1、营销部置业顾问培训手册营销部置业顾问培训手册置业营销部前言第一章、房地产开发流程第二章、房地产基本概念第一节、房产与地产第二节、房地产市场第三节、房地产消费第三章、建筑学基础知识第一节、建筑物的分类第二节、建筑物构造概述第三节、房屋面积计算第四节、中西建筑风格概述第五节、名词解释前言房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料，是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增加。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业， 是国民经济的一个重要产业，并已经成为国
2、民经济的支柱产业。现代房地产业在我国的兴起，只有 20 多年的时间，但其发展迅猛， 2008年，全国完成房地产开发投资 30580 亿元，同比增长 20.9%，房地产业对国民经济和人民生活的影响日益显著。目前，全国有房地产开发企业约 6.2 万家，从业人员超过 160 万人；房地产估价机构接近 5000 多家，从业人员 25 多万人，其中取得房地产估价师执业资格的人员有 3.5 万人；房地产经纪机构约 6 万家，从业人员 50 多万人；物业管理企业超过 3万家，从业人员 250 多万人。郑州绿都置业有限公司是郑州宇通企业集团房地产板块的核心企业，注册资本 2.16亿元，是宇通集团控股的子公司。
3、绿都置业以综合型房地产开发为基本定位，依托宇通企业集团的雄厚实力和品牌优势，高起点、规范化运作，自 2006 年成立之日起，短短两年内，迅速取得骄人的业绩，并成为行业内关注的焦点。目前已组建了郑州绿都分公司、洛阳绿都置业有限公司等四个分公司， 正在开发和销售的有 “绿都城”、“绿都 .嘉园”、“濮阳九天城”、“许昌思故台”、“绿都春园”、“新乡绿都城”等多个项目，涵盖住宅、商业等多种主流业态。作为新兴的房地产公司， 绿都置业迅速崛起， 成为后起之秀： 公司入选 “ 2006CCTV年度雇主调查暨 2006 中原先锋榜”，并荣获“榜样中原中原地产最具价值企业” 、“郑州市 2006 年度房地产先
4、进单位” 。公司开发的“绿都城”项目荣耀当选“ CIHAF2006 中国房地产名盘”、“明星中原 2006 年度中原地产最佳热销楼盘” 、“ 影响中原 12 盘” 等一系列荣誉称号。绿都置业正在为逐步实现“成为区域内一流的综合性房地产开发商”的愿景目标而不懈努力。第一章、房地产开发流程选 址： 1.市场条件判断 2.项目位置选择立 项： 1.确定开发方案 2.编制可行性研究报告取得土地： 1.办理建设用规划许可证 2.领取国有土地使用证规划设计：领取建设工程规划许可证开工建设： 1.招标：寻找施工单位 2.领取建设工程施工许可证 3.开工建设竣工验收： 1.领取商品房销售许可证开发流程也可用“
5、五证”的取得顺序来贯穿证件名称 证件解释建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 (建筑工程开工证 )是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证
6、，也是房屋权属登记的主要依据之一。商品房（预）销售许可证 商品房销售 (预售 )许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。第二章、房地产基本概念第一节、房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。二、地产的概念与分类1.地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。2.居住用地 ：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。3.工业用地 ：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线
7、和卫生防护地带等。4.仓库用地 ：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。5.交通用地 ：指城市对外交通设施用地， 包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。6.市政用地 ：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。7.商业服务用地 ：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。8.公共绿化用地 ：指城市区域内的公园、 森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用
8、。9.教科文卫设施用地 ：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。10.港口码头用地 ：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。11.军事用地 ：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。12.其它用地 ：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。三、土地所有权的概念与划分1.土地所有权： 指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2.土地所有权可分为 ：国有土地和集体土地两类。3.国有土地： 指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对
9、国有土地只有使用权，没有所有权。4.集体土地： 属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类1.住宅建筑物： 可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。2.生产用房 ：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等3.办公用房： 指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。4.其它楼宇： 以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。五、房产所有权的分类1.占有权： 对于房屋的实际持有和控制，它是
10、使用财产的前提条件。2.使用权： 指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。3.收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益， 如房屋所有权人将房屋出租而 收取的租金。4.处分权： 决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。第二节、房地产市场一、房地产市场的概念1.狭义概念： 房地产商品进行交易活动的地方或场所。2.广义概念： 包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。二、房地产市场的特点1.经营对象的非流动性： 房地产主要经营对象是房产和土地的使用
11、权， 而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。2.流通形式的多样性： 指房地产流通的具体形态和方法。 城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。3.市场的统一性： 指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。4.市场的区域性： 此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。5.供给的稀缺性： 指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是
12、恒定的。6.不完全开发性： 由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。 因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。6.市场的不充分性： 由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。7.房地产市场投机的巨大可能性： 房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。三、房地产市场的分类1.房
13、地产一级市场： 是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。2.房地产二级市场： 是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。3.房地产三级市场： 即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。第三节、房地产消费一、房地产消费的类型1.投资型： 房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。2.生产型： 对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营
14、场所，为生产和经营提供活动空间或场地。3.消费型： 主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。二、房地产消费的特点1.普遍性： 房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。2.多样性： 房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。 其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。3.不可替代与差别性： 房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。4.连续性与间断性：
15、 房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，体现出其间断性。5.消费弹性的差异性： 由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是成正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。6.增长性： 一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次
16、：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。三、影响房地产消费的因素1.经济社会发展及城市化的水平： 经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。2.城市人口增长及生活水平： 城市的发展， 其人口也会相应增加， 加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。3.房地产价格水平： 与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。4.国家政策： 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产
17、的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。 对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。5.城市产业结构： 城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。6.消费者对经济发展形势预测： 消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。第三章、建筑学基础知识第一节、建筑物的分类一、建筑物的用途分类及特点1.民用建筑： 供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：居住建筑供人们生活起居用的建
18、筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所；公共建筑供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。2.工业建筑： 供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑结构的材料分类1.砖木结构： 这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。2.砖混结构： 建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的
19、民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。3.钢筋混凝土结构： 建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。4.钢结构： 建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。三、按建筑结构承重方式分类1.承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2.
20、框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土， 使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架 （或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3.排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4.其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1.低层： 3 层及 3 层以下2.
21、多层： 3 层以上， 8 层以下3.中高层： 8 层以上， 18 层以下4.高层： 18 层以上， 30 层以下5.超高层： 30 层以上第二节、建筑物构造概述一、房屋构成部分地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。二、构造名词解释1 地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。2 基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。3 墙和柱： 承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵
22、袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。4 楼板和地面： 楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。 同时将建筑物分为若干层。 楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。5 楼梯：是指楼层间垂直交通通道。6 屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。7 门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、 设备等的建筑配件。 有
23、的门兼有采光、通风的作用。8窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。三、分类说明1 基础：按构造形式可分 条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。2 墙体：按其在平面中的位置可分 内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙；按其受力情况可分 承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙； 按其使用的材料可分 砖墙、石墙
24、、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙；按其构造可分为 实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。3 楼板：钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。 现浇钢筋混凝土楼板 其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。4 窗与门： 窗的类型很多，按使用的材料可分为木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广； 按窗所处的位置可分
25、侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多； 按窗的层数可分 单层窗和双层窗；按窗的开启方式可分 固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。 门的类型按使用材料分有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用； 按用途可分为 普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等； 按开启方式分为 平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。5 楼梯：按位置分 室内楼梯和室外楼梯； 按使用性质分 室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯； 按使用材料分 木楼梯、钢筋
26、混凝土楼梯和钢楼梯； 楼梯的组成楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。6 屋顶：屋顶的类型 按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。第三节、房屋面积计算一、房屋面积的分类1.实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。2.建筑面积（套内面积、轴线面积） ：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3.公摊面积： 是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。二、计算建筑面积的范围1.单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计
27、算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。2.多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。3.各种变形逢、沉降缝，宽在 30mm 以内的抗震缝，均分层计算建筑面积。4.建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。5.用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。6.坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
28、7.建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。8.电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9.建筑物内的技术层层高超过 2.2 米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过 2.2 米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。10.有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积； 独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。11.有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。12.突出墙面的门斗、
