富，近些年新盘不断，详见密云地区05年至06年8月土地交易情况表。根据北京市土地整理储备中心数据，结合我们调查研究
19、，土地市场呈现以下主要特征： 容积率呈区域差别从表中可以看出，沿白河地块容积率在1.0以下，规划为低密度高档住宅。而距离白河相对较远的城区地块容积率基本上在1.3以上，主要定位于中档住宅。 成交价格相对集中，个别地块差异较大尽管地块位置、用地性质以及容积率不同，密云城区“五通一平”以上的土地成交价格大部分分布在50-70万元/亩这个区间，成交价格相对集中，但也有个别地块成交价格差异较大：如南菜园村（原体育场）住宅用地偏高，主要是因为地块面积小，容积率相对较高，导致地价绝对价格偏高；如双龙水泥厂用地价格偏低，主要是因为：（1）地形坡度较高，地块本身利用率低；（2）大部分市政设施只有路由，实际市政
20、条件不成熟；（3）二级开发商采取了一些手段压低价格。 土地有升值潜力京承高速开通后，北京市区到密云只需约40分钟，时间概念上的距离大大缩短，另外，随着房地产开发进程的加快，土地特别是地理、景观条件好的土地日益稀缺，土地供应呈现明显的刚性特征，因此，密云地区的土地还有很大的升值空间。表3 2005-2006年密云地区土地成交情况序号项目名称项目位置用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率建设用地底价（万元/亩）建设用地成交价（万元/亩）地块条件成交时间（平米）（平米）1北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地密云镇南菜园村住宅17006代征地15497221001.363.690.2三通一平
21、 通施工临时上水、电的路由、通临时施工道路；场地平整2005年12月2北京市密云县密云镇果园西路东侧住宅用地密云镇果园西路东侧住宅兼容商业服务业20559370001.868.868.8公告未注明2005年12月3密云县长城环岛南侧办公项目用地密云县长城环岛南侧综合 (办公)10484157301.56161“五通一平” 通路、通电、通讯、通上水、通下水；场地平整2006年4月4密云县水源九厂路北住宅项目用地密云县水源九厂路北居住商业141319代征地280851700001.251.452.9“六通一平” 通路、通电、通上水、通下水、通讯、通燃气；场地平整2006年4月5密云通城小区商住楼密
22、云镇通城胡同东侧住宅及商业服务业8746代征地2902210002.456.156.4七通一平2006年8月6北京市密云县双龙水泥集团住宅、商业服务业用地密云县溪翁庄镇密溪公路东侧住宅兼容商业服务业3348552010000.63535.2“六通一平” 通临时上水、雨污水、电力、电讯、燃气的路由、通临时施工道路；场地平整2005年12月表4 2006年密云地区正在招标、挂牌土地及准备入市土地情况序号项目名称项目位置用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率建设用地底价（万元/亩）建设用地成交价（万元/亩）地块条件交易起始时间（平米）（平米）1密云县新东路西侧商业住宅小区项目密云县新东路西侧居住86
23、73代征地2809173462.069.1正在挂牌交易公告未注明2006年12月14日2密云县溪翁庄镇西智村居住、商业项目用地密云县溪翁庄镇西智村居住180945代征地176193120000其中住宅91500公建285000.66招标项目正在招标“三通一平”通临水、临电、通路及除树木伐移外的场地平整2006年11月17日至12月15日3密云县密云镇新中街西侧住宅及配套设施项目密云镇新中街西侧居住商业3240代征地160071282.2信息未注明准备入市3.2 项目所在地房地产二级市场基本分析密云县作为北京市东部发展带重要组成部分，随着密云新城概念的提出、交通条件的改善，房地产二级市场比较活跃
24、，表现出如下主要特征： 产品形式多样沿白河从高速出口往密云水库沿线，以双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓为主，容积率一般在0.6-1.0左右。密云原有城区内以容积率1.5左右的板楼为主。 板块特征明显相对高档次、高价格的项目大部分分布在白河沿岸，基本上都定位为度假、养老住所。相对价格低一些的项目分布在密云原有城区以及白河往西较远区域。 价格梯度比较明显白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓均价分别为8000元/平米、6000元/平米、4900元/平米、4000元/平米、3600元/平米，原有城区的高密度板楼均价在2800元/平米左右，价格梯度非常明显。 销售对象以北京市区客户为主白河沿
25、岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓等高品质楼盘基本上都面向北京城区客户，个别楼盘的北京城区客户甚至达到近90%。序号项目名称项目位置开发商名称项目规模（占地面积、建筑面积）产品类型开盘日期价格（元/）建筑风格容积率销售情况绿化率户型面积客户来源物业管理电话1鸿福天地密云区密云新北路27号飞勇恒基置业占地7.5公顷总建筑面积5.9万平米联排双拼叠拼2005年5月1日联排5000，双拼5800，叠拼4000现代0.78258套，还剩200套左右57%167-260主要是北京市区1.5元/平米月690898882水墨庭院密云滨河大桥西侧北京华申之置业占地8公顷总建筑面积5.2万平米独栋叠加2
26、004年10月一期独栋4800二期河边独栋8180，叠拼4000现代0.57一期售完，二期独栋剩2套，叠加大部分售完43%230280北京市区及本地1.5元/平米月690801113翠堤花墅密云县城向北2公里白河西岸北京苏泰房地产占地6.5公顷住宅168套建筑面积3.9万平米、商业面积0.7万平米独栋5套双拼14套联排139套两层商铺2005年9月独栋8000双拼6000联排5000商铺5600欧式0.58独栋剩2套，双拼剩4套，联排还剩大部分，商铺刚开始销售48%别墅160-350，商业170左右80%北京市区1.86元/平米月690881114白河涧密云密溪路滨河大桥北800米北京中加伟业
27、房地产占地19.49公顷总建筑面积11.86万平一期独栋、联排、公寓二期公寓（四层板楼）三期联排四期联排2003年10月一期别墅4200左右， 公寓2900-3100，二期公寓3600，三期联排4690，四期明年开盘，预计5000以上现代0.6一期400套已售完二期400套一半未售完三期100多套大部分销售完42.8%公寓58-127 ，独栋260-274，联排144-220北京及本地0.8元/平米月69089666序号项目名称项目位置开发商名称项目规模（占地面积、建筑面积）产品类型开盘日期价格（元/）建筑风格容积率销售情况绿化率户型面积客户来源物业管理电话表5 周边项目二级市场调研情况表序号项目名称项目位置开发商名称项目规模（占地面积、建筑面积）产品类型开盘日期价格（元/）建筑风格容积率销售情况绿化率户型面积客户来源物业管理电话5鸿泽园小区密云区密溪路新北桥东北侧北京佳景置地房地产占地3.35万平方米，建筑面积4.95万平方米6层板楼部分带电梯正在施工，还未定开盘时间3600现代2.11准备以现房形式销售47%90-160价格比密云县城高200-300，面向北京市区0.8元/平米月890888866瑞海姆公寓密云西大桥路101国道新南路北北京融创房地产开发有限公司规划建筑面
