1、论我国房地产金融现状及对策全 中文摘要我国房地产金融的产生与住房改革密切相关,中国城镇住房制度改革始于1978年,是中国城市诸项改革中提出最早的一项改革,住房短缺是导致住房制度改革的最初动因。房地产金融是随房改的逐步深入而发展起来的。房地产金融是指 开发流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹资融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。房地产业对调整经济结构，促进经济增长发
2、挥了重要作用，同时房地产业是资金密集型产业，其发展离不开资金的支持，因此要加快房地产业发展必须大力繁荣房地产金融市场。本文总结和分析了我国房地产金融的发展现状及存在的主要问题，并提出了建立统一开放的房地产金融体系，大力发展多元化的房地产融资体系等相关政策建议。关键词：房地产金融； 商业银行信贷； 政策和发展规划；目录一. 房地产金融的概述 1（一）房地产金融的概念 1（二）房地产金融的任务 2（三）房地产金融体系 2（四）房地产金融的作用 3二. 我国房地产金融的现状 5（一）房地产宏观调控情况 5（二）房地产贷款状况 6（三）房地产信托 6（四）境外资金对房地产的投资 6三. 我国房地产金融
3、存在的主要问题 6（一）市场参与主体主要为商业银行 6（二）商业银行自身存在信贷管理问题 7（三）个人住房消费信贷潜在违约问题较大 8（四）房地产企业自身存在各种问题 9（五）房地产市场价格问题 10（六）国家政策性问题 11（七）法律法规问题 11四. 我国房地产金融风险的对策 11（一）从政府和法律的角度 12（二）从信贷供给方角度 12（三）从消费者的角度 13（四）从房地产企业的角度 13 结束语 14参考文献 15致谢 16一.房地产金融概述（一）房地产金融概念 房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过
4、程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证
5、券、房地产典当等。2002年我国的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。1. 房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金
6、融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。2. 地产金融地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以
7、盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。（二）房地产金融的任务房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。（三）房地产金融体系所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。20
8、02年我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房
9、抵押贷款，期限最长可达30年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它来对房地产市场进行直接的或间接的调控，防范系统性风险。（四）房地产金融的作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。1.房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障首先，房地产开
10、发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散
11、的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。金融市场的存在及发展为政府实施宏观调
12、控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。2.房地产金融支持居民住房消费能力的提高长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目
13、标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。从制度层面看，我国房地产市场的真正发展基本上是从1998年开始，这一年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知颁布，取消单位福利分房，实行住房商品化，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。国内房地产业得到飞速发展，成为带动国内经济发展的动力。从经济层面分析，我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收人增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建
14、设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。从金融体系看，大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈
15、利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。二.我国房地产金融的现状（一）房地产宏观调控情况近年来，中国中国房地产业呈高速增长势头，房地产业对金融的依赖程度日益增大。2008年末房地产贷款占GDP的比率为16.8%。2008年国家各项房地产宏观调控政策的落实，促使房地产开发投资增长速度逐月回落。2008年全国累计完成房地产投资15759.3亿元，比2007年增长了19.8%，增速比上年回落8.3个百分点；房地产开发投资额增速低于25.7%的全社会固定资产投资增
16、长速度。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重从2007年的18.8%下降到2008年的17.8%。1998年以来，中国人民银行出台了一系列鼓励住房建设与消费的信贷政策，这些政策有效的支持房地产业的发展。（二）房地产贷款状况1998年房地产贷款只有3106.2亿元，到2008年底达到36712.5亿元，7年间增长10倍多，其中，居民个人购房贷款从1998年的426.2亿元增加到2008年底的21462.3亿元，7年间增长50多倍，2008年5月末，房地产贷款余额33057.33亿元，同比增长17.6%。2008年个人购房贷款增速下降，受到多方因素的影响：一是个人购房贷款近几年的高速增长，
17、随着基数的增大，增幅开始放缓；二是在2008年稳定住房价格的政策影响下，部分居民购房决策更为谨慎，导致商品房销售额增速有所下降；三是由于近几年个人购房贷款风险逐渐暴露，商业银行采取更为审慎的发放个人购房贷款的政策措施；四是2008年个人购房贷款利率略有上升，加上通货膨胀，导致增速下降。（三）房地产信托目前中国的房地产信托业务主要由信托投资公司经营，而在国外，包括银行，证券公司在内的许多机构都可以经营房地产信托业务和开发有关产品。（四）境外资金对房地产的投资 近年来，为获取房地产资本增值，以及受人民币升值的影响，不少境外主体对中国境内房地产市场进行投资，或是参与房地产开发，或是购买房地产。外资进
18、入中国房地产受到广泛关注。2008年，流入中国房地产市场的外资呈现以下特征：一是外资参股国内房地产企业的力度不断加大，入股对象不仅有开发企业，还包括房地产经纪公司；二是外资购房越来越多的由短期收益的住宅项目转移到追求长期增值的商业地产项目，外海基金，投资银行等大集团的长期投资步伐明显加快，主要是收购收益稳定，租金回报高的写字楼，商铺和高级公寓等商用地产。三.我国房地产金融存在的主要问题（一）市场参与主体主要为商业银行 仅有的两家专业信贷机构烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前已经专制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年3月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域
19、受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。目前，我国房地产企业的融资模式是以间接融资为主，直接融资为辅，银行贷款在房地产企业融资中占用主导地位，如住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款，土地储备贷款。而上市融资，信托融资，债券融资，以及其他融资方式占比较小，这是我国房地产金融风险的主要问题，也是最难解决的问题。我国房地产融资渠道主要是依靠商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。从表1可以看出，1998年2008年房地产开发商的资金来源中银行贷款都在5
20、0%以上央行研究局的中国房地产发展与金融支持报告中指出，房地产信贷在银行业整体信贷中的比重不断增加，2000年房地产信贷比重为6%，2001年上升到13%，2002年达17%，2006年在政府调控下降为16%，但与国外同行业情况相比，我国房地产信贷比例是相当高的。并且我国房地产金融的二级市场实际上尚未形成，住房抵押贷款证券化业务迟迟没有实施，实际上商业银行直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，房地产业一旦发生危机就必然引起银行危机。由于房地产投资资金大部分来源于商业银行，因此，从某种意义上来讲，商业银行就是我国房地产业的“幕后大老板”。 表1 1998年2007
21、年我国房地产开发企业资金主要来源 （亿元）年份1998199920002001200220032004200520062007到位资金4230450065008400108201393017830197602365027470来自银行2240234036004980565081209150110301277013460所占比例52.952.1%55.3%59.2%52.2%58.2%51.3%55.8%54.1%53.6 数据来源：国家统计局（二）商业银行自身存在信贷管理问题1.市场竞争不规范，导致房地产信贷问题隐患存在其一，各大银行的房地产金融产品具有同质性，市场营销手段单一；其二，商业银行
22、普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，贷款项目缺乏可行性分析和评估，以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制。这种竞争方式埋下风险隐患，并可能最终导致银行业务产生真正的损失。2.信息不对称，导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险贷款前调查和审查中，房地产企业为了顺利获得银行信贷支持，故意隐瞒项目或歪曲企业项目的相关真实信息，这种贷款前的双方信息不对称导致银行在贷款决策时做出逆向选择；贷款管理中，由于房地产企业为了更长久的占用银行信贷资金，从而故意隐瞒企业财务信息，致使银行不能准确评估房地产企业
23、的偿还能力及贷款风险，这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业的道德风险，最终演变为商业银行的房地产企业信贷问题。3.我国存款利率较低，给商业银行贷款业务操作提供了方便1998年到2008年，我够连续10次降息，虽然2004年10月有过一次小幅升值，2006年4月央行把贷款利率由5.58%调至5.85%。但目前我国的利率仍然偏低，如我国一年期存款利率为2.25%，而在美国，美元一年期存款利率为4.75%。4.商业银行对房地产企业的贷款申请不严而产生问题一是简单的将公司类信贷业务和个人金融业务的风险特征混淆，不能有针对性的把握审查重点；二是有关人员对宏观政策，行业政策和信贷政策等了解不深，不能
24、很好的把握房地产企业信贷的发展方向和节奏；三是经办人员业务素质不高，对资料的真实性审核不严，在项目的自由资金投入，项目手续的完备性，企业信用状况等方面审查把关不紧，形成信贷风险。5.贷款管理不善造成的问题贷款后过分依赖抵押物，不能对项目建设进度进行及时跟踪，使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款，导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款，使银行贷款产生风险或损失。（三）个人住房消费信贷潜在违约问题较大目前，商业银行普遍把个人购房贷款看成优质资产而不遗余力的大力发展。而我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行严格的调查和监控，未来的房价波动和利率变化也使拖欠还款
25、的危机存在。此外，“假按揭”等恶意套现行为明显存在。所有这些都说明，一旦风险暴露和债务链条发生中断，就会给银行带来极大的风险。其次，银行用以支持长期的个人住房贷款的资金多来源于储蓄存款，“短存长贷”的期限不匹配问题较严重，给银行带来流行性风险；再次，局部地区的贷款炒房活动也直接影响银行贷款安全，一旦楼市波动或其他主客观原因导致投机失败，银行将面临很大信用风险。（四）房地产企业自身存在各种问题1.经营风险第一，我国房地产开发准入门槛较低，企业经营规模小，抗风险能力不强。目前，中国房地产开发企业有3万多家，平均净资产不足1000万元，具有一级资质的占比略高于1%，二级资质不足10%，全国房地产开发
26、企业平均每家开发量只有1.6万平方米；第二，多数房地产企业信用度不高，拖欠工程款严重，拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚假繁荣，是房地产开发的一大隐患。开发企业将建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险分担给了建筑企业，使社会信用体系遭到破坏。2.税收风险2005年5月11日国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见进一步明确了加强房地产调控的政策信号。其中对提高房屋交易营业税，禁止期房转让，保证中小套型住房供应，打击炒地等方面，作了相当细致的具体规定，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易，销售时按其取得的售房收入全
27、额征收营业税。例如在重庆，房产新政实施细则规定，购入住房两年内售出，应缴营业税为房屋价乘以5.5%的税率。由此，短线的楼市投资者成本涨了5.5%，收益大打折扣，利润空间大幅变小。房地产商利润的收缩，在很大程度上影响到其对商业银行的还贷能力，从而给商业银行带来还贷风险。3.销售风险盲目开发高档楼宇，日益造成供求失衡，房地产开发商面对销售风险，直接关系到房产信贷的风险状况。房地产商之所以热衷于开发高档房，道理很简单，按照目前土地的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品。同一块土地，高价房与低价房的成本相差不多，但利润却是几十倍的差异，从目前我国居民收入水平来看，大概有5%的居民可以消费得起高
28、档住宅，但实际上许多地方的高档楼房比例却高达30%以上，高档房的比例明显偏大，拉升了房价。国家统计局发布的报告显示，截止2008年9月末，全国商品房空置面积达1.09亿平方米，同比增长10.8%。其中商品住宅面积6006万平方米，增长4.5%。无视日益饱和的高档房市场，无视资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾而盲目开发，房产商们将面临严重的销售问题，这也直接危及我国金融机构的房地产贷款质量。（五）房地产市场价格问题由于房价不稳，加剧了市场风险。货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存在着信息不对称问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押，而房地产在绝大多数国家（包括中国在内）都是最重要的
29、抵押物品。抵押物的价值成为约束贷款者最大借款额的一个重要方面。如果房地产价格上升，抵押物的价格就会增加，银行贷款损失就会减少，从而提高银行的净资产和利润水平。我国近年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投资品，但一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入房地产炒作。个别房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制作假象，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。从1998年到2008年全国平均房价（表2）可以明显看出，除1998到1999年房价有小幅下降以外，平均房价一直处于攀升状态，尤其2004年到2005年由2758元升至4192元，升幅达52%。房价在上涨过程中
30、存在这样一个链条：地价上涨开发成本增加房价上涨预期房价上涨开发商增加投资地价上涨，由此形成一个上涨的价格循环怪圈，房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行贷款带来损失。 表2 1998年2007年全国平均房价统计表 （单位：元）年份1998199920002001200220032004200520062007平均房价2063205321122170225023592758419246224981数据来源：相关年度中国统计年鉴（六）国家政策性问题国家经济发展方针，政策和法律，法规等的变化，会导致房地产金融市场的环境发生变化，从而影响房地产市场的未来发展走向，也影响着房地产金融风险大小的变化。例如2004年国家加大对房地产金融的监管力度，控制房地产信贷，很大程度上减小了房地产金融的风险。相反，国家对房地
