1、长沙县星沙商业乐园商业策划书“星沙商业乐园”商业策划书1、项目规模简要及本方案的目的2、11规模概述星沙商业乐园项目由兆佳（香港），湖南兆佳实业有限责任公司投资，由湖南兆佳房地产开发开发，占地面积亩，建筑面积47689平方米。位于长沙县星沙经济技术开发区内，城区骨干道开元路和星沙路的交汇处，地理位置优越。项目建筑施工进度已于9月25日整体封顶，目前进入装修时期。星沙商业乐园作为星沙第一个整体品牌优势，规模化经营平台的复合型商业项目，将整合周边经营商户的各类经营业态，形成良性互动的成熟商业模式，完全改变星沙现有经营内容单一、营业额低、比较分散、商户信誉不行的局面。其商业进展形势和升值潜力被普遍看
2、好。星沙商业乐园建筑风格上采取围合式布局，西班牙式建筑风格与传统商业建筑手法相结合，按功能划分A、B、C、D四区，共四层（C、D区为三层），一层面积15069.98平方米；二层面积15047.19平方米；三层面积11438.46平方米；四层面积6299.5平方米；层顶面积247.37平方米。其中一、二层为独立商铺，以经营品牌衣饰为主体，兼营儿童商业乐园、休闲、娱乐等项目，上、基层连体商铺49间，单层商铺342间。三、四层计划为商场、办公、金融、餐饮、会务中心、康体中心等投资项目招商，顶层屋面为花园式屋面。12本策划书的目的结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析，整合本项目现有资源特
3、点，采纳先进、科学的招商策略，组织专业的招商人员，制定相应的商业打算。从而达到“快速”、“高效”、“低投入”的成效，使整个项目的招商工作取得圆满成功。3、项目分析4、21项目硬件缺点分析211工程现状：在11月底A、B栋外立面和兆佳广场出来，工程进度相对拖后，阻碍了招商和销售的进行；212缺乏大板块的营业空间：大型商家进驻在选择铺面上显现较大困难，可选择性不强；213物流系统不完善：没有提供大型货物电梯，对3、4楼客户货物的寄存、移动存在必然的阻碍；214三、四楼铺面划分不合理：A栋三、四楼铺面密度过大，B栋三、四楼共只有6个铺面；215项目之前的销售单位过于分散，无益于整体招商；216停车场
4、离A区等商业区距离较远；22项目软件市场分析 221价钱偏高：目前星沙区域市场周边同性质商用物业价钱在3000-6200元/平方米不等，星沙商业乐园在同类别产品中因为其品牌优势和规模化经营平台策略，和地理位置较好、户型面积合理、且操纵好套价，因此更有市场竞争力。可是目前均价已是星沙市场最高水平，比较项目周边铺面价钱，存在价钱偏高、专业租户经受能力有限的问题；222客户持观望态度：目前星沙的传统商业要紧仍是集中在板仓路的双侧二、三、四区为主，部份潜在客户对星沙商业乐园的商业进展前景存在持币观望态度，部份低价的商铺具有必然的吸引性；223商业气氛不足：从近期市场态势看，本地块目前的商业气氛尚不成熟
5、，尚无法达到一样商业步行街“先有市、后做场”的理想态势。星沙的先天商业气氛不浓厚对项目人气的聚集、商业气氛的营造形成阻力。224要紧体此刻项目的销售策略上，前期的销售与后续的三、四楼定位与招商完全脱节，缺乏项目的整体性，项目的整体风格定位很宝贵到实现。依照商用物业的运作程序，项目招商工作理应提早进行，而目前的销售工作在这方面没有涉及。225物业治理系统尚未确信，商家入驻信心不够。23针对不足现状如何转换包装，改良为优势231必需加速工程进度：在11月底之前完成兆佳广场和水晶广场，为项目开展招商活动提供现场场地，使客户有直观的感官刺激。232在不改变价钱的前提下，突出项目的特点，使客户感觉到物有
6、所值。同时通过量种付款方式，提供必然折扣，适当减免租金和物业治理费，争取政府更大的税费减免力度等方法来刺激客户前来购买或租赁铺面。233宣传造势：针对持观望态度的客户，那么必需增强造势，使之体会到星沙商业乐园的销售及招商十分火爆，产生一种紧迫感，从而促使其购买.234通过宣传和与客户直接沟通，使其明白星沙商业乐园通过两年的市场培育，完全能够成为成熟商业，具有庞大投资回报。235工程设计改良：针对工程设计上的不足，使进场经营的商户产生不便，完全能够由工程部进行改造，例如电梯，从而使商户的经营加倍便利。24项目的优势分析241城市进展中的优势地段分析星沙目前的商业模式，大多是作坊式和家庭式的零散经
7、营，稍有规模的商区又往往经营内容、形式单调，加上客源分散，没有形成集中的商区商圈。此刻的“星沙商业乐园”本身即处于以后城市进展的骨干道星沙大道和开元大道的交汇处，同时紧邻政府职能部门的办公区域，县委与区委办公大楼与该项目隔街相望，该区域必然成为以后城市经济文化的中心。因此，从计划前景看，本地块处于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，进展前景不可限量。242规模经营的商业中心优势平台星沙商业乐园在星沙属于最先的、规模最大、经营方式新颖独特的商业平台，项目以多元化商业格局和完善的商业配套进行计划，集购物、旅行、娱乐、休闲、餐饮、文化、商务于一体。项目属政府重点扶持的创新复合型商业地产，有效的填补
8、了星沙在这方面商业项目的市场空白，具有市场稀缺性。243项目具有较高的品牌熟悉度在通过项目前期的包装策划与大力宣传推行，项目已树立良好的品牌形象，具有较高的品牌熟悉度。244政府的优惠扶持政策政府在工商、税务、城管、水电等几个方面均给予星沙商业乐园在政策上的大力扶持。245进展优势：长沙正处于城市“西引东扩”的扩张时期，“长株潭一体化”的提出说明长沙必需向周围扩展的决心。块所在的长沙县为“潇湘第一县”，人均GDP远高于其他县市及长沙市。板块处于国家级长沙经济技术开发区，产业结构涉及电子信息、新型材料、生物工程、光机电一体化等高科技产业，聚集伊莱克丝、LG曙光、泰国正大集团、可口可乐、远大空调、
9、三一重工、长海视听、力元新材、维用长城、华天铝业、金沙利印刷、杭州娃哈哈、光南摩托、长丰猎豹、北汽福田等一大量中外闻名企业集团，工业经济进展强势上升，潜力庞大；另外高新技术产业迅速增加的同时，也带动了传统乡镇企业的进展。而临近正计划建设中的中南最大的汽车交易广场、已汇聚人气和产业中心的湖南省广播电视中心等，都直接带动给区域的经济进展。5、市场定位调整6、31针对上述分析结果，调整市场定位311经营定位A栋1、2层内街（A121A141、A201A219）女人世界经营种类包括：少淑女装、淑女装、上班女性装、大型女性品牌衣饰。重视剪裁与设计的各类品牌，衣饰上从适合粉领族利落的套装、品质上多以强调女
10、性特点的品牌作为主打。风格上也趋向以干净利落、温柔幽雅、简练大方为主，强调都会女子崇尚流行时尚的特点。A栋1、2层外街（A101A120）经营种类包括：文化用品、婚纱摄影、精品饰物、家用电器、面包糕点，网罗此刻市场流行的品牌，以整齐、有效、简练大方为主。A栋3、4层（A301A321、 A401A421）办公招商，各品牌在长办事处、美容护肤中心、写字间、复印社。B 栋1、2层内街（B129B155、B201B228）男人世界经营种类包括：男士品牌衣饰、绅士休闲衣饰、皮鞋、箱包网罗来自世界各地的时尚流行品牌，衣饰上要求适合简练、庄重、利落的西服与各式配件。B 栋1、2层外街（B101B127）通
11、信一条街经营种类包括：各类电话、和与之配套的通信设备，形成通信誉品一条街。B栋3、4层（B301A303、 B401A403）美食街 经营种类包括：大型酒楼、各类特色食物店。C栋1、2层临商业秀广场区（C144C173、C257C274）经营种类包括：复合式新潮名品、少男少女休闲衣饰品牌、运动专卖店专为年轻一族群提供的休闲购物区。以青青年所喜爱的衣饰品牌为主，网罗优雅、校园、休闲等风格，不论男女都能够找到符合自己属性的服装与各式配件。C栋1、2层临水晶广场区（C113C143、C174C184、C213C244、C275C285）经营种类包括：名表廊、金银手首饰、眼镜、工艺品、家居用品、床上用
12、品、饰物精品、影音器材等。强调制造自我个性生活精神，提供多样化生活用品，从个人健康、礼物文具到居家布置、休闲生活，其中包括巧思精心设计的商品，不仅造型可爱也为现代人带来更大的方便性。C栋1、2层临木街区（C101C112、C201C212）经营种类包括：女士风度、内衣、针织、女鞋、化妆品内在、外在、擦用的各类生活用品，爱漂亮的女人都能够在那个地址找到。从内衣、生活用品、日常保养、护肤品等，任何能够疼爱自己的精致用品应用尽有。该区主题也以女性自觉为取向，专为女性设计，舒适宽敞的楼面空间，全以女性观点动身。C栋3层（C301C314）休闲娱乐中心经营种类包括：一家大型超市、各类酒吧、茶室、桌球室、
13、歌舞厅、卡啦Ok厅，使之成为时尚休闲中心。D栋1、2层临水晶广场区（D101D117、D201217）儿童乐园经营种类包括：婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场专为儿童用品设立，让购物娱乐为一体。D栋1、2层临酒店区（D118D135、D218D234）经营种类包括：美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、鲜花店等针对酒店的客户群，完善其配套设施。D栋3层（D301D315）书店、各类运动服装、体育器材及用品专卖店、音像制品针对消费者的精神生活需求，提供效劳。312 消费者定位星沙商业乐园的消费者要紧为具有较高消费能力的政府职员，本地居民和企业员工。消费辐射商圈将由三个层面组成：第一层：商圈核心层面
14、，以星沙大道与开元大道交汇处为商圈辐射节点，以星沙商业乐园为中心，联合通程商业广场、星沙商业步行街形成核心层面。第二层：商圈次核心层面，以第一层面向周边住宅及传统商业市场延伸，以楚天家园、欣安小区、领秀星城等中高级住宅区的临街商铺为主形成次核心层面。第三层：商圈辐射层面，通过前面两层的辐射效应，对以核心商圈为圆点的1.5千米半径范围内的商业层面。313依如实体经营输出营销定位新方案使星沙商业乐园成为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的复合型商业地产。 32针对定位通过会议论证可行性321从经营方面来讲：目前星沙经营商户经营业种和经营业态尚未形成规模效应。现有商铺要紧面向社区，经营内容单一，营业
15、额低，比较分散，商户信誉不高，处于城镇商业进展时期，现有商业模式与星沙工业进展快，经济增加速度猛的进展势头不相匹配。星沙商业乐园的出台将作为星沙经济开发区城市进展的一项重要配套。填补了这一商业空白。 322从治理来讲：通过新的定位，能够使星沙商业乐园成为一个业态先进的复合型商业，成立起“一站式购物享受”的商业效劳模式，能有效引导消费，使商家高效经营。323从消费的可行性看：新的定位能充分知足老中青包括儿童在内的各年龄阶级消费群的各类消费需求。324从销售方面看：新的定位扩大了星沙商业乐园原有的目标客户群，使之面对更多的商家，从而制造出更多的销售商机。（后续营销思路作为附件附后）33输出准确信位
16、结果星沙商业乐园是一个集精品百货、综合超市、休闲购物、旅行参观、商旅酒店、餐饮娱乐于一体的大型商业乐园项目. 7、项目改良建议8、41硬件（工程）改造建议411因为在以后招商活动中，将会引进大型超市等一些大型项目，必需加装大型货运电梯，以解决商品进场难问题。412必需成立完善的仓储配套设施。413建议在A栋临外街铺面处增设停车位。42软件（包装）改良建议42. 1增加售楼部商业气氛：售楼部内部包装应配合下时期招商活动，在大厅成立引进的品牌商家展现，以增进招商活动开展。422卖场包装：标旗上的内容也要有相应的关于招商的内容。423销售人员在接待客户时也要注意现场销售与招商结合。424整体推行上加
17、大招商的宣传力度：持续推出招商广告增强轰炸强度。425制作招商手册、星沙商业乐园品牌商家联盟手册。9、招商策略及方式10、51招商策略511 产品策略对空间的合理划分和布局，依照客户的需求采取“因需定制”策略，对产品进行不同化功能定位，限制同一经营品牌的数量，幸免恶性的同质化竞争。512品牌策略注重品牌效应，通过招入一些大的知名品牌商家来提高星沙商业乐园的整体体味，从而带动和吸引更多的商家入驻星沙商业乐园。513价钱策略建议给予适当的租金，并对价钱进行调整修正，试探市场能同意的租金区域，采纳灵活多样的付款及租赁方式，提高商家的投资热情。514广告策略在后期将通过媒体广告、公关活动相结合的方式开
18、展招商活动，广告必需有一个较长的投放周期，维持其持续性以扩大阻碍范围，每期广告必需设定一个要紧诉求点，形成完整体系，以提高商家投资热情，坚决信心。52招商方式 521人员招商在所有的招商方式中，人员招商是最直接面对客户，阻碍最深、成效最好的一种招商方式。招商人员通过打、上门造访、写信等方式能够与客户成立最直接的联系，把有关信息传送给顾客，并及时反馈回公司，使公司能及时依照客户需求制定出加倍有效的招商方案和方法522广告招商通过报纸电视等方式，招商信息能够最迅速的传播给最普遍的目标群体，从而带动招商进程，为招商活动吸纳人气。523活动招商公司能够通过举行招商新闻公布会，品牌商家招募活动、参加冬季
19、房交会，举行签约酒会等活动进行造势，扩大星沙商业乐园在行业内的阻碍力和知名度，最大限度吸引商家投资、入驻。（详表作为附件）11、招商工作安排12、61招商工具预备及要求 611 招商工具预备及要求A、标旗、招商手册、品牌联盟手册和各类邀请函；B、C、已成交客户放租情形的摸底调查；D、E、现有商家资源的整理；F、G、进一步挖掘商家资源。H、以上工具必需完整全面，具有极强的针对性和信息量。在招商活动开展之前，预备好。612 招商人员的组织及培训通过10月份的招聘，为招商部吸收新鲜血液，同时申请由广州总公司调派招商顾问来长指导工作，和对新员工进行培训。613 招商媒体的支持及预算通过在潇湘晨报、长沙
20、晚报、湖南卫视、湖南经视投放广告和持续报导，来推动招商活动的开展，初步预算为40万元（具体打算后续提供）。614招商工作的具体开展及工作要求A城运会期间在赛场悬挂大幅广告，策划部要与城运会紧密联系，保证招商广告及时到位。B10月底开始在潇湘晨报、长沙晚报上投放招商广告，要求保证其持续性。C10月底在报纸广告投放以后，马上通过招商人员开始派发招商手册、品牌联盟手册和邀请函。要求必需在10月30日前预备好以上招商工具。D冬季房交会前一周召开招商新闻公布会。E冬秀房交会。要求在房交会前一周，策划部必需落实展位，完成参加展览的各类资料及物料预备。招商部落实金源大酒店场地租用事宜。F在12月上旬举行签约
21、酒会，要求做好活动策划，预备好各类物料。13、租售互动的意义14、71销售现状的综合分析 711目前销售现状 项目第一时期的销售范围：A、B、C、D栋的一、二层。销售进度列表：（截至2003年9月20日）楼层项目一层二层合计总户数218173391可售户数191173364已售户数99119218所占比例余房户数9254146712原销售体系存在的问题：A.销售大体上以“坐销”的形式，销售局面上比较被动，对要紧竞争对手未能及时采取相应的拦截方法，使得部份客源流失。B.销售节拍操纵不明显，未能及时进行销售策略调整。C.在整体销售状态上过散，对以后的项目整体经营埋下祸端。D.前期的销售与后期的三、
22、四楼招商完全脱节，无益于销售的延续性进展，也无法对后续销售形成一个拉动效应，相反将会形成疲软的市场反映。E.项目的销售进度未能依照项目的工程进度进行相应策略调整。72以租带售经营模式的探讨建议 现时期三、四楼铺面的销售存在较大困难，建议采取“先租后买、买断经营”的推行模式，引进知名品牌入驻，有利于吸引更多其它品牌的进驻，增强投资者的信心，从而带动人气，推动销售进程。建议把客户分为五类：第一类：餐饮场所包括各类大型酒楼酒家第二类：休闲娱乐场所包括健身中心第三类：名牌店在行业内有品牌优势第四类：办公用房租用面积超过200平方米第五类：一样商铺租用面积在60平方米以下，零散经营租金及物业治理费：第一
23、类客户：预交半年租金，第一年，租金20元/平方米。月，免物业治理费；客户土建装修标准达到15万，那么加免全年租金；第二年，租金25元/平方米。月，物业治理费2元/平方米。月；第三年，租金30元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定；第四年，租金40元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。第二类客户：预交半年租金，租金20元/平方米。月，免物业治理费；第二年，租金25元/平方米。月，物业治理费2元/平方米。月；第三年，租金35元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。第三类客户：作为合作伙伴由对方提供租金条件，咱们视情形而定，物业治理费2元/平方米。第四类客户：预交半年
24、租金，租金10元/平方米。月，免物业治理费；第二年，租金15元/平方米。月，物业治理费2元/平方米。月；第三年，租金20元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。第五类客户：预交半年租金，第一年租金10元/平方米。月，免物业治理费；第二年，租金15元/平方米。月，物业治理费2元/平方米。月；第三年，租金20元/平方米。月，物业治理费业主与物业治理公司自定。15、 物业治理及相关工作的预备16、81物业治理的建议方案811引进具有丰硕商业物业治理、经营体会的知名的物业治理公司，为商户提供全方位的呵护效劳。812成立弱电系统、给排水系统、消防给水系统、报警与联动操纵系统、智能化系统，确保星
25、沙商业乐园全方位地为经营户提供优质效劳。813成立星沙商业乐园品牌商家联盟，全方位整合商家资源，出谋献策，力争在短时刻内形成多赢的优良局面。814星沙商业乐园的广告治理也将由物业治理公司统一审核，统一包装，做到治理有序，充分强调整体性与形象性的原那么，使之与星沙商业乐园的环境相互和谐。815成立公司、物业处领导、领班三级督查网络和业余督查员队伍，进行监控和治理状态调整。8 2物业治理对销售招商的意义821物业治理公司能够常常通过举行一些商业活动，活跃商业气氛，汇聚人气；822通过物业公司的精心治理能够给商家营造出一个平安、舒适的经营环境；823优秀的物业治理能够给经营者能够给经营者出谋献策，节约能源，降低经营本钱，提供全方位的呵护效劳。而这些对经营投资者来讲是具有极大现实意义和诱惑力的，更能坚决他们投资这一项目的信心。有了这些，销售招商活动才能顺利开展，取得更大的功效。长沙中城置地房地产策划星沙商业乐园项目部 2003年10月20日
